同誉安中路项目前期建议7.3.ppt

1、同誉安中路项目-前期建议,一、整体规划建议二、前期推售建议,规划设计包括楼距、楼高、梯户比、通风采光、户型设计等,很难改变,很难改变,容易改变,后期可变,一旦确定很难改变,前期的规划设计决定了后期的售价和去化速度；一旦前期规划设计出现问题，后期销售必然陷入僵局。,从上表可以看出，规划排列形式、产品形式、建筑外立面形象、大型中央景观和封闭社区是最易被感知的升级动作。,项目前期规划设计的重点方向,竞争差异原则,成本控制原则,价值对位原则,针对竞争对手形成产品力差异，体现形象领先和价值超越。,把钱花在看得见的地方。在控制成本的前提下，突出产品创新的价值，集中火力，充分展现产品创新价值。,针对物业体系

2、中不同的产品类型，从规划、形象、户型、资源占有等方面进行价值“对位”，在保证价值对位的前提下，体现整体社区资源的均好性。,、依据物业类型的不同，形成不同的组团，结合景观布局自然分隔，规划体现小区+组团两级结构；、建立领地感和边界感，与外界和商业保持一定的区分；、具有文化情趣的可参与性开放空间；,1、开放：社区中央景观主轴设置公共景观节点，体现公共空间的打造，增加社区交流空间；2、私密：组团设置私密交往空间，一定程度体现组团居住空间的私密性；3、设置园林景观主轴，通过景观分支将主景观轴和组团景观联系；,规划布局关键措施,规划布局要点,1、对地块进行资源评价，地块四面临路，其中东侧临工业区，环境影

3、响最大；西侧昭示性和进入性最好；北侧临军屯村，属于边缘地带；南侧临公安局；中心位置私密性最好；2、根据资源评价及产品定位将整体地块划分为高、中、低三类片区；3、各片区通过景观分割；,高档,中档,低档,3.3.1地块资源评价及项目功能分区建议,商业,3.3.2地块平面布局建议,1、社区内住宅分为三个功能片区，低档片区布置每层三户刚需型16-18F产品，高档片区布置两户舒适型7-12F产品，中档片区布置两户或三户紧凑型13F产品；2、整体采用弱围合的组团布置方式，避免呆板的兵营式布局，并形成围合内相对舒适的社区环境；3、结合社区规模和周边发展，商业布置在西侧和南侧，南侧主要为社区底商，西侧可考虑特

4、色商业或集中商业；,减少商业面积,增加住宅面积,3.3.3规划特色参考,1、考虑市场情况和成本（项目远离城市中心，运作周期长，私家车越来越多），车位比建议：1:0.8-1:1（1户配0.8-1辆）；2、车库入口设置在小区入口附近，南侧临街面大，设置2个车库入口，西侧主干道，设置1个车库入口，北侧和东侧可设置1个车库入口或不设；小区内基本做到人车分流，地上停车主要在沿外围住宅的内侧路边，小区内部和中央景观带不设地上停车位；3、所有楼栋均可通过电梯进入地下停车场；4、设多处人行出入口，方便业主停车取车；5、考虑大量的地下车位会拉高成本，可考虑地上停车场（产权问题）和地面整层架高。,车库入口,车库入

5、口,车库入口,社区主干道,人行道,立体停车场,小区整体抬高,从成本原则出发，把钱花在看的见的地方，建议：1.重点是社区主轴线，社区中心和核心园林；2.在保证质量的前提下，控制高档材料的使用；3.不建议使用大面积水景，主要以树木绿化、硬质铺装、社区小品等体现的组团空间；,1、系统：以景观主轴为骨架将社区园林系统分为不同种类，采用不同的处理手法，打造不同的园林意向，分配不同的成本投入；2、一骨一心多组团多细节以一个景观大道和一个绿色景观中心组成主景观带，在主轴上设置2-3个节点景观，组团景观注意景观细节，形成丰富的景观意向；,景观设计要点,景观设计关键措施,景观核心：以水为主题，结合旱地喷泉和线形

