上海二手房交易流程(最详细)

1、上海二手房市场现状，团队成员：蒋易、邵晓婷、许佳佳，2012年4月8日，主要内容：1。二手房现状；2.交易过程。4.纳税流程；5.交易中的注意事项；1.二手房现状。近年来，中国似乎已经进入了点的调整期。“提价-调控-再提价-调控-再提价”已成为近年来几轮房地产市场宏观调控的缩影。众所周知，在房价和调控政策的压力下，刚性需求只能延缓购房，而不能消失。因此，在受到调控政策的限制后，这部分需求必然会爆发。就像今年年初房地产市场上涨的浪潮一样。与此同时，上海市十二条新政策提高了土地增值税，这无疑增加了开发商的开发成本。尽管政府打算降低开发商的利润率，但人们相信开发商总是会改变他们的方式，将这一额外成本

2、转嫁到房价上。最终，是买家支付了高额的税费。第二，交易过程，第三，纳税过程，第四，交易税费。首先，卖方涉及的税费。第一，普通住宅：1。营业税：销售房地产不满5年(含5年)的营业税为房价的5.55%，超过5年免征营业税。2.个人所得税：购买未满5年(含5年)的房地产或向外出售的个人所得税为房价的1%或差价的20%，5年后家庭中唯一居住的房屋免征个人所得税。(2)非普通住宅：1。营业税：5年以下(含5年)房地产销售营业税为房价的5.55%，5年后差额为5.55%。2.个人所得税：购买5年以下(含5年)的房产或在非家庭中唯一的客厅是房价的2%或差价的20%，并且是唯一的家庭。2.买方涉及的税费(1)

3、普通住宅：0-90平方米(含90%)，内环总价低于330万，中环总价低于200万，外环契税低于160万：1%(2012年2月，新政，第二套房契税为3%)，90-140平方米(含140)。契税：(2010年10月17日，新政，第二次房产税为3%) (2)非普通房屋：契税：3%注：普通房屋必须同时满足以下三个条件：1)五层以上的多层高层住宅，五层以下的旧式公寓，新式里弄，旧式里弄等。2)单体建筑面积在140平方米以下；3)内环路(中山路环路)总价格低于245万元/套，内环路与外环路总价格低于140万元/套，外环路总价格低于98万元/套。3.个税起征点二手房交易税-二手房交易的个人所得税基于2年内的

4、普通住宅：销售收入-购房总额-(营业税、城建税、教育附加税、印花税) 22 2年以上(含)5年以下的普通住宅：(销售收入-购房总额-印花税)20%。公房销售：5年内，(销售收入-经济适用房价格-土地出让金-合理费用)为20%，其中经济适用房价格=建筑面积4000元/平方米，土地出让金=1560元/平方米，建筑面积1%。普通居住5年以上的除外。根据个人所得税法的规定，个人所得税按“财产转让所得”项目征收，税率为20%。同时，1999年12月，财政部、国家税务总局和建设部对相关问题作出明确规定，分为三种情况：1 .个人出售公有住房以外的自有住房，应当按照个人所得税法的有关规定确定其应纳税所得额。也

5、就是说，个人所得税的20%是根据财产转让所得扣除财产原值和合理费用后的余额缴纳的，合理费用参照2.个人出售已购公有住房，应纳税所得额为个人出售公有住房的销售价格，扣除经济适用住房价格和住房面积标准后的余额，超过住房面积标准的原房价款，支付给财政或原产权单位的收入，以及税法规定的合理费用。3.职工出售合作集资建房、安居工程、经济适用房和按成本价(或标准价)出资的拆迁安置房，并与购买的公有住房进行比较，确定应纳税所得额。4.利润计算方法：利润=转让收入-房屋原值-转让过程中缴纳的税费及相关合理费用。纳税人申报的房屋成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，税务机关有权依法根据相关信息核实其转让收入。

