深圳后海总部定位及物业发展建议报告

1、Page 1,XXXXX总部项目整体定位及物业发展建议,Page 2,目 录,一、项目背景,四、项目定位,二、市场研究,五、规划排布,六、物业建议,七、经济测算,三、案例借鉴,Page 3,目 录,一、项目背景,四、项目定位,二、市场研究,五、规划排布,六、物业建议,七、经济测算,三、案例借鉴,Page 4,全国经济中心城市与国际化城市定位更强化深圳的城市角色，促进深圳城市地位升级与经济长远发展,宏观环境,城市定位,经济发展窗口与改革示范区：珠江三角洲地区发展改革规划纲要提出：“深圳市要继续发挥经济特区的窗口、试验田和示范区作用，增强科技研发、高端服务功能，强化全国经济中心城市和国家创新型城市

2、的地位，建设中国特色社会主义示范市和国际化城市。” 全国经济中心城市与国际化城市：深圳市城市总体规划（2010-2020）提出：深圳是我国的经济特区，全国性经济中心城市和国际化城市。发展目标是依托华南，立足珠三角，加强深港合作，共同构建世界级都市圈。,深 圳 市,Page 5,深圳商务市场的“西进”、前海战略、南山总部规划，将促进产业与金融的融合，后海金融中心将发挥更大作用,宏观环境,城市发展格局,留仙洞总部基地,深圳湾超级总部基地,深圳商务市场的“西进运动”将促进传统企业的西迁，而前海的国家战略规划及金融创新，终将促进大前海甚至南山区域的繁荣，而后海金融中心规划将在区域规划中占据重要的作用与

3、地位。,Page 6,深圳整体经济保持平稳较快的发展，第三产业对经济的贡献不断增大，将进一步拉动商务办公需求的增长,2008年-2012年，深圳GDP每年均能保持10%以上的高增长态势，经济发展状况良好； 2008年-2012年，深圳第三产业占GDP总量比重不断增加，2012年第三产业占GDP总量比重达55.7%。,单位：亿元,宏观环境,城市经济,深圳GDP发展情况,深圳第三产业构成,Page 7,深圳金融产业持续高速增长，占全市GDP比重不断升高，成为全市经济的重要支柱产业,2008年-2012年，深圳金融产业每年均能保持15%及以上的高增长态势，超过深圳市GDP增长速度，金融产业增长强劲；

4、 2008年-2012年，深圳金融产业占GDP总量比重不断增加，2012年金融产业占GDP总量比重达14.1%，成为全市经济的重要支柱产业。,宏观环境,金融产业,深圳金融产业产值及增长率情况,金融产业占GDP比重,单位：亿元,Page 8,南山未来将形成5大总部区，将成为深圳总部最密集、商务办公最活跃的区域，深圳新的CBD聚集地,宏观环境,区域格局1,Page 9,后海中心区位于香港后海前海轴带中心，前海深港合作区建设与香港政治环境影响，将促进港企向深圳转移；后海先于前海区建成，将对港企发挥截流或过渡作用,宏观环境,区域格局2,Page 10,参照香港中环模式，将后海打造成为集生活、办公、商业

5、、文化、体育、娱乐为一体的综合海傍新城，建设总部聚集的第三金融商务区,后海规划,发展定位,后海区位：由滨海大道、沙河西路、东滨路以及后海滨路围合而成，总用地面积2.26平方公里，包括深圳湾体育中心0.3平方公里，内湾公园0.7平方公里； 后海定位：2004年后海开始填海作业并进行区域的规划设计，借鉴上海陆家嘴CBD、悉尼CBD、新宿CBD等国内外CBD案例，提出后海中心区的城市角色，打造未来深圳城市的滨水生活、办公、商业、文化、体育、娱乐高度聚集，以滨海环境特征为主，有完善公共服务系统的特征鲜明的海傍新城； 发展目标：建设成为深圳超级总部聚集区和全市第三金融商务区。 前南山区委书记叶民辉,Pa