6、水系的手法，增加广场活力和可参与性。,入口主轴：以成树和草坪为主，适当制造人车分流。,社区入口：社区商业街与社区大门结合设计，形成连续的社区外边界，注意人车分流设计。,组团景观：布置休闲座椅、凉亭，以提供业主可停驻的空间，休息、聊天，增加社区交往性。,道路景观：引进成树作为行道树，在视线上予以分隔和遮挡，将不同物业类型自然分隔。,宅间景观：选择不同植物种类形成高低错落的绿化，道路以硬铺为主，营造亲切宜人交通空间。,结合市场状况与地块实际，ARTDECO和新古典主义风格在营造区域特色楼盘，提升项目品质感上颇具优势。ArtDeco建筑通过新颖的造型、艳丽夺目的色彩以及豪华材料的运用，成为一种摩登艺

7、术的符号。ArtDeco建筑风格已经成为世界建筑史上的一个重要的风格流派。,新古典主义建筑作品超越了欧陆风的生硬与现代简约的粗糙，设计更趋精细，品位更加典雅细腻。新古典主义是古典与现代的结合物，它的精华来自古典注意，但不是仿古，更不是复古，而是追求神似。,经济型住房户型设计要点：保证基本居住条件，严格控制面积，从而控制总价和首付。,舒适型住房户型设计要点：保证良好的居住条件，保证通风采光和私密性，运用多样的设计元素，例如转角飘窗、落地飘窗、错层、入户花园、露台、阳光房、多功能房等。,3.7.1建议建筑面积及户型配比,3.7.1建议建筑面积及户型配比,综合市场情况和项目自身定位，建议本项目住宅部

8、分配比比例如下：,一梯三户户型示例,3.7.2平面布局及户型示意,一梯两户入户花园户型示例,3.7.2平面布局及户型示意,一梯两户景观电梯户型示例,3.7.2平面布局及户型示意,一梯两户纯跃层户型示例,3.7.2平面布局及户型示意,144平米四房两厅三卫跃层,104平米三房两厅两卫跃层,空调位,三分离卫生间,厨房和餐厅互动性较好,卧室都带凸窗,独立工作阳台,独立玄关收纳,3.7.2平面布局及户型示意,独立玄关收纳,卧室都带凸窗,工作阳台,厨房与餐厅互动较好,次卧收纳,舒适的阳台,3.7.2平面布局及户型示意,1、停车位：结合项目自身定位和市场发展，车位比定在1:0.8-1:1比较合适。2、商业

9、（暂不考虑集中商业的情况下）：本项目地块总建面在40万方左右；依据产品配比，总户数约为3000-3500户；按照户均3.5人计算，总居住人口10500-12250人；根据城市社区规划标准，人均商业服务配套面积0.7-0.91，本项目商业配套规模在7350-11147；结合本项目所在地段，商业配套总面积建议10000平米左右，包括会所、商业、物业办公用房等，其中会所面积2000-3000平米，临街商业8000-9000平米。3、幼儿园及学校：根据本项目规模，应设置幼儿园及托儿所各一所，考虑对面吉的堡幼儿园的建设，可设置较低档次或公益幼儿园一所，具体参照当地相关设计规范。其余相关配套，参照当地相关

10、设计规范进行设计。,原则：从可持续发展的角度出发，体现居住生活的便利性和前瞻性；必选要素：充足车位；丰富商业；幼儿园；,考虑运城气候特点，可规划带顶棚的社区泳池一个。泳池设计要点1、多功能（泳池+篮球场、羽毛球场、溜冰场），避免浪费；2、完善规划，充足配套，加大一次性投入，降低运营成本；3、实用性和景观性相结合。,原则：从成本收益的角度出发，体现开发价值的最大化；必选要素：社区商街；会所；可选因素：集中商业；,1、社区商街：结合项目自身条件，社区商街主要设置在社区西侧和南侧，具体业态设计、规划指标、开发及包装等根据下阶段设计另行提报。2、会所：会所对于提升项目档次和居住品质有重要的作用，但是结

