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1、第一编 物权总论 第一章 物 一、物的概念 1、物权法的定义：动产和不动产 第2条本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。,2、技术性术语 A、非人格性 器官移植问题 B、支配性 月球大使馆 C、稀缺性 D、有体性 技术、信息由何法调整？ 二、物的分类,（一）动产和不动产 1、定义 88民通意见第186条 土地、附着于土地的建筑物及其他定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。 95担保法第92条 本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等定着物，动产是不动产以外的物。 07城市房地产管理法第2条第二款： 本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。 台地民法 第66

2、条 称不动产者，谓土地及其定着物。 不动产之出产物，尚未分离者，为该不动产之部分。 台地民法第 67 条 称动产者，为前条所称不动产以外之物。,动产是能够移动并且不因移动损害价值的物；不动产是不能够移动或虽可移动但却会因移动损害价值的物。 2、二者的区别 （1）物权变动的公示方式不同 （2）设立的他物权类型不同。 （3）权利的限制不同 （ 4）司法管辖和法律适用不同,3、土地和房屋问题 （1）权利上的独立性 担保法55条 城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

3、物权法第200条 建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿,（2）转让上的依附性 07物权法第146条 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。 第147条 建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。,第182条 以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

4、抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。 第183条 乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。,（二）种类物和特定物 1、定义 种类物是指具有共同的特征，能用品种、型号、规格之等类的分类标准进行归类的物。 特定物则是独一无二的物，或者已经被专门指定了的、不能以其他物代替的种类物。 民草（王）1185条 在种类之债中，债务人为交付种类物而完成必要行为时，或者经债权人同意指定其应交付的标的物时，该债成为特定之债,2、区分意义 （1）形成的民事法律关系种类不同 （2）灭失后产生的法律后果不同 （3）所有权移

5、转时间不同 这种分类只有债法上的意义，物权的客体必须是特定物,（三）流通物、限制流通物和禁止流通物 1、定义 流通物，是指法律允许在民事主体之间自由流通的物。 限制流通物，是指法律对其流通的范围和程度加以一定限制的物。 禁止流通物，是指法律明确禁止流通，不能成为交易标的物的物 2、意义 判断具体民事行为的效力,（四）消耗物和不可消耗物 1、定义 消耗物是指根据物的通常使用方法，一次性使用就会归于消灭或改变原有形态和性质的物。 非消耗物，是指根据物的通常使用方法，可多次使用而不会改变原有形态和性质的物。 2、意义 决定了民事法律关系的类型,（五）可分物与不可分物 1、定义 可分物是指可以分割并且

6、经分割后并不会改变其性质或损害其效用的物。 不可分物是指根据物的性质不能分割，一旦分割就会改变其性质或损害其效用的物。 2、区分意义 决定共有物的分割方法,（六）有主物与无主物 1、定义 有主物是指有确定的所有人的物，而无主物是没有所有人的物。 2、无主动产先占原则 （七）主物和从物 1、定义 主物是指由同一所有人所有的，需共同使用才能更好发挥效用的两物中，不需依赖于他物而能独立存在并起主要作用的物。从物是指处于附属地位，起辅助和配合主物更好发挥效用的物。 2、认定从物的要件 从物须为独立之物而非主物的组成部分 从物和主物同属一人 须没有交易上的特别习惯,3、区分意义 除法律另有规定或者当事人

7、另有约定外，对主物的处分及于从物 物权法第115条 主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。,（八 ） 原物和孳息 1、定义 原物是指依照其自然属性或法律规定产生新物的物。孳息是指由原物产生的收益物，孳息可分为天然孳息和法定孳息。 2、区分意义 决定孳息的归属,（1）一般原则 天然孳息一般由原物所有权人或用益物权人取得，法定孳息则依据交易习惯决定归属。 物权法第116条 天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。 法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。,合同法解释二第七条 下列

8、情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”： （一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法； （二）当事人双方经常使用的习惯做法。 对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任。 （2）例外 在买卖合同中，孳息由占有人取得 合同法第163条（买卖合同中） 标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后产生的孳息，归买受人所有。,（九）单一物和集合物 1、定义 单一物是指独立为一体的物；而集合物是指多个单一物合为一体的物。 2、区分意义 （1）一物一权原则 （2）集合物成为物权客体,第二章 物权和物