6、ge 11,后海中心区充分考虑周边建筑及区域特征，将商业用地、绿地、体育用地进行有机组合，且进行高度分区及节点控制，完善了区域的建筑形象,后海规划,功能布局,后海中心城市结构：城市中心功能+核心绿地+体育功能；三大功能板块通过开放的空间形成以内湖为核心面湖向海的空间结构； 后海中心城市形象：城市中心功能从东向西进行高度分区，提高滨水公共界面的丰富度，并通过节点项目限高控制，提升区域的建筑形态。,深圳湾内湖公园,深圳湾体育公园,中心路绿道,建 筑 限 高 分 区 线,Page 12,以公共交通优先原则，提供多种公共交通系统，实现高效接驳换乘；采用机动车单线循环与地下交通，提升通行能力；倡导绿色交

7、通，与深圳湾区形成自行车道系统,后海规划,交通规划,公共交通系统 地铁：2号线、11号线、前南线、石岩线； 有轨电车 公交车 观光轻轨 自行车网络 提倡绿色交通，对接深圳湾； 机动交通网络 单向循环、地下交通系统,Page 13,后海城市中心设计注重地块的高强度集约开发并强化地块功能复合，提升地块间地下或地上空间的联系,后海规划,开发特征,高度集约开发 后海中心区可开发用地87.4万平米，建筑总体量472万平米，净容积率达到5.4；用地单元划分以100*100m为单元，实现土地高效利用； 多元功能复合 后海城市中心区以满足人们交流、工作、生活、娱乐等多种需求，实现用地功能的复合化，非单一物业类

8、型，而是多种物业类型的合理组合； 地块间相互联系 不仅对地块的容积率、建筑限高进行规定，且在地块设计指引中规定了地块间的地上、地下连接方式，形成地块间垂直的交通联系。,项目南侧的航天科技广场项目占地面积12618平米，容积率12.08，12万平米写字楼、3万平米商业；且在北侧塔楼与南侧裙楼商业设有2层连廊； 这种多功能设计与建筑地上或地下连廊设计在后海规划中到处可见，增强建筑间的互动，提高空间的利用率。,224m塔楼,130m塔楼,32m裙楼,入口广场,图例,Page 14,后海在建项目有16个，已进入快速建设期，随着项目竣工入市，后海商务氛围将逐渐形成,后海现状,项目建设情况,后海模型示意图

9、,后海在建项目工程进度表,小结,二、商务格局发展利好于南山，后海区域将承担更重要角色, 深圳定位为全国经济中心城市与国际化城市，且深圳前海国家战略规划及金融改革创新，促进南山呈多点开花的办公格局，将代表着深圳未来的商务主流。,三、后海区域精细化规划，将成为深圳最高端的总部新区, 后海将参照香港中环模式，提出傍海新城的发展目标，加强地块多功能组合及地块间功能互动，且进行多种公共交通方式，立体交通体系构建，促进后海形成自成一体的高端总部区。,一、深圳金融产业快速发展，将利于后海金融企业聚集, 深圳金融产业发展迅速，2012年金融产业占到深圳国民生产总值的14.1%，金融产业壮大将有利于金融产业链形

10、成，利于后海吸引金融产业类客户。,Summary,P 15,启示：放大后海区域发展利好，抓住后海金融区建设特色，主要发展金融及关联客户。,Page 16,后海金融总部区,本项目,科,苑,大,道,项目位于后海金融总部区门户位置，也是连接后海金融总部区与高新填海六区枢纽，能够起到区域形象展示与金融传导作用,滨,海,大,道,项目本体,区位分析,滨,海,路,后,深圳科技馆新址用地,门户位置：位于滨海大道头排，是深圳到机场的主要干道，距机场只需30分钟，是从市区进入后海中心的主入口，昭示性地位凸出； 形象昭示：具备形成整个后海金融总部区的身份标志，对整个区域的形象昭示具有重要意义； 纽带作用：作为两大总

11、部基地的纽带，能够更好的发挥金融资本与产业资本融合作用。,高新园填海六区,Page 17,本项目未来周边将有4条地铁线路，公共交通十分便捷，处于后海中心连接城市主干道的出入口，存在一定交通压力,公共交通：项目1KM范围内将规划有4条地铁线，5个地铁站点，特别是后海站将是2号线、11号线、前南线三条地铁线的综合换乘枢纽，科苑立交公交站距本项目仅50m； 车行交通：后海中心内部道路实行单向交通系统，存在一定程度的交通绕行，由滨海大道西-东向车流、后海滨路南-北向车流、海德三道东-西线车流进入性较好，地块位于城市主干道的入口处，未来可能会存在较大交通压力。,项目本体,交通分析,区域交通分析,交通进入

