城市进入性报告：五大城市群地价指南之长三角

1、-五大城市群地价指南的长三角2017-06-12土地信息土地信息从2017中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究年开始，中国指数研究院连续15年开展城市房地产开发投资魅力研究，其中以城市群为焦点，开始以城市群的大规模结构探索不同城市的潜力空间。土地情报小说请根据报告书，结合CREIS中指数据库，一个一个地拆除各大城市群的地价水平。根据CREIS中指的数据监视，截至2017年6月8日，今年的长三角城市群(26城)签约了294座住宅用地，总签约面积达到了3450万。 从楼价来看，扬州宅基地楼价比去年同期上涨了450%，位于长三角楼价格上涨幅度TOP1的镇江宅基地楼的平均价格比去年同期上涨了393

2、%，杭州宅基地楼的平均价格比去年同期上涨了48%。长三角住宅用地成交大厦价格排名(市本级数据)统计时间： 2017年1月1日-2017年6月8日数据源： CREIS指定数据，我是长三角研究报告的分界线长三角作为中国最强的城市群，经济发展快，产业结构不断优化，人口集聚能力强，与长江经济带交汇，是中国参与国际竞争的重要平台，经济社会发展的重要引擎。 2016年著名企业兴盛地配置了长三角，“深耕长三角”也成为各住宅企业的主要战略。 现在长三角已经进入产业转型升级阶段，长三角诸城如何突破成为重要课题。图：长三角城市群的面积、GDP、人口在全国所占的比例(点击查看高清图)数据源：

3、在CREIS中指定的数据，长三角形成宽的高亮度区域显示城市群比较成熟图： 1998-2013年长三角城市群夜间照明的变化数据源： NOAA从NOAA发表的1998年到2013年夜景照明的亮度图来看，1998年长三角地区的夜间照明分布为点状，上海周围的照明比较集中，南京、杭州等省会城市形成了亮点，周边的中小城市模糊地分布在其中。 当时的城市群还没有完成，城市群的发展脉络已经清楚，随着时间的推移，合肥-南京-苏州-上海-杭州-宁波构建的“锯齿”轮廓越来越清晰，最近的照明图显示，长三角地区除了新规划的合肥城市圈外一核五圈四带上海加强了心脏的地位以中心城市为支点构建五大都市圈(

4、点击查看高清图)资料来源：中国指数研究院根据长江三角洲城市群发展规划绘制长三角地区是核多中心城市群的模式，区域内上海强心脏地位不断加强，将来也会继续发挥先驱牵引和辐射作用，这一作用沿着主要交通轴开放。 未来长三角城市发展的最重要特色是五大都市圈的城市化发展，这些城市本身已经开始积蓄足够的能量，出口到外面，发展区域。五大都市圈已经成为长三角的主要动力源，他们已经形成了“曲折”的空间结构。 未来，位于该发展带的城市仍是重点，但随着一带长江经济带的推进，长三角发展腹地更宽，发展轴线也更多样化，沿海发展带、沿江发展带、杭金发展带都成为新的发展路线，许多城市参与了长三角的发展。图： 2016年长三角各市

5、的GDP、GDP比上年同期增加，常住人口和小学在校生人数(点击查看高清图)数据源：在CREIS中指定的数据，长三角已经处于工业化后期阶段，城市群地区综合实力全国领先，工业化水平高，经济发展速度快，人均利益突出，城乡居民生活水平丰富，不断吸引外来人口流入。 今后十年内，将继续成为我国区域经济发展的重要增长。 2016年，长江三角洲26个城市的GDP为1.7兆元，GDP增长率平均值超过8.4%，超过了全国平均水平的1.7个百分点。 其中，上海、苏州、杭州、南京的经济规模突破10000元。 能够容纳足够的外来人口，是城市活力的体现。 2016年长三角地区的常住人口超过1亿5千

6、万人，占全国人口的11%，常住人口和户籍人口的差异约2000万人，是全国人口最多的地区之一，人口支持力强。长三角内部城市之间交流频繁人员调动得快经济上的联系比较高图：全国主要城市间人口往来度最高的十条路线(点击查看高清图)图： 2017年上海、南京、杭州、合肥春运期间人口流失地TOP10资料来源：中国电信使用中国电信非春运期间各城市之间的人口规模数据推测了城市间的经济关系度，除了深莞、广法外，上海和苏州之间也出现了高频人员、经济流动，苏州和无锡、无锡和常州之间的人口流动也很频繁。 长三角的多个城市间出现的高频率的人口往来，折射了区域内的一体化度高。此外，利用中国电信各城市春运期间的人口迁移数据

