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文档简介

1、房地产联盟获奖论文 房地产业可持续发展问题 摘要 房地产业是我国国民经济重要的组成部分,近年来房价问题成了人们热议的话题。本文针对房地产业可持续发展问题进行了探究,建立了合适的模型。 问题一:利用灰色预测方法建立了杭州房地产价格的预测模型,查找xx年到xx年杭州房地产价格数据用MATLAB求解对接下来两年杭州的房地产价格进行了预测。针对土地交易价格、人均可支配收入、人均GDP、房地产投资额、房屋租赁价格这五个因素对商品房售价的影响建立了灰色关联度模型,按照各自关联度由大到小排序,最后得到五个因素影响程度由大到小为土地交易价格、人均可支配收入、人均GDP、房地产投资额、房屋租赁价格。 问题二:考

2、虑买房者的买房压力,用按揭还款公式计算出房价作为房地产价格合理区间的上限;同时考虑房地产商的合理利润,以利润为20%时的房价作为房地产价格合理区间的下限。用最新数据求解得到房地产价格合理区间为(5435元,8069.5元) 问题三:先综合考虑保障性住房比例以及其他各个因素对房价的影响,建立多元线性回归方程。用SPSS求解出线性回归方程后再以其他因素相同时来考虑保障性住房比例对房价影响。最后得出保障性住房比例的增加会使得房价减少,其系数为-0.104。.这也说明影响程度并不大。 问题四:结合前三问的研究成果和目前的房地产市场形式。从目前房价虚高的原因,制定符合中国国情的房价合理区间,处理房价问题

3、手段探索三个方面对房地产市场进行了分析和总结。对处理房价问题提出了4点建议。 关键词:灰色预测MATLAB按揭还款公式线性回归SPSS 一、问题重述 房价问题是近几年人们热议的话题,“买房贵,买房难”成为当今社会的一大问题,已经严重的影响到了社会的和谐发展。政府在也在不断的出台政策进行宏观调控,这些举措在一定程度上防止了房地产市场的大起大落,维护了房地产市场的可持续发展。目前,房地产市场进入观望状态,成交量大幅减少,但大多数大中城市房价环比仍上涨。因此,为了保障城镇中低收入家庭和最低收入家庭的基本居住需要,促进社会主义和谐社会的建设,需要我们解决以下几个问题。 1、收集杭州市xx年-xx年房地

4、产市场的有效数据,建立房地产价格预测模型,并分析确定影响商品房销售价格的重要因素。 2、考虑杭州市的房地产市场,请给出房地产价格的合理区间。为购房者理性地选择房屋提供参考。 3、研究增加保障性用房比例对房地产价格的影响。 4、针对当前的房地产的价格以及你的研究结果,写一篇关于房地产价格报告,向社会阐述你的观点 二、模型假设 1. 2. 3. 4. 5. 假设世界政局近几年不会出现非常大的波动。 假设不存在其他影响商品房价格的主要因素。 假设所提供的数据都是准确无误的。 假设房地产商合理利润为20%。 假设经济适用房对房价的影响即为保障性住房对房价影响。 三、符号说明 x (0) :03年到08

5、年房屋销售价格矩阵 xi(j):指标i在j年的数据 V:按揭还款总额 P:房屋售价 X:年还款额 i:还款年利率 Y:家庭年收入 四、问题分析 问题一,问题需要我们运用杭州市xx年-xx年房地产市场的有效数据来建立房地产预测模型。由于数据量较少,我们运用03年到10年的数据建立灰色预测模型。同时找到可能和商品房销售价格有关的影响因素,运用灰色关联分析各个因素和商品房售价的关系。观察各自的关联度,分析得到影响商品房价格的重要因素。 问题二:国际上对于房价的合理区间评定的标准一般为居民家庭可支配收入的3到6倍。但综合我国房地产市场房价比普遍偏高的情况以及杭州房地产市场,这样的定价方案显然不符合现实

6、情况。重新考虑房地产价格合理区间的含义,房地产价格的合理区间应该同时考虑到购房者的利益和房地产商的利益。即要保证房地产商的合理利润同时让中低收入家庭和最低收入家庭的基本居住需要。 在这里我们以中低收入家庭能够付清房款的首付以及在一定时期内还清房屋贷款作为合理价格区间的上限,房地产商获得20%利润时的售价作为合理价格区间的下限。 问题三:保障性住房比例对于房价的影响主要体现在经济适用房比例对房价的影响。考虑到房屋销售价格是由诸多因素共同决定的,因此在考虑增加保障性住房比例对房屋销售价格影响时应该在其他因素都相同时求解。因此在这里运用多元线性回归综合考虑各个因素对售价的影响。最后在其他因素都相同的