12、性分析,Page 18,本项目周边拥有商业文化中心、高档居住区、深圳湾体育中心、内湾公园及深圳湾滨海公园，周边区域发展成熟，有利于项目后期的招商,后海金融总部区是深圳唯一的滨海总部区，属于深圳湾15公里滨海休闲带的中部，项目1km范围圈内拥有稀缺的海湾资源和生态景观；周边已形成较完善的公共配套、居住及商业氛围； 代表南山区域最高商务水平的南山商业文化中心，目前售价在4.5万/左右，租金介于150-180元/月，市场需求较旺盛，高端写字楼产品市场认知度高，代表项目有海岸城东、西座，天利中央一期、二期；,项目本体,配套资源,高档居住区,高新区软件基地,商业文化中心区,居住区,办公商业区,文体休闲区

13、,1KM,深 圳 湾,海岸城,天利中央广场,Page 19,西侧受立交桥遮挡、南侧昭示性较差，且西南侧与航天科技广场存在较严重对视，东侧昭示性最好，北侧景观视野最佳,项目本体,四至分析,航天科技广场,卓越后海,北侧：滨海大道及规划的深圳科技馆新址，无遮挡，视野开阔，景观较好； 南侧：航天科技广场，号为A塔楼高224.8m，号为B塔楼高129m，号为停车场用地，号为卓越后海，高184m；西南侧存在对视，南侧及东南侧视野一般，南侧人流较大； 西侧：后海滨路与滨海海滨立交，受滨海立交及道路绿化带一定程度遮挡； 东侧：紧邻秀丽变电站，高25m，号地块限高50m，号地块限高150m；视线好，景观一般，受

14、秀丽变电站一定影响。,秀丽变电站,滨海大道,后海滨路,滨海海滨立交,未开工地块,停车场,Page 20,本项目应充分考虑绿地的开发利用且适当拔升建筑高度，提高建筑形象感与整体开发价值,项目本体,地块指标,地块红线范围内北侧与西侧为绿地，占地面积1500，紧邻滨海滨路与滨海大道交叉口，较为嘈杂，在利用绿地时可考虑下沉式设计；项目可建设面积为2697，主塔楼建设控制面积为1225，塔楼标准层面积过小，影响建筑形态及办公的使用可考虑适当放大塔楼的标准层面积，提高每层使用面积； 地块建筑限高为150m，与周边的航天科技广场、卓越后海项目存在明显的高度差，影响建筑的昭示性，可考虑加建与顶部造型等方式，跳

15、脱出周边建筑遮挡； 项目建成后将入驻五矿多家企业，需综合考虑各企业的办公需求，进行合理的建筑设计。,小结,Summary,一、位于后海封面位置及与高新区交流纽带，区位配套优越,本项目不仅位于深圳湾滨海区，同时也处于后海总部区的门户地段和连接填海六区的枢纽位置；后海区域周边发展成熟，为项目发展创造良好条件；,二、外部交通便利，交通进入性略显不足,项目紧邻滨海大道，未来周边规划有4条地铁线路，但受制于周边交通系统，车行交通可进入性略有不便利，后期在交通规划期需重点解决该问题；,三、受制项目指标，项目在封面形象感下滑及使用性不佳,项目限高仅150m，难以跳脱周边建筑群，可建设用地面积小，西侧、南侧项

16、目昭示性较差，且西南侧与航天科技广场存在较严重对视，东侧昭示性最好，北侧景观视野最佳。,21,启示：凸出项目封面形象，放大沿滨海大道的景观面，同时加强交通动线规划，降低南侧的对视性。,Page 22,分析目标结果现实非期望结果，转化现实风险，实现开发目标达成,开发目标解析,目标界定,Page 23,开发目标解析,核心问题界定,本项目需解决的二大核心问题,Page 24,目 录,一、项目背景,四、项目定位,二、市场研究,五、规划排布,六、物业建议,七、经济测算,三、案例借鉴,Page 25,市场研究,市场分析 客户分析 竞争分析,Page 26,深圳金融市场已形成三大金融总部格局，本项目地处前海