9、权法,一、民事权利体系 （一）法律与权利：权利是法律的原点 一切法律制度皆是围绕权利而构建，法律冲突就是权利的冲突，冲突的解决实际上是权利的平衡。 (二）财产权的体系 1、物权 2、债权 3、知识产权 4、继承权 5、其他财产权,（三）物权在财产权体系中的位置 1、物的支配：归属与利用所有权和他物权 罗马法的所有 日尔曼法的利用 2、物权和债权构成基本的财产权体系 物权：支配前提和结果静态 债权：流转过程和手段动态,3、物权的体系 （1）所有权 A、建设用地使用权 B、土地承包经营权 C、宅基地使用权 （2）用益物权 D、地役权 物权 E、特别法上的权利 F、习惯法上的典权 A、抵押权 （3）

10、担保物权 B、质权 C、留置权,（四）债权的体系 1、合同 2、无因管理 3、见义勇为 4、侵权 5、不当得利 6、拾得行为 7、缔约过失,（五）知识产权的体系 1、传统的知识产权：版权、专利权和商标权 2、知识产权的发展: 集成电路布图设计、植物新品种、地理标记、商号、域名、商业秘密、反不正当竞争 3、体系的扩展 商誉权、信用权、商品化形象权、特许经营权,（六）继承权 1、财产权和身份权的争议 与一定身份关系相联系；专属性 2、客观意义上的继承权:期待权 3、主观意义上的继承权：既得权 （七）特殊财产权 1、有价证券 从流转的角度看，可以自由背书的票据类似于货币物权 从变现和追索的角度看，类

11、似于存折、提单债权,2、 股权 物权说，债权说，社员权说 3、信托权 （1）英美法系的双重所有权理论 受托人是普通法上所有人或名义所有人，而受益人则为衡平法上所有人或事实所有人 （2）大陆法系 A、物权债权理论 B、物权管理权理论,二、物权的概念和特征 （一）物权概念 1、英美法系的财产权体系 英美法中的财产权，指的是以有体物为客体的支配权。 （不列颠百科全书）财产权，指人对物的权利，即以所有权为核心的、以满足主体支配需求为目的的一系列具有经济内容的私法权利的总称。 Law of Property 财产法，指规定对物的直接的排他的权利的法律。 英美法系财产法与债权法是分立的，比如魁百克民法典，

12、其债权编与财产权编分立。,2、大陆法系财产权体系 法国民法典：第一编 人 ；第二编 财产及对所有权的各种限制；第三编 财产的取得方法（继承、赠与、契约和侵权行为、婚姻财产、抵押和时效 ） 德国民法典 ：第一编 总则 ；第二编 债权 ；第三编 物权 ；第四编 亲属 ；第五编 继承 瑞士民法典：第一编 人法 ；第二编 亲属法 ；第三编 继承法 ；第四编 物权法 ；第五编 债务法,3、我国物权法立法过程中的争论 （1）“财产法”与“物权法”之争 事件主角：郑成思教授 （2）违宪之争,巩献田狙击物权法,4、物权的本质 （1） “对物关系说”：权利人直接对物的“支配性” 。 （2） “对人关系说”：强调

13、权利的“排他性”。 （3）折中说 物权是指民事主体依法对特定的物享有直接支配和排他的财产性权利 物权法第2条本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。,（二）物权的特征 1、物权是支配权 知识产权也是支配权，但知识产权的无形性使得权利主体根本无法进行事实上的支配 。“千里之外，权利已被侵害，只剩下了无奈”，知识只能依靠虚拟的法律防线进行法律上的支配。,知识产权对法律的完全依赖性，没有执法者，便没有真正的知识产权,知识产权是法律塑造的，具有较强的人造色彩。 知识产权同时要受到法律的限制，这种限制要远比所有权的限制更具体、更严厉。 无形的知识产

14、权需要一定的载体来体现出来，发行权用尽、展览权用尽和首卖等原则，体现了知识产权在物权面前的退让。,2、物权是绝对权 99合同法第121条 当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。 合同法第64条 当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。 合同法第65条 当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。,3、物权的客体是物。 （1）主要限于有体物，在法律有特别规定的情况下，权利也可以成

