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1、华高莱斯国际房地产顾问(北京)有限公司，昌平二街项目市场分析和定位报告，regalloyddsinternationallrealleresteconsteconnstellateconnstentsbeijingcost.ltd，2006 (1)整体功能定位“特色商业、高级酒店、精致酒店服务式公寓”为一体的多功能城市综合体，一、整体定位、特色商业：项目位置可能无法与高稀少性相比， 周边主要城市的密集人口和成熟的商业气氛给项目带来了巨大的商机，与周边繁华的鼓楼西街、鼓楼东街和鼓楼南街共同打造昌平最受欢迎的城市商圈的高级酒店：高级酒店不仅能进一步提高项目质量感， 进一步提高建筑形象和商业价值酒店

2、服务式公寓：提供酒店服务的高级公寓，进一步提高项目质量感，投资提高了适合自己住的多功能和建筑形象力：这个项目全面提高了昌平现在的建筑形象现代简洁建筑的外观和富于变化的内部空间造就了昌平最具特色的地标性商业建筑，这里不仅是美丽建筑的整合体，还具有高质量的购物环境，是各种休闲娱乐功能一体化的优势空间。 REGALLLOYDS，3，(2)房地产类型和规模，项目总规模：约4.3万建筑平方米(地面3.7万建筑平方米，地下： 0.6万建筑平方米)项目房地产类型规模： 1，整体定位，REGALLLOYDS，4，1， 商业总规模的分析提案地区商业总规模容量=地区人口总量人均消费支出商业平均利润率/(地区平均租

3、金核心商圈占有率)其中，城市人口：约14万(包括大学生)，人均消费支出： 9168元农村人口：约1万， 人均消费支出： 5365元商业平均利润率：6%10%地区平均租金值： 2元/平方米/天核心商圈占有率： 65%85% 85% (地区商圈相对独立，周边消费力低)，地区商业总容量约1517万平方米，一、整体定位，regg 地区商圈根据现状和潜在竞争分析，逐渐分化为三个核心地区，本项目位于中心地区，结合地区居民的相对均衡分布现状，结合各核心地区的商业空间魅力和相当的商业规模定位，研究了稳健性的原则，因为商圈内部各核心地区的商业规模容量均等， 本项目区域商业规模容量约55.5万平方米，本项目整体应

4、结合中高端商业形象质量要求，实现区域商业的激烈竞争态势和侵略性定位要求。 本项目定位必须实现区域商业的中心地位，因此，结合商圈研究中心点的商业规模为45%55%的比重关系，本项目的商业规模空间容量为：23万平方米，项目建议取值：考虑到区域商业购买力水平相对较低的特征， 本项目作为被定位于中高端形象质量的商业，建议规模容量从稳健性原则上取相对较小的值，结合项目区划的现状特点，本项目的商业规模的上限提案为：2.5万平方米左右，一、总体定位，REGALLLOYDS，6，2，霍根据地区现有酒店的客房数和入住率情况，本项目酒店被定位于商务会议上，作为兼作休闲假期的地区高星酒店，根据昌平现有酒店市场的普遍

5、规模，建议客房数为80100间的行业标准， 因为四星级酒店的自然面积为80100平方米，所以本项目酒店的总规模为：0.81万平方米，一，整体定位，REGALLLOYDS，7，二，商业定位，(一)商业主题，精品购物广场，时尚动态街区，关键建立昌平地标，建筑精品和环境精品时尚项目定位于昌平中高级层，符合质量时尚、地区主力年轻消费客群的需求特色。活力项目以动态、时尚的活力为特征导入，展示项目的商业特色，建设竞争差异化优势，REGALLLOYDS，8，(2)行业类型和布局，行业类型和布局建议：2，商业定位，REGALLLOYDS， 超市，2，商业定位，1 )规模确定昌平现在的超市市场分析布局分析昌平现

6、在的超市主要分布在由鼓楼南北街和政府街、府学路构成的十字线上，由于昌平卫星城市的范围有限，超市的布局比较集中，REGALLLOYDS，1 昌平现在的超市市场分析规模分析昌平现在的品牌连锁超市，营业面积在10002500平方米左右，最多不超过3500平方米。 昌平主要超市规模一览：REGALLLOYDS，11，2，商业定位，昌平目前超市市场分析目前昌平市场上的超市主要有内资品牌，如美廉美、质量、泰乐福、华普、小白羊、 符合世纪联华等“内资品牌近几年向郊外扩展的战略布局”和“内资品牌超市进入北京郊外县的步伐明显比外资品牌超市快”的普遍战略发展规律，同时租金高，郊外客人量相应规模水平和采购商品成本高

