第六章房地产开发法律制度(精)

1、第五章房地产开发法律制度，第一节房地产开发概要，第一，房地产开发概念，房地产开发：依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、住宅建设的活动。 二、房地产开发的分类，一.按开发对象，房地产开发分为新区开发和旧城改造。 2 .按开发的方式分为个别开发、切片开发和小区开发。 3 .按开发主体分为政府开发和房地产开发企业开发。 三、房地产开发的特点，一.房地产开发投资量大，回收期长，风险大。 2 .投资效果很大。 3 .房地产开发是一项广泛、复杂、综合的生产活动。 中国亿万富翁的一半集中在房地产能源和IT领域，中国校友会网最近发布了中国第一份对亿万富翁的调查报告 2010中国亿万富豪调查报告，报告对

2、1999-2009年胡润中国百富榜、福布斯中国富豪榜等排名的亿万富翁展开了调查统计分析。 报告显示，从事房地产、能源和IT三个行业的亿万富豪约占50%，其中房地产行业富豪几乎占全富豪的三分之一。 根据法制晚报的报道，进入房地产、能源和IT三个行业的亿万富豪的数量占1999年至2009年中国富豪排名的亿富豪总数的50%。 从事房地产行业的富豪人数最多，几乎占全富豪的三分之一，567人，占约富豪总数的28.96%。 这些富豪来自459家企业，占上榜企业总数的28.44%。 进入能源行业的亿万富翁为235人，排在第二位，约占12%。 进入IT行业的亿万富翁为221人，居第三位，约占11.29%。 四

3、、房地产开发的基本原则；(一)严格执行城市规划的原则；(二)综合开发、辅助建设的原则；(三)经济效益、社会效益、环境效益三统一的原则；(四)鼓励居民住宅开发建设的原则；五)我国房地产开发的发展；一.第一阶段、初期阶段、统一为主要形式。 2 .变革阶段从统一建设向综合开发转变。 3、房地产的快速发展和阶段性规范阶段。 第二节房地产开发企业，第一，房地产开发企业的概念和种类1 .概念：房地产开发企业是以盈利为目的从事房地产开发和经营的企业。 2、分类：根据企业产权性质，分为全民所有制房地产开发企业(国有开发企业)、集体所有制房地产开发企业和外商投资房地产开发企业(包括合营、合作、外资企业三种)的企

4、业的经营性质，房地产开发专业企业， 根据可以分为房地产开发兼营企业和项目公司的开发对象，可以分为专业开发土地和基础设施的房地产开发企业、专业开发土地的房地产开发企业、同时统一开发房地产和房地产的房地产开发企业等。 二、设立房地产开发企业，(一)设立的条件1 .有自己的名称和组织机构。 2 .有一定的经营场所。 3 .有符合国务院规定的注册资本。 4 .有足够的专业技术人员。 5 .法律、行政法规规定的其他条件。 三、房地产开发企业的资质管理，1 .资质等级标准2 .关于资质管理规定房地产开发企业的资质等级实施等级审查。 一级房地产开发企业由省、自治区、直辖市建设行政主管部门首次审查并报建设部审

5、查的二级以下企业由省、自治区、直辖市建设行政主管部门批准。 资质审查合格的企业，资质审查部门发给房地产开发企业资质等级证书。 各级企业必须按照资质证书规定的业务范围从事房地产开发业务，不能提高水平承担任务。 各等级房地产开发企业承担任务的范围由省、自治区、直辖市的建设行政主管部门规定。一级资质企业的标准是，自己流动资金在5000万元以上，注册资金在5000万元以上的各种专业管理者在40人以上，其中中级职务以上管理者在20人以上的具有高级工程师角色的总工程师，具有高级会计师以上角色的总会计师，经济师以上的总经济师， 其他工程技术管理者具有相应中级以上作用5年以上从事房地产开发经验近3年来累计完成