17、一级辐射区，城市西进轨迹将使得本项目所在片区成为深圳商务发展热点,深圳市场,金融总部格局,Page 27,罗湖中心区域金融总部市场以地王金融商圈为代表，是深圳市最早金融区，区域地位正在逐渐下降,深圳市场,罗湖中心,罗湖中心区域金融大厦除京基100，其它大厦入市时间都较早，大厦周边商业配套齐全，地铁、公交等交通便捷，市场入驻率都比较高，市场认可度较高； 区域内租金价格除京基100和华润大厦，基本集中在200元/月以下，客户层级不高，优质客户正在逐步逃离此区域，迁往其他区域。,京基100,地王大厦,深发展银行大厦,华润大厦,Page 28,以深南大道为界，分为南北两区，整体租金价格达到200元/月

18、，高端项目已达到300元/月,深圳市场,福田中心,福田中心北区,深 南 大 道,Page 29,深圳市传统金融总部聚集区，区域成熟度最高，配套完善，产品价格实现度高，高端客户认可度高,深圳市场,福田中心,福田整体租金主要集中在150-220元/月之间，高端写字楼项目租金在250元/月以上； 福田中心前期开发金融总部取地较少，金融总部企业无自持办公物业，通过租赁或购买其他企业写字楼为主； 目前总部物业入驻的客户中，除总部自用较大面积外，入驻企业客户相对纯粹，以整层、半层大面积办公客户为主；如港中旅大厦27-32层自用，其他楼层均为整层或半层客户,港中旅大厦,投资大厦,免税商务大厦,兴业银行大厦,

19、兴业银行大厦,投资大厦,港中旅大厦,免税商务大厦,Page 30,深圳市场,福田中心,兴业银行大厦,港中旅大厦,免税商务大厦,继中心区十三朵姊妹花之后，未来二至三年内，福田中心区将迎来七兄弟，区域的成熟度使得区域市场价值认可度高,中心区内可开发利用的地块资源非常稀缺，金融总部物业的再发展受到局限； 该片区为深圳市第二批金融企业建设用地，该部分用地基本都在2008年出让，具有地块面积小，容积率大的特点； 七块用地均为金融企业总部用地，按照深圳发展总部企业规范，规定企业自用部分建筑面积不低于60%，且自用建筑面积10年内不准对外出售。即将入市的投行大厦均价在210元/月，项目价格较高。,安信金融大

20、厦,投行大厦,中国人寿 大厦,国信证券 大厦,华安保险 大厦,招商证券总部大厦,中信银行大厦,新 洲 路,福 华 一 路,民 田 路,福 华 路,Page 31,与福田中心区形成强大双中心结构，是连接港深广的中枢，被誉为南中国“曼哈顿”，对本项目具有很强的辐射效应,战略定位：深港合作先导区、体制机制创新区、现代服务业集聚区、结构调整引领区，服务范围是包括香港在内的整个珠三角，定位为未来整个珠三角的“曼哈顿”； 发展领域：重点发展创新金融、现代物流、总部经济、科技及专业服务、通讯及媒体服务、商业服务六大领域,以拓宽人民币业务为核心，推动人民币国际化进程，打造创新融资平台，发展产业链最高端； 出让

21、地价：区域内2017年将完成基础设施建设，目前已出让四块用地，出让地价突破2.5万元/平米，达到出让地价天花板，可以预见未来物业的价格将非常高。,深圳市场,前海片区,小结,Summary,一、罗湖福田有较大的金融机构作依托，本项目发展与前海金融相关类的客户, 罗湖金融中心是深圳市最早的金融中心，商务产品整体层次较低，未来可开发面积非常稀缺；福田金融中心是深圳市发展最成熟的金融中心，入驻企业类型层级较高，未来可开发面积很少；前海片区注重未来规划，打造企业总部基地，未来可开发量很大，是深圳市未来占位最高的区域；,二、根据目前金融产业格局，本项目金融定位应差异化,基于前海深港现代合作区建设及金融体制

22、改革，后海区域将收到前海辐射利好，未来有更大的发展空间。,P32,启示：依托前海金融改革发展特色，与罗湖、福田金融类企业定位差异化。,Page 33,南山区域,整体市场,【市场格局】南山区正在形成五大新兴商务片区 ，后海中心区是南山商务圈的重要节点,后海金融总部区,高新技术产业区,留仙洞总部基地,深圳湾超级总部基地,前海深港现代服务业合作区,Page 34,【市场表现】南山不同区域租金差异较大，但不同档次写字楼大多保持较高的入驻率，整体的商务市场较为旺盛,南山区域,整体市场,天利中央广场,海岸城,Page 35,【片区概况】深港现代服务业合作区，设置诸多限制性明细规定，造成进驻门槛高、投资开发

