城市综合体业态分析 2011

1、大中华国际集团,城市综合体的业态组合,主讲人：钟东霖 Steve Jong 大中华国际集团 CEO,提纲,传统商业地产的六大特征 商业地产带动城市发展 商业地产新模式-豪布斯卡（HOPSCA） 优质商业地产的特性和关键因素 商业地产新模式的成功要素 商业地产新模式的发展趋势 商业地产项目规划七大要素 商业地产的经营管理 大中华“豪布斯卡商业地产”的战略,大中华国际集团,传统商业地产的六大特征,特征一:“订单式开发”理念获得普遍认同 特征二:大型企业相继战略性进入商业地产 特征三:融资渠道出现新变化,多元化格局初显 特征四:投机性开发现象依然存在 特征五:Shopping Mall(即大型购物中

2、心)前景遭质疑 特征六:非正常盈利模式“喧宾夺主”,大中华国际集团,商业地产带动城市发展,改善市容、美化城市，带动城市繁荣发展 增加地方财政收入、活络地方经济、增加流动人口 带动城市的文明建设，促进城市基础建设 吸引投资者、帮助城市旅游规划、建设，提升城市的品牌 发展生态旅游，净化环境 有效的利用荒山野林，改善总体居住环境 旅游带动地产，增加政府税收,大中华国际集团,商业地产新模式-豪布斯卡（HOPSCA）,HOPSCA模式的主要特点： HOTEL+OFFICE+PARKING+SHOPPING MALL+CONVENTION+APARTMENT的功能全面的复合体 低密度的建筑模式 拥有大面积

3、的绿化带 快速便捷的交通网络,大中华国际集团,主要特性: 声誉全球化 人流量大 收益可靠 关键因素： 悠久的历史 独特的建筑和商业格局 全面的功能 不断自我更新的支柱商户 便捷的公共设施和愉悦的环境 牢固的政企合作关系,优质商业地产的特性和关键因素,商业地产新模式的成功要素,“旅游+地产+商业”的互相协同 当地政府的支持与优惠政策 投资者的实力、续航能力和资本运作 配套资金、基础建设的支持 项目纳入城市总体规划 项目的特点一流的项目规划和设计 独特的旅游资源和诉求 品牌建设和推广 长期的项目推动与不断完善,大中华国际集团,商业地产新模式的发展趋势,金融+商业地产的模式逐渐成熟, 国家政策日益规

4、范, 融资渠道更具多元化; “长期持有开发模式逐渐向全国铺开，大型购物中心开发继续是未来发展重点； 一线城市商业趋向分散，将会逐渐形成多个区域中心，大型商业物业将逐渐得到发展。 中西部区域快速发展。大量资金逐渐流向二三线城市，加速推动西部商业地产开发。 旅游景点的商业开发更加凸显个性化发展。,商业地产项目规划七大要素,遵循商业量化原则 满足需求而非创造需求 体现实施的可行性 奠定高质量招商的基础 确保持续稳定经营的实现 保证投资回报的安全性 加大融资的可能性,商业地产经营管理,商业定位 开发商对已出售的商业物业需不需要管理? 商铺二级市场承待建立 商铺三级市场的开拓 商业地产讲求地段吗? 商业

5、业态只求最大、最贵? 如何实现商业与房地产最有价值的对接?,物业条件 商业面积(): 260,000 总建筑面积() :340,000 经营概况 功能定位: 时尚购物中心 业态: 零售，餐饮，娱乐 目标客群:家庭消费 市场定位:中档 开业时间:2006.12 主力店：沃尔玛、特力屋、上海第一食品 万达国际影城、城中城等,以商场为主力的城市综合体案例分析： 大连万达广场业态分析,万达广场地理位置,万大广场楼层分布,负二层：停车场 负一层：万达商业广场 一层：化妆品 珠宝金饰 流行女鞋 面包新语 咨询台 二层：品牌服饰旗舰店 时尚手表 流行配饰 三层：流行女装 女士正装 手袋 女士内衣 伞袜帕帽配

6、件品 王磊形象美发 四层：男士正装 男士休闲配饰 精品配件皮件 男士皮鞋 男士内衣 真锅咖啡 五层：运动服饰用品 男女休闲服饰 户外休闲服饰用品 味干拉面 六层：童装 玩具 床品 居家用品 十元均一小铺 综合服务区 文具 VIP贵宾厅 总服务台 七层：品牌折扣店 大型特卖促销场,万达广场剖面图（一）,万达广场剖面图（二）,万达广场剖面图（三）,万达广场剖面图（四）,万达广场剖面图（五）,万达广场业态品牌,业态 餐饮 数码家电 娱乐 其他 服饰零售 美容 饰品,主要品牌 棒约翰 干锅居 大家乐 味之都 DQ冰淇淋 爱茜茜里 禾绿寿司 吉野家快餐 KFC 麦当劳 颐高数码广场 汤姆熊欢乐世界 屈臣

7、氏 宝大祥 C 1993年主体工程完工 大中华于2006年收购本项目并将其翻新改造 是惠州目前标志性建筑之一， 建筑面积达77，178平方米。 东方新天地塔楼A为31层，塔楼B为33层，定位为惠州高端酒店式公寓,大中华于2007年从摩根斯坦利购得 建筑面积达72，600平方米，拟被建造成为惠州标志性建筑物之一 内设一个5星级酒店及高端购物广场,大中华国际集团简介,1984年进入大陆发展房地产 业务涵盖地产开发、酒店管理、百货商场、旅游休闲、国际贸易、金融服务、港口物流、电视传媒等多元化经营 投资项目主要集中在香港、深圳、北京及其他主流发展城市及热点区域，公司资产超过200亿元规模。 未来集团发展重心将朝着金融控股、跨国并购、基础建设、仓储物流、能源环保、生态旅游、商业地产等生意板块发展，将大中华国际集团打造成无国界的航母级企业。,大中华国际集团,大中华“豪布斯卡商业地产”的战略,企业的社会责任 帮助地方政府发展建设、实现双赢 “旅游+地产+商业”的商业模式 “生态+农业+休闲”的旅游概念 以旅游为支点，资本为