资产评估课件 1

1、1,第六节假设开发法在房地产评估中的应用,一、基本思路假设开发法又称剩余法、倒算法或预期开发法。假设开发法是将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法。二、适用范围1.待开发土地的评估。2.将生地开发成熟地土地评估。3.待拆迁改造的再开发地产的评估。,2,三、计算公式P=A-(B+C+D+E)式中：P土地价值A开发完成后的房地产价值B整个开发项目的开发成本C投资利息D开发商合理利润E正常税费,3,目前，现实评估中假设开发法的一个较具体的计算公式为：,4,四、操作步骤（一）调查房地产的基本情况1.调查土地的限制条件。2.调查土地位置

2、。3.调查土地面积大小、土地形状、地质状况等。4.调查房地产利用要求。5.调查此地块的权利状况。（二）确定被估房地产的最佳开发利用方式在选择最佳的开发利用方式时，最重要的是选择最佳的土地用途。,5,（三）预测房地产售价1.对于出售的房地产可采用市场比较法确定开发完成后的房地产总价。2.对于出租的房地产，其开发完成后房地产总价的确定，首先采用市场法，确定所开发房地产出租的净收益，再采用收益法将出租净收益转化为房地产总价。,6,（四）估算各项成本费用1.估算开发建筑成本。2.估算专业费用。3.确定开发建设工期，估算预付资本利息。4.估算税金。5.估算开发完成后的房地产租售费用。（五）确定开发商的合

3、理利润投资回报率的计算基数一般为地价、开发费和专业费三项，销售利润率的计算基数一般为房地产售价。（六）估算待估对象价值,7,有一宗“七通一平”待开发建筑用地，面积为1000平方米，使用期限50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3500元/平方米，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入。写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元/平方米日，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的1.5%，保险费用为建筑费用为0.2%，税金为年租金的17.5%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本（建筑费用+专业费用

4、）之和的20%。要求：试评估该宗地地价。,8,（1）年总收益=236510005=3650000（元）（2）年总费用=36500002%+35005000（1.5%+0.2%）+365000017.5%=1009250（元）（3）年纯收益=3650000-1009250=2640750（元）（4）房地产总价=,9,（5）测算建筑费及专业费=3500（1+10%）5000=19250000（元）（6）利息=地价（1+6%）2-1+19250000（1+6%）-1=0.1236地价+1155000（7）开发商利润=（地价+19250000）20%=0.2地价+3850000（8）地价=房地产总价-

5、建筑费用-专业费用-利息-利润=36258750-19250000-0.1236地价-1155000-0.2地价-3850000地价=9069016（元）,10,第七节基准地价修正法在房地产评估中的应用,一、基准地价的含义基准地价，是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。,11,基准地价确定后，还要评估标定地价。标定地价是市、县政府根据需要评估的宗地在正常土地市场中，在正常经营管理条件下，在一定使用年限内的价值。标定地价评估可以基准地价为依据，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率等条件通过系数修正进行评估，也可以利用房地产市场交

6、易资料，采用宗地评估的一般方法评估。,12,三、基准地价的特点与作用（一）基准地价的特点1.基准地价是区域性价格。2.基准地价是土地使用价格。3.因为基准地价是区域价格，因而必定是平均价格。4.基准地价一般都要覆盖整个城市建成区。5.基准地价是单位土地面积的地价。6.基准地价具有现实性，是评估出的特定时点的价格。,13,（二）基准地价的作用1.具有政府公告作用2.是宏观调控地价水平的依据3.是国家征收城镇土地税收的依据4.是政府参与土地有偿使用收益分配的依据5.是进一步评估宗地地价的基础6.引导土地资源在行业部门间的合理配置,14,四、基准地价修正法的基本思路基准地价修正法，是利用城镇基准地价