23、的资金压力大等客观制约,南山区域,前海,Page 36,【市场表现】楼面地价突破2.5万元/，且规定投资强度不低于1.2万元/，价格门槛高,前海深港现代服务业合作区的地价能够实现40%以上的拍卖溢价率，除由世贸投资公司拍得的T102-0244宗地除外；还规定约70%的自用办公物业比例； 楼面地价突破2.5万元/，且对投资强度（计容积率的建筑面积计算，不含地价）做出硬性规定，要求在12000或15000元/以上，部分宗地设置约20%的无偿返还比例，价格门槛较高。,南山区域,前海,2013年7月及11月前海深港现代服务业合作区总共拍出的5宗地基本信息,【市场表现1】后海总部基地享有较大幅度的取地优

24、惠政策；楼面地价在3000-11000元/之间,南山区域,后海,后海中心区总部企业基地宗地基本信息,【市场表现2】办公物业自用比例较大，期限长，增加了后期运营成本，但可售物业部分市场操作灵活性较高,南山区域,后海,后海总部基地受到政府土地出让优惠政策，即每宗地都保证以挂牌底价成交，而且政府还将返回一定比例的地价给竞得人，因此，相对前海而言，后海取地成本相对较低； 自用办公物业的比例在60%-100%之间，期限在7-15年不等。 可售物业部分没有入驻行业限制，因此，客户来源相对较广，具备承接前海外溢客户的现实可操作性。,Page 39,南山区域,深圳湾,区域位置：南至滨海大道、西至深湾一路、东至

25、深湾五路、北至白石三道和白石路所围合的区域； 引入对象：主要吸引对象包括跨国公司、高成长公司的总部、分支机构或研发中心。 规模指标：总用地面积117.40公顷，总量为450万550万平方米(不包括市政设施)。片区规划就业人口为18万22万人。 建筑限高：超高层综合体建筑分别控制在400米680米和、400米480米、在400米580米。,【片区概况】深圳湾超级总部基地依托政府政策支持，客群主要面向深圳市高端企业,深圳湾总部基地效果图,Page 40,DU03-04,DU03-05,DU06-05,DU06-06,DU08-01,DU09-04,DU08-03,DU08-02,DU08-04,D

26、U05-02,DU05-03,DU03-02,DU03-03,DU06-02,DU06-03,DU06-04,DU02-01,DU02-03,DU02-04,DU02-05,DU02-08,DU02-07,DU02-06,DU04-01,DU04-02,DU04-03,DU04-05,DU04-04,DU09-05,DU01-03,DU01-04,DU01-01,DU01-05,DU01-02,DU02-02,DU06-01,DU07-01,DU09-03,DU09-01,DU09-02,400-680,30-100,150,30-100,300,250,400-580,300,10-40,1

27、00,30-60,10-40,10-40,100,100,100,300,200,100,200,200,200,40,100,50,200,200,200,100,150,东侧南侧；商业价值排序：南侧西侧东侧北侧,规划排布,地块价值分析,从景观、昭示性、交通进入性、人流数量、环境五个维度对地块四至价值进行分析，办公价值排序为：北侧西侧东侧南侧；商业价值排序为：南侧西侧东侧北侧。,Page 114,在控制规划与地块价值分析基础上，提出两种可行性的排布方案，方案一：可操作性强，与周边建筑存在同质化；方案二：操作难度较大，建筑形象与景观价值高,规划排布,物业排布建议,方案一：写字楼采用点式设计，商

28、业沿南侧道路边线排布； 优点：规划调整少，方便建筑形态设计，商业最大承接南侧； 劣势：写字楼南侧单位存在对视，商业与绿地互动少。,方案二：写字楼采用板式设计，商业沿塔楼呈东南向布置； 优点：办公单位在北侧呈单面布置，景观视野佳，南侧对视较少； 劣势：规划调整大，绿地被分割。,绿地,Page 115,对比两个方案的写字楼与商业入口设置，方案二更能兼顾写字楼与商业价值,规划排布,主入口设置建议,Page 116,通过二种方案的三维模型草图对比，方案二整体效果更好，世联主要推荐方案二,规划排布,建筑模型,方案一建筑形象不突出，与周边建筑同质化大，无法跳脱区域（北侧视图）； 方案二从西侧的昭示性好，大