15、为物权客体 （2）必须是特定物 （3）一般是单一物,（三）物权与债权的相互融合 1、债权物权化 “买卖不破租赁” “抵押不破租赁” 建设工程承包人的优先权 船舶优先权 破产企业职工社会保险费用优先权 2、物权债权化 物权的证券化 所有权的期限化,二、物权的分类 （一）民法理论中的分类 1、所有权与他物权 2、用益物权与担保物权 3、动产物权与不动产物权 4、本权与占有 5、普通物权与特别物权 （二）我国实证法中物权的类型 1、所有权 2、用益物权 3、担保物权 4、占有,三、物权法 （一）物权法的概念和特征 物权法是调整因物的归属和利用而产生的财产关系，规定各种物权种类和内容的法律规范的总和。

16、 （1）物权法是私法,物权法能够拯救民众吗？,物权法出台的一波三折 物权法不能承受之重：物权法作为私法无力解决宪政问题,对公民权利的最大侵害来自于政府 ，没有宪政就没有真正的权利保护，,（2）物权法具有强行性 （3）物权法为固有法 （4）物权法属于一般法,(二)物权法的基本原则 1、物权法定原则 第5条 物权的种类和内容，由法律规定。 物权的绝对性和排他性使得物权对社会生活影响巨大，不能因当事人的意思自治而损害公共利益。,（1）概念和内容,（2）物权法定的意义,物权种类法定和物权内容法定,物权的种类、内容有法律统一规定，当事人自由约定的法定范围之外的 “物权”，不具有法律上的物权效力。,保护交

17、易安全,促进交易迅捷节约调查成本,物尽其用减轻物上负担,清理旧物权防止封建复辟,（3）物权法定的软化,（4）违反物权法定主义的法律后果,A、不产生想要的物权效力，如果符合债权或者其他物权的规定，产生相应的债权或物权的设立效力,B 、部分内容违反法律规定，但其他内容可单独生效的，产生部分效力,C、无法取得物权，也不能产生债权的，设立行为无效,法律（物权法定主义） 社会生活,2、公示公信原则 公示即是公开，公示原则要求物权变动必须以适当方式向公众公开，在动产为交付，而不动产则登记。 公示的效果即是产生公信力，即使公示方法所表现出的物权并不存在，但对于信赖公示而进行物权交易的善意第三人，法律依然进行

18、保护，使其产生与真实物权存在的相同的法律效果。,A,3、区分原则 担保法41条 抵押合同自办理抵押物登记之日起生效。 物权变动本身和物权变动原因分别作为两个独立的法律事实，债权独立于物权变动，物权是否变动不影响债权的效力。,第三章 物权的效力 一、排他效力： 一物不容二主 一物不能设立两种以上冲突的他物权,（一）物权排他效力的表现,1、不能并存之排他,2、可得并存之排他,（二）“优”、“劣”的确定方法 物权对抗规则,1、法定物权最优,2、以合意设立的物权，在合意的双方之间，后者为优,甲（所有权）,3、以合意设立的物权，在非合意的双方之间 ,（1）具备公示的物权为优,（2）均具备公示的，先公示者

19、为优,甲（所有权）,抵押权登记,抵押权未登记,（3）均不具备公示的，先成立者为优,4、无偿取得的物权最劣,甲（所有权）,抵押权登记,抵押权未登记,甲（所有权）,抵押权登记,抵押权未登记,二、物权的优先效力 1、对外：物权优于债权 2、对内：先设定的物权优于后设定的物权 3、法定效力的例外： 买卖不破租赁 优先权 留置权的优先性,三、物上请求权 （一）概念和特征 对物权圆满行使状态的保护，一种独立的权利，源于物权的排他性、绝对性的防卫性请求权 ，伴随物的存在。,（二）种类 返还原物， 排除妨害， 消除危险 （三）物上请求权和债权请求权 物上请求权附属于物，物不在权也不在，而债权请求权是一种独立的

