房地产策划师基础知识培训讲义(第1部分)

1、房地产规划师(基础知识)，培训讲义黄福信，广东省房地产行业协会，第一部分职业道德与房地产规划知识，第一章职业道德基础知识，第一节房地产规划师职业道德与实务守则，第二节房地产规划师职业素质，第一节房地产规划师职业道德与实务守则，1。房地产策划者职业道德，是指房地产策划者在房地产策划服务中应遵循的具体道德规范。房地产策划者职业道德是社会道德意识的重要组成部分，是社会要求房地产策划者为调整房地产策划者与消费者和社会之间的关系而必须遵循的行为准则。房地产规划人员职业道德房地产规划人员职业道德是房地产规划人员在房地产规划服务中应遵循的具体行为准则。房地产规划师的职业道德源于并高于房地产规划师的道德生活和

2、职业实践。这是房地产规划者的最低道德要求。房地产规划师的职业道德包括以下两个方面：(1)以服务人民为核心“社会主义道德建设应以服务人民为核心”。房地产规划是一个服务性行业，加强职业道德建设有其特殊意义。大力推进房地产规划服务社会化、专业化、市场化，树立面向群众、面向行业、面向社会的房地产规划综合服务理念，拓展服务领域，增加服务项目，丰富服务内容，强化服务意识，明确服务标准，规范服务行为，提高服务质量，提升全行业服务水平。(2)遵循房地产规划的职业道德“倡导热爱工作、诚实守信、公平做事、服务群众、为社会做贡献”的职业道德，这五个方面是所有行业都应该遵循的公共职业道德，每一个方面都与“为人民服务”

3、密切相关。没有“为人民服务”的思想，就不可能有“爱岗敬业”和“公平办事”，更谈不上“为人民服务”和“为社会做贡献”。对专业岗位的热爱和对群众的真诚关心，必然来自于“为人民服务”的由衷奉献。房地产规划师职业守则(1)守法并尊重知识产权房地产规划师必须首先遵守法律法规。法治和责任的概念是现代社会的基本概念。遵守法律法规是公民的社会责任和道德义务。房地产规划者也应该尊重知识产权，不应该侵犯他人的知识产权。知识产权制度作为保护知识劳动成果的重要制度，在激励创新、调节竞争、调节利益和传播信息方面发挥着重要作用。尊重知识产权的根本途径在于创新，在公平的市场条件下谋求生存和发展。为房地产规划寻找新思想、新想

4、法、新计划、新方法、新策略的过程是尊重知识产权和为房地产规划者开创新局面的唯一途径。忠诚，奉献，奉献忠诚意味着忠于职守，永不懈怠。这是一种职业责任感，也是一个人职业生涯最坚实的基础。奉献是成就事业的首要条件，这包括个人对事业的依恋和对事业的无限热爱。为了忠诚和奉献，首先，你应该热爱你的工作。我们应该尊重和虔诚地对待房地产规划行业。第二，我们必须坚守岗位职责。房地产开发项目很有价值。如果你不严格履行你的岗位职责，你可能会出现项目失误，甚至引起一些不必要的纠纷。房地产规划者如果想在工作中取得成功，就应该履行他们的职责。履行职责的第一要义是忠于职守，认真负责，脚踏实地，不计个人得失，勇于承担工作的重

5、任，做实事，创造成绩。(3)公平和真诚，杜绝欺诈正义是指人们站在公平的立场上，在处理问题时做到公平、合理和公正。这是房地产规划师工作的基本要求。诚实守信是人的基础，也是事业的关键。诚信是市场经济的基本准则，是我们生活的根本要求。作为一名房地产策划人员，你应该自觉、严格地保守公司或委托客户的商业秘密，不得泄露，以维护自己的声誉。作为一名房地产规划师，我们应该在规划过程中始终诚实守信。首先，我们应该实事求是。第二，遵守合同。第三，保守商业秘密。第二节：房地产规划师的职业素质；1.房地产规划师的基本知识结构；1.企业规划知识企业的任何决策都应该在规划之后做出，这是避免出错的有效方法。“计划是一种程序

6、，本质上是一种运用精神力量的理性行为”。在规划过程中，它会影响管理者的决策、意见、方向等问题，进而规划可以保证决策的顺利实施。(2)房地产经济知识房地产经济理论包括房地产投资分析、房地产开发、房地产管理等，揭示了房地产经济的一般规律。房地产规划是房地产领域科学规范的规划行为。因此，房地产经济理论是房地产规划的基础，其基本规律指导着房地产的规划行为。(3)营销知识房地产产品在设计和建造后最终会被引入市场。当它被引入市场时，产品通过市场营销被引导给消费者。在这个过程中，没有营销理论的渗透是很难实现的。营销理论是房地产规划的理论基础，房地产规划离不开营销理论的指导。房地产营销策划的概念体现了这一原则