7、和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，将被估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取被估宗地在评估基准日价值的方法。,15,五、基准地价修正法的适用范围1.适用于完成基准地价评估的城镇的土地评估。2.可快速方便地进行大面积的、数量众多的土地价值评估。3.该方法一般在宗地地价评估中不作为主要的评估方法，而作为一种辅助方法。,16,六、基准地价修正法评估的程序（一）收集、整理土地定级估价成果资料（二）确定修正系数表（三）调查宗地地价影响因素的指标条件（四）制定被估宗地因素修正系数（五）确定被估宗地使用年期修正系数

8、,17,（六）确定期日修正系数（七）确定容积率修正系数（八）评估宗地地价,18,第九节在建工程评估,一、在建工程评估在建工程，是指在评估时点尚未完工或虽然已经完工，但尚未竣工验收、交付使用的建设项目。（一）在建工程情况复杂（二）在建工程之间可比性差（三）在建工程的投资不能完全体现在建工程的形象进度（四）建设工期长短差别较大（五）在建工程的价格受后续工程的影响,19,二、在建工程评估的资料收集与分析1.收集与被估在建工程有关的政府批准文件和工程其他详细资料。2.评估人员到工程观察现场勘察工程进度和工程形象进度，明确工程竣工、达到交付使用的日期以及评估基准日工程形象进度是否与总工程进度计划相符。3

9、.了解开发商有关情况，检查工程质量。4.收集有关法定参数。,20,三、在建工程评估的主要方法（一）形象进度法,21,（二）成本法,（三）假设开发法,22,四、在建工程评估方法的选择1.整个建设工程已经完成或接近完成，只是未交付使用的在建工程，可采用工程形象进度法进行评估，按在建工程建成后房地产市场价值结合工程形象进度作适当扣减作为其评估值。2.对于实际完成工程量较少的在建工程，可采用成本法或假设开发法进行评估。3.属于停建的在建工程，要查明停建的原因，并要考虑在建工程的功能性及经济性贬值，进行风险系数调整。,第六章长期投资性资产评估,24,一、长期投资性资产的概念长期投资性资产是指不准备随时变

10、现、持有时间超过1年以上的投资性资产。按其投资的性质分：长期股权投资（为获取其他企业的权益或净资产所进行的投资）持有至到期投资（企业的长期债权，如公司债、金融债、国库券）混合性投资（兼有股权和债权双重性质的投资）,24,第一节长期投资性资产评估的特点与程序,25,25,二、长期投资性资产评估的特点1.是对被投资单位资本的评估。2.是对被投资企业获利能力的评估。3.是对被投资企业偿债能力的评估。三、长期投资性资产评估程序1.明确长期投资性资产的具体内容2.进行必要的职业判断3.根据长期投资性资产的特点选择合适的评估方法上市交易的一般采用市场法非上市交易的一般采用收益法4.测算长期投资性资产价值，

11、得出评估结论,26,26,第二节债券评估,一、债券特点1.投资风险较小，安全性较强2.到期还本付息，收益相对稳定3.具有较强的流动性二、债券评估（一）上市交易债券的评估（二）非上市交易债券的评估1.到期一次还本付息债券的价值评估。2.分次付息，到期一次还本债券的评估。,27,27,第二节债券的评估,（一）上市交易债券的评估上市交易债券一般采用市场法进行评估，按照评估基准日的当天收盘价确定评估值。债券评估价值=债券数量评估基准日债券的市价（收盘价）需要特别说明的是：采用市场法进行评估债券的价值，应在评估报告书中说明所有评估方法和结论与评估基准日的关系。并说明该评估结果应随市场价格变动而适当调整。

12、,28,28,例：某评估公司受托对某企业的长期债权投资进行评估，长期债权投资账面余额为12万元（购买债券1200张、面值100元/张），年利率10%、期限3年，已上市交易。在评估前，该债券未计提减值准备。根据市场调查，评估基准日的收益价为120元/张。据评估人员分析，该价格比较合理，其评估值为1200120=144000（元）,29,29,（二）非上市交易债券的评估对距评估基准日1年内到期的债券，可以根据本金加上持有期间的利息确定评估值；超过1年到期的债券，可以根据本利和的现值确定评估值。,30,30,利息的支付方式有两种：1.到期一次还本付息债券的价值评估。P=F/（1+r）n式中：P债券的