6、在计算房屋转让所得的个人所得税应纳税所得额时，纳税人可以凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，从转让所得中扣除房屋原值，并在房屋转让时缴纳纳瑶大坝泄睾丸费。1.该房屋的原值是购买该房屋时实际支付的房价和相关税费。2.房屋转让过程中缴纳的税款是指纳税人转让房屋时实际缴纳的税款。3.合理费用是指纳税人按照规定实际支付的房屋装修费用、房屋贷款利息、手续费、公证费及其他费用。5.经济适用住房税(1)卖方缴纳的税费：1)土地出让金：从11月1日起，我市将取消经济适用住房上市前五年的“门槛”。凡以原经济适用住房购买价格的8%作为土地出让金支付的，均可上市交易。2)个人所得税：如果转让时间超过5年

7、(含5年)，且是家庭唯一的客厅，则免征个人所得税；如果转让时间超过5年(含5年)，且不是家庭唯一的客厅，则按成交价的2%缴纳个人所得税；该房屋转让未满5年的，无论该房屋是否为该家庭唯一的居住房屋，均按成交价的2%缴纳个人所得税。3)营业税：转让5年以上(含5年)的普通房屋免征营业税。对于非普通住房，根据其销售收入与购买价格之差征收5.65%的营业税；转让未满5年的普通住房，按销售收入与购买价格之差征收5.65%的营业税。非普通房屋，按成交价全额征收5.65%的营业税。4)交易费：3元/平方米。(2)买受人应缴纳的税费：1)契税：购买面积在90平方米以下的普通房屋，且该房屋为家庭中唯一的房屋，按

8、房屋交易价格的1%征收契税；购买面积在90平方米以上的普通房屋，且该房屋是家庭中唯一的房屋，按房屋成交价格的1.5%征收契税；面积在144平方米以上的非普通房屋，不论是否为家庭中唯一的房屋，均按成交价的3%征收契税。对于购买普通住房但拥有多套住房的家庭，契税也按成交价的3%征收。2)。注册费：80元3)。交易费：3元/平方米。二手房交易税费清单。五、交易注意事项。1.房屋手续是否齐全。房产证是业主享有房屋所有权的唯一证明。当没有房产证的房子进行交易时，买家很有可能拿不到房子。房主可以抵押或转售房产证，即使将来没有，房主也可以抵押或转售。因此，对于二手房交易，最好选择有房产证的房子。2.产权清楚

9、吗？有些房子有许多共有人。如果有继承人、家庭和夫妇，买方应与所有共有人签订房屋销售合同。如果没有如果买方只看房产证，只注意过户手续，而不注意是否有租约，买方很可能得到一个不能及时搬进或使用的房地产。因为我国，包括大多数国家，都承认“买卖不违反租赁”，也就是说，房屋买卖合同不能与先前订立的租赁合同相抵触。这一点在实践中被许多买家和中介公司所忽视，也被许多卖家所利用，从而引发了更多的纠纷。4.土地情况清楚吗？在二手房中，买家应该注意土地使用的性质，无论是划拨还是转让。划拨的土地一般是免费使用的，政府可以免费收回。转让是指所有权人已支付土地出让金，买受人对该房屋享有相对完整的权利；还应注意土地的使用

10、寿命。如果一栋房子的土地使用权只有40年，而房主已经使用了10年，那么对于买受人来说，按照同一地段有70年土地使用权的商品房的价格来衡量就有点不经济了。5.市政规划会影响一些房主出售二手房吗？他们可能急于出售，因为他们知道房屋将在5至10年内被拆除，或者高层住宅将建在房屋附近，这可能会影响照明和价格等市政规划。作为购买者，他们在购买时应该充分了解细节。6.福利房是否经过合法改造、安置，经济适用房本身就是一种福利政策性住房，在转让时有一定的限制。此外，这些房屋对土地性质和房屋所有权范围有一定的国家规定，因此购买者在购买时应避免买卖合同和国家法律之间的冲突。7.单位住房是否侵犯了职工住房成本价和职工住房标准价，两者在性质上都是划拨的，转让时应缴纳土地使用费。此外，对于住房的标准价格，一般单位享有部分产权，职工转让时，单位享有优先购买权。如果买方不注意这些，他可能与业主一起侵犯该单位的合法权益。8.物业管理费是否拖欠一些业主在转让房屋时长期拖欠物业管理费、电费和三气(天然气、暖气和煤气)费，他们已经拖欠了大量的费用。买方在不知情的情况下购买了房子，买方可能要承担所有费用。9。中介公司是否违规有些中介公司违规提供中介服务，如在发放二手房贷