7、。(4)项目管理知识项目管理理论的最大特点是用项目的生命周期来管理项目，“通过项目经理和项目组织的努力，运用系统理论和方法来计划、组织、协调和控制项目及其资源，旨在实现项目的特定目标”。房地产规划中的房地产项目规划实际上是项目管理理论的一个分支。规划不仅是管理，也是房地产项目规划。(5)城市规划与建筑设计知识城市规划与建筑设计是两门技术性很强的科学，房地产产品的设计与施工与它们密切相关。如果房地产规划师不太了解这两方面的知识，他就不是一个合格的规划师，尽管他擅长其他方面。(6)人文基础知识包括社会学、心理学、文学、历史、哲学等人文学科，为房地产规划师提供人文知识和人文思想支持。以社会学知识为例

8、，它与房地产规划密切相关。社会学理论强调社会关系、社会群体、社会生活、社会人口、社会文化和社区发展，这些是房地产规划的思想基础。因为房地产规划中涉及的产品是社会中最重要的消费品，这些消费品可以构成一个巨大的社会，其中涉及许多需要解决的社区问题。(7)房地产政策法规知识房地产政策法规有两个部分：一是与房地产行业相关的基本政策法规。第二，房地产业的基本政策和法规。此外，我们应该了解最新的政策和法规。(8)房地产规划基础知识房地产规划基础知识包括房地产开发、城市规划、房地产规划、房地产项目规划设计、房地产投融资、房地产营销和房地产物业管理等知识。房地产策划专业能力包括：房地产市场研究与定位、房地产投

9、资策划、房地产营销策划、房地产售后服务和物业管理等。房地产规划师的专业能力(1)掌握全局的能力房地产是一个资本和人才密集型的行业，在某个环节上的失误可能会导致整个建筑的损失。因此，作为一个好的规划师，我们应该能够整合各种可用的资源，包括市场，设计，建设和融资。与此同时，我们应该协调这些资源，以充分发挥其特定的价值。(2)充分的实践经验由于房地产行业的特殊性，很难将任何成功的经验复制和应用到新项目中，以前项目的成功不能保证以后项目的成功。在充分实践经验的基础上，吸收各种规划要素，进而提炼和优化组合的能力是规划成功的关键。(3)优秀的创新能力差异化不是房地产企业唯一的生存战略，而是获得竞争优势的重

10、要手段。房地产规划咨询机构没有创新意识，或者缺乏创新能力，他们无法把握差异化的机会。(4)敏锐的洞察力所谓的洞察力是指房地产规划者对有效市场需求变化的敏感性和预见性。房地产规划者必须敏锐地洞察市场的可能变化，并及时纠正与有效市场需求相反的定位。(5)强有力的合作能力计划者应该能够使他们项目的所有环节与项目操作同步。这不是一个经验丰富、才华横溢的规划师能够承担的重要任务。这需要许多专业人士的合作。房地产规划师的职业素质(1)对民族传统文化和人文精神有一个大致的了解。文化和人文是最持久、最稳定的因素，不会轻易改变。文化连续性对中国人的影响很难估计。文化的变化只会是一点一点的渐进的，不会在某个时刻发

11、生重大的质变。即使外星人入侵，血与火的力量，文化仍然是那么平静和平静，永不变色，永不变节。(2)深刻理解当代国际精神、流行文化和生活方式。如今，国际文化正以强劲的势头迅速渗透到中国，各种流行思想、现代后现代生活方式和生活方式正在汹涌而来。这些流行文化和生活方式在引导和推广房地产方面发挥着直接作用。(3)对特定地区和城市的历史背景、城市精神、价值取向和人们的生活习惯有系统而深刻的了解。虽然房地产业在中国有着深远的影响，但就某一房地产而言，它是一种典型的区域性产品。房地产营销也是典型的区域营销。因此，针对特定的房地产，很有必要深入挖掘特定城市和地区的城市精神和人文精神，以及人们的生活习惯。每个城市

