法学系房地产法课件1

1、房地产法教学的内容和要点。房地产法概述2。房地产所有权法律制度。房地产土地使用、开发和经营法律制度。房地产交易法律制度(要点)5。房地产税费法律制度。房地产管理法律制度，案例1:一房两销。2005年6月，和顺市一家房地产公司经市国土局批准，从事“修远花园”商住楼的开发建设。2006年7月，房地产公司在完成商住楼的基础打桩工作后，开始预售“修远花园”大楼。7月28日，华谊影视公司与房地产公司签订商品房预售合同合同，提前购买花园B座6楼601、602、6033套房屋，预付30%房款60万元。合同规定，房地产公司应在商品房和住宅楼竣工后3个月内协助华谊影视公司(以下简称华谊公司)办理房产证。1998

2、年3月20日，“修远花园”竣工验收。3月26日，该房地产公司在未与华谊影视公司协商的情况下，将原预售给华谊影视公司的三套房屋出售给了信使传媒公司(以下简称信使公司)。信使公司一次性付清了所有的房价。4月2日，房地产公司协助信使公司办理花园b座6楼601、602、6033套房产的产权证。4月5日，华谊公司根据合同对该房屋进行入住检查时，发现原预售房屋已被信使公司占用。华谊公司不得不质疑房地产公司。房地产公司答应为华谊公司再更换3套房子。华谊公司不同意，并坚持留在原来保留的房子。由于该房地产公司无法满足其要求，向人民法院提起诉讼。问题：(1)房地产公司的行为性质是什么？(2)B座6套3套房屋的产权

3、所有者是谁？(3)此案应如何处理？(1)房地产公司的行为属于违约行为。该房地产公司违反了其与华谊公司签订的商品房预售合同的规定。项目完成后，房地产公司未经华谊公司同意，将华谊公司预售的房屋出售给信使公司。为此，房地产公司应承担违约责任。(2)B座6层3单元房屋的产权所有者为信使公司，因为在房地产公司与华谊公司和信使公司签订的两份合同中，后者已全部履行，房屋产权证已依法办理，表明信使公司是该房屋的所有者。(3)分析形势。中国服务公司起诉房地产公司出售一房两房的，可以要求解除合同，退还已付购房款和利息，赔偿损失，并可以要求出卖人承担不超过已付购房款两倍的赔偿责任。如果中国服务公司起诉房地产公司和信

4、使公司恶意串通，它将要求确认房地产公司和信使公司之间签订的商品房销售合同无效。如果合同无效，登记也无效。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释第八条有下列情形之一，致使商品房买卖合同的目的无法实现的。买受人不能取得房屋的，可以要求解除合同，退还已付购房款和利息，赔偿损失，也可以要求出卖人承担不超过已付购房款两倍的赔偿责任：(1)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人，将房屋抵押给第三人的；(2)商品房买卖合同订立后，出卖人将该房屋出售给第三人。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，如果出卖人第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通订立单独的商品房买卖合同并交付使用，致使买受人无

5、法取得房屋为由，要求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，买受人应当予以支持。预告登记是指为了保全债权而进行的不动产登记，其目的是为了将来不动产物权的变动。(防止一房两卖)第二十条当事人可以按照约定向登记机关申请预告登记，签订房屋买卖协议或者其他不动产权利协议，以保证未来物权的实现。预告登记后，未经预告登记所有人同意处分房地产的，不发生物权效力。预告登记后，自不动产登记之日起三个月内债权消灭或者未申请登记的，预告登记无效。案例二：房地产法律关系的特殊性。1994年12月，市政府因市政建设的需要，从大石镇管理区黄岐村征用了100亩土地，并以“统一征用储备土地”的名义，将10亩土地划给该村