7、情况下单独考虑经济适用房比例对房价的影响。 问题四:房地产价格报告的书写,应该充分结合本文对前三个问题的求解结果,同时考虑杭州房地产市场的现状。 五、模型的建立与求解 5.1问题(一) 5.1.1灰色预测模型的建立与求解: 1. 建立原始数据矩阵: x (0) ?x (0) (1),x (0) (2),x (0) (8) 2.由原始数据计算一次累加序列: xx (1)(1) (1)?x (0) (1)(1)?x (0) (2)?x (0) (2) (0) x (1) (8) (n)?x (0) (1)?x (0) (2)?x 3.构造数据矩阵B和数据向量Y: ?1 ?x(1)(1)?x(1)(

8、2)?2? ?1?x(1)(2)?x(1)(3)? ?B?2? ? ?1(1)(1) x(7)?x(8)?2? 1?1? ?1? (0) Y?x(2),x? (0) (0) (3),x,?(8) T 4.发展灰数?和内生控制灰数?的确定: ?T(?1)T U?(BB)BY ? 5.预测模型的建立:根据灰色理论,预测模型的一般形式为微分方程,即: x (1) ?k?(0) (k?1)?x(1)?e? ? ?(1) 由于该模型求得的各年份预测值为一次累加数据,需将x(k)还原为原始数据x(k),可得: ?(0) ?(1) ?(1) ?(0) x(k)?x(k)?x (k?1) 6.模型的求解: 由

9、于资料的限制,我们选取杭州03年到10年房屋销售价格指数的数据来预测杭州的房价。以02年房价指数为100,得到房价指数序列如下表: 利用MATLAB变成求解得到xx年和xx年房屋销售价格指数分别为174.5和183.8。根据02年房屋销售价格3526为基准,求得xx年房屋销售价格为 6152.87元,xx年房屋销售价格为6480.78元 7.模型精度检验: 后验差比值C和误差概率P是检验模型精度的常用方法,公认精度评价标准如下表: 用MATLB求解得到模型C=0.1,P=1。对照上表可以认为模型的精度很好。 5.1.2灰色关联度模型与求解: 1.关联度定义:衡量指标序列与母指标相似程度的测度。

10、 2.选定母指标:选取商品房销售价格为母指标。 3.原始数据无量纲化处理: xi(j)? xi(j) 7 ?7 ?x(j) i j?1 4.构造关联度公式: ?i(j)?xi(j) 8 minminx0(k)?xi(k)?maxmaxx0(k)?xi(k) x0(k)?xi(k)?maxmaxx0(k)?xi(k) 注:xi(j)? ?8 ?=0. 5 ?x(j) ij?1 5关联度计算: R1=R(x0,xi)? R7=R(x0,xi)? 1 8 8 1 8 1 ?8 i?1 (k) ?8 i?1 (k) 6. 数据和模型求解: 黑龙江建筑职业技术学院 毕 业 设 计 毕业题目: 学 生:

11、指导老师: 专 业:建筑设备工程技术 班 级: xx年5月 答辩委员会意见: 答辩委员会(教师姓名、职称): 毕业设计成绩: 摘要:房地产业是国民经济发展的重要产业,是事关民生的重要产业;房地产安全直接关系着国家金融安全和宏观经济的安全。其上涨原因主要有:供求矛盾逐步凸显;开发商违规囤地行为扰乱了正常的市场平衡;经济适用房所占比例极小,无法影响供给、平抑房价;流动性过剩下的被动投机;户籍制度间接推动了房地产价格的 上涨。房地产价格过快上涨容易出现房地产行业的泡沫,增加金融风险,不利于中国经济良性、持续的发展。对于调整我国房地产价格的对策与建议是:调整开发投资结构,增加低价位住房供应;控制开发成

12、本,降低房地产企业的期望利润;加大对房地产价格的检查与监管力度,维护市场正常的价格秩序。 关键词:房地产价格;原因分析;调控政策 一、房地产价格的概念 房地产价格可以用“房价收入比”和“价格租金比” 两个指标来衡量。房价收入比即住房总价与居民年收入的比值,该指标用于判断居民住房消费需求的可持续性,国际上通常认为房价收入比在46倍之间较为适当,这是20世纪90年代初世界银行专家黑马提出的一个世界银行认为“比较理想”的房价收入比。黑马指出,房价收入比高于6倍,就难以形成买方市场,要使人们买得起房,房价收入比要在5以下。而中国全国的平均房价收入比在710倍左右,在一些城市已超过或远远超过10倍 ,北

