北京顺义市场调研报告

1、北京顺义区目标区划市场调查报告，201709，章节目，录，一，城市地区概况，二，顺义区房地产市场概况，三，地区市场实际调查情况，四，地区调查总结，第1部分，城市地区概况，一，城市概况，首都，政治，科学教育，文化中心，世界最大的城市之一。 地理位置：北京位于华北平原北部。 毗邻渤海湾，靠辽东半岛，临山东半岛。 北京与天津相邻，和天津一起被河北省包围。 城市简介：北京是中华人民共和国首都、直辖市和国家中心城市，是中国的政治、文化中心，是中国经济的决策和管理中心，是“八大古都”之一。 北京作为全国的政治文化中心，位于世界城市的建设中，二、城市区域划分，北京辖14区两县，城市人口和面积不断扩大。 北京

2、辖14区两县，按职能分为4个发展板块。 随着外来流动人口的增加，郊区城市化进程越来越快。 人口约2151.6万6千人(2014 )。 三、城市发展计划，两轴两带多中心。 按照北京市总体规划，北京市建立了“双轴-两带-多中心”城市空间结构，其未来将重点发展位于东部发展带的顺义、通州和亦庄三座新城。 重点发展的新城成为中心城市人口和职能疏散和新产业集聚的主要地区，新城成为中心城市人口和职能疏散和新产业集聚的主要地区，形成规模效益和集聚利益，共同建立中心城市反磁力系统。 顺义新城是北京市构建“双轴-两带-多中心”城市空间结构的重要一环，承担着会展、商务、物流、先进制造、体育休闲、文化创造等多项产业功

3、能。 城市发展规划，两轴两带多中心。 双轴：指长安街的东西轴和沿传统中心轴的南北轴。 两带：指包括通州、顺义、亦庄、怀柔、密云、平谷在内的“东部发展带”，和包括大兴、房山、昌平、延庆、门头沟在内的“西部发展带”。 多中心：以在市区范围内建设多项服务全国、面向世界的城市功能中心，提高城市核心功能和综合竞争力为目标，包括中关村高新区的核心区、奥运会中心区、中央商务区(CBD )、海淀山后地区科技创新中心、顺义现代制造业基地和机场产业中心、通州综合萨中心城市：北京政治、文化等核心功能和重要经济功能集中出现的地区。 其范围为，前版整体的计划市区范围加上回龙观和北苑北地区，面积约1085平方公里。 新城

4、：在现有卫星城市的基础上，缓和中心城市的人口和功能，集聚新产业，推进地区发展，使城市地区规模化，具有相对独立性。 计划新城的是通州、顺义、亦庄、大兴、房山、昌平、怀柔、密云、平谷、延庆、门头沟。 根据“双轴-两带-多中心”城市空间结构，形成中心城市-新城-城市的市区城市结构。 中关村高新区核心区、奥运会中心区、中央商务区(CBD )、海淀山后地区科技创新中心、顺义现代制造业基地和机场产业中心、通州综合服务中心、亦庄高新技术产业发展中心和石景山综合服务中心。 北京各职能区合作发展，四、顺义区介绍，地理位置：顺义区位于北京东北部，城市距离市中心30公里。 东邻平谷、北连怀柔、密云、西接昌平、朝阳区

5、、南接通州区、河北三河市。 地区东西宽45公里，南北长30公里，总面积1021平方公里。 地区简介：位于北京东北部的发展带，是北京重点建设的新城，是临空经济的高端产业功能区和现代制造业基地。 中国最大的航空港首都国际机场位于国内。顺义新城发展现代制造业，引导机场物流、会议、国际交流、体育休闲等功能。 顺义区位于北京东北部，首都机场在境内，五、顺义区的交通区域，距顺义市中心30公里。 航空：首都国际机场位于顺义老城区。 轨道交通：地铁15号线通过老城区，与望京顺义相连，进入北京市内很方便。 道路交通：京承高速、京平高速、国道101号线通过顺义，是从北京到东北方向的优先道路。 公共交通：顺义全区网