7、绘制了上海、南京、杭州、合肥人口迁移图，以上城市人口主要来自长三角中小城市，南京、杭州、合肥为省会城市，外来人口以本省其他城市为中心。 上海辐射范围最广，值得注意的是，上海人口也大量流入周边中心城市，城市间合作频繁。全国重要制造业中心集群的优势很明显。城市进入了差异化竞争的阶段长三角地区作为国内产业发展高地，产业门类齐全，集群优势明显，生产力强。 未来的智能制造和现代服务业成为产业发展的方向。 城市间产业同行色浓，联动发展能力要加强。 在竞争背景下，各城市的产业实力并不低级，而是形成了各自特色的产业体系，未来城市之间的产业竞争进入了差异化对决。图：长三角各城市的产业分工(点击查看高清图)资料来

8、源：中国指数研究院编制上海市目前，在上海的产业结构中，汽车制造、钢铁等加工制造业仍占一定比例，今后上海仍将侧重于总公司的经济、金融、科学等功能，疏散核心以外的功能。杭州市阿里巴巴五水共治、三改一解体显示，杭州第三产业蓬勃发展，增长率跨界科技、金融、旅游融合发展，最终通过推进城市创新的技术创新实现了生活方式创新，年轻人口不断流入。苏州利用上海的先天优势，深化与上海的对接。 苏州建立了全国著名的苏南模式，善于引进外资，已有90家世界500家企业投资苏。 制造业基础雄厚、门类齐全、企业多是苏州经济的优势。 目前苏州的突周之路在于利用创新推进传统产业改造的提高和产业价值链的提高。南京市老字号的工业基地

9、，其信息技术、智能电网、高端装备制造业占优势，更重要的是政治地位突出，它享受的政治和经济资源比较好，城市前景明亮。 另外，南京有丰富的大学资源，科研实力很强。合肥工业市近年来经济和投资迅速增长。 家用电器和设备的制造是传统优势产业，洗衣机和冰箱产量分别占全国的2成和3成，实现了平板显示器和电子信息的有无和快速增长，成为合肥的支柱产业。 合肥进入长三角城市群，与杭州、苏州并列的大城市在政策水平上迎来了很大的契机。另外，长三角地区拥有全国最多的上市公司，资本力量活跃。 我们比较了中国各组上市公司的数量，发现长三角地区遥遥领先。 目前中国a股上市公司共计3000多家，长三角地区已有1000多家，占三

10、成，珠三角和京津冀地区各约500家。 上海作为中国的金融中心，资本力量充分，加之浙江地区民间经济活跃，企业融资能力和意志强，资本结合高，资本驱动使长三角城市群具有更大的发展空间。产业有共同之处创新力弱长三角是世界上比城市群最弱的环节城市间分工合作使都市圈的利益最大化是城市圈形成和发展的决定性因素。 纽约城市群是城市间分工合作的典范，对长三角城市群具有相当的参考意义。图：长三角城市群和纽约城市群的比较(点击查看高清图)长三角城市群也开始出现与纽约城市群类似的金字塔阶层结构，但经济发展水平仍然与纽约城市群有很大差异。 这与城市间产业结构相似度高有密切关系，反复建设，生产能力过剩，过度竞争降低了资源

11、配置效率，制约了产品、资源的合理流动。 研究其根本，创新能力不足，创新型人才是长三角产业同质化的重要原因。产业需要升级。城市想歧视地离开人才和创新是突破口我们先前说过，与其说世界五大城市群主导高端制造业、服务业，不如说长三角地区的主导产业集中在中低端制造业。 未来三角洲如果想实现合理分工，具有自己的竞争力，提高创新能力是产业转型升级的胜利关键。(点击查看高清图)数据源： CREIS中指数据，36氪，各省市统计年鉴事实上，上海和长三角各节点的城市把创新协同发展作为区域发展的重点，把长三角作为世界制造业创新中心。 到2016年底，在上海定居的跨国公司地区总部有580家，投资性公司有330家，外资研

12、究开发中心有411家。 杭州民营企业活跃，形成了依赖阿里巴巴的网络生态圈，创业氛围并肩。 苏州依靠产业集团的优势，追随上海创新步伐，科技成果灵活，连续三年排名福布斯创新能力最强的城市，新三板招牌企业数量仅次于北上深度。 南京名校集聚后，大学生储备丰富，为了赢得人才战争，提出了硕士以上学历不购买的政策，如果南京能够把人才优势转变为科技优势、产业优势，未来的发展潜力就巨大。市场化程度高业界的变动领先于其他地区全国房地产市场的“晴雨表”作为我国城市化水平、经济发展水平最高的地区之一，长三角城市群居民富裕，城市开发水平迅速上升，住宅需求转型，市场价格上涨。 “深耕长三角”已经成为各住宅企业的主要战略，市场竞争很激烈。 同时，长三角地区城市在上行周期中市场经常率先启动，下行周期也最早出现回调，被称为大楼市的“晴雨表”。图： 2016年商社的销售额、房地产开发投资额(单位：亿元，横轴)和比上年同期的增长率(纵轴)。(点击查看高清图)数据源：在CREIS中指定的数据，结语长三角是国内最成熟的城市群之一，经济水平领先，制造业发达，人口丰富，经济活性高，形成完