蓝光天娇城价格策略

1、云南蓝光及千房地产开发有限公司，蓝光房地产昆明项目价格开发战略报告，部门：营销策划中心，时间：2013年10月12日，总裁：审判核：编辑：东事务长：断言：本文任何人未经授权擅自复制、复制、摘抄、摘抄、对外传播或未经本公司许可使用本文档的全部或部分，均视为侵犯本公司商业秘密，违反中华人民共和国刑法的行为，当事人将承担相应的法律后果。第1页，蓝光房地产项目价格战略批准订单，第2页，1页，项目情况2，项目价格设置背景3，价格战略4，价格敏感度分析5，确定价格6，确定价格7，价格原则8，优惠战略，目录，1，企业目标，项目总平度，蓝光花腰山寨，4，沂明公园，产品单位比例原则：1，3个房间绝对主力，统一灰

2、色空间35%，整体套装比例92%。整个公寓10619户比例，5，页面6，整体销售速度，推式销售顺序：按组顺序销售，6，第一个推式销售资源介绍，第一个推式来源是1组1#，2#，11#和12#东，3#东是备用推式房间，7，推销资源简介，1#，2#，3# 1阶梯9户产品比率，8，推销产品图表，错位市场主流产品领域段，高赠送产品，低首期付款，低临界值，高实际超高性价比，总价，阶梯9个单位，9，推销资源简介，11#，12# 1阶梯6户产品比率，10，推销产品风格图，错位市场主流产品领域段，通过高增强实现产品，低首付，低阈值，高实际超高性价比，实现总价的错位，绝对，阶梯6个单位，11，市场单位比率，推销售

3、资源介绍，1257，客户对产品的兴趣，项目为贡品，客户以地理客户为基础，收入为中低水平，总价格能力的有限接收，价格敏感，第二，项目和外围设备(交通、教育、业务)第三，价格敏感度分析，对现有金卡客户的住房顾问的梳理，获取客户关心度系数，根据该系数设定价格敏感度，客户在户口簿、自己的住宅、住宅定价的经济方向上最关心3个主要指标的方向、公寓布局、赠送等，其次是面积和位置，所以在定价时要慎重考虑这3个系数关系。项目住房总量约为70万平方米，总产值约为52亿韩元，希望根据5年追加销售周期进行划分，最终实现全部售价：7500韩元/平方米。总推销售速度和价格体系，2013，推销售面积33609万推销售单价3

4、36300元/， 价格设定背景，1.2项目情况分析SWOT分析，【上层产品分析】上层产品市场目前只有一个商品房项目，但二手房市场库存大，上层竞争激烈。，1，7，3，2，8，9，10，11，12，13，14，出道房地产，二手房，4，6，5，行政中心地区，大学城市地区，沂明公园，天焦城市地区，18，15邻居学校；邻里政府请愿新中心。市场客户看到的是项目6500元/平方米的棉价格，另外还有6800元/平方米的价格，目前销售了70套左右的高层。实际销售的基本价格为每平方米5000韩元，一省以大学性交易公司和政府公务员为对象的集团购买价格占第一期开盘的约85%。第二，价格设定背景，竞争产品和客户构成个七

5、彩云南第一城市，丰富多彩的云南第一城市客户，主要是政府官员和大学城市教师，以低廉的优惠价格占总客户群的70%左右，提供了诺兹达品牌效应；其次是成功的拆迁村居民，约占16%。现有客户约占12%，主要是曲靖和洪河客户更多。昆明的购买相对较少，比客户约占2%，更多用于投资；第21页，第二页，价格设定背景，丰富多彩的云南第一城市76平方米，套装总价约40万，公寓分析：照明表面，家具花园，阳台礼品，标准两间；公寓布局比较：1，住宅花园顾客生活氛围强调重；2、积极单位，房间规模足够；3、餐厅位置更易于使用；4、客厅宽4米，更舒适，外部休闲阳台，支持充足的户外休息宽度；天角市，第一市，第22页，强度心脏市是

6、2011-11-26年推出的两年期项目；2013年3月24日；2013年4月28日；2013年5月26日，以大学城市教师、政府工作人员和拆迁户为对象的集团购买价格为4500元/平方米，目前销售了89-126平方米的少量房屋。在销售中，第一，价格设定背景，竞争产品和客户构成实力新城，抢劫新城购买价格低于云南第一城，但产品是第一城的好，所以实力新城客户群主要是周围拆迁的村民，约占总客户群的40%接着，县客户、县市场客户赶到第一个城市，但看到价格高，就买了大约占23%的力心；抢劫集团现有客户推荐的新客户也占14%。和大学城教师集团购买和昆明投资者分散购买，约占20%；第24页，强度深80平方米，套总

7、价约36万，公寓布局分析：单元正，大阳台礼品，弱光，卧室垂直窗户照明，厨房，较窄的餐厅；比较：1，空间利用不足；2、公寓单元正，阳台少礼物；3、浪费更多空间；4、公寓布局紧凑，没有转换的馀地；天爱城，实力心性，第25页，公安系统集采办室时代俊元，时代俊元集采办室，最初筹资资金为2年前，25万提供项目转移费为6万 10万140代，无需增发。160需要追加缴纳6万韩元的差额。180未定。捆绑销售停车位，价格为12万韩元。第26页，花园城市，第一页，定价背景，1.3竞争市场分析(2013年)竞争案例分析(销售和二手房项目)，第28页，第一页，定价背景，第29页，第二页，定价开发战略，定价理念：整体第

8、一市场价格理念：目前天焦市周边3公里和贡品市场，约3，000元5万套，如时代准院、广播电视法院第二阶段；根据客户调查，目前蓝光品牌在昆明还很陌生，只有5200左右的价格可以接受，例如品牌加权再财产加权等。青空市场目前的单位住宅也在增订，各对象增订率在10%-15%之间，天爱城的增订率未达到压倒性的价格优势，因此，综合考虑后，建议以统一价格5200元/平方米运行，为后吉格阶段性症状胜奠定价格基础。第四，定价，客户分析，1，客户居住区(有效回答430组)，白药集团购买率为60%，但必须完成1200多项工作，扩大和使用地区、贡品和昆明客户。1，客户居住区，4，定价，4，根据客户意向地面贡品房地产销售

9、经验，客户主要有一定的抵抗力，因为担心风对或电梯断电。此次开盘时，将鼓励上层车间的平准化处理和额外的销管理工作，因此，房屋顾问要对高层阻力做好准备。5、制定均价、市场比较法、市场比较法作为定价的主要方法，以贡品区周边的销售板和二手房为主要参考对象，以项目旁边竞争住宅目前正在出售的公示价格为基准，除代表性地区竞争对手外，还将选择与天爱性产品、地点、入学考试时间类似的13年昆明代表性房地产单独评分。参考房地产：丰富多彩的云南第一省：丰富多彩的云南第一省政府集团采购价格和大学城教师集团采购价格为基础，加权40%。实力心性：春融街代表性的高层产品楼盘、实力集团作品、余方多，不排除再购买可能性，加权15%。实力东盟森林：昆明销售当铺，实力集团开发建设，其销售模式和价格在清工站具有代表性，权重25%。泰晤士报：项目对面的大楼现在由公安系统团购买，昆明品牌开发商开发并加权的5%；广播电视第二阶段：单位住房，目前贡品间接室市场有更多的住房来源，加权10%。西乡区：大学城旁边的高密度大型项目，是目前