北京摩东广场项目市场分析

1、摩东广场项目介绍 北京汉博投资顾问有限公司,2,说 明 本报告是由汉博顾问作为独立第三方根据项目真实情况和实地调研作出的研究报告摘要版，提供给本项目潜在客户利用，仅供参考。 未经汉博顾问的书面同意，不得复印，出售或转发本报告或其中任何部分。,免责申明 本报告并不提供量身定制的投资建议。报告的撰写并未虑及读者的具体财务状况及目标。 本文件所载信息和意见不是旨在供全面研究、或提供财务或法律意见用途，及不应被依赖或用以取代任何有关个别情况的个别建议。,摩东广场京东第一MALL,4,内容提要 项目简介 北京宏观经济环境分析摘要 项目商圈分析摘要 项目核心商圈区域交通环境分析摘要 项目核心商圈区域人口环

2、境分析摘要 项目核心商圈区域商业物业供求分析摘要 项目定位及发展战略摘要,5,内容提要 项目简介 北京宏观经济环境分析摘要 项目商圈分析摘要 项目核心商圈区域交通环境分析摘要 项目核心商圈区域人口环境分析摘要 项目核心商圈区域商业物业供求分析摘要 项目定位及发展战略摘要,6,项目位置（北京市）,本项目位于东四环和东五环之间，靠近北京市区东西中轴线； 本项目临近CBD、燕莎和朝外三大商圈，距离CBD、燕莎商圈约10-15分钟车程。,7,项目位置（区域）,本项目位于东四环与东五环之间，东临青年路小区，西靠青年路，南临朝阳北路，北接高档住宅项目星河湾。 项目占地面积8.4万平米，其中建设用地面积5.

3、9万平米，规划总建筑面积（地上）28.3万平米，计划建设成一个集写字楼、商业、酒店、高级公寓各占32%、43%、7%和18%的大型综合物业。,本项目,8,项目开发与顾问团队,开 发 商：北京弘泰基业房地产有限公司 规划设计：香港巴马丹拿国际公司 建筑设计：香港巴马丹拿国际公司 景观设计：香港巴马丹拿国际公司 全案代理：北京汉博投资顾问有限公司,9,项目总体布局示意图（初步）,10,项目技术参数,项目总体部分： 规划建设用地面积：58958平方米 地上总建筑面积：283000平方米 建筑占地面积：24000平方米 绿地面积：18280平方米 容积率：4.8 建筑密度：40.8% 绿地率：31%

4、建筑高度：100米 机动车停车位：约3000个,Shopping Mall 部分： 建筑占地面积：20000平方米 地上总建筑面积：120000平方米 地下总建筑面积： 地下商业面积：20000平方米 地下停车与人防面积：50000平方米 建筑高度：40米（地上六层） 进深：不小于80米 机动车停车位：约2000个,11,内容提要 项目简介 北京宏观经济环境分析摘要 项目商圈分析摘要 项目核心商圈区域交通环境分析摘要 项目核心商圈区域人口环境分析摘要 项目核心商圈区域商业物业供求分析摘要 项目定位及发展战略摘要,12,北京市行政区划与人口总量,北京市总面积16807.8平方公里，包括16区2县

5、。,截至2004年年底，北京市户籍人口共计1,162.9万人，常住人口1492.7万，与1949年的420.1万人相比，55年间常住人口增长了2.6倍，平均每年增加19.5万人，年均增长率为2.3%。 2020年，北京市总人口规模规划将控制在1800万人左右，年均增长率控制在1.4%以内。其中户籍人口1350万人左右，居住半年以上外来人口450万人左右。,13,经济周期及GDP增速,19952004年北京市与全国GDP增长速度之比较,资料来源：中国经济统计年鉴及北京市统计局,本轮中经济周期从20022012年 2004年为这个周期性顶峰，2005年开始增速回落。 预计未来几年内GDP增率有所下

