杭州商品住宅市场调查报告

1、杭州市商品房市场调查分析报告一、序言根据公司近期进入杭州房地产开发市场的计划，特别是为了参考公司的领导决策，对杭州房地产市场进行特别调查和报告。此次调查的主要目的是为公司投标“2007(20号)”土地使用权提供决策依据。出售价格、地理位置、周边环境等偏向高质量公寓房地产方面，以杭州市中心地区高级公寓房地产市场情况为重点，对土地周边的出售价格和二手新房价格水平等进行了调查，调查工作进一步达成。二、杭州商品住宅市场宏观状况一)杭州商品住宅市场发展回顾杭州的住房市场是整个杭州房地产市场中最重要的，也是发展最好的分支市场。自20世纪90年代初开始以来，杭州开发商开始开发圣经河村，住宅开发水平不断提高。

2、精品楼在90年代末形成了以绿城、南道、金道等民营品牌为代表的房地产中坚企业集团。从1998年下半年开始，杭州房地产市场进入了快速增长期，供应释放量、需求旺盛、销售价格迅速上涨，市场繁荣在全国很少见。特别是从2002年到2004年上半年，在宏观调控之前，杭州商品住宅市场发展到最高水平，全年房价涨幅超过1000元/平方米，严重供应中断，市内住房不足等开发格局转移到周边郊区。杭州房价上涨幅度快主要是由于供求关系严重不平衡。杭州是全国第一个实行土地“吸引”的城市，由于土地不饱和供应，土地交易价格每年上涨一倍，2003年杭州土地交易价格上涨幅度为38.1%，在全国35个大城市中位居第一，以较高的地价成本

3、直接提高了房地产价格。这里，通过引进“创业在杭州”系列人才，购买房子等优惠措施，杭州人口继续增长，市场对房地产的需求很旺盛，支撑杭州房地产价格上涨。2005年房价的高速上涨受到了极大的抑制，杭州房地产市场出现了转折点。政府对投机需求、过度投资、超前消费、过度消费等四个方面的不合理需求制定了一系列政策，过热的市场需求开始冷却，投资需求开始陷入低潮状态。2006年房地产政策消化年出现了政策影响。2006年1-5月杭州批准了销售商品房340.23万平方米的销售商业面积383.2222万平方米；商家销售面234.27万平方米，其中商品住宅销售196.38万平方米；二手房68.1万平方米交易。住房存量的

4、积压对开发商的资金回收笼有很大影响，资金压力导致很多开发商开始选择战略收缩，新开工面积大幅减少。2006年1-5月杭州市房地产新开工面积为224.87万平方米，比上年减少了12.7%。住宅交易价格也从每年的暴涨转向小幅下跌。通过一系列市场变化，杭州商品住宅市场从过热、过度发展阶段逐步过渡到稳定的发展阶段，形成了规范、合理、成熟的市场特征。b)杭州商业住宅市场发展现状1、板开发模式形成，产品供应多样化经过多年的快速发展，杭州商品住宅市场从早期的市中心零星房地产开发到圣经板块规模开发，最终在城市布局扩大的影响下，逐步形成了多个住宅开发板块市场共同发展的格局。目前杭州商品住宅市场主要由市内范围的老城

5、区版、全江北岸版、空钢板、钱塘江新城版、圣经张村版、新城北版、郊区的夏九宝版、阳景版、山东古庄版、吉林五常版、志江旅游度假村版、富恩湖版等地区市场组成。各地区板块由于交通条件、自然环境、土地费用的差异，促进了杭州住宅市场产品多样化的状况，远郊别墅、近郊住宅和多层公寓、市中心高层住宅都保持着很大的供应量，目前市范围内高层住宅成为绝对主要产品，多层住宅一般位于近郊地区，远郊景观优势地块以独立别墅和小住宅为主要产品。目前杭州公寓主流供应板目录：平板名称所在地区主力产品类型平均单价级别最大单价级别市中心板块老城区高层住宅15000-1800020000附属设施房地产销售情况房地产开发量代表楼成熟完美好

6、吧极为罕见旷野火奴鲁鲁平板名称所在地区主力产品类型平均单价级别最大单价级别城西文化区板块沿着Citic wenyi、Wen ii、Wen iii高层住宅13000-1500017000附属设施房地产销售情况房地产开发量代表楼成熟完美好吧少音银马公寓枫树屋平板名称所在地区主力产品类型平均单价级别最大单价级别全江新城板块钱江北岸高层住宅11000-14000地毯20000精锐25万附属设施房地产销售情况房地产开发量代表楼计划完美好吧比较大东方润园，黄金海岸平板名称所在地区主力产品类型平均单价级别最大单价级别城东九宝板双工山东路小高层住宅6000-70007500附属设施房地产销售情况房地产开发量代