20、权利，不依附于其他权利。 两种请求权的构成要件不同 价值不同：前者是事前防御后者是事后救济,（四）诉讼时效问题 1、物权法的回避 2、一般认为登记不动产不适用诉讼时效，而未登记的不动产、动产则适用 结论：没有时效取得制度配套，不应适用诉讼时效 台民 第 768 条 以所有之意思，五年间和平公然占有他人之动产者，取得其所有权。,第769条以所有之意思，二十年间和平继续占有他人未登记之不动产者，得请求登记为所有人。 第 770 条 以所有之意思，十年间和平继续占有他人未登记之不动产，而其占有之始为善意并无过失者，得请求登记为所有人。,（四）物上请求权和追及效力 物权的追及效力是物上请求权表现的一个

21、方面，追及效力来自于物上请求权，其内容已经被物上请求权所涵盖，物权的追及效力并非独立的物权效力。1、追及保护的是物权人的支配权，维护的是物权静态的安全。 2、善意取得是对追及效力的中断，维护的是交易安全,第四章 物权变动 一、物权变动的概念 （一）物权的取得： 1、原始取得和继受取得： （1）基于法律的直接规定而不是基于前手权利与意志而取得物权 生产、先占、添附、孳息收取、时效取得、善意取得、留置、法定继承、无人认领的遗失物收归国有、所有人不明的埋藏物隐藏物收归国有、无人继承又无人受遗赠的遗产收归国有或集体所有、无主财产收归国有或集体所有、征收、没收、罚款、罚金等。,（2） 基于前手的权利和意

22、志而取得物权 依据合同的移转，比如买卖、互易、赠与、投资等；依据原权利人单方意思而发生的移转，比如遗嘱继承、遗赠等 2、 创设取得 土地承包经营权、宅基地使用权、建设用地使用权、地役权、抵押权、质权等。,（二）物权的变更 （三）物权的消灭 1、绝对的消灭 主体的混同；抛弃；存续期届满；权利实现导致消灭；主权利消灭导致消灭；物灭失导致消灭；因撤销而消灭。 2、相对的消灭 合同转让、继承、遗赠、添附、时效取得、善意取得、无人认领的遗失物收归国有、所有人不明的埋藏物隐藏物收归国有、无人继承又无人受遗赠的遗产收归国有或集体所有、征收、没收、罚款、罚金等。,二、物权变动的公示 （一）动产物权变动的公示

23、1、交付生效主义 交付就是转移占有，即由前手对物的掌控转为后手对物的掌控 （1）现实的交付：以现实地移转直接占有而实现的交付 （2）拟制的交付：观念交付,A、简易交付：在物权取得人已经先行占有动产的情况下，只需双方物权变动的合意成立，便可发生物权变动的效果。 物权法第25条 动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。,A,A,B、指示交付：在动产由第三人占有的情况下，通过移转动产的返还请求权，以发生物权变动的效果。 物权法第二十六条 动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。,C、 占有改定

24、：在原物权人保持动产的直接占有的情况下，由取得人取得物权。 物权法第27条 动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。,2、登记对抗主义 （95）民用航空法14条 民用航空器所有权的取得转让和消灭，应当向国务院民用航空主管部门登记；未经登记的，不得对抗第三人。 物权法24条 船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。 物权法 188条 以本法第一百八十条第一款第四项（生产设备、原材料、半成品、产品）；第六项（交通运输工具）规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不

25、得对抗善意第三人。,物权法 189条 企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产（现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品）抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。 动产的公示方法小结： 原则交付生效 例外 虽交付完成物权变动但不登记不能对抗善意第三人；动产抵押权无须交付但不登记不能对抗善意第三人。,（二）不动产物权变动的公示 1、物权法中的登记类型 （1）不动产登记生效主义 （2）动产登记对抗主义 （3）权利登记权利质押中的登记生效主义,2、不动产登记的具体制度 （1）属地的统一登记 （2）登记

26、的实质审查 登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。,民通 第121条 国家机关或者国家机关工作人员在执行职务中，侵犯公民、法人的合法权益造成损害的，应当承担民事责任。 国家赔偿法 第2条 国家机关和国家机关工作人员违法行使职权侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的，受害人有依照本法取得国家赔偿的权利。 侵权法第34条 用人单位的工作人员因执行工作任务造成他人损害的，由用人单位承担侵权责任。,3、登记更正和异议登记 讨论：民事诉讼和行政诉讼的选择问题 4、预告登记制度 债权通过登记产生物权效力 物权法第20条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，