13、评估值；F债券到期时的本利和；r折现率；n评估基准日到债券到期日的间隔（以年或月为单位）。,31,31,本利和F的计算还可区分单利和复利两种计算方式。(1)债券本利和采用单利计算。F=A（1+mr）(2)债券本利和采用复利计算。F=A（1+r）m式中：A债券面值；m计息期限；r债券利息率。,32,32,2.分次付息，到期一次还本债券的评估。式中：P债券的评估值Ri第i年的预期利息收益r折现率A债券面值i评估基准日距收取利息日期限n评估基准日距到期还本日期限,33,33,例：某企业委托评估机构对其所持有的甲企业发行的债券进行评估，评估基准日为2005年3月1日。被评估债券为2003年3月1日发行

14、的分次付息，到期还本的5年期债券，面值30万元，年利率为13%，单利计息。截至评估基准日，某企业已收到债券两年的利息。假设无风险利率为8%，风险报酬率为2%，则该债券的评估值最接近于（）万元。A.32.24B.30C.25.78D38.69答案：A解析：债券评估值=3013%0.9091+3013%0.8264+3013%0.7513+300.7513=3.902.4868+22.54=9.70+22.54=32.24万元,34,34,第三节长期股权投资的评估,一、股票投资的评估（一）股票投资的特点高风险、高收益股票的价值评估通常与股票的票面价格、发行价格和账面价格的联系紧密，而与股票的内在价

15、格、清算价格和市场价格有着较为密切的联系。（二）上市交易股票的价值评估对上市交易股票的价值评估，正常情况下，可以采用现行市价法，即按照评估基准日的收盘价确定被评估股票的价值。,35,35,第三节长期股权投资的评估,（三）非上市交易股票的价值评估一般应采用收益法1.普通股的价值评估对非上市普通股的价值评估，实际是对普通股预期收益的预测，并折算成评估基准日的价值。首先，了解被评估企业历史上的利润水平；其次，了解企业的发展前景，其所处行业的前景、盈利能力、企业管理人员素质和创新能力等因素；再次，应分析被评估公司的股利（利润）分配政策。,36,36,（1）固定红利型股利政策下股票价值评估。固定红利型是

16、假设企业经营稳定，分配红利固定，并且今后也能保持固定水平。公式为：P=R/r式中：P股票评估值R股票未来收益额r折现率,37,37,（2）红利增长型股利政策下股票价值评估。红利增长也就是说假定这个企业是处在成长期，它未来的收益越来越多，未来的分红可能越来越高，未来的市场也越来越好，要注意限定，就是被投资的企业每年并没有把所有的可供分配的税后利润，完全分掉，没有给股东作分配，而是把其中的一部分留下，用于追加投资扩大再生产，那么明年可支配的资金将扩大，因此，红利呈增长趋势。公式为：P=R/（r-g）(rg),38,38,股利增长率g的计算方法：一是统计分析法，根据搜集到的前若干年的资料进行数理统计

17、的测算，直接通过历史资料来计算。二是趋势分析法，即根据被评估企业的股利分配政策，以企业剩余收益中用于再投资的比率与企业净资产利润率相乘确定股利增长率。,39,39,（3）分段型股利政策下股票价值评估。其分段计算原理是：第一段，能够较为客观地预测股票的收益期间或股票发行企业某一经营周期；第二段，以不易预测收益的时间为起点，以企业持续经营到永续为第二段。将两段收益现值相加，得出评估值。,40,40,2.优先股的价值评估公式为：式中：P优先股的评估价值Ri第i年的优先股的收益r折现率A优先股的年等额股息收益。,41,41,如果非上市优先股有上市的可能，持有人又有转售的意向，这类优先股可参照下列公式评