7、表楼规划交通设施完美地铁路线好吧比较大万科魅力之城旅行红粉色平板名称所在地区主力产品类型平均单价级别最大单价级别城北运河沿岸板块空运，运河沿岸小高层，高层住宅8000-950010000附属设施房地产销售情况房地产开发量代表楼基本生活设施更好一般窄眼镜陈窗花平板名称所在地区主力产品类型平均单价级别最大单价级别城北神话路板块公树区和西湖区的交点高层住宅8000-950010000附属设施房地产销售情况房地产开发量代表楼大型商业、交通设施规划更好一般光油西城滨江湾火星平板名称所在地区主力产品类型平均单价级别最大单价级别圣西3码头板块西湖区山东外围设备多层、小高层、高层住宅7000-90001100

8、0附属设施房地产销售情况房地产开发量代表楼教育辅助完美更好一般姚康文定远亲亲家里平板名称所在地区主力产品类型平均单价级别最大单价级别裘琳五脏六腑沿着余杭区02度多层，小高层5000-65008500(精密)附属设施房地产销售情况房地产开发量代表楼恶劣一般大翡翠江南春城平板名称所在地区主力产品类型平均单价级别最大单价级别里弗赛德，温文韦尔板块钱塘江南岸滨江区高层住宅自由6500-9000章鱼5000-600010000附属设施房地产销售情况房地产开发量代表楼一般更好大胜元惠谷，旅游水印城2、品牌住宅企业集聚，产业竞争专业化受国家宏观经济政策的影响，经过长达05、06年长达两年的调整期，杭州商品住

9、宅市场的市场份额集中在当地几户规模和实力的房地产开发企业身上，本土中小房地产开发企业开始脱离杭州寻求开发，逐步形成以少数品牌力量为主导的市场结构，目前市场份额较大的本土房地产、滨江房地产、金豆腐东山、昆和建设等是主要事业。与众多本土住宅企业被迫离开杭州不同，国内及海外品牌住宅企业对杭州房地产市场表示乐观的展望。据悉，目前进军杭州的房地产开发企业是曼科房地产、凯德土地、中国资源、岛屋、中海、新鸿基、凯里建设、福利等国内外知名品牌。其中，Vanke在杭州第一个房地产市场中称霸，充分说明了品牌的魅力和价值，众多品牌住宅企业在杭州进行房地产开发，各住宅企业在产品设计、营销促销、客户服务等各个方面展开了

10、深度竞争，将杭州房地产市场引向国内最高水平的竞争。3、市场比限制更残酷，杭州住宅公司开始了新一轮淘汰赛如果说几年前杭州房地产企业的淘汰赛主要是因为宏观调控，在外国大型住宅企业不断进入的冲击下，杭州房地产市场正在进行新的淘汰赛。从今年开始，政府几乎没有出台规制政策，因此此次淘汰赛中更多的是持续出现高水平的外来选手，这是实际市场上真刀的锐气，市场的竞争残酷比规制大得多。4、资源集中在优势住宅企业，资本成为促进住宅企业增长的重要力量进入今年以后，杭州的土地转让投标现场，已经很难找到中小住宅企业的影子。最近有很多土地转让实力企业参加，竞争激烈。土地价格持续上涨，利润继续压缩，中小住宅企业在杭州土地市场

11、和未来房地产市场竞争格局中日益边缘化。目前杭州房地产市场正处于土地、资金、人才不断集中在具有绿色等金融渠道和资本力量的企业的变化时期。5、市场好转的形势逐渐明朗，政府加快了推动土地的速度2007年杭州房地产市场是“6个国家”宏观政策影响的延续，市场逐渐明确，开发人员和政府对杭州市场的信心逐步恢复，杭州国土资源局2007年推计划和开发人员2006年底竞争的热情，也反映了杭州市场未来的动向。据杭州市住宅建设规划(2006.6-2007.12)统计，计划期间，总销售商品住宅用地约为400-500万平方米(约6000-7500平方米)，总建筑面积约为850-1100万平方米，约为10-5000套。截至