29、堂设置在三层，降低滨海立交的遮挡，昭示性更佳（西侧视图）； 方案二的东南侧广场与航天科技广场进行呼应，能够聚集人气，有利于商业人流导入（俯视图）。,Page 117,规划排布,建筑模型,方案二建筑指标,注：本方案在南侧与航天科技广场存在对视，可将核心筒偏向设置在南侧，并将镂空部分设在核心筒东西侧，镂空部分后期可搭板作为赠送。,Page 118,目 录,一、项目背景,四、项目定位,二、市场研究,五、规划排布,六、物业建议,七、经济测算,三、案例借鉴,以五矿企业特征为出发点，五矿集团涉及5大产业，与中国五行相呼应，而对五行进行内涵演绎，与建筑5大特色相互对应。,五矿总部黄金封面,产品核心价值解析：

30、,打造代表具有五矿特色的封面产品,五大元素演绎五行相生,120,五,大,元,素,121, 金之义以色示义,122,功能特性：以金色为主基调，纯正主色定高端基调，幕墙采用整体纯正、商务的色彩，奠定打眼的立面效果； 设置原则：结合楼体立面设置简约大方、以黄色光线为主基调的灯光工程，凸显昭示性； 设置位置：大楼顶部打造夜景照射灯光效果。,金之义,1整体风格标杆化以金色为主基调，彰显亲和商务风格,必做项,123,迪拜国家银行,外立面美观：采用石材+玻璃幕墙，通过单元式玻璃幕墙，提高平整度，体现楼体的厚重感和现代感； 性能良好：施工现场安装简便、工程施工周期短、防水渗漏和防空气渗透性能良好。 竖向线条装

31、饰：本项目因平面面积较大，楼高宽比较小，采用装饰竖向线条（金属）可以使楼体更加挺拔； 色差处理：项目正立面与斜立面采用深浅不一的幕墙颜色，使幕墙不会过于单调，同样提升项目昭示性；,合景国际金融广场,金之义,2建筑形态挺拔化石材+玻璃幕墙，装饰竖向线条，塑造楼体挺拔感，体现厚重感与现代感,香港中银大厦,必做项,124,目前深圳地标建筑顶部造型： 1.卓越世纪中心垂直塔身（无天线） 2.招商银行大厦顶部独特造型 3.NEO企业大道垂直塔身（无天线） 未来深圳地标建筑顶部造型： 1.京基金融中心大厦垂直塔身（无天线） 2.平安总部渐缩式塔尖+天线 3.中航城垂直塔身（无天线）,深圳目前和未来地标建筑

32、顶部造型以垂直塔身（无天线）、垂直塔身+天线两大类为主，渐缩式塔尖+天线、顶部独特造型的较少 目前深圳城市天际线较为平淡，丰富度不足，本项目欲通过顶层设置多层通高产品，建议采取垂直塔身+顶部独特造型的方式，并预留卫星天线设置位置； 由于项目在区域内高度受限，同时项目搭板等问题，需要跳出区域昭示性限制，项目顶部可以构建观光平台、休闲区域等，同时提升整栋大厦昭示性。,美国世贸大厦,帝国大厦,金之义,3顶部造型立体化垂直塔身+顶部独特天线造型，凸显项目立面造型,必做项,125,金之义,4建筑绿色生态化采用4R绿色节能技术，建筑更生态，办公更舒适,必做项,126,木之仁 以气质示不同,127,客户体验

33、点：昭示性好，造型优美，与项目整体气质契合； 五矿文化诠释：以红太阳辅以铝锭、钢条为主要构图要素；标识以红色为主要色彩，灰色、黑色为中国五矿集团公司企业形象识别色，以增强标识的协调感。围绕“珍惜有限，创造无限”，设计的小品需要具有创想和艺术性。 设计要点：在项目主入口以及导视指引系统、垃圾箱等公共区域设计独特、具有五矿金属文化的标识物或建筑小品，能让人将标识物与项目、企业等产生联想，可以作为项目重要的营销卖点。,木之仁,1元素话文化项目公共空间设置有标识性小品，能够充分体现五矿精神，处处彰显五矿文化,必做项,128,木之仁,2水景寓风水项目聚水为财，生生不息,设计要点： 以室内外水景巧妙增添项