18、估：式中：F优先股的预期变现价格；n优先股的持有年限；其他符号的含义同前,42,42,二、股权投资的评估股权投资是主体以现金资产、实物资产或无形资产等直接投入到被投资企业，取得被投资企业的股权，从而通过控制被投资企业获取收益的投资行为。,43,43,其中投资收益的分配形式，比较常见的如下几种类型：按投资额占被投资企业实收资本的比例，参与被投资企业净利润的分配按被投资企业销售收入或利润的一定比例提成按投资方出资额的一定比例支付资金使用报酬等。,44,44,股权投资跟股票投资有区别：股票投资没有期限，股权投资一般有期限。注意到期收回资产的价值处理。投资合同或协议一般规定有投资期限，有期限的投资在投

19、资期届满时投入资本的处理方式通常有：按投资时的作价金额以现金返还；以被实物资产返还；按期满时的实投资产的变现价格作价以现金返还等。（一）非控股型股权投资（少数股权）评估（二）控股型股权投资评估,45,45,第四节其他长期性资产的评估,一、其他长期性资产的构成其他长期性资产是指不包括在流动资产、长期股权投资、持有至到期投资、固定资产、无形资产等以外的资产，主要包括具有长期性质的待摊费用和其他长期资产。,主要包括特种储备物资、银行冻结存款、冻结物资以及涉及诉讼的财产等,长期待摊费用包括股票发行费用、筹建期间费用（开办费）等。,46,46,二、其他长期性资产的评估其他长期性资产能否作为评估对象取决于

20、它能否在评估基准日后带来经济利益。（一）开办费如果企业不是在筹建期间评估，则不存在开办费的评估问题。如果企业是在筹建期间评估，由于开办费的尚存资产或权利的价值难以准确计算，故可按期账面价值计算评估值。（二）其他长期待摊费用比如：股票发行费用由于这些费用对未来产生收益的能力和状况并不能准确界定，如果物价总水平波动不大，可以将其账面价值作为其评估价值，或者按其发生额的平均数计算。,第八章企业价值评估,48,第一节企业价值评估及其特点,一、企业的定义及其特点(一)企业是由各个要素资产围绕着一个系统目标，发挥各自特定的功能，共同构成一个有机的生产经营能力和获利能力的载体及其相关权益的集合或总称。（二）

21、企业的特点1.盈利性。企业作为一类特殊的资产，其经营目的就是盈利。2.持续经营性。持续经营是保证正常盈利的一个重要方面。3.整体性。各个要素资产可以被整合为具有良好整体功能的资产综合体。整体性是企业区别于其他资产的一个重要特征。4权益可分性企业的权益可分为股东全部权益和股东部分权益,49,二、企业价值评估对象界定：（一）企业价值评估对象企业整体价值（总资产价值扣减付息债务之后的余额）股东全部权益价值（所有者权益价值，净资产价值）股东部分权益价值（部分股权价值）注意：1评估人员应谨慎区分企业整体价值，股东全部权益价值和股东部分权益价值，并在评估报告中明确说明。注意：2.由于存在着控股权溢价和少数

22、股权折价因素，所以股东部分权益价值并不必然等于股东全部权益价值与股权比例的乘积。,50,（二）企业价值评估的特点企业价值评估的含义：企业价值评估是指注册资产评估师对评估基准日特定目的下企业整体价值，股东全部权益价值或部分权益价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。企业价值评估具有以下特点：（1）评估对象是由多个或多种单项资产组成的资产综合体。（2）决定企业价值高低的因素，是企业的整体获利能力。（3）企业价值评估是一种整体性评估,51,第二节企业价值评估的范围界定,一、企业价值评估的一般范围从产权角度界定，企业价值的评估范围应该是企业的全部资产。包括：企业产权主体自身占用及经营的部分，企业

