沈阳时尚地下街调研2013年

1、,沈阳时尚地下街,调研报告 2013.4.2,Shenyang Report,FASHION shopping Street,目录,项目基本情况 项目业态规划 项目租售情况 项目借鉴总结,项目基本情况,位置,和平区位于沈阳市的中心区域，东以青年大街、三经街与沈河区交界；西以沈大线铁路与铁西区交界；北以沈山线铁路与皇姑区交界；南跨浑河与东陵区浑河站东街道相连。区域面积61.06平方公里，下辖13个街道办事处、89个社区和10个行政村，居住着汉、回、满、蒙、朝鲜、锡伯等29个民族，户籍人口约64.6万人。,项目位于沈阳市和平区，处于沈阳市的最中心位置,项目基本情况,交通,中华路,北二路,建设路,时

2、尚地下街,胜利街,南京街,和平街,北五路,地铁2号线,沈阳时尚地下商业街位于太原街核心地段。 道路交通： 胜利南街：连接市府广场、长白区域 南京南街：连接黄河大街，是沈阳市贯穿南北主干道 和平大街：连接太平街、沈水路 横向交通包括北五路、北二路、中华路、建设路以及新开通的地铁二号线,四横三纵道路体系通达性好，轨道地铁开通是新利好。,项目基本情况,交通,中华路情况,太原街情况,拍摄于2013年3月29日星期五,道路情况,项目基本情况,商圈,太原街定位为都市时尚的中高端现代化国际商业中心。,项目基本情况,商圈,太原街,中华路,太原街北向延长,天津北街,北二马路,太原街商圈主要业种有服装、名表、饰品

3、、电器、餐饮 、百货及专业性商品多条街。,项目基本情况,商圈,拍摄于2013年3月29日星期五,周边商业,项目基本情况,商圈,大型百货区域： 包含：万达广场、时尚地下、中兴购物、百盛购物、新加坡购物广场、新玛特、春天百货。沈阳工艺美术商厦、北京华联商厦、新世界 租金：营业额的20%30%扣点形式抵扣租金，如新世界一店按2530%扣点、新世界三店按2530%扣点、联营按2030%扣点、中兴商业大厦按2030%扣点,步行街区域： 包含：太原街、太原街北延、天津北街、北二马路 租金：太原北街商场内：240300 元/.月 太原北街临街商铺：15001650 元/.月 太原南街临街商铺：9001000

4、 元/.月,时尚地下商街基本情况总结,沈阳时尚地下街位于沈阳市最中心位置，交通通达性好，四横三纵道路多为城市主干线、在项目周边分别有沈阳站以及太原街站两站地铁。 沈阳时尚地下属于沈阳最成熟商圈太原街商圈，业态、客群是多年发展的结果，是市场自然选择和沈阳独特的消费特点的产物。 沈阳地下周边多为大型百货商业，经营业态以服装、餐饮 为主。,项目业态规划,自然情况,项目业态规划,负一层,沈阳时尚地下街负一层将分为18个区，设有13个出入口，其中中兴口临近地铁以及中华路商业主街，为其重要人流出入口 负一层设有五个扶梯连接负二层，以及配置有3个卫生间 以商街形式布局，每个横向区域中间设有中岛，中岛安排水吧

5、、小饰品、音像制品调剂时尚服装街的单调 负一层规划业态主要为服装、鞋帽，配有餐饮、小百、针织等业态,商城整体布局为环状街区式商业，负一层分区较多，主题规划为时尚。,项目业态规划,负一层,负一层商铺总计约为663户，主力户型面积偏小，在4-15平之间。,项目业态规划,负一层,项目业态规划,负一层,负一层按照品牌数量计算，女装与饰品占比最大，在30%以上，其次为化妆品。,项目业态规划,负一层,拍摄于2013年3月29日星期五,美食广场,项目业态规划,负一层,入口及档口,拍摄于2013年3月29日星期五,项目业态规划,负一层,入口及档口,拍摄于2013年3月29日星期五,项目业态规划,负二层,沈阳时