6、降，但仍保持在7%以上。,预计2005至2012年间北京市的经济增速不低于9%。,14,社会消费品零售总额,资料来源：北京市统计局,19952004北京市社会消费品零售总额及增率,消费增长点向服装、美容、首饰类等商品扩散。 连锁企业成为拉动消费品市场的主导力量。,15,城镇居民人均可支配收入,资料来源：北京市统计局,19992004北京市城镇居民人均可支配收入及增率,2004年北京市城镇居民消费性支出人均消费支出为12200.4元，比上年增长9.7%，扣除价格因素，实际增长8.6%。 城市居民恩格尔系数为32.2%，,16,消费价格指数,资料来源：北京市统计局,19992004北京市城镇居民人

7、均可支配收入及增率,17,内容提要 项目简介 北京宏观经济环境分析摘要 项目商圈分析摘要 项目核心商圈区域交通环境分析摘要 项目核心商圈区域人口环境分析摘要 项目核心商圈区域商业物业供求分析摘要 项目定位及发展战略摘要,18,商圈分布,银帆,西雅图,核心商圈,次级商圈,辐射商圈,核心商圈：以东四环、东五环、姚家园路和京通快速路为界； 次级商圈：以东三环、定福庄、东风桥和百子湾为界； 辐射商圈：可达阜成门区域、望京区域，亦庄开发区和通州区；,19,商圈人口及销售额预测,20,内容提要 项目简介 北京宏观经济环境分析摘要 项目商圈分析摘要 项目核心商圈区域交通环境分析摘要 项目核心商圈区域人口环境

8、分析摘要 项目核心商圈区域商业物业供求分析摘要 项目定位及发展战略摘要,21,区域道路系统,注：青年路和朝阳路将于今年开始改造，改造后均为城市主干道。,22,区域公共交通分析,北,东三环,东四环,东五环,京通快速路,朝阳路,朝阳北路,姚家园路,星火路,青年路,黄木杉路,四惠东,地铁站,23,项目辐射距离与到达车次,步行5分钟路程（18个车次） 主要站点：青年路、甘露园、黄木杉路 到达车次：115、306、342、382、411、718、731、815、831、834、846、859、908、991、运通111、120支、412、419 步行10分钟路程（13个车次） 主要站点：十里堡、太平庄、

9、十里堡北里、姚家园、农民日报社 到达车次：112、202夜、364、388、608、808、350、703、705、729、754、989、721 步行15分钟路程（6个车次） 主要站点：高碑店、红领巾桥、豆各庄 到达车次：312、397、728、976支、628、302 步行20分钟路程（2个车次） 主要站点：四惠、板井等 到达车次：322、363,24,地铁交通系统,地铁1号线贯穿北京城市东西，西至苹果园，东至四惠东，在复兴门和建国门与地铁环形线相连，根据北京市轨道交通网规划，北京市轨道交通网由13条线路和3条支线组成。通过轨道交通网络，本区域能够与市中心区、CBD区域及其它重点功能区域进

10、行方便快捷的联系。 地铁八通线也由四惠和四惠东站把通州地区直线拉近。 在靠近区域南边是地铁八号线和一号线的换乘站四惠东站，可以迅速抵达地铁沿线各站，辐射范围极广，但是此站点距离本项目较远，仍需换乘公交车才能到达。 计划2010年开工、2015年完工的地铁6号线与朝阳路并行，经过星火路和青年路，且将在十里堡、青年路上设站，届时，本项目所在地交通状况将进一步提升。,25,内容提要 项目简介 北京宏观经济环境分析摘要 项目商圈分析摘要 项目核心商圈区域交通环境分析摘要 项目核心商圈区域人口环境分析摘要 项目核心商圈区域商业物业供求分析摘要 项目定位及发展战略摘要,26,区域现有住宅楼盘分布,27,项

11、目核心商圈区域内居民户数,28,区域未来1-2年内入住住宅楼盘分布,29,项目核心商圈区域内未来1-2年内新增居民户数,30,项目核心商圈区域内常住人口总数,现有人口：根据我们对项目周边区域的实地调研，现阶段地块核心商圈区域行政面积约20平方公里，常住人口总量约为20万人，人口密度约为1.0万人/平方公里。 未来新增人口：区域地处朝青板块核心区域，优越的地理位置吸引了众多地产项目汇聚于此。现阶段本项目地块周边存在20个左右的新兴居住社区和中高档公寓，如国美第一城、青年汇、兴隆家园、北京星河湾等，随着未来23年内这些项目的陆续入住和商业配套的逐渐完善，预计区域2-3年内还将增加约4.6万户居民，