13、京、上海、深圳的房价收入比超过14倍。这反映了中国房地产价格呈现过快上涨状态。房地产的“价格租金比”反映房价与租价的背离程度,也是判断房地产价格是否理性增长的重要因素。“价格租金比”是国际上通常用来表示房价水平的高低。受数据可得性限制,这里我们采用国家 _公布的商品房销售价格指数和租赁价格指数之比来表示房价与租金价格的相对变化:如果比值大于1,说明价格租金比较高,投机成分和市场泡沫增大;反之,如果比值小于1,则说明价格租金比较低,市场的投机成分和泡沫在减少。近年来,中国房地产市场“价格租金比”不断提高,xx年全国为1.03,xxxx年一直在1.04以上,xx年上半年虽然有所回落,但依然大于1的

14、临界值。说明随着房价的不断上升,中国房地产市场的投机成分和泡沫在不断增大。 二、房地产价格攀升的原因 大规模的房地产价格的上涨,中国的房地产是否是泡沫已成为经济学家们讨论的焦点。日本 在20世纪90年代房地产泡沫的破灭,严重地打击了其经济,造成了其近十年的经济衰退。国内的许多经济研究者都以日本房地产泡沫为参照作了大量的对比研究,并得出了有价值的结论。但是,日本房地产发展有其特殊的一面,它是在特定的历史环境和经济形势下产生的。日本泡沫经济的背景和环境与我国经济现状有很大的区别,中国房地产不会出现类似20世纪90年代初日本的房地产泡沫,只有了解中国房地产价格上升的 _,才能有效地采用相关政策来指导

15、房地产行业的正确发展。我国当前房地产价格上升的原因主要有: (一)供求矛盾逐步凸显是房价上涨的内在原因 1.政府为主导的运作体制导致房地产供给的不足。因土地供应量减少而导致供求矛盾逐步凸显是房价上涨的直接原因。市场价格围绕价值上下波动,需求增加并且供给减少时会造成价格的上涨。我国房地产市场并不是真正意义上的市场经济,而是以政府为主导的运作体制。土地的国家所有,使土地供应完全处于国家垄断状态,土地的相对供给不足,必然造成价格的上涨。 在房地产开发企业价值链组成中有两个环节存在着垄断行为:一是在土地获得阶段,国家对房地产开发实行国有土地使用权出让制度,即土地使用权批租一级市场由国家垄断;二是在市场

16、营销阶段,房地产是一个区域性的市场,房地产的买卖均是在一定的地理空间上进行的,占领了优质空间的开发商形成了对该空间内房地产的供给垄断。由于空间的唯一性,导致开发商拥有了市场垄断力量,形成垄断价格。可以看出,双重垄断是导致房地产价格上涨及消费者剩余被剥夺的重要原因。 2.房地产开发成本不断上升。房地产开发的主要成本包括:土地成本、建安成本、管理费用、税费、利润等,土地价格和建材价格的上涨,使房地产开发成本不断提高,对房价上涨形成了推动力。 (1)土地交易价格不断上涨。首先,土地是一切经济活动的载体,随着工业化和城市化建设的推进,产业发展和居民生活条件的改善对土地形成了巨大的需求,大量的土地资源被

17、占用,土地供需矛盾紧张,土地交易价格不断上涨。其次,土地价格的不断攀升也受到地方政府的利益驱动。目前,土地的收入是地方政府财政的支柱。xx年上海的卖地收入为216亿元,相当于上海市地方财政总收入的24%。房价、地 价的上涨,有助于地方政府获取更多的收入,地方政府缺乏抑制房价上涨的动力,土地交易价格上涨增加了房地产开发成本,推动了房屋销售价格的上涨。 (2)建材价格上涨。我国目前正处在重化工业化和消费结构升级阶段,投资需求旺盛,生产结构偏重于重工业化,对钢铁、水泥、建材等能源、原材料需求较大,而国际市场初级产品也处于价格上涨阶段,这就导致了能源、原材料价格涨势较猛。xx年,建材价格指数曾达到10

18、5.1,生产成本增大,必然导致房价提高。 3.需求具有刚性带动投资性资本介入导致房价上涨。商品房是一种特殊的商品:一方面可以用来居住,是其实用性;另一方面,商品房可以用来投资,其价值相对较高,风险相对较小。 (1)投资性需求。从20世纪90年代至今,我国储蓄率大体维持在38%至40%左右,远远高于世界25%左右的一般水平。随着利率的下降和居民投资意识的逐渐上升,投资理财逐渐成为居民家庭重要的经济活动。由于股票和期货风险相对较高,需要大量的操作经验,人们的了解和接受程度还相对比较低,加上金融市场的不健全,打击了潜在投资者的投资信心,所以房地产投资以相对较低的风险和稳定的收益率逐渐成为投资者的选择