6、作为乡镇发展的工业用地。1995年3月，村民委员会与一个县的金叶公司签署了土地使用权转让合同号协议，同意将3亩“政府保留的土地”转让给金叶公司，用于建设一个商业中心。转让价格为180万元。付款将分两个阶段进行，第一笔120万元将在合同签署和公证之日支付，余额将在1995年年底之前支付。同年4月，黄岐村村委会在向市国土资源局提交土地使用权出让合同备案并申请产权变更登记时，受到了国土资源局的处罚。处罚决定要点如下：(1)黄岐村村民委员会和金叶公司，处罚的相对人。(2)处罚原因是合同双方违反了中国土地管理法和土地使用权出让、转让的行政法规。划拨的土地被擅自转让，其用途被改变。(三)责令上述双方分别缴

7、纳土地出让金50万元和罚款30万元，并办理土地使用权出让手续和土地使用变更审批手续。金叶认为，未能办理土地使用权出让手续是黄岐村的责任，黄岐村应承担出让金和罚款。黄岐村认为双方都有错，不同意单独承担。双方协商不成后，金叶公司以黄岐村为被告，向人民法院提起上诉：(1)终止双方土地使用权出让合同；(2)被告返还转让款120万元及利息；(三)责令被告承担全部缴纳保险费和罚款的责任；(4)赔偿原告50万元损失。问题：(1)原告金叶公司的索赔(3)原则上是否有错误？法院应该怎么做？为什么？(2)市国土资源局及其目标对应方的处罚内容是否正确，为什么？有一个错误。是否以及如何承担出让金和罚款是原被告与土地管

8、理部门之间的行政关系，而不是民事关系。但是，土地使用权转让双方是民事关系，双方的法律关系和性质是不同的。人民法院应当驳回其请求。告知当事人向有关行政机关申请复议或者在其他情况下提起行政诉讼。(2)有不准确之处。责令办理移交手续是正确的，属于行政管理范围。但是，土地出让金属于土地部门与土地使用者之间的民事关系，应由土地使用者承担该协议规定：“打桩完成后进行地下室施工时，阳光公司在支付土地价款后，拥有国有土地使用权和房屋产权。”据此，天海公司从阳光公司一次性收到540万元。市国土局发现后，与天海公司负责人进行了多次讨论，并提出了违法事实。天海公司没有采取任何积极行动。(1)天海公司和阳光公司签订的

9、联合开发协议是否有效，为什么？(2)市国土局可以对天海公司采取什么处罚措施？首先，本案中天海公司与阳光公司签订的(联合开发协议)无效。原因是：首先，(联合开发协议)的实质是国有土地使用权的转让，而不是合作开发。二是天海公司转让国有土地使用权不符合法定条件，即没有按照转让合同的约定进行投资开发。该法规定，土地使用权转让的条件之一是从事住房建设和开发，必须完成总开发投资的25%以上。天海公司没有对该建设项目进行任何投资，而是以联合开发协议的形式转让土地使用权，这是非法转让国有土地使用权。第三，如果土地使用权转让，双方还必须签订书面转让合同并登记转让。本案中，天海公司和阳光公司没有单独签订土地使用权

10、转让合同，也没有进行转让登记。转让不符合法定要求。其次，市国土局可以对天海公司采取处罚措施：第一，没收非法所得。第二，可以同时处以罚款。第三，对非法转让土地的直接责任人依法给予行政处分。构成犯罪的，依法追究刑事责任。案例四：蓝海街小井路35号一栋75平方米的房子被拆迁纠纷，该房屋属于市邮政局。从1994年开始，它就被一位名叫于某的市民租下，他每年都要办一次手续。年租金是800元。1996年6月，为筹集房地产开发资金，市房地产开发公司决定于7月12日拍卖其管辖的小井路25栋房屋(含35号)。市政府通知下面的房地产公司，根据政府官方公报的规定和陆晶部分道路的规划，被拆迁房屋不能拍卖，35号不在拍卖

11、之列。接到通知后，房地产公司没有在7月12日拍卖35号。7月25日，辛与一家房地产公司达成协议，在知道35号楼属于被拆迁房屋的情况下，私下买卖35号楼。协议没有具体说明房子的面积、结构、交付日期和所有者。此外，该房地产公司要求辛确保“拆迁方不会与城市建设、土地管理、邮局和房地产公司发生纠纷”，并在同一天支付了1.5万元。6月21日，双方在房地产交易所办理了过户手续，并领取了房产证。(1)房地产公司是否有权出售余某的出租屋？为什么？(2)房地产公司与信签订的房屋买卖协议是否有效，为什么？(1)房地产公司无权出售辛某租住的房屋，因为：首先，房地产公司不是辛某房屋的产权所有人。二是房屋属于拆迁范围，