7、因此，目前昌平这样的卫星城市仍是内资知名品牌连锁超市重点考虑的发展区域。 经营状况分析现场调查显示，昌平主要超市的人流量比较多，提袋率高，特别是假日和周末经营状况好。 同时，随着人均可支配收入逐年上升，昌平人正在接受越来越便宜好吃的超市购物习惯。 REGALLLOYDS，12，2，商业定位，超市经营者的需要，从上图可以看出，国内著名品牌连锁超市的占地面积范围从1000-6000平方米不同，而综合超市则是这个范围的上限区间，即3000-6000平方米国内部分品牌连锁超市的选址要求，REGALLLOYDS，13，2，商业定位，本项目的超市规模确定原则1 :本项目的商业定位原则之一是侵略型商业，昌平

8、市场本身的商业容量已经具有高彩度，因此本项目的超市也同样侵略市场，将市场的主力客群因此，要适当增加昌平目前超市的规模，以入住超市的品牌和超市竞争的重要因素的规模效应增强自己的竞争力。 原则2 :著名品牌连锁超市的选址要求原则3 :建筑内部空间结构条件受限制，该项目最适合在地下一层建成超市，单层面积也是影响超市规模的重要因素。 由此可见，本项目超市的建筑面积建议为50006000平方米，regaloyds，14，2，商业定位，2 )职业形态模式，regaloyds，15，3 )超市布局建议，地下一层商业，分析：超市主要以品牌、规模和价格地下一层能够有效地满足这一需求的超市由于频繁地有大量的发货需

9、求，必然需要比较方便的商品出入通道，与地面之间需要最方便的商业通道，因此地下一层能够有效地满足这一需求，可以有效地避免商业空间商业价值的缺失， 通过地下一层超市人流的吸引和牵引作用可以加强最有价值的地面二层商业价值的提高和实现对品牌超市布点选择的要求。REGALLLOYDS，16，原则1 :商业街位于商业价值最高的地面1、2楼，同时是项目快速回收资金的重要途径，商业街规模可以适当扩大的原则2 :其他职业状态与商业街形成健全的交流，超市、美食广场、数字娱乐街、 电影院和健身中心可以给商业街带来很高的人气和商业气氛，所以可以适度扩大商业街的规模，形成强大的核心磁场的原则3 :本项目的商业定位原则之

10、一是侵略型商业，商业街的部分也侵略了市场， 占领市场主力客群的原则4 :建筑内部空间结构条件受到限制，本项目最适合在地上二楼建设商业街，可建设面积也是影响商业街规模的重要因素。 如上所述，根据项目功能的职业状态选择和商业空间结构要求，本项目商业街的建筑面积为900010000平方米左右，二、商业定位，2、商业街，1 )规模确定，REGALLLOYDS，17，二、商业定位，2 )空间多适应性建议 本项目商业价值最高的地面1、2层以商业街形式考虑，即商业街以店铺形式销售，在昌平目前接受的水平范围内，抓住昌平的主力消费客群。 从资金回收、营造商业气氛等观点来考虑，这也是合理的方案。 另外，考虑到业主

11、的招揽灵活性，建筑内部空间建议采用灵活的设计方法，不仅可以通过内部分割形成商业街的店铺对外租赁销售，还可以直接利用大面积的透明空间，为招商商场、大卖场等工作状态确保灵活的空间。 REGALLLOYDS，18，2，商业定位，3 )职业形态是中庭空间是本项目商业街内部空间的最大特色和亮点，利用丰富购物流线的中庭形成的内部空间，可分割成有特色的独立店铺，透明开放利用REGALLLOYDS、19、2、商业定位、中庭设置商业摊位和休息设施，给人以亲切、轻松的购物感，有效增加商业经营面积。 REGALLLOYDS，20，美食广场是本项目不可缺少的职业状态之一，能与其他职业状态形成良好的交流，是受到欢迎、提

12、高商业价值的亮点之一。 为了实现内部环境中高级、价格带中低级的地区消费力的特征，昌平目前市场上有处于国泰百货店顶层的比较规模的美食广场，营业面积约1000平方米，经营效益高， 客群与周边高中学生在百货商店购物的年轻上班族较多的原则：美食广场必须达到一定规模以上，把地区市场主力业者美食广场的普遍选择与项目的建筑空间配置特征相结合， 本项目美食广场的建筑面积为20003000平方米，3，美食广场，1 )规模确定，2，商业定位，REGALLLOYDS，21，2，商业定位，国泰百货的顶级美食广场：规模小，环境一般REGALLLOYDS，22，本项目的美食广场，一定要在内部环境和规模品种上创造自己的特色