11、合项目和周边环境，在规划初期要充分考虑后期经营的问题，因此尽量避免华而不实的设计，如咖啡厅、恒温游泳池、保龄球等科目。3、集中商业：目前运城整体商业市场供应过剩，后期市场风险较大，因此本项目集中商业的设置要经过完整的定位规划方可实行，避免盲目跟风。整体方向建议是先招商后建设，招商方向需结合市场情况的变化来定。,原则：从市场出发，体现居住生活的安全性；必选要素：社区-商业两级管理；专业物业管理公司介入；软硬件设施配套；,1、社区-商业两级管理整个社区采取开放商业和封闭社区的管理模式，兼顾业主生活的闲适、自在和居住的私密、安全。2、专业物业管理公司介入建议引进本地专业物业管理公司在保证提高项目物业

12、管理水平，提升项目档次；同时降低前期和持续性成本投入，建议引进本地市场上物业管理水平相对较高的管理公司进行物业管理；3、软硬件设施配套安防系统：煤气泄漏报警，求救报警按钮，闭路监控系统，电子巡更系统，可视对讲系统；国际智能化标准：保安巡更系统、小区周边红外探测报警系统、宽频网络、电话通信系统、有线电视系统、公共音响广播系统、停车场自动管理系统、一卡通系统；,一、整体规划建议二、前期推售建议,同誉凯旋城世家杰座美地美居美邸上品太阳城凤凰城美好家园东方美景,标志一,设计说明,标志采用代表神秘的黑色为底，高贵金色构图而成，左右两边金色罗马神兽-独角兽昂首而立，共同奔向中间一顶金色翅膀包围的璀璨皇冠.

13、寓意为：插上腾飞的翅膀胜利归来，盾牌中的“同誉”标记线条分明，豪气十足，配以圆弧形飘带，给人外柔内刚的视觉效果，“同誉.凯旋城”下面：“胜利之城，荣耀之城，希望之城”，是对楼盘乃至企业文化的最好诠释。,标志二,设计说明,采用欧式宫廷风格，标志中的主人公是法兰西的骄傲，全世界十大战神之一的拿破仑，正骑在昂首怒吼的骏马背上指挥千军万马跨越阿尔卑斯山脉成就丰功伟绩！欧式立体外圈显得高雅，华丽，充分体现了高品质，高追求的特质构图、颜色、文字、明暗、凯旋等要素相得益彰，结合的非常完美。,售楼部外景效果图参考,精致、时尚、典雅、大气,前台接待区、沙盘讲解区、贵宾洽谈区、客户谈判区,售楼部内部布置参考,善用

14、指示系统，引导客户来访。,售楼部指示系统参考,分期开发策略,一次规划，分期开发；建议分6-8期开发；每期均具备独立完整的实施方案，以利于分期投入及灵活的滚动销售；遵循高调起势、低开高走、节奏推售、扩大利润的原则；保证项目调整的灵活空间；每期开发及推售面积以当期市场消化为依据。,前期策略要点：前期以迅速去化、形成市场热度为目的。以临路产品打性价比，以低价产品迅速汇集人气，同时保证回现，以维持中期开发和热销。中期策略要点：随前期建设完成，组团意向充分展现，社区形象基本形成，中期规模适当扩大，展示场景进一步增加，拔高形象，抬升价格。后期策略要点：以扩大利润，追求终极价值为目的，伴随市场发展与成熟，对