12、2006年12月30日，杭州有住宅用地2657英亩，总建筑面积约415万平方米，其中主要销售集中在7、8、年末。杭州预计2007年将推出近5000英亩(包括2006年转让延期的1000多英亩)的土地，总建筑面积估计超过500万平方米。6、案例销售情况不同，市场分化。现在杭州的房地产开发市场上，越来越多的房地产销售出现了繁荣的趋势，但是大部分房地产没有像以前一样卖出，很多开发商仍然承受着很大的压力。新政后的房地产价格由于产品比较成熟，目前已成为杭州房地产市场的热点，其高买价阶段压力很大。现在销售泛滥的老版上，个别房地产面临“不借钱就不能造房子”的局面。这种现象很好地表明杭州商品住宅市场正逐步进入

13、分化局面。也就是说，位于预热地区板块的性价比高，针对自我需求的住宅越来越受欢迎，偏僻街区内没有产品特色的房地产销售在一定时期内将难以好转。7、开发人员遵循新计划，新的热点领域逐渐形成据杭州市2001-2020年城市总体规划，杭州的城市布局实施了“城市东扩、旅游西沿河开发、跨江开发、南扩、北调、东扩、西武的城市空间开发战略，实现了东扩、西廷、南申、北申主要城市规划位于“主要发展城市东部，城市北部住宅区”。经国务院批准，目前在主要城市地区，新华路板块、工业区教书、古巴佐斯板块已成为热门新兴住宅热开发领域，板块供应大幅增加。例如，城北桥市被定为今年上市的jiatai。xinting，ruidu。文兰

14、阳光，郭强。理性块，方静。新宝旅馆，天阳。商品花园，香德信。银树湾等，位于9堡的金海。香满湾，观光红苹果，万科魅力城市，美达9月花园，金江南院，城市左邻右舍，绿色城市丽江公寓，华鸿亿景家院，松头阳光领秀。8、大型公寓开发量增加，逐步实现消费据统计，近年来，大型商品房逐渐成为新家园开发的主流，2006年杭州市商品住宅销售(除萧山、余杭、滨江区外)面积为80-150平方米，占总交易量的66.6%。购买间接住宅购买者的3倍的34.22%现场顾客。特别是购买昂贵的市中心住宅，现场顾客超过50%。据悉，杭州到外国的客户大部分来自宁波、温州、台州、绍兴等经济发达的地区。现在宁波、温州等地的房价也比直接逼杭

15、州，强有力的购房者更愿意购买杭州的房子。与销售商品房不同，二手房面积在80平方米以下的销售额占总销售额的近一半，达到45.69%。一般来说，二手房主要解决住房定居问题，购买80平方米以下的二手房往往是第一购房者，购买第二、第三套住房则是选择更大、更好的第二套新房，或为了改善住房条件而新建住房，这说明杭州的住房阶段消费正在逐渐形成。c)最近杭州商品住宅市场特征1、交易规模，房地产市场快速恢复杭州房地产市场在2006年调整后，今年1-5月恢复力很大。从3月开始，杭州房地产行情再次上涨，成交量继续创下新的新高，大量交易推进的房地产价格继续上升。与去年同期限制的平常黄不同，今年上半年杭州楼市再次掀起了

16、旧的激情，再次出现了“一日基本售罄，通宵排队”的现象。据杭州市建设委公布的2007年第一季度房地产市场运营数据显示，今年1 3月杭州8个市交易销售商品房8288套，住房价格比去年同期上涨3.36%，二手房交易价格继5910套后，比去年同期上涨8.09%。其中，今年春节连休的水量减少幅度比去年同期减少的2月8点共交易了2386套新品住宅，比去年同期增加了120.5%，住宅市场呈现复苏趋势。杭州二手房市场自一年后开始复苏。今年第一季度杭州市8点二手货住宅交易5910套，交易平均价格为6967.8元/平方米。同期杭州市6点二手货住宅4745套，比去年同期增长了94.79%。2、市场供应结构多样化，中小公寓供应增加2006年房地产调控中，对住房供应结构的具体“90平方米以下70%的政策标准“6个国家”和“15个国家”的指导也将重点放在开发满足当地居民住房要求的中低价、中小普通商品集上，继续抑制房地产的投资和投机性需求。最近开业的房地产住宅结构中，中小规模公寓供应成为主流。另一方面，杭州的住宅消费进入了升级阶段，因此公寓需求也仍然以大中型为主。第二套住房、第三套住房消费集团将成为最近及未来2-3年住房消费市场的主轴。因此，在现阶段，杭州以公寓销售为“两排、中间冷