6、尚地下街负二层将分为14个区，设有13个出入口，其中中兴口临近地铁以及中华路商业主街，为其重要人流出入口 负二层设有五个扶梯联通负二层，以及配置有1个卫生间 以商街形式布局，每个横向区域中间设有中岛，中岛安排水吧、小饰品、音像制品调剂服装街的单调 负二层规划业态主要为服装精品店、主题商街，辅助有餐饮、水吧等,项目负二层分区较负一层少，每个分区面积相对较大，主题定位为精品消费。,项目业态规划,负一层,负一层商铺总计约为392户，主力户型面积偏大，在15-25平之间。,项目业态规划,负一层,项目业态规划,负一层,按照品牌数量计算，负二层女装占比最大大道39%，鞋帽、箱包皮具位列其次。,项目业态规划

7、,负二层,拍摄于2013年3月29日星期五,圆厅与档口,时尚地下商街业态规划总结,沈阳时尚地下街属于环形动线的商街，死角较少，不过区划不明显 沈阳时尚地下整体以服装、鞋帽、小百货为主，辅之以餐饮、化妆品等。其中负一层面积较小，商品价格在20-200元之间，属于较为低端的时尚消费区域；负二层面积相对较大，商品价格在100-500元之间，属于精品时尚消费区域，但对比同区域其他百货类商业档次仍较低 沈阳时尚地下的客群主要以年轻人为15-35岁为主打，不少沈阳学生群体，购物实力一般，人流大。,项目租售情况,租金,6F 面积：10 租金： 兑金：96000元,精品街 面积：30 租金：2500元/月 兑

8、金：78000元,3F 面积：10 租金：1800元/月 兑金：180000元,4F 面积：8 租金： 兑金：10000元,圆厅 面积：5 租金：500元/月 兑金：25000元,美食广场 面积：25 租金： 兑金：120000元,项目租售情况,租金,蓝街 面积：10 租金：1000元/月 兑金：40000元,金街 面积：7 租金： 兑金：15000元,时装街 面积：18 租金：2500元/月 兑金：250000元,圆厅 面积：110 租金：50000元/年 兑金：,藏宝卷 面积：18 租金：1800元/月 兑金：,圆厅 面积：8.6 租金：1000元/月 兑金：40000元,时尚地下商街租金

9、总结,沈阳时尚地下街租金处于太原街商圈较高位置，区间范围较大，但基本在5-20元/平月，根据位置、面积大小不同上下浮动。 目前沈阳时尚地下街没有空铺，只能跟档口进行转租以及转兑的洽谈。租金每两个月收取一次，合同期为2-3年，租金包含税费，商户需要缴纳电费，进场缴纳押金1000元。 沈阳时尚地下街商户货源主要来自沈阳五爱、大连鞋城、广州批发，商品同质化严重。,项目借鉴总结,优劣势分析,优势 地理位置优越，靠近火车站、地铁站、批发城，位于太原街核心区域 定位准确，将消费客群锁定年轻消费群体，与周边 万达、百盛、中兴形成差异化竞争 经营模式：太原街商街出了温州批发市场外的一个租赁型的商场 装修包装：

10、独具个性的装修风格，已经成为沈阳的一个重要的旅游景点，同时给业主提供免费的店铺设计，很好的保证了整体商场的协调性与美感。每两年能够翻新一次。,劣势 硬件设施老化严重，虽然可以用每两年装修翻新来进一步的弥补，但是卫生间的卫生条件、设备的老化是掩盖不了的。另外周边最近又出现了煤气爆炸事件，更是把老化问题带到了民众的关注点上。 租金较高，经营条件与竞争较大，加上原本的客群中有不少是试水业主，对于高租金、高竞争的环境下生存较为困难，所以商铺出租、出兑情况较多，业主更替也较为频繁。,项目借鉴总结,借鉴总结,差异化定位 与项目周边城形成差异化的定位,统一设计 对商户给予统一设计服务，可以整合当地设计资源，给客户统一规范管理的购买信心,价格与货源 给客户提供差异化的货源支持