6、络密度达到2.56公里/平方公里，公共交通网络比较发达。 六、顺义区的规划布局，顺义区是北京重点发展的新城之一。 重点发展现代制造业、机场物流、会议、国际交流、体育休闲等功能。 一港：首都机场和临空经济中心区，区域发展中心二河：潮白河旅游休闲地区和温榆河绿色生态走廊，区域发展生态屏障三区：顺义中心区(潮白河西地区包括顺义中心区和现代制造业基地顺义仁和町，马坂町和牛扶手山町)机场区(天竺机场区为机场工业区， 包括北京天竺机场出口加工区和沙岛地区，重点发展依赖高新技术产业和机场的物流业)河东新区(城市发展备用地，根据发展需要开始建设)四镇：杨町、高丽露营、李遂、赵全营、城乡发展。 随着首都新空间发

7、展战略结构的形成，顺义区确定了“一港二河三区四镇”空间发展战略的新结构。 依托机场大力构建“临空经济带”，以“机场国际化、全区机场化、发展融合化”为顺义区发展口号。 顺义区将按照“打造强大，拓宽南北”发展框架，迅速建设临空经济区、北京天竺综合保税区、航空产业园。 发展以航空物流、国际会议展为特色的现代服务业、汽车制造、电子通信、装备制造为代表的现代制造业。 支撑机场周边地区、新城中心地区，形成各城市合作发展的产业空间结构。 临空经济带：五大功能板块共同构成，包括“顺义新城区/机场工业区/会展产业园/国门商务区/机场物流区”。 第二部分，顺义区房地产市场概况，顺义经济环境经济总量，顺义区2016

8、年实现了地区总产值(GDP)1565.6亿元，GDP增长率在2013年达到11%，之后，在国家宏观调控下，维持了7%8%之间的增长率备注：数据来自顺义区统计公报，顺义经济环境人均收入，全年所有地区居民人均可支配收入30808元，比上年增加9.0%。 从常住地区来看，城市居民人均可支配收入达到36448元，比去年增加9.1%，农村居民的人均可支配收入达到24649元，比去年增加8.8%。 顺义区2016年人均可支配收入30808元，人民生活水平持续上升。 比上年增加9.0%，附注：数据来自顺义区统计公报，顺义区房地产销售现状是购房者重点关注的地区之一，顺义区目前供给量比率不高，以别墅项目为主。

9、现在顺义以旧项目为主，顺义住宅市场经过几年的过去化，进入了没有后续供给力的状态。 2017年上半年的成交平均价格约为3.4万，成交套数为861套，成交金额为62.24亿。 2017年上半年顺义地区的成交平均价格达到34269元/平方米，与2016年的地区平均价格http:/元/平方米相比略有上升。 备注：数据来自网易房地产数据中心，顺义区的房地产板块划分、顺义老城区的各种生活辅助设施都很完备，但市场供应不足。 位于天竺町中央别墅区，是北京有名的高级住宅板块，现在已经饱和。 地铁15号线通过新国展板，与顺义中央别墅区相邻，位于朝日和顺义相接的地区，该板多以商业办公楼产品为主。后沙峪板块与首都国际

10、机场相邻，地铁15号线设在这里，板块内以高级别墅为主，现在也成为高级居住区。 顺义楼市可细分为老城区、中央别墅区、新国展、后沙峪、顺义新城等板块。 北京市土地市场，数据源：北京国土资源局顺义分局网站，顺义区土地招募信息，顺义区土地市场，数据源：北京国土资源局顺义分局网站，第3部分，市场实际调查情况，调查区域划分，顺义市街区，临空经济区，机场生活区，顺义新城区， 目标区划位于国道101和机场高速北线十字路口的东北角，这次市场调查以目标区划为中心调查了顺义分区域，主要分为以下4个部分： (1)临空经济区(2)顺义老城区(3)顺义新城区(4)机场生活区、区域1临空经济区、临空经济区、临空经济区临空经