12、新增人口将超过15万人。 至本项目shopping mall开业时，项目核心商圈区域内常住人口总数将达到35万人。,31,项目核心商圈区域消费者分布特征,年龄,学历,职业,婚姻,32,区域消费行为习惯,家庭收入,消费支出,购物场所选择关注因素,购物出行方式,33,消费者对本项目的看法,项目应建购物场所的类型,项目应经营的内容,项目所要的档次,34,内容提要 项目简介 北京宏观经济环境分析摘要 项目商圈分析摘要 项目核心商圈区域交通环境分析摘要 项目核心商圈区域人口环境分析摘要 项目核心商圈区域商业物业供求分析摘要 项目定位及发展战略摘要,35,项目核心商圈内商业物业供应现状,从供应上来看，该区

13、域内现存商业物业151310平方米（建筑面积），包括百货、超市、专业市场、餐饮、专卖店和休闲、娱乐设施。各业态供应面积及占比如下图所示。 区域各业态供应量及比例图,36,区域消费需求分析,到2006年底，区域常住人口可达35万以上 按照 北京市统计局公布的数据，2004年北京市城镇居民人均消费性支出12200.4元，近三年人均消费性支出增长率都在8%左右，照此增长率，可以推算出2006年人均消费性支出为14230.5元。 到2006年区域居民消费支出可达： 区域居民消费支出=35万14230.5=49.8亿 根据北京市历史统计资料显示，2004年北京市商业面积单位产出大约为1.6万元/年，由此

14、可以大概推算出区域应有商业面积为： 498000万元/1.6万元/平米=31.3万平方米（营业面积）. 根据北京市商委的商业发展规划，预计在2005年人均商业面积将达到09平方米（营业面积）。 商业营业面积=35万人0.9平方米/人=31.5万平方米 依据经验数据，商业物业建筑面积和营业面积比率为10.56，由此可以推算出本区域合理的商业物业建筑面积为57万平米左右。,37,区域商业物业存量、未来供应量及缺口,区域商业物业现存量为151310平方米，截止到2006年的新增供应量为253000平方米，到2006年底商业物业存量将达到404310平方米（建筑面积）。 根据对消费需求和北京市商业地产

15、规划的分析，到2006年本区域合理的商业物业供应面积应达到57万平方米。 到2006年底，本区域将仍然存在17万平米左右的商业物业缺口。,38,商业物业供给、需求结构分析,区域商业物业的供给结构和消费者对商业物业的需求结构存在着错位，也就是说区域商业物业存在结构性缺口。 本区域商业物业正面临着结构升级，不合理的商业物业将逐步退出区域市场或进行改造，规模、业态组合、档次等更加合理化的商业物业将不断壮大。,39,内容提要 项目简介 北京宏观经济环境简介 项目商圈分析 项目核心商圈区域交通环境分析 项目核心商圈区域人口环境分析 项目核心商圈区域商业物业供求分析 项目定位及发展战略,40,项目整体定位

16、,项目整体定位：围绕CBD等三大商圈的需求为目标，以休闲娱乐、体验时尚为核心主题，打造一个主题鲜明、品质一流、功能完善，融办公、SHOPPING MALL、酒店及高级公寓为一体的的大型综合性建筑集群，成为青年路商圈甚至京东区域的休闲娱乐、商业、商务中心及标志性建筑群。,41,Shopping Mall定位,立足青年路商圈需求，辐射到CBD、燕莎、朝外商圈的商业核心，集休闲娱乐、运动健身、餐饮、购物于一体的中高档休闲时尚MALL,42,项目发展策略,本项目将坚持“不分割销售shopping mall 一平米”的长期持有策略，并委托专业商业管理公司专业经营，保证本项目shopping mall物业的长期经营一致性和连贯性。 本项目将坚持统一规划、统一招商、统一经营管理的MALL经营理念，坚持宁缺勿滥的招商策略，保证本项目shopping mall的特色。 为保证商家的利益，开发商将坚持前期低价