15、产品形式和产品品质进行适当调整。,以项目单期住宅500套（最终去化80%）为例，我公司以以往操盘经验和团队素质，认为项目的销售周期在10个月左右。若项目住宅总套数在3500套（最终去化80%）左右，则项目的销售周期在5-6年。,项目营销周期及阶段性工作分解,因销售周期及速度与施工进度紧密相连，故具体销售周期会随施工进度有所调整。,市场同类产品综合类比参考,+,外部溢价,市场指标,项目选取权重制定加权平均,区域建设市场情况营销策略,静态比准基价,动态合理溢价,=,价格拟定市场比较,价格定位/思路,参照典型楼盘进行比准均价：项目市场比准均价：3150元每平米,备注：1、此价格是基于相对理想状态下的

16、比价，如果规划设计及后期建设中出现失误，则此价格会适当下调；2、此价格仅适用于当前阶段，具体价格会根据市场情况随时变动。,项目影响力溢价,项目营销力溢价,溢价幅度一般为1-3%，考虑本项目实际情况，取其居中价值2%。因此本项目影响力及营销力溢价的数值为：,3150元/2%=63元/,项目影响及营销力溢价,48,项目最终实收均价,项目最终均价3150+63+633273元/m,即：,依据上述论证，本项目能实现的最终实收均价约为3273元/平方米。这是理想状态下的价格估算，在此基础上实现较高的销售目标是存在一定风险的，并且应对未来变化的抗风险能力较弱。我司希望依靠双方的共同努力，真正将本项目产品力

17、、营销力、品牌力、市场影响力等方面做到最好，最终实现既定目标！,结论,备注：根据蓄水期客户及市场的反映再做价格调整。避免开始定价过高，销售效果不理想，出现骑虎难下的情况。,项目定价低开高走的好处：对其他竞争楼盘较高价位形成强有利的竞争。便于项目以最大的卖点来宣传项目。能最大程度的吸引意向客户前来了解。便于掌握市场对项目的认识和评判。便于掌控项目操作中的市场风险，有及时调整策略的空间。,建议项目价格走势为：低开高走,团购先行,优惠促销入市,主动出击寻找客户,大众营销法,老带新（发展老客户）,团购促销法,四位一体,1.静态坐销客户接待、带客看房、客户谈判、客户追踪与邀约、活动执行、开盘执行2.动态

18、行销在市内各个人群集中地区，通过大量发放单页、专人讲解、人员蹲坑扎点等方式进行目标客户的筛选和锁定，挖掘优质客户资源，带领客户来售楼部看房，快速促进成交量。3.活动营销通过举办产品鉴赏会活动、抽大奖活动、感恩答谢老客户等活动，通过活动达到聚集人气、扩大项目知名度与美誉度，提高业绩的目的。4.市场团队运作（1）重点发展各县市、乡镇在当地有影响力的人士，以人际关系为纽带，人托人，发展熟人购买，一旦成交，给予介绍人高额提成。（2）开拓县市、外地区域市场，去各地（主要是各县市）布点（设立接待处或销售中心）、推广（进行宣传，投放广告），带领客户来项目看房，快速提高销售业绩。,3月,2月,9月,10月,1

19、1月,12月,1月,8月,品牌推广期8月（1个月）,强势蓄水期9月（1个月）,开盘热销期10-11月（2个月）,持续销售期12-1月（2个月）,销售,通过开盘优惠、热销氛围等刺激成交，大量转化客户，形成市场热度；,根据销售情况小幅度调整价格，加大老带新政策力度，快速去化；,推广,通过线上线下多种渠道进行蓄客，并根据客户情况调整销售节奏和价格表；,（巡展、派单、报广、围挡、道旗、网络、户外、短信）可考虑桶装水、购物袋、条幅、大海报等,（老带新，派单、围挡、道旗、网络、户外、短信）,快速清盘期2-3月（2个月）,一期清盘二期蓄客期（巡展、派单、老带新，围挡、道旗、报广、网络、户外、短信）,通过春节优惠活动和老带新等刺激成交，后期启动二期蓄客，尾房自然去化。,广告发布,呈递开发公司商榷,来电咨询、来访咨询,目标市场接受,经理总结并安排回访