房地产税收-上海财经大学

1、房地产经济学,姚玲珍 教授 2017年9月,目 录,2,第五章 房地产市场,微观篇,第六章 房地产价格,基础篇,第一章 绪论,第七章 房地产投资,第二章 房地产与房地产业,第三章 地租理论与区位理论,第四章 房地产产权理论,微观篇,第八章 房地产开发,第九章 房地产经营,第十章 房地产金融,目 录,第十一章 房地产周期,宏观篇,第十二章 房地产市场调控,第十三章 住房制度与住房保障,第十四章 房地产税收,3,第十四章 房地产税收,4,房地产税收概述,一,我国房地产税收制度,二,国外房地产税收制度,三,思考题与阅读内容,四,一、房地产税收概述,5,房地产税收的概念,房地产税收的功能,房地产税收制

2、度,(一),(二),(三),房地产税收制度的特点,(四),（一）房地产税收的概念,6,房地产税收是指公共主体对非公共主体所拥有的房地产产权或者凭借房地产产权从事经营活动而得到的土地财富进行无偿性、强制性的征收行为。根据课税物的不同做如下细分：,包括对土地本身及其所提供的服务的征税；对土地上的建筑物及其附着物的征税,如房屋税;对土地或土地改良物交易行为的征税，如土地增值税、契税、印花税等;对土地的不当利用行为课征的税收,如空地税、荒地税等。,仅指对土地实体本身及其提供的服务的征税,如地价税、地租税等。,房屋税或房产税是指单纯以房屋及其产权交易为课税对象的房地产税。,指以房地产为课税依据或者主要以

3、房地产开发经营流转为计税依据的税收,包括城镇土地使用税、耕地占有税、固定资产投资方向调节税、房产税、契税和土地增值税。,（二）房地产税收的功能,房地产税收作为地方政府税收的主要来源，不仅具有重要的财政功能，而且对楼市调控、社会收入分配等方面产生了重要影响。,7,（三）房地产税收制度,8,房地产税收制度是指一个国家在其税收管辖范围内调整房地产税收分配的过程中形成的权利和义务关系的法律规范的总称。世界上几乎所有国家和地区均实行复合房地产税制。就具体税种而言，各国立法虽有一些差异，但大体上可以归纳为以下三类：,房地产取得税,房地产取得税是对取得土地、房屋所有权人所征收 的税。一般依照房地产的取得方式

4、而设置税种，例 如登记许可税、印花税、遗产税或赠与税等。,房地产保有税,房地产转让税,是对房地产所有人按期征收的一种税种，主要是为 了合理调节房地产收益分配，以确保土地保有的负 担公平和降低土地作为资产保有的有利性。,房地产转让税是指在房地产通过买卖等有偿方式发 生所有权转移过程中所征收的税。,（四）房地产税收制度的特点,9,税收具有强制性、无偿性、固定性的特点。房地产税收作为税收总系统的一个子系统，除具有一般税收所共有的上述三个特点外，还有一些有别于其他税收的特点。,二、我国房地产税收制度,10,我国房地产税制发展历程,我国房地产税制介绍,(一),(二),（一）我国房地产税制发展历程,11,

5、建国后，我国房地产税收制度经历几十年的发展，形成了具有中国特色的房地产税收制度体系。具体来说，我国房地产税收制度的发展历程包括建立（1950-1957年）、发展（1958-1993年）和现阶段（1994年至今）等三个阶段。,截至目前，涉及房地产的税收主要有11种。我国已经完成了对土地开发环节、占有环节、交易环节的全部税收规定，形成了一套相对完整的房地产税收体系。,十二届全国人大二次会议透露，全国人大正在研究推进房地产税的立法工作。财政部部长楼继伟在作2014年中央决算报告时表示，今年将配合做好房地产税立法工作，加快房地产税立法并适时推进改革。,（二）我国房地产税制介绍,12,现行房地产税收制度

6、是在1994年分税制改革基础上形成的。我国房地产相关税种现有11种，可按不同税收类别进行划分。,表12-1 我国现行的房地产税收类别与税种,（二）我国房地产税制介绍,13,我国现行的房地产税收制度具有四大特点，未来的改革有三大方向。,我国房地产税制特点,我国房地产税制改革方向,开发环节清费正税,流转环节适当征税,税种多，整体税负重,重交易，轻保有,税费混乱，以费挤税,重复征税现象严重,保有环节扩大征税,三、国外的房地产税收制度,14,英、美房地产税收制度,国外房地产税收制度特点,(一),(二),（一）英、美房地产税收制度,15,英国是个房地产税收制度比较完善的国家，专门对房地产课征的税种就有住

7、宅税、营业税、遗产税及赠予税。房地产税也是地方财政重要的收入来源之一。政府通过房地产业所征收的税款一般专门用于地方基础设施建设和教育事业，在地方经济中发挥着重要作用。,住宅税是英国最大的地方税种，对居民的住宅依据其资本价值课征的地方税种，其纳税人为年满18周岁的住房所有者或承租者。 营业税也称为非住宅税，其课税对象为营业性房地产，如商店、写字楼、仓库和其他非住宅性房地产。虽然营业税属于中央税种，但营业税税款还会作为专项返还给地方财政。返还后的营业税收入占中央向地方转移资金的25%左右，占地方财政总收入的15%以上，在地方财政收入体系中的地位非常重要。,英、美房地产税收制度,16,房地产业是美国

8、的经济支柱之一，房地产税收收入占政府财政收入的很大比例。美国州政府的财政收入70%以上来源于房地产业，且有递增趋势。从税权划分上看，美国实行联邦、州和地方三级政府各有侧重税种、税权彼此独立的课税制度。其中，联邦政府以所得税为主，州和地方政府以销售税和财产税为主。,主要房地产税种的税收立法权和征税收入均归地方政府，是地方财政收入的主要来源，因而是典型的地方税种。 整个房地产税收制度中，财产税性质的不动产价值税是主要的房地产税种；所得税性质的房地产税是非独立的次要税种。,（二）国外房地产税收制度特点,17,18,四、思考题与阅读内容,（一）思考题,1. 房地产税收对房地产市场的可持续发展会产生怎样的效应？ 2. 我国房地产税制体系有何特征？ 3.开征房产税能抑制房价上涨吗?,四、思考题与阅读内容,19,(三),（二）阅读内容,1. 房地产税收的概述参阅 （1）高波：现代房地产经济学导论（南京大学出版社，2010年），第239-245页。 （2）董藩，丁宏，陶斐斐：房地产经济学（清华大学出版社，2012年），第258-266页。 2. 我国房地产税收制度参阅 （1）简德三，张学文：房地产经济学（上海财经大学出版社，2012年），第263-267页。 （2）高波：现代房地产经