12、依法禁止转让。(2)房地产公司与辛签订的房屋买卖协议无效。虽然双方都依法在房产管理部门登记并取得了房产证，但由于双方买卖的房屋都是法律禁止的，即买卖合同的标的是非法的。因此，房屋买卖合同无效。第一章是房地产法概述，第一节是关于房地产、房地产市场和房地产业。法律概念：不动产土地和地上建筑物(包括地下建筑物)，不动产房地产市场目前我国房地产市场是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押、城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。注：房地产市场与商品市场(日常消费品和生产资料)、金融市场、劳动力市场、技术市场、信息市场、企业产权转让市场和期货市场共同构成了全国统一开放的市场体系。房地产市场

13、绝不能被视为有形交易的场所。主要有两类业务：一类是从事城市房地产开发和交易。所谓房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上建设基础设施和房屋。所谓房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。另一种是从事开发和管理的地块，称为开发地块。指依法取得国有土地使用权，形成工业用地和其他建设用地条件后，按规划进行土地综合开发建设，然后出让土地使用权或出让或租赁地上建筑物。广义的房地产业应包括城乡土地和房屋的开发、利用、管理、服务、管理和保护等各种经营活动。房地产活动的主要领域包括：土地的开发和再开发、房屋及其附属物或其他基础设施的开发和管理，包括土地使用权的有偿转让和转让、房地产的销售、租赁、

14、交换和抵押。房地产融资租赁、房地产中介服务、房地产管理、房地产行业管理，第二节，房地产法的一些基本概念，首先，房地产法的概念规范了房地产经济关系的法律规范的总称。房地产关系根据其法律特征，可以分为民事(商品)经济关系和行政经济关系。民事(商品)不动产关系是指平等主体之间基于土地和房屋的所有、使用、转让、抵押、租赁等经济关系。比如房屋租赁。行政性房地产关系是指基于土地、房屋征收、拆迁、土地使用控制、建设项目审批、房产税征收和纠纷行政调解等不平等主体之间的经济关系。如房地产管理部门办理房地产产权证的行为。物权法调整对象的具体内容主要包括：1。土地和房产的关系。土地利用管理(包括规划管理)的关系3。

15、城市房地产开发与管理的关系。城市房地产管理的关系。城市房地产管理的关系。物权法的特点。1.物权法是以所有权(房地产转让的特征，项交易的权利)2为基础的。房地产产权进行登记(设立、变更、转让和消灭)。3.物权法是规范土地划拨、土地利用规划项目转让、商品房开发建设管理、售后服务产权登记、土地共有登记、房地产抵押登记等领域的典型法律。4.房地产法律规范(起源)。一是宪法、民法通则等综合性法律的相关规定。第二，特别法主要是：城市房地产管理法将于1995年1月1日生效，并将于2007年8月30日修订。土地管理法自1999年1月1日起施行，2004年8月28日修订。物权法自2007年10月1日起生效。城乡

16、规划法将于2008年1月1日生效。三是相关法律，如森林法、草原法、渔业法、环境保护法、公司法、合同法、担保法、商业银行法、婚姻法、继承法、物业管理条例、国有土地上房屋征收与补偿条例等。、第四条房地产行政法规及部门规章房地产经纪管理办法自2003年9月1日起施行，2007年10月1日修订，2011年1月19日实施，2011年4月1日实施，2011年2月1日实施，2008年7月1日实施，2商品房屋租赁管理办法 房屋登记办法(自2001年6月1日起施行)商品房销售管理办法(自2001年6月1日起施行) 2004)地方房地产法律法规、其他房地产规范性文件、房地产规范性文件、国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知(国办发20104号)、国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知(国办发201010号)、国