19、对象。很多城市出现的房价上升、租金下降的现象,就是空房比例的上升影响了房屋租赁市场的价格,这也间接说明了投资用的房产持续不断增加。据统计,截至xx年6月底,全国商品房空置面积为1.24亿平方米,其中空置商品住宅6 563万平方米,空置办公楼758万平方米,空置商业营业用房3 806万平方米。 (2)实用性需求。商品房最终的用途是用来居住。由于我国人口基数大,新增人口多,同时城镇居民人均住房面积较低,所以人们改善居住条件的要求也十分迫切,对于自住性商品房的需求量很大。由于自住性需求短期具有刚性,而投资性需求具有弹性,随着资产价格的上升,使人们产生资产持续上升的预期,可以得出短期需求曲线DS。在资

20、产价格比较低的时候,房产的投资价值没有体现,由于人们对居住空间的习惯,短期需求呈现刚性,不会因价格的上升而出现改变,为DE曲线。当价格高于P0,消费者出现房价不断上涨的预期,房地产投资价值和资产保值功能逐渐得到认可,随着价格的上升,需求出现边际递增的上升,此时为泡沫的出现期,在EF段上,斜率越大,表明泡沫越多。由于房地产的资源是有限的,价格P0以上的短期需求曲线呈 安康学院xx届专科毕业生 毕业论文(设计) 学 号:xx248812 院(系)名称:专业名称:房地产经营与估价 学生姓名:田旭超 指导教师:陈兴平 xx 年 12 月 28 房地产价格上涨的原因、危害及对策日 摘要:房地产业是国民经

21、济发展的重要产业,是事关民生的重要产业;房地产安全直接关系着国家金融安全和宏观经济的安全。其上涨原因主要有:供求矛盾逐步凸显;开发商违规囤地行为扰乱了正常的市场平衡;经济适用房所占比例极小,无法影响供给、平抑房价;流动性过剩下的被动投机;户籍制度间接推动了房地产价格的上涨。房地产价格过快上涨容易出现房地产行业的泡沫,增加金融风险,不利于中国经济良性、持续的发展。对于调整我国房地产价格的对策与建议是:调整开发投资结构,增加低价位住房供应;控制开发成本,降低房地产企业的期望利润;加大对房地产价格的检查与监管力度,维护市场正常的价格秩序。 关键词:房地产价格;原因分析;调控政策 一、房地产价格的概念

22、 房地产价格可以用“房价收入比”和“价格租金比” 两个指标来衡量。房价收入比即住房总价与居民年收入的比值,该指标用于判断居民住房消费需求的可持续性,国际上通常认为房价收入比在46倍之间较为适当,这是20世纪90年代初世界银行专家黑马提出的一个世界银行认为“比较理想”的房价收入比。黑马指出,房价收入比高于6倍,就难以形成买方市场,要使人们买得起房,房价收入比要在5以下。而中国全国的平均房价收入比在710倍左右,在一些城市已超过或远远超过10倍 ,北京、上海、深圳的房价收入比超过14倍。这反映了中国房地产价格呈现过快上涨状态。房地产的“价格租金比”反映房价与租价的背离程度,也是判断房地产价格是否理

23、性增长的重要因素。“价格租金比”是国际上通常用来表示房价水平的高低。受数据可得性限制,这里我们采用国家 _公布的商品房销售价格指数和租赁价格指数之比来表示房价与租金价格的相对变化:如果比值大于1,说明价格租金比较高,投机成分和市场泡沫增大;反之,如果比值小于1,则说明价格租金比较低,市场的投机成分和泡沫在减少。近年来,中国房地产市场“价格租金比”不断提高,xx年全国为1.03,xxxx年一直在1.04以上,xx年上半年虽然有所回落,但依然大于1的临界值。说明随着房价的不断上升,中国房地产市场的投机成分和泡沫在不断增大。 二、房地产价格攀升的原因 大规模的房地产价格的上涨,中国的房地产是否是泡沫

