商业房地产估价实例

1、,估价人员：刘强-中国注册资产评估师-中国房地产估价师-世界资产评估界四大金刚之一,商业房地产估价报告,1.委托人银川攻略大悦城2.估价机构银川哥斯拉资产评估有限公司3.估价对象估价对象为银川西夏区同心路攻略大悦城现华谊影城所使用的房地产。共有五个厅分东、西、南、北、四面，总面积700平米。,4.估价目的为委托人转让估价对象评估估价对象的市场价格5.估价时点2014年01月01日6.价值定义本报告采用的价值标准为市场价值标准，即评估估价对象在市场上最有可能形成的价值,7.估价依据.国家、建设部、银川市政府、建设厅有关文件及规定。.中华人民共和国城市房地产管理法.中华人民共和国土地管理法.建设部

2、（92）579号城市房地产市场估价管理暂行办法.国家标准GB/T502911999房地产估价规范.银川市政府房产管理局有关规定。.宁政发（2000）115号关于调整济南市土地价格的批复.宁房局(1993)167号济南市房地产评估管理实施办法。.委托方提供的建设用地批准书、资产转让协议及其他相关资料。.注册房地产估价师现场查勘情况，向委托方了解房地产现状情况。.本所掌握的现行土地市场价格等参考资料。,8.估价原则本报告遵循的主要原则为：独立客观公正的基本原则，以及合法原则，替代原则，估价时点原则、最高最佳使用原则等技术原则。9.估价作业日期2013年12月20日至2013年12月30日,估价对象

3、权属状况根据委托人提供的房地产权证记载：估价对象的权属均是银川攻略大悦城。房屋所有权来源为购买。现被华谊影城租用，合约期为2011年1月1日至2021年1月1日。用途为商业用途，根据估价对象房地产证显示，估价对象未设定其他权项。其房地产证复印件如下,估价对象区位状况,评估对象位于银川西夏区同心路浙江商城四楼。属于银川攻略大悦城。周围有浙江商城步行街，KTV餐饮夜市等娱乐休闲场所,实地查看概况,估价对象所在大楼为框架结构的14层商业楼。外墙面部分为瓷砖饰面。部分为玻璃幕墙。估价对象位于浙江商城的4楼，中等装修，现被华谊影城租用为影视厅。,1.估价对象位置示意图,估价思路,租期内的收益（2014.

4、01.012021.01.01）预测租期之外的收益年限的收益（2021.01.012051.01.01）计算总收益（+）大悦城违约情况下的收益（2014.01.012051.01.01的市场客观收益减去违约成本）两种情况收益比较得出最终估价结果,合约期间，华谊影城于每年年初向大悦城支付当年租金500元/m2*年，则2014.01.01至2021.01.01年的收益折现到估价时点为：500500（16）-66%700=2071069（元）,调查档次相同、用途相近、结构相似、装修档次相近的房地产的租金水平和出租率，分析确定出租的客观租金水平和租金率。根据调查分析，用市场法推算估价对象客观租金水平。

5、月比准租金=（54.74+54.42+55.73）/3=55（元/）,年运营费用=维修费管理费保险费税金由此得出年运营费率为19%,年有效收入=月租金12收益总面积出租率年净收益=年有效毛收入年运营费用经估价人员实地查看与调查，估价对象客观出租率为100%，估价对象年运营费率为19%。故得出：年有效收入=5512100%=660（元/）年净收益=660（119%）=534.6（元/）,根据市场发展走向以及宏观经济政策尤其是“大银川”计划，预测2014.01.01至2021.01.01评估对象年租金上涨5%，并假设2021.01.01至2051.01.01年收益期内收益平稳。,根据市场预测价格计

6、算2021.01.01至2051.01.01租金收益并折现到估价时点得：752.241（16%）-306%（16%）-77004820410（元）,已计算得2014.01.01至2021.01.01华谊影城支付租金折现到估价时点价值为2071069元，2021.01.01至2051.01.01租金收益折现到估价时点为4820410元。由此得出评估对象价值为：,2071069+4820410=6891479元,若大悦城对华谊取消租赁合约，则2014.01.01至2021.01.01估价对象的收益采用市场客观租金。,534.6534.6（15%）（16%）-1534.6（15%）2（16%）-2.534.6700（15%）6（16%）-62546558（元）,根据合约，大悦城单方面违约需支付华谊违约金50万元，假设因此带来的信用损失和额外管理等成本可量化为10万元，则违约成本为60万元。违约情况下评估对象的价值为：,2546558+4820410-600000=6766968（元）,双方遵守合约的情况下，估价对象给大悦城带来的收益为6891479元，而大悦城单方面违约时，评估对象带来的收益为