2015年下半年江苏省房地产估价师《理论与方法》：估价方法模拟试题

1、2015年下半年江苏省房地产鉴定士理论与方法 :评价方法模拟问题本卷共分两大问题50个小问题，回答时间为180分，总分为100分，60分通过。另一方面，个别选择问题(总共25个问题、1个问题2个问题、1个问题的预选中，最合适的只有一个)。1、被评价的权利人一般是_ _。a .委托人b .评估报告用户c .利害关系人的评价d .被评价的抵押人2、关于收益性房地产投资，测量其收益性大小的标准是。a .经营收入水平b .纯经营收入水平c .租金水平d .租赁率水平3、目前拟开发建设某办公楼，三年后完成全部销售，总建筑面积为10000m2，可销售建筑面积为8000m2，销售单价为1.6万元/m2，报酬

2、率为8%，折扣率为10%。 这座办公楼开发完成后的现值估计为_万元。A.9616.83B.10161.05C.12021.04D.128004、报价单的保管期限自报价单发行之日起，必须超过正常期限。a :十年B:15年C:20年D:30年e :工业用地监测点评价5、_ _是_ _的组成部分，是具有独立设计图纸的单独概算书，指可以单独施工，但竣工后无法独立形成生产能力或发挥使用效果的工程。a .个别工程建设项目b .单位工程项目c .个别工程项目d .单位工程建设项目6、建设用地使用权转让的是土地级市场。a:1b:2c:3d:4e :房地产估价机构必须盖印章7 .不动产评价机构的不良行为也作为该

3、机构_的不良行为填写在信用文件中。a .法定代表人或执行伙伴b .整个股东或整个伙伴c .全体登记房地产鉴定师d .全体董事8、对租赁房地产来说，最主要的收入记录是_ _。a .空闲率水平b .租赁清单c .押金收入d .租赁不足清单9、关于房地产投资信托基金(reisers )的特征，以下表达不正确的是：a .由专业投资管理者负责经营管理b .收入现金流的主要部分已分配给股东c .分为权益型和抵押型d .投资流动性好10、a开发公司征收某村50公顷基本农田外的耕地，得知该耕地前三年的平均年产值为800元/亩，该耕地的土地补偿费最低额为万元。A:260B:300C:360D:600e :房地产

4、估价机构必须盖印章11、关于拍卖保留价格规则的以下记述中，正确的是_ _。a .保留价格是拍卖的必要条件，不是没有保留价格的拍卖b .保留价格是表面价格，是防止利益过度倾斜的权利义务的平衡点c .委托人有保留价格的确定权d .保留价格不能公开12、发现某房地产年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，该房地产年收益价格为()万元。A.112.5B.155.6C.144.6D.132.413、某面额为450000元，到期日为2006年12月30日的折价债券，折扣率为10%的情况下，该债券在2006年9月12日的最佳转让价格为_元。A.436000B.436500C.436562D.4366

5、8514、影响以下房地产价格的因素中，不是经济因素的是：a :房地产投机b :物价变动c :财政收支情况d :居民收入水平e :工业用地监测点评价15、某面积5000的房地产开发用地，市场价格(按地价)为800元/瀬，容积率为2，受让人须按受让人价格的3%支付权利税等税金的，土地取得成本为_万元。A.824B.864C.882D.90416、某建设项目建设期间为3年，年计划投资额分别为1800万元、2400万元、1900万元，年平均价格上涨率为5%，该项目建设期间的涨价预备费约为_万元。A.305B.463C.636D.96117、城市总体规划与城市生态规划、城市环境保护规划的关系，以下说明不

6、正确。答：城市环境保护计划是城市整体计划的重要组成部分，属于城市特别计划的范畴b :城市生态规划与传统的城市环保规划不同c :城市生态规划不仅是城市环境的各组成部分及其关系d :城市生态规划只关注城市的自然生态，而不关注城市的社会生态e :执行级的组织协调18、房地产投资收益包括投资回收和_两部分。a .投资风险b .投资利率c .投资的现值d .投资回报率19、业主大会会议决定收集和使用建筑物和附属设施的修理资金。 必须得到以上业主的同意。a :专有部分占建筑物总面积的二分之一以上的业主，占总人数的二分之一b :专有部分是建筑物总面积的三分之一以上的所有者，占总人数的三分之一c :专用部分是

7、建筑物总面积的四分之三以上的所有者，占总人数的四分之三d :专用部分是建筑物总面积的三分之二以上的所有者，占总人数的三分之二e :执行级的组织协调20、税收与其他财政收入形式区别的重要特征是_ _。a .强制b .无偿性c .自觉性d .固定性21 .目前在我国征收土地实行等级审查制度。a:1b :两个c:3d:4e :房地产估价机构必须盖印章22、工程成本的控制是对_的控制。a .部分管理b .自我调整c .全过程动态d .总价格是绝对的23、知识产权法律关系的对象是。a :东西b :行动c :智力成果d :社会关系e :执行级的组织协调24、使用比较法评价的步骤是选择_ 比较例收集交易实例

8、建立价格比较基础修改交易日期：修改交易状况修改房地产状况求出比较价格A.B.C.D.25、以下关于农地征收费用的表达不正确的是。a .青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定b .征收管理费的标准由省、自治区、直辖市规定c .新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定d .地面附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定二、多选题(共25道题，每道题2分，每道题的选项中，有2道以上符合问题的意思，至少有一道错误。 如果选择错误，本问题不可分开，则选择的各选项为0.5分)1、监理的基本方法是控制，基本工作是“三控制”、“二管”、“一协调”。 其中，“两管”是指正在进行监理活动的。a :合