24、已成为经济学家们讨论的焦点。日本在20世纪90年代房地产泡沫的破灭,严重地打击了其经济,造成了其近十年的经济衰退。国内的许多经济研究者都以日本房地产泡沫为参照作了大量的对比研究,并得出了有价值的结论。但是,日本房地产发展有其特殊的一面,它是在特定的历史环境和经济形势下产生的。日本泡沫经济的背景和环境与我国经济现状有很大的区别,中国房地产不会出现类似20世纪90年代初日本的房地产泡沫,只有了解中国房地产价格上升的 _,才能有效地采用相关政策来指导房地产行业的正确发展。我国当前房地产价格上升的原因主要有: (一)供求矛盾逐步凸显是房价上涨的内在原因 1.政府为主导的运作体制导致房地产供给的不足。因

25、土地供应量减少而导致供求矛盾逐步凸显是房价上涨的直接原因。市场价格围绕价值上下波动,需求增加并且供给减少时会造成价格的上涨。我国房地产市场并不是真正意义上的市场经济,而是以政府为主导的运作体制。土地的国家所有,使土地供应完全处于国家垄断状态,土地的相对供给不足,必然造成价格的上涨。 在房地产开发企业价值链组成中有两个环节存在着垄断行为:一是在土地获得阶段,国家对房地产开发实行国有土地使用权出让制度,即土地使用权批租一级市场由国家垄断;二是在市场营销阶段,房地产是一个区域性的市场,房地产的买卖均是在一定的地理空间上进行的,占领了优质空间的开发商形成了对该空间内房地产的供给垄断。由于空间的唯一性,

26、导致开发商拥有了市场垄断力量,形成垄断价格。可以看出,双重垄断是导致房地产价格上涨及消费者剩余被剥夺的重要原因。 2.房地产开发成本不断上升。房地产开发的主要成本包括:土地成本、建安成本、管理费用、税费、利润等,土地价格和建材价格的上涨,使房地产开发成本不断提高,对房价上涨形成了推动力。 (1)土地交易价格不断上涨。首先,土地是一切经济活动的载体,随着工业化和 城市化建设的推进,产业发展和居民生活条件的改善对土地形成了巨大的需求,大量的土地资源被占用,土地供需矛盾紧张,土地交易价格不断上涨。其次,土地价格的不断攀升也受到地方政府的利益驱动。目前,土地的收入是地方政府财政的支柱。xx年上海的卖地

27、收入为216亿元,相当于上海市地方财政总收入的24%。房价、地价的上涨,有助于地方政府获取更多的收入,地方政府缺乏抑制房价上涨的动力,土地交易价格上涨增加了房地产开发成本,推动了房屋销售价格的上涨。 (2)建材价格上涨。我国目前正处在重化工业化和消费结构升级阶段,投资需求旺盛,生产结构偏重于重工业化,对钢铁、水泥、建材等能源、原材料需求较大,而国际市场初级产品也处于价格上涨阶段,这就导致了能源、原材料价格涨势较猛。xx年,建材价格指数曾达到105.1,生产成本增大,必然导致房价提高。 3.需求具有刚性带动投资性资本介入导致房价上涨。商品房是一种特殊的商品:一方面可以用来居住,是其实用性;另一方

28、面,商品房可以用来投资,其价值相对较高,风险相对较小。 (1)投资性需求。从20世纪90年代至今,我国储蓄率大体维持在38%至40%左右,远远高于世界25%左右的一般水平。随着利率的下降和居民投资意识的逐渐上升,投资理财逐渐成为居民家庭重要的经济活动。由于股票和期货风险相对较高,需要大量的操作经验,人们的了解和接受程度还相对比较低,加上金融市场的不健全,打击了潜在投资者的投资信心,所以房地产投资以相对较低的风险和稳定的收益率逐渐成为投资者的选择对象。很多城市出现的房价上升、租金下降的现象,就是空房比例的上升影响了房屋租赁市场的价格,这也间接说明了投资用的房产持续不断增加。据统计,截至xx年6月底,全国商品房空置面积为1.24亿平方米,其中空置商品住宅6 563万平方米,空置办公楼758万平方米,空置商业营业用房3 806万平方米。 (2)实用性需求。商品房最终的用途是用来居住。由于我国人口基数大,新增人口多,同时城镇居民人均住房面积较低,所以人们改善居住条件的要求也十分迫切,对于自住性商品房的需求量很大。由于自住性需求短期具有刚性,而投资性需求具有弹性,随着资产价格的上升,使人们产生资产持续上升的预期,可以得出短期需求曲线DS。在资产价格比较低的时候,房产的投资价值没有体现,由于人们对居住空间 的习惯,短期需求呈现刚性,不会因价格的上升而出现改变,为DE曲线。当价

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