23、产权主体所能控制的部分，如全资子公司、控股子公司，以及非控股公司中的投资部分。企业拥有的非法人资格的派出机构、分部及第三产业。企业实际拥有但尚未办理产权的资产。,52,二、企业价值评估中的有效资产和无效资产有效与无效资产的划分的目的在于要正确揭示企业价值。有效资产是指企业中正在运营或虽未正在运营但具有潜在运营经营能力，并能对企业盈利能力做出贡献、发挥作用的资产。无效资产是指企业中不能参与生产经营，不能对企业盈利能力做出贡献的非经营性资产、闲置资产，以及虽然是经营性资产，但在被评估企业已失去经营能力和获得能力的资产的总称。,53,第三节收益法在企业价值评估中的应用,一、收益法评估企业价值的核心问

24、题运用收益法评估企业价值关键在于以下三个问题的解决：（一）要对企业的收益予以界定。企业的收益能以多种形式出现，包括净利润、净现金流量（股权自由现金流量）、息前净利润和息前净现金流量（企业自由现金流量）。（二）要对企业的收益进行合理的预测。（三）在对企业的收益做出合理的预测后，要选择合适的折现率,54,二、收益法的计算公式及其说明（一）企业持续经营假设前提下的收益法1.年金法。年金法的公式为：P=A/r式中：P企业评估价值；A企业每年的年金收益；r资本化率。,55,2.分段法。分段法是将持续经营的企业的收益预测分为前后两段。1、假设以前段最后一年的收益作为后段各年的年金收益，分段法的公式可写成：

25、2、假设从（n+1）年起的后段，企业预期年收益将按一固定比率（g）增长，则分段法的公式可写成：,56,（二）企业有限持续经营假设前提下的收益法1.关于企业有限持续经营假设的适用。2.企业有限持续经营假设是从最有利于回收企业投资的角度争取在不追加资本性投资的前提下，充分利用企业现有的资源，最大限度地获取投资收益，直至企业无法持续经营为止。3.对于有限持续经营假设前提下企业价值评估的收益法，其评估思路与分段法类似。式中：Pn第n年企业资产的变现值其他符号含义同前。,57,三、企业收益及其预测,（一）企业收益的界定注意以下两个方面：1.从性质上讲，即从企业价值决定因素的角度上讲，企业创造的不归企业权

26、益主体所有的收入，不能作为企业价值评估中的企业收益。2.凡是归企业权益主体所有的企业收支净额，都可视为企业的收益。企业的收益有两种基本表现形式：企业净利润企业净现金流量（净现金流量=净利润+折旧及摊销-追加资本性支出）,58,选择什么口径的企业收益作为收益法评估企业价值的基础，首先应服从企业价值评估的目标，即企业价值评估的目的和目标是反映股东全部权益价值（企业所有者权益或净资产价值），还是反映企业所有者权益及长期债权人权益之和的投资资本价值，或企业整体价值（所有者权益价值和付息债务之和）。其次，对企业收益口径的选择，应在不影响企业价值评估目的的前提下，选择最能客观反映企业正常盈利能力的收益额作

27、为对企业进行价值评估的收益基础。,59,如果企业评估的目标是企业的股东全部权益价值（净资产价值），使用净现金流量（股权自由现金流量）最为直接，即评估人员直接利用企业的净现金流量（股权自由现金流量）评估出企业的股东全部权益价值来。此评估方式也被称作企业价值评估的“直接法”。也可以利用企业的息前净现金流量（企业自由现金流量），首先估算出企业的整体价值（所有者权益价值和付息债务之和），然后再从企业整体价值中扣减企业的付息债务后得到股东全部权益价值。此种评估方式也被称作企业价值评估的“间接法”。,60,（二）企业收益预测首先，是对企业收益的历史及现状的分析与判断。其次，是对企业未来可预测的若干年的预期