9、同管理b :质量管理c :投资管理d :进度管理e :信息管理2、资料是调查的出发点，其优点是成本低、可以立即使用。a :一只手b :二手c :原创d :基础e :借款合同3、中国耕地具有等明显特征。a :人均耕地很少b :耕地整体质量高c :生产水平低d :退化严重e :备份资源不足4、抵押人对同一抵押权人以同一抵押房地产再次进行抵押贷款的，对该房地产的抵押价值进行评价，通常称为_。a .再抵押评价b .增加抵押贷款的估价c .持续贷款抵押评价d .抵押评估5、利率的变化会给房地产投资信托的实际收益带来损失，长期固定利率_会引起债权组合价值的相对下降。a .上升b .下降c .不变d .无法

10、判断6、影响债券利率高低的因素主要有。a :发行者的信用水平b :资本市场资金供求关系c :债券的偿还期d :利率的计算方法e :债券发行方式7、以下关于住房公积金的说法，正确的是_ _。a .我国住房公积金的存款实行动态调整机制b、住房公积金缴纳比例由住房公积金管理委员会制定，经本级政府审查，经省、自治区、直辖市人民政府批准后执行，一般在5%以上c .住房公积金的寄存对象包括城市企业的退休人员d .住房公积金的缴纳基数为员工本人的月平均工资，包括6份e .工作人员向工作人员支付住房公积金的工资基数每年审定一次8、城镇房屋拆迁的货币补偿金额，根据被拆迁房屋的_等因素，在房地产市场上评价确定。a

11、 .区域b .用途c .权益d .建筑面积e .产权性质9、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，据推算，三个方案净现值分别为=1500万元，=1800万元，=2200万元，净现值的标准偏差分别为甲=890万元，=910万元，=1200万元，这一专业a :乙丙甲b :甲乙丙c :哈伊罗d :乙甲丙e :借款合同10、司法处分拍卖中，某房地产估价为100万元，首次拍卖的，第二次拍卖的保留价格范围必须在万元之间。A:60100B:6480C:64100D:80100e :执行级的组织协调11、可能会确定最高额的抵押权。a :最高抵押权被转让了b :不可能发生新债权c :抵押人破产d :约定的债权确

12、定期限过期了e :抵押财产被没收了12、保险公司的评价人是指受保险人和保险客户委托，处理保险目标等业务，发行相关报告和证明书，向委托人收取费用的企业。a :计划b :鉴定c :报价d :赔偿清算e :估计损失13、对某房地产项目进行敏感性分析，当地价格、建设成本、贷款利率、资本化率分别下降10%时，项目开发利润变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，其中最敏感的因素是a :地价b :建设成本c :贷款利率d :资本化率e :借款合同14、城镇标准地价的内涵如下：a :容积率b :土地使用费c :土地开发的程度d :土地使用年限e :征集补偿费15、在会计计算的

13、一般原则中，发挥修改作用的一般原则是_ _。a .慎重的原则b .重要原则c .实质上重于形式原则d .权利发生制的原则e .配合原则16、关于投资价值和市场价值的说法是正确的。a :市场价值是客观的非个人的价值，投资价值是基于主观的个人因素的价值b :用投资价值和市场价值收益法评价的情况下，折扣率取相同的值c :从净利润来说，评价投资价值时通常扣除所得税，评价市场价值时通常扣除所得税d :国有建设用地使用权招标、拍卖、中标时，委托购买者评价可接受的最高购买价格，是投资价值的评价e :对某房地产进行抵押价值评价时，无需考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评价关于下次拍卖的特征，说错的是。a

14、:定向拍卖时，竞赛者的身份和资格也有相应的限制b :国内的拍卖活动必须由依法设立的拍卖机构进行c :拍卖活动实施机构必须是依法成立的拍卖企业。d :拍卖的目的是把拍卖的目标转让给最低投标者，拍卖成约后，拍卖者向买家转让财产或财产权利的关系就显示出来了e :执行级的组织协调18、张某购买总价值100万元的商店经营。 其中最初支付的是总价格的60%，剩下的提供给银行的年利率是7.5%，期限是10年，按年同额偿还本金的抵押贷款，如果年平均经营收入是20万元，运营费用是经营收入的30%，则贷款期间的税前现金收益率是_。A.8.17%B.13.62%C.14.00%D.23.33%19、关于房地产贷款担

15、保的说法，正确的是_ _。a .担保保证贷款能全额偿还b .金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险c .最常见的担保形式是设定土地房屋的当铺d .贷款质量不转移财产的占有权20、以下_等是影响房地产制度的政策因素。a .税收政策b .人口素质c .经济发展情况d .特别政策e .关于计划和计划21、关于拍卖和招标的区别，如下说是对的。答：拍卖活动实施机构必须是依法成立的拍卖企业，投标人只能委托代理机构投标b :投标人为完成某一项目选择投标人中条件最好的伙伴，在合同成立后，中标人完成合同约定的工作c :拍卖成立后，委托人和买方必须根据合同约定向拍卖人支付佣金d :招标活动中，双方必须支付佣金和报酬e :是否领取报酬可以作为区分拍卖和招标的重要标志22、_中规定了中国现在土地所有制的性质、形式和不同形式的土地所有制的适用范围和土地使用、管理制度。A. 中华人民共和国仲裁法B. 中华人民共和国宪法C. 中华