34、目亲和感，同时寓意“聚水生财”。 客户体验点： 1.水能聚财，水景的设计不仅丰富建筑外景观，也为企业添加财气； 2.在水景设计时，将外部水景与外墙紧密结合，同时，通过通透的玻璃幕墙，内外景观结合营造生态型大堂。,必做项,129,客户体验点：空中大堂空间明亮、通透，材质有档次，有质感； 设计要点： 1.大堂整体风格：契合整体打造方向，凸显奢华简约，纯正商务和绿色生态等； 2.材质：要求不易脏和破损，容易清洁地面采用高档耐磨石材；局部可结合木质材质、运用弧线、折线造型等，丰富空间质感，打破传统冷峻商务风格，营造“亲和商务”氛围，从细部处理方面给人以轻松、易于亲近的感觉。 3.空间感：通天梯直达空中

35、大堂，保证商务办公纯粹性，营造通透、明亮室内空间，以通透扩大室内空间感。,木之仁,3空中大堂显大气度中性偏暖调性和高端进口大理石营造商务氛围，保证大堂通透性和空间阔绰感,必做项,130,设置要点：结合前台接待、水牌一体设计，昭示性要好，向外展示性突出,同时水牌便于访客查找咨询，并易于物业管理； 设置位置：在主入口昭示性最好的位置设置背景墙，可采取名家大幅壁画作品，金属墙等能够体现企业文化特色的产品,如证券交易所大厅背景墙股票线。,木之仁,4背景墙昭精神大堂主昭示面设计背景墙，构建金属墙 、壁画等突出五矿企业文化特色产品,选做项,131, 水之智以智享未来,17A智能化按照7A智能化的标准，配置

36、完备的软件系统，打造后海第一智慧楼宇,水之智,选做项,2不间断供电采用双回路或三回路供电，并且设置备用发电机组，保证电力的不间断供应,水之智,发电机,应急供电系统,双回路供电：指市政电源的两个变电所或一个变电所两个仓位出来的同等电压的两条线路，当一条线路有故障停电时，另外一条线路可以马上切换。目前深圳市的高端项目多使用双回路供电系统，个别高端项目采用三回路供电系统，建议本项目至少采用双回路供电，连接两路独立市政电源，有条件可以采用三回路供电。 备用发电机组：为了应对突发情况，需要设置多台备用柴油发电机，同时设置一个储油槽，保证发电机用油至少能维持半天。,必做项,3独立设备层设置独立的设备层，集

37、中五矿总部和大厦客户的机房，并且在设备层采用精密空调和UPS不间断电源，保证机房的正常运营,水之智,设备机房,精密空调,设备层：大厦有必要设置独立的设备层（机房），建议建在避难层附近，可以减少噪声等对办公人员的负面影响。 精密空调：需要安装精密空调，保持恒湿恒温，保证机房正常工作，防止数据丢失。 楼板承重：设备层需要安放一些大型设备，对楼板承重的要求更高，普通楼板承重为200500 / ，设备机房参照投行大厦、深交所等最新项目，承重应达到800-1000 / 。,选做项,4严密安保采用最新的云安防技术，安装智能刷卡系统，建立严密的安保体系，提高大厦的管理水平,水之智,自动预约系统,云安防,门禁

38、系统,智能刷卡系统,云安防：基于物联网模式并且采用云存储技术来满足现代化安防的需求，是新兴信息技术在安全领域的最新应用。 智能一卡通：目前智能化建筑的一卡通系统主要涉及6个子系统，分为管理中心、停车场管理系统、门禁管理控制系统、巡更管理系统、收费管理系统、考勤管理系统及人事管理系统。 刷卡门禁系统：在大堂设置门禁系统，同时在总部自用楼层，各子公司需单独设置刷卡门禁系统，保证五矿各分公司之间的私密性。,必做项,5智能车库停车场采用远距离停车系统和智能车位引导系统，保证有限停车位的高效使用，提高商务效率,水之智,远距离不停车刷卡系统,车位引导系统,远距离停车系统：采用远距离射频感应识别技术，能远距

39、离识别出入本项目有记录的车辆的身份，不需停车刷卡收费，可远距离自动收费和记录车辆身份及出入时间，供需要时查询； 智能车位引导系统：通过分区显示剩余车位，可以引导客户迅速找到理想的空车位。,选做项,137, 火之礼以礼保值,138,使客户资产保值增值，实现客户资产价值最大化,实现本土化，树立区域物管服务价值标杆，降低客户经营管理成本,火之礼,1高品质物管使项目保值增值聘请国际五大行直接托管，专业的服务、专业的管理提升办公效率,必做项,139,客户体验点：舒适、宽敞、防滑、与项目整体色调统一； 设计要点： 1.公共走道尺度：写字楼公共走道宽度1.8m2，0m，净高不低于2.8m，候梯厅净高2.8m