12、都有其独特的城市精神、独特的生活习惯、审美趣味和接受新事物的方式。房地产规划者通常有跨区域的规划，他们对城市习俗的理解可能会有一些差距，这就要求在规划之前进行详细的市场调查。市场研究不是简单的可量化指标，如人口、国内生产总值、购买力、交通和位置，还包括不可量化的因素，如特定城市和地区的心理特征、生活习惯和审美情趣。此外，后者往往对消费者购买某一物业的行为产生更深远的影响。(4)全面了解国家和世界的建筑历史、文化和思潮。历史上有古希腊建筑、罗马建筑、中世纪建筑、哥特式建筑等。有自己的特点和领路人。每个时代的建筑都表达了一个时代的思想。对建筑历史的系统回顾和反思，对建筑和思想流派发展历程的系统梳理

13、，对建筑和住宅未来的更准确把握。(5)对各种营销理论和微观经济理论有系统而深刻的理解。计划者应该能够熟练地运用各种营销理论和微观经济理论。历史上的各种营销理论，如市场细分理论、市场定位理论、独特销售主张、个性化营销、服务营销、深度营销、网络营销、品牌营销、直销、客户关系营销、整合营销传播、生活方式营销、体验经济营销等。这些营销理论对特定市场条件下的营销产生了巨大的影响。(6)精通各种广告和品牌传播理论的精髓，熟练运用宣传技巧，语言驾驭能力强。虽然在正常情况下，广告会由专业的广告公司来做，但在很多情况下，广告是不可能的，所以房地产策划者必须有广告策划和文案的能力。策划人还应精通广告策略和创意，具

14、有较强的语言控制能力，并能写出优秀的广告语言和广告文案。(7)想象和理解艺术和美的能力，以及交流和执行的能力。作为一个房地产规划者，有必要对艺术和美有足够的想象力和理解，这样才有可能规划出一个有着美好生活感觉的房子和一个符合生活艺术的生活空间。(8)对设计和施工的技术处理有一定的理解规划是一个想法，规划可以不受限制，但在规划时要考虑它在技术上是否可行。如果没有技术上的可行性，计划是没有意义的。因此，规划师对设计技术和施工也有一定的了解。房地产规划是一个高智商、高要求的行业，必须是通才。房地产规划至少涵盖文化、建筑、营销和广告等专业。随着规划行业的飞速发展和各行各业的人蜂拥而至，质量不可避免地会

15、发生变化。目前的策划者可能不缺乏营销知识和广告知识，但他们最缺乏的是文化知识的渗透。成功的规划者基于深厚的文化知识和广阔的视野。第一节是房地产开发，第二节是城市规划，第三节是房地产规划，第四节是房地产规划设计，第五节是房地产投融资，第六节是房地产营销，第七节是房地产项目管理，第一节是房地产开发，1。房地产开发房地产开发是指生产者和经营者为了实现一定的经济和社会目标，通过综合利用各种资源来提供人类生存空间和改变人类生存环境的活动。房地产开发活动非常广泛，土地开发、区域开发和城市开发都与房地产开发活动密切相关。从某种意义上说，这些开发可以被视为广义上的房地产开发活动。狭义的房地产开发主要是指在依法

16、取得土地使用权的土地上建设基础设施和房屋。指特定地区特定房地产项目的规划、勘察、设计、施工、验收等开发活动。2.房地产开发的内容(1)房地产开发的类型根据开发的地域性质划分：房地产开发可分为两种形式：新区开发和旧区再开发。根据开发规模：房地产开发可分为两种形式：单一开发和成片开发。根据开发的对象：房地产开发可以分为三种形式：土地开发，住房开发和综合开发。(二)房地产开发形式新区开发与旧城区改造新区开发是指根据城市具体规划，在城市现有建成区以外的特定地段，集中成片、综合配套的开发建设活动。旧城改造是指保护旧城的优秀历史文化遗产和传统风貌。充分利用和挖掘老城区现有设施的潜力，根据当前的实际情况和主

17、要矛盾，有计划、有步骤、有重点地开展老城区的丰富和更新建设活动。扩展开发内涵式开发是指在原有土地上通过增加土地容积率、更新基础设施、建造和翻新房屋、扩建房屋等方式进行房地产开发。(3)房地产开发综合性的特点综合性是房地产开发的内在要求。全面性还表现在开发过程中工作关系的广泛性和项目运作的复杂性。房地产开发的综合性还体现在，房地产开发作为一个基本的物质生产部门，必须与我国和地区各产业部门的发展相协调，发挥主导作用。房地产的长期发展需要几个阶段，如准备阶段、建设阶段和销售阶段，从资本投资到资本回收，从破土动工到产品形成。一般来说，一般开发项目需要2 3年时间，规模稍大的综合项目需要4 5年时间，而一些大规模的项目则需要较长的时间。房地产开发虽然是一项广泛而复杂的经济活动，但在实践中却有很强的操作性。从项目的可行性分析