27、按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 5、登记的查询 登记簿的查询，查询的主体只限于权利人和利害关系人。,（三）有价证券的公示 1、性质 2、公示 （1）交付 （2）背书加交付 （3）登记,（四）特殊的物权变动 无须公示即完成物权变动，但不动产不公示不能再处分 物权法第28条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 物权法第29条 因

28、继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。 物权法第30条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 台民第 759条 （宣示登记相对登记主义） 因继承、强制执行、公用征收或法院之判决，于登记前已取得不动产物权者，非经登记，不得处分其物权。,三、物权行为 （一）物权变动的原因 1、民事法律行为以物权变动为目的的合法的民事行为是物权行为 2、事实行为 3、自然事实 4、公法行为,（二）物权变动的立法模式,1、意思主义（法国、日本）,物权变动债权合意，公示的目的在于对抗,无权处分,2、物权形式主义（德国）,物权变动债权合意【物权合意公示】,3、折

29、衷主义（瑞士）,物权变动债权合意公示,有权处分,买卖合同成立 交付/登记,意思主义,合意,无合意,折衷主义,合意,无合意事实行为,形式主义,债权合意,物权行为物权合意事实行为,物权行为的 “独立性”,事实行为对抗要件,事实行为成立要件,（成立要件）,（三）我国物权变动的模式折中主义 债权合意+事实行为 四）物权行为 1、物权行为的概念 物权行为是指以意思表示为要素，旨在产生物权变动效果的法律行为。,物权行为物权合意事实行为（登记或交付） 2、物权行为的独立性问题 物权和债权的关系 （1）二者并存，既有债权又有物权变动,A、债权行为作为原因，物权变动则是后果买卖、互易、赠与和通过合同设定移转的土

30、地承包经营权、建设用地使用权、地役权、抵押权、质权等他物权； B、用债权规则来调整物权规则所可能带来的不正义拾得行为,（2）仅有债权行为而没有物权的变动无偿的劳务合同； （3）三是仅有物权的变动而没有债权行为抛弃、生产制造、继承、征收、以及裁判所引起的物权变动 留置权是法定担保物权，无需合意，宅基地使用权需要通过行政审批。,甲 动产A,乙 动产A,3、物权行为无因性 无因：原权利人丧失权利，只能主张不当得利返还 有因：原权利人可以行使物上请求权，主张返还,第五章 物权的保护 一、物权的公法保护 （一）物权的公法限制 1、物权取得的限制 物权法第41条 法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何

31、单位和个人不能取得所有权。 矿藏、水流、海域、无线电频谱资源、国防资产，和土地、 森林、山岭、草原、荒地、滩涂、野生动植物资源等。,2、计划性开发 第43条 国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。 3、国家征收征用,（二）物权的公法保护 对国家征收征用进行严格的限制 1、目的正当性的限制 2、对价合理性的限制 3、程序正当性的限制,二、物权的民法保护 （一）民法保护的途径 1、正当防卫、紧急避险和自助 2、和解3、调解4、仲裁 5、诉讼 （二）民法保护的方式 1、物上请求权和债权请求权的选择 2、民法保护的具体方式

32、 （1）确认物权（2）返还原物、排除妨碍、消除危险、恢复原状（3）赔偿损失,第二编 所有权,第一章 所有权概述,一、所有权的含义 所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的排他性权利。 1、积极权能 占有、使用、收益、处分 2、消极权能：排他,所有权 物之归属,二、所有权的特征 1、全面性 第四十条 所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。,2、弹力性 3、恒久性 三、所有权的本质 自由意志、自然权利、法定 四、所有权 从绝对走向限制-所有权的社会化 1、私法上的限制：相邻关系，权利不得滥用，诚实