6、30万平方米以上住宅建筑面积或相应的房地产开发投资，连续5年建筑工程质量合格率100%， 具备优良率在20%以上的完善的质量保障体系，在商品住宅销售中执行了住宅质量保证书和住宅使用说明书的重点工程的质量事故没有发生过。 其他各级企业也有相应的资质标准。 案例：一天的价格命运(2007-2-9) 2002年12月26日，江苏阳光旗下的江苏阳光载体开发公司(以下称“阳光载体”)以9.11亿元的价格，一举获得了南京东郊的宝山区划。 由于其成本不高，当时被称为南京“地王”，获得“911天价格地”后，日光置业由集团公司和江阴金业投资有限公司共同成立了项目公司南京建辉房地产开发公司。 但是，这个没有巨大霸

7、权的区划的开发只有三分之一。 2005年11月，“阳光宝山庄”一期正式进入市场，销售项目主要由小高层、商业成套和地下车库组成，总建筑面积在45万平方米左右。 但是，由于很多理由，开盘后这座大楼的开发和销售并不理想，到2007年2月，销售额还不到一半。 本项目住宅类平均价格为5241元/平方米左右。 根据一般住宅制造商的成本计算公式，除了1500元/平方米的大楼地价外，加上2000元/平方米左右的建设成本，日光汇集宝山庄的成本最低为3500元/平方米。 其中不包括去当地三年后上市带来的高额财务成本、市场营销和其他未知方面的投资。 在这样的成本下，阳光聚集的宝山庄的利润空间预计不大。 日后阳市业将

8、整个项目打包，以20亿元的整体价格转让给苏宁集团。 但是苏宁集团不能出20亿元的高价，只能退出。 汇丰房地产也在这块区域伸出了“橄榄枝”。 但是，由于资金上的理由，合作没有成功。 “911日的价格地”成了高价的鸡肋。 吓了江苏的太阳。 2007年4月9日，江苏亚东建发集团与日光集团联合宣布，亚东集团出资8亿元，进入正式出资的聚宝山庄二期项目，双方达成战略合作伙伴关系。 双方合作成立了新的房地产开发公司东进房地产开发公司。 问题：1.这个案例反映房地产开发的特征吗？ 2 .根据经营性质，阳光载波集团、南京建辉房地产开发公司、江苏亚东建设开发公司、东进房地产开发公司分别属于哪家房地产公司？第三节房

9、地产开发建设管理，一、房地产开发建设的规划管理(一)土地利用整体的规划管理(二)城市规划管理，二、房地产开发用地规划管理， 土地使用权转让前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应就以下事项提出书面意见，作为土地使用权转让的依据：一.房地产开发项目的性质、规模和开发期限2 .城市规划设计条件3 .基础设施和公共设施建设要求4 .基础设施建设后产权的定义按照我国环境保护法的规定，房地产开发活动必须遵守环境保护法的规定，满足环境保护的要求。 三、房地产开发建设用地使用权的取得，(一)房地产开发用地以转让方式取得的流程，四、房地产开发项目中的施工管理，(一)施工企业资质管理1

10、 .确定资质标准。2、认定企业资质等级，是指根据建设行政主管部门决定的资质标准和企业的实际情况，对建设企业评定资质等级。 3 .划定企业的营业范围，(2)房地产开发建设工程招标制度，1 .实施招标。 2 .施工分包制度(1)分包承包人具有相应的资质，在其资质等级范围内承包业务。 (二)建设部门批准的。 专业工程承包，除工程总工程合同约定外，须经建设部门批准。 专业承包工程承包人必须亲自完成承包工程。 (3)承包工程的发包人已经建立项目管理机构，组织管理承包工程的施工活动。 (3)开发建设项目的施工管理，1 .开发建设项目的开工管理。 2 .实行现场管理和竣工验收制度。 我国城市房地产开发经营管理条理第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验合格后，可以使用的检验或检验不合格的，不得交纳使用。 ”房地产开发项目完成后，房地产开发企业应当向项目所在地县级以上人民政府房地产开发主管部门提交竣工验收申请。 房地产开发主管部门应在收到竣工验收申请之日起30天内，组织公共安全相关内容，对工程质量、计划、消防、人防、给排水、园林绿化等部门和部门进行检查。 (4)建设工程质量管理制度，1 .建设部门的质量责任和