40、； 2.公共走道材质：地面耐磨石材，墙面、顶棚尝试使用仿石材瓷砖、玻璃材质、木质材质增加空间变化； 3.公共走道灯光：采用暗藏式照明，尽量避免直射照明，提高视觉舒适度，无照明死角； 4.候梯厅：建议采用长条形、适当外凸的设计，电梯上方显示电梯层数，可设置液晶显示屏，播放天气、新闻、项目信息等，电梯到达时配有提示音；在候梯厅墙上做特色小品设计，缓解等候电梯的烦躁情绪,火之礼,2公共空间提升舒适感提升乘客等候电梯的便捷性和舒适度，走道净宽满足市场需求即可,必做项,140,交易楼层及对于客户的意义（对比一般楼层：） 1.大空间：适合企业高端形象，拥有更高的层高，能够匹配大企业大形象的要求。同时空间也

41、有更大的变换余地，适应企业的不断发展和战略调整; 2.高度：提升企业优越感，居高临下的位置，使企业拥有更好的采光度和优越的景观资源。同时，也能体现企业的实力和企业高层自身的优越感; 3.高端企业群聚效应：交易楼层对于企业提出了更好的置业门槛，只有有实力者方可得之，拥有相同实力的企业才能共聚于此。便形成了一个特有的高端圈层； 建议在写字楼高区设置2层交易层，要求：层高5m，网络架空地板加高到40cm，同时楼板承重要加大至600kg/。,火之礼,3交易楼层实现客户多赢提高对金融等高端大客户吸引力，起到高端客户聚集效应,必做项,141,功能特性：1.总裁盥洗室需刷卡方可使用，提高私密性，体现尊贵感；

42、2.总部自用部分设置员工盥洗室，体现员工归宿感；3.普通洗手间一体化内嵌式设计。 设置要点：总部自用部分设置专属洗手间，其他非自用楼层在转角、景观等较好产权单位内设置预留上下水位置。,火之礼,4洗手间人性化设置总部自用办公设置总裁洗手间和员工盥洗室，提高私密性和尊贵感,必做项,142,法国索迪斯餐饮联盟 1.世界500强企业； 2.世界第一大餐饮服务公司，业务包括了餐饮、服务卡、游船及港务等，其中餐饮业务营业额占到了98%； 3.它定位是致力提高企事业单位及各种团体人员日常生活质量的全球专家。 4.1995年来到中国，全国有12个城市拥有分支机构，员工达到了9000多人。,火之礼,5品牌餐饮保

43、障员工就餐引进国际餐厅集团索迪斯，对大厦员工食堂进行统一管理与经营,必做项,143, 土之品以品标榜,144,独特的鳞状幕墙： 1.自然通风：采用独特晶鳞状幕墙设计，使办公环境畅享自然风。 2.白天增强层次感：改变上下开关的传统玻璃，采用左右开关方式，增加楼宇的层次感，阳光下的光影变化使建筑具备地标建筑的充分标识性。 3.夜间灯光效果：采用多层次的照明设计，在每个立面上营造主题式灯光效果，演绎备受瞩目的地标性灯光景致。,白天光影效果,夜晚灯光效果,上海中信广场,土之品,1鳞状玻璃幕墙独特晶鳞状幕墙设计，增加整体层次感，提升建筑标识性,选做项,145,功能特性：采光：材质明亮通透，保证室内采光效

44、果；节能：隔热保温作用良好，可节能； 采光：可见光透光率40-50%，保证室内的自然采光； 节能：遮阳系数sc0.3，控制进入室内的太阳能；传热系数U1.7，有效隔绝室外的温度影响； 双银与单银比较：双银LOW-E玻璃，9层镀膜，较单银LOW-E玻璃遮阳效果更好，因此与普通LOW-E玻璃比较，在可见光透射率相同的情况下具有更低太阳能透过率，且成本相近。,土之品,2双银LOW-E中空玻璃增强采光的通透性和保温节能的效果，增强办公舒适度,必做项,146,电梯品