33、信用原则等 2、公法上的限制 五、财产所有权的取得,六、财产所有权的行使 （一）所有人直接行使 （二）所有人授权他人行使。 七、所有权的分类 （一）所有制的分类 1、国家所有权 2、集体所有权 3、私人所有权,（二）民法上的分类 1、自然人所有、法人所有、非法人组织所有 2、单独所有和共有 3、动产所有权和不动产所有权,一、所有权与所有制,第二章 国家所有权,经济基础,上层建筑,二、国家所有权的概念和特点 国家所有权是指国家对法律规定属于全民所有的财产依法享有的占有、使用、收益和处分的排他性权利。 （一）主体的特殊性 国家在公法意义上具有主权者身份，在民法上则是所有权主体 （二）客体的广泛性和

34、专属性 （三）权利由特定机构代表行使 （四）取得方式特殊,三、国家所有权的行使 1、统一性 物权法 第45条第二款 国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照其规定。 2、多样性 （1）机关法人所有权 第53条 国家机关对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。,（2）国有事业单位法人所有权 第54条 国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。 （3）国有企业法人所有权 A、企业法人财产权 公司法 第3条 公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对

35、公司的债务承担责任。 有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。,B、企业法人所有权 物权法 第66条 企业法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利。 （4）社会团体法人所有权 物权法第69条 社会团体依法所有的不动产和动产，受法律保护。 社会团体登记管理条例第二条 本条例所称社会团体，是指中国公民自愿组成，为实现会员共同意愿，按照其章程开展活动的非营利性社会组织。 国家机关以外的组织可以作为单位会员加入社会团体。,三、国家所有权客体广泛性 （一） 矿藏、水流、海域， 城市的土地、无线电频谱资

36、源、国防资产专属， （二）农村和城市郊区的土地， 森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源除集体所有的，野生动植物资源，文物，铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施。,四、物权法主体二元性的协调 1、二元化的主体 所有制的分类：国家所有、集体所有和私人所有 民法分类：自然人、法人和其他组织 2、二元化的协调 （1）国家所有的性质 我国民法只有机关法人而无国家法人，因此国家所有并非法人所有无法协调,问题：一个人移民国外，能够要求分割国有资产吗？ 物权法第45条第一款 法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。 全民所有比国家所有更为抽象纯粹所有制的概念 （2）集体所有的性质：

37、抽象说，总有说，共有说,集体包括农村集体和城镇集体，其中农村集体不具有组织性，不是法人，也不能简单归入其他组织无法协调 问题：村民到城市落户时能否要求分割原集体中的集体财产？ （3）私人所有 分为自然人所有、法人所有和其他组织所有能够协调 结论： 国家所有和集体所有无法与民法主体对接，但又是一种实实在在的所有，不能仅仅从所有制的角度来解读。,五、国有资产保护问题关键是代理链过长问题：双重代理 第55条 国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益。 第56条 国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。,第

38、57条 履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员，应当依法加强对国有财产的管理、监督，促进国有财产保值增值，防止国有财产损失；滥用职权，玩忽职守，造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。 违反国有财产管理规定，在企业改制、合并分立、关联交易等过程中，低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。,第三章 农村集体所有权 一、概念和特征 农村集体组织成员对集体所有的动产和不动产依法享有的占有、使用、收益和处分的权利。 第59条 农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。 （一）集体所有权是公有制的法律表现形式 （二）农村集体所有权的实质是为了

39、增进集体成员的利益 （三）成员通过行使社员权的方式直接参与农村集体所有权的行使 （四）农村集体所有权客体广泛,二、客体 第58条 （一）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂； （二）集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施； （三）集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施； （四）集体所有的其他不动产和动产。,三、行使 三级所有，队为基础 第60 条 关于土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等所有权的行使： （一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权； （二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行

40、使所有权； （三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。 注意：农村集体经济组织的概念,村委会组织法第五条 第二款 村民委员会应当尊重集体经济组织依法独立进行经济活动的自主权，维护以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，保障集体经济组织和村民、承包经营户、联户或者合伙的合法的财产权和其他合法的权利和利益。 第三款村民委员会依照法律规定，管理本村属于村农民集体所有的土地和其他财产，教育村民合理利用自然资源，保护和改善生态环境。 村委会组织法第十条 村民委员会可以按照村民居住状况分设若干村民小组，小组长由村民小组会议推选。 讨论：村委会和村民小组的法律地位,四、集体组