28、收益的预测。最后，是对企业未来持续经营条件下的长期预期收益趋势的判断。,61,1.对企业收益的历史与现状进行分析和判断的目的，是对企业正常的盈利能力进行掌握和了解，为企业收益的预测创造一个工作平台。首先要根据企业的具体情况确定分析的重点。还必须结合影响企业盈利能力的内部及外部因素进行分析。要对影响企业盈利能力的关键因素进行分析与判断。要对企业所处的产业及市场地位有一个客观的认识。对影响企业发展的可以预见的宏观因素，评估人员也应该加以分析和考虑。,62,2.企业收益预测的基础。（1）什么是预期收益预测的出发点，即是否以企业的实际收益为出发点。（2）如何客观把握新的产权产体的行为对企业预期收益的影

29、响。3.企业收益预测的基本步骤。评估基准日审计后企业收益的调整企业预期收益趋势的总体分析和判断企业预期收益预测,63,评估基准日审计后企业收益的调整对审计后的财务报表进行非正常因素调整，主要是损益表和现金流量表的调整。研究审计后报表的附注和相关揭示，对在相关报表中揭示的影响企业预期收益的非财务因素进行分析，并在该分析的基础上对企业的收益进行调整，使之能反映企业的正常盈利能力。,64,企业预期收益趋势的总体分析和判断。对企业评估基准日审计后的调整财务报表，尤其是客观收益的调整仅作为评估人员进行企业预期收益预测的参考依据，不能用于其他目的。企业提供的关于预期收益的预测是评估人员预测企业未来预期收益

30、的重要参考资料。但是，评估不员不可以仅仅凭企业提供的收益预测作为对企业未来预期收益预测的唯一根据，评估人员应在自身专业知识和所收集的其他资料基础上做出客观、独立的判断。评估人员必须深入到企业现场进行实地考察和现场调研，与企业的核心管理层进行充分的交流，了解企业的生产工艺过程、设备状况、生产能力和经营管理水平，再辅之以其他数据资料对企业未来收益趋势做出合乎逻辑的总体判断。,65,企业预期收益的预测。对于已步入稳定期的企业而言，收益预测的分段较为简单：一是对企业评估基准日后前若干年的收益进行预测；二是对企业评估基准日后若干年后的积年收益进行预测。对于仍处于发展期，其收益尚不稳定的企业而言，对其收益

31、预测的分段应是首先判断出企业在何时步入稳定期，其收益呈现稳定性。而后将其步入稳定期的前一年作为收益预测分段的时点。,66,四、折现率和资本化率及其估测,（一）企业评估中选择折现率的基本原则1.折现率不低于投资的机会成本。2.行业基准收益率不宜直接作为折现率，但行业平均收益率可作为确定折现率的重要参考指标。3.贴现率不宜直接作为折现率。,67,（二）风险报酬率的估测在测算风险报酬率的时候，评估人员应注意以下因素：（1）国民经济增长率及被评估企业所在行业在国民经济中的地位（2）被评估企业所在行业的发展状况及被评估企业在行业中的地位（3）被评估企业所在行业的投资风险（4）企业在未来经营中可能承担的风

32、险等,68,1.风险累加法。,量化上述各种风险所要求的回报率，可以采取参照物类比加经验判断的方式测算。当然，在条件许可的情况下，评估人员应尽量采取统计和数量分析方法对风险回报率进行量化。注意，如果在折现率中的风险报酬率中考虑了通货膨胀率因素，则在企业收益额的预测中也应考虑通货膨胀可能会对企业预期收益的影响。,69,2.系数法。,70,（三）折现率的测算1.累加法。2.资本资产定价模型。3.加权平均资本成本模型。,71,第四节市场法与成本法在企业价值评估中的应用,一、市场法在企业价值评估中的应用1.企业价值评估的市场法是基于相同及类似企业应该具有相同或类似交易价值的理论推断。2.运用市场法评估企