13、竞争力，与市场现在的水平拉开差距，同时遵循中低价格的原则，抓住昌平年轻的主力消费群。 2 )职业形态示意图，2，商业定位，REGALLLOYDS，23，3 )美食广场的配置提案，地面三层商业，分析：美食广场的目标客户具有很强的消费目的，因为属于集中商业中垂直商业人流的有效商业形态， 对于有效利用其特点加强对集中商业人流的垂直牵引效应，应提高上层商业商业价值的项目商业功能职业态的选择，美食广场布店三层商业，可以有效引导一层商业人流，提高商业整体价值， 有效结合四楼目的消费商业功能的职业状态，作为配套商业功能满足其需求特征，可以提高其魅力和竞争力。REGALLLOYDS，24，功能：数字娱乐城市包

14、括游戏、互动游戏、网吧等功能，提供游戏、音乐、网络、饮料、简单食物等，对象客户群年龄范围广，既有中小学生，也有高中生提供：昌平还没有规模的数字娱乐城市，有很多小面积的网吧、游戏中心等，主要以学生客群为对象，经营状况良好，因此该功能职业状态是本项目的典型特色商业功能职业状态的引进，符合地区市场主力群的需要特征，有效地年轻需求：昌平卫星城高中人口近4万人，高中的进入不仅刺激了昌平的经济发展，还刺激了学校周边的饮食服务、文化娱乐、购物休闲等行业的快速发展。 并且，当地的中小学生、年轻的上班族等也加入其中，这个职业状态存在着相当大的市场发展空间。 结合行业典型商店的普遍规模选择和项目商业空间结构的特征

15、，本项目数字娱乐城市的规模建议： 20003000平方米，4，数字娱乐城市，1 )功能和规模的确定，2，业务定位，REGALLLOYDS，25， 数字娱乐城市是本项目的特色，在加强项目形象的特性和差异化优势的同时，也非常适合地区市场以年轻人为中心的消费集团特征，强调了项目时尚的动态主题特色。 另外，在现在的地区商圈，这个职业状态相对是空缺，市场经营空间相对较好。 2 )职业形态模式，2，商业定位，REGALLLOYDS，26，2 )职业形态模式，2，商业定位，各种交互游戏是其主要的娱乐形态，REGALLLOYDS，27，3 )数字娱乐的配置提案，地面三层商业，分析：数字娱乐的目标客户是为了有效

16、地推动集中商业的垂直商业流动的商业形态，对于应该有效利用其特征加强对集中商业流动的垂直牵引效果，提高上层商业的商业价值的项目商业功能的职业形态的选择，数字娱乐应该与项目电影院上下一体化， 两种功能职业态的客群具有高度的统一性，并且经营时间的要求都强调了对其独立通道的满足，为了满足经营的特色需求，其布局与三层、四层电影院上下结合。 REGALLLOYDS，28，功能：休闲健身中心是项目特征的职业状态，不仅体现了本项目的时尚活力，包括器械、动态自行车、瑜伽、各种健身、美容、美容、舍客等供给：目前昌平市场上这种专卖店数量少，规模小，设施相对旧，服务内容相对单一，这些专卖店的经营情况有上升趋势的需求：

17、 2005年，居民健身、旅游等文化娱乐服务支出为275.7元，比上年21.5% 这表明随着居民收入水平的提高，生活观念的转变，越来越多的人在健身等，特别是在经济高速发展的城市，这种需求的增长速度相当快。 同时，昌平也有很多高收入者，2005年，昌平高收入家庭人均可支配收入达到30350元。 这表明这项工作状态存在相当大的市场空间。 5、休闲健身中心，1 )功能和规模的确定，二、商业定位，REGALLLOYDS，29，著名连锁健身俱乐部品牌的需求：二、商业定位，结合上述分析，本项目休闲健身中心的建筑面积建议为2000 休闲健身不仅体现了本项目的时尚活力，还能抓住中高端客户群，有效地提高项目等级，与其他职业状态交流。2 )职业形态模式图，2，商业定位，REGALLLOYDS，31，3 )休闲健身中心的配置建议，地上4层的商业、分析：休闲健身中心的目标客户也有很强的消费目的性，对具体的商业垂直层的依赖性相对较低， 应该尽可能高水平的商业和安置的休闲健身中心，在项目整体功能性的职业状态的选择上，不仅满足