41、织中的成员权 1、选举管理人 2、决定重大事项 物权法第59条 下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定： （一）土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包； （二）个别土地承包经营权人之间承包地的调整； （三）土地补偿费等费用的使用、分配办法； （四）集体出资的企业的所有权变动等事项； （五）法律规定的其他事项。,村委会组织法第19条 涉及村民利益的下列事项，村民委员会必须提请村民会议讨论决定，方可办理： （一）乡统筹的收缴方法，村提留的收缴及使用； （二）本村享受误工补贴的人数及补贴标准； （三）从村集体经济所得收益的使用； （四）村办学校、村建道路等村公益事业的经费筹集方案

42、； （五）村集体经济项目的立项、承包方案及村公益事业的建设承包方案； （六）村民的承包经营方案； （七）宅基地的使用方案； （八）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。,土管法 第14条第二款 在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。 土管法第14条第二款 农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。 农地承包法48条 发

43、包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。,3、监督的权利 （1）村务公开 物权法第62条 集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规以及章程、村规民约向本集体成员公布集体财产的状况。 讨论：如果不公布， 能否提起诉讼？,村委会组织法第22条 村民委员会实行村务公开制度。 村民委员会应当及时公布下列事项，其中涉及财务的事项至少每六个月公布一次，接受村民的监督： （一）本法第十九条规定的由村民会议讨论决定的事项及其实施情况； （二）国家计划生育政策的落实

44、方案； （三）救灾救济款物的发放情况； （四）水电费的收缴以及涉及本村村民利益、村民普遍关心的其他事项。 村民委员会应当保证公布内容的真实性，并接受村民的查询。 村民委员会不及时公布应当公布的事项或者公布的事项不真实的，村民有权向乡、民族乡、镇人民政府或者县级人民政府及其有关主管部门反映，有关政府机关应当负责调查核实，责令公布；经查证确有违法行为的，有关人员应当依法承担责任。,（2）诉讼 物权法63条集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。 比较：公司法上的派生诉讼 公司法第152条 董事、高级管理人员有本法第150条规定

45、的情形的（即损害公司利益），有限责任公司的股东、股份有限公司连续一百八十日以上单独或者合计持有公司百分之一以上股份的股东，可以书面请求监事会或者不设监事会的有限责任公司的监事向人民法院提起诉讼；监事有本法第一百五十条规定的情形的，前述股东可以书面请求董事会或者不设董事会的有限责任公司的执行董事向人民法院提起诉讼 。,监事会、不设监事会的有限责任公司的监事，或者董事会、执行董事收到前款规定的股东书面请求后拒绝提起诉讼，或者自收到请求之日起三十日内未提起诉讼，或者情况紧急、不立即提起诉讼将会使公司利益受到难以弥补的损害的，前款规定的股东有权为了公司的利益以自己的名义直接向人民法院提起诉讼。 他人侵

46、犯公司合法权益，给公司造成损失的，本条第一款规定的股东可以依照前两款的规定向人民法院提起诉讼。 4、获取利益的权利：承包经营权，宅基地权，集体收益等,第四章 城镇集体所有权 第61条 城镇集体所有的不动产和动产，依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。 一、表现形式 合作社和联社； 街道集体企业； 国有企业或国家机关开办的以第三产业。,二、特点 1、成员的依附性差，劳动关系。 2、集体所有，而并非像农村集体所有权一样由集体成员集体所有。 3、所有权由集体企业自身行使。,第五章 业主的建筑物区分所有权 一、定义 专有部分所有权，共有部分的权利，因共同关系所产生的成员权利

47、 第70条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。,1、集合性 三种权利结合 2、整体性和不可分性 3、专有权主导 第72条业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 4、权利义务的复杂性,二、权利主体 （一）业主的认定 1、登记簿上记载 2、没有登记 依据法律文书、征收决定等取得物权的；因继承或者受遗赠取得物权的；因合法建造等事实行为设立物权的等。 3、基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，也可以认定为业主。 （二）业主数