11、济区发展比较成熟，整体景观绿化环境良好，区域内产品以别墅、公寓、事务为主，前期产品主要以高级别墅区为主，区域内现在销售的产品主要是二手住宅，新居极少。 (1)临空经济区区域别墅：地区别墅多为20002010年左右的产品，销售价格根据产品的土地性质有约2万左右的价格差，但租赁市场价格大致一致，由装修标准决定。 地区五十年的区划是商业性质。 地区别墅售价： 70年别墅： 250厘米- 500厘米左右约1500万3000万，一家，联列平均价格约6万8万/222222222222250年别墅： 200厘米6 50厘米约1200万- 1500万单价约4万 地区公寓和住宅产品的区别不大，主要以土地的耐用年

12、数来区分，50年的区划处理土地的性质。 区域内的居住产品根据土地性质分为以下两种： (1)住宅：区域70年居住产品销售价格：面积110-210 13210，单价67万/喀喀喀喀喀喀喀喀喀喀喀喀喀喀地租赁价格：租赁市场是租赁的产品租金已确定为1dk6000元/月2dk8000元/月2dk元/月3dk元/月1dk15000元/月1dk600元/月1dk600元/月。 会议展淮景50年公寓，中粮食祥云70年公寓，中粮食祥云70年住宅，(3)临空经济区企业垄断产品： MAX天瑞是地区内开发的企业垄断办公小区产品，项目在天竺保税区。 项目生产线划分明确，可以销售现房泰达科技园项目，有预售的期待室天竺合院

13、项目，可以租赁跨越天竺边境的保税中心。 泰达科技园项目，跨越天竺国境的保税中心，天竺合院项目，区域2顺义中心市区，顺义老城区，顺义中心市区的配套设施齐全，地铁15号线在老城区设有顺义站、石门站，连接望京，市场内主要以二手住宅市场为主，靠近石门区域的住宅区的顺义中心城区老城中心区现在拥挤，住宅质量差，老城区西侧靠近临空经济区，地铁15号线“石门”站住宅区建设相对缓慢，质量相对高，价格更优。 顺义中心城区代表区域：顺义主城区远离目标区划，辅助社会完善，相对居住环境拥挤，住宅建设年代早，现在主要是二手房，成交价格为4万/主要城市西15号线石门附近产品多为2014年左右，产品正好是需求产品，在航线下，

14、是高度限制的要求，多为10层左右的小上层，代表性的开发商中海、中内、万科等是顺义市主要城市项目的价格指标。 基准区域销售价格未被证明的70年住宅： 4.24.5万/2喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓653主要城市部的西15号线石门附近2014年左右的产品很多，产品正好是需求产品由于高度限制的要求，多为10层左右的小高层，代表性的开发商有中海、中内、万科等，是顺义市主要城市项目的价格指标。 基准地区售价有证明的70年住宅： 4.24.5万/喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀

15、嚓喀嚓喀嚓，区域3顺义新城区，顺义新城区，顺义新城区位于旧市区的北侧，远离北京市中心顺义新城区位于顺义中心市区北侧，属于马坂牛扶手山板，位于顺义北侧的发展轴上，区域远离北京市中心，不在飞机航线上，区域环境良好。 但是，近港的优势也比较弱。 目前区域内主要是顺义政府、银行总部、金蝶软件园等办公室区域。 顺义新城区：区域内主要是银行事务总部、顺义政府事务区、金蝶软件园，而且多数住宅产品是内部房间，区域内的事务内产品是有代表性的金蝶办公楼。 区域远离市区，为了改善和撤去居住区域设置区域。 地区售价别墅： 2500万/套，换算平均价格为4-5万/222222222222222222222222222653机场工作场所的房子多为旧房子，多建于六十年代、七十年代的多层产品上，产品面积售价住宅40100，平均价格3.54.5万/22222222喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓6机场经济区： 70年别墅：6-8万/ 50年别墅：4-5万/2222喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓653租赁市场的价格表，顺义新城区： 4050:2200元/月7090:2500元/月100140:4000 机场经济区：别墅：34万/月住宅：一室50006000元/月二室70008000元/月三室1.21.5万/月企业办公室：