33、业价值存在两个障碍。被评估企业与参照企业之间的“可比”性问题企业交易安全的差异,72,参考企业比较法是指通过对资本市场上与被评估企业处于同一类或类似行业的上市公司的经营和财务数据进行分析，计算适当的价值比率或经济指标，在与被评估企业比较分析的基础上，得出评估对象价值的方法。并购案例比较法是指通过分析与被评估企业处于同一或类似行业的公司的买卖、收购及合并案例，获取并分析这些交易案例的数据资料，计算适当的价值比率，在与被评估企业比较分析的基础上，得出评估对象价值的方法。,73,（一）运用市场法评估企业价值的基本步骤（二）参考企业比较法和并购案例比较法的运用,74,V/X通常又称为可比价值倍数。式中

34、X参数通常选用以下财务变量（1）利息、折旧和税收前利润，即EBIDT；（2）无负债净现金流量，即企业自由现金流量；（3）净现金流量，即股权自由现金流量；（4）净利润；（5）销售收入；（6）净资产；（7）账面价值等。确定价值比率的关键在于两点：1.对可比企业的选择。行业标准、财务标准2.对可比指标的选择。原则：可比指标应与企业价值直接相关。,75,二、成本法在企业价值评估中的应用资产加和法具体是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定企业价值的评估方法。成本法（资产加和法）是以企业要素资产的再建为出发点，有忽视企业的获利能力的可能性，而且在评估中很难考虑那些未在财务报表上出现的资产，如企业

35、的管理效率、自创商誉、销售网络等。因此，在持续经营为前提对企业进行评估时，成本法（资产加和法）一般不应当作为唯一使用的评估方法。,第十一章资产评估报告,77,第一节资产评估报告的基本概念及基本制度,一、资产评估报告的基本概念资产评估报告是指注册资产评估师根据资产评估准则的要求，在履行了必要的评估程序后，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表的，由其所在评估机构出具的书面专业意见。广义的资产评估报告还是一种工作制度。规定评估机构在完成评估工作之后必须按照一定程序的要求用书面形式报告评估过程和结果。,78,（二）资产评估报告的作用,1、对委托评估的资产提供价值意见。2、资产评估报告时反应和体现

36、资产评估工作的情况、明确委托方、受托方及有关方面责任的依据。3、对资产评估报告的审核，是管理部门完善资产评估管理的重要手段。4、资产评估报告是建立评估档案、归集评估档案资料的重要信息来源。,79,（三）资产评估报告的种类,1、按资产评估的范围划分，可分为整体资产评估报告与单项资产评估报告凡是对整体资产进行评估所出具的资产评估报告称为整体资产评估报告，一般不仅包括资产还包括负债以及所有者权益方面内容；凡是仅对某一部分、某一项资产进行评估所出具的资产评估报告称为单项资产评估报告，一般不考虑负债和以整体资产为依托的无形资产。,80,2、按照国际惯例，可分为完整型评估报告、简明型评估报告与限制型评估报

37、告。三种评估意见的根本区别在于所提供信息的详细程度不同。简明型评估报告仅对解决评估问题具有重要意义的信息作出概率说明；限制型评估报告是仅仅为委托方使用的。3、按评估基准日的不同，分为现实型评估报告、预测型评估报告和追溯型评估报告。,81,二、资产评估报告的基本要素,资产评估报告一般应包括以下基本要素：1、委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估包括使用者；2、评估目的；3、评估对象和评估范围；4、价值类型及其定义；5、评估基准日；6、评估依据；7、评估方法；8、评估程序实施过程和情况；9、评估假设；10、评估结论；11、特别事项说明；12、评估报告使用限制说明；13、评估报告日；14、评估机构和注册资产评估师签章。,82,三、国有资产评估报告的基本制度,2008年11月28日，中国资产评估协会发布了企业国有资产评估报告指南于2009年7月