48、量的计算 按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算，建设单位尚未出售和虽然已出售但尚未交付的部分以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。,三、客体 1、专有部分 具有构造上及使用上的独立性，并能够成为分别所有权客体的部分。 （1）构造上的独立 （2 ）使用上的独立 （3）登记上的独立,2、共有部分 （1 ）建筑物专有以外的部分 第72条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务 （2）建筑区划内的公共场所、公用设施和物业服务用房，包括道路绿地，但车库除外 （3）建筑物及其附属设施的维修资金等,第73条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑

49、区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 第74条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。,四、区分所有权的内容 （一）专有权 第71条业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 第77条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管

50、理规约外，应当经有利害关系的业主同意 有利害关系的业主是指本栋建筑物内的其他业主，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。,（二）共有权 1、共有权依赖于专有权 2、共有权的法定性 3、业主对共有部分共享权利，共同分担义务 第80 条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。 4、禁止对共有部分进行分割,（三）共同管理权成员权 1、定义和内容 共管权是业主作为整栋建筑物所有人团体成员所享有的对涉及共同关系的事项进行参与管理的权利。,（1 ）召开

51、业主大会并选举产生业主委员会 （2）制定团体规约 （）决定区分建筑物管理的相关事项 （）决定物业管理公司 （5）监督和救济权,物业管理条例第6条 房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中，享有下列权利： (一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； (二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； (四)参加业主大会会议，行使投票权； (五)选举业主委员会成员，并享有被选举权； (六)监督业主委员会的工作； (七)监督物业服务企业履行物业服务合同； (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情

52、权和监督权； (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用； (十)法律、法规规定的其他权利。,物业管理条例 第11条下列事项由业主共同决定： (一)制定和修改业主大会议事规则； (二)制定和修改管理规约； (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员； (四)选聘和解聘物业服务企业； (五)筹集和使用专项维修资金； (六)改建、重建建筑物及其附属设施； (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。,物业管理条例 第12条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数

53、过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。,物权法第76条 下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施；

54、 （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。,、业主委员会 （）性质 自治性团体管理组织 比较： 村委会组织法第2条 村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，实行民主选举、民主决策、民主管理、民主监督。 村民委员会办理本村的公共事务和公益事业，调解民间纠纷，协助维护社会治安，向人民政府反映村民的意见、要求和提出建议。,村委会组织法 第20条 村民会议可以制定和修改村民

55、自治章程、村规民约，并报乡、民族乡、镇的人民政府备案。 村民自治章程、村规民约以及村民会议或者村民代表讨论决定的事项不得与宪法、法律、法规和国家的政策相抵触，不得有侵犯村民的人身权利、民主权利和合法财产权利的内容。,（）法律地位 业主委员会是法人吗？ 根据现有的法律法规，业主委员会既不是社会团体，也不是企业，更不是政府机构 。 物业管理条例第67条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 是适格的诉讼主体吗？,（3）自我管理 物业管理条例第17条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益

56、，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。 管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。 管理规约对全体业主具有约束力。,物业管理条例第7条 业主在物业管理活动中，履行下列义务： (一)遵守管理规约、业主大会议事规则； (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金； (五)按时交纳物业服务费用； (六)法律、法规规定的其他义务。,第七十八条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

57、第八十三条 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。,（4）救济 A、行政救济 物业管理条例第19条第二款 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。 B、司法救济 物权法第78条第二款 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。,第六章 相邻关系

58、一、相邻关系的概念 （一）定义 两个或两个以上的不动产所有人或使用人，因对不动产行使权利时依据法律规定应当给予对方便利或接受限制而发生的权利义务关系。,（二）特点 1、产生的法定性 2、对不动产的依附性 3、客体特殊性利益 4、内容复杂性 积极方面：给予便利 消极方面：不作为,二、相邻关系的处理原则 1、有利生产和方便生活 2、团结互助和公平合理 3、尊重习惯和历史 对习惯法的明确认可： 民通意见101条 对于一方所有的或者使用的建筑物范围内历史形成的必经通道，所有权人或者使用权人不得堵塞。 物权法第85条 法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。,合同法第125条 当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。 合同法解释二 第七条 下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”： （一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法； （二）当事人双方经常使用的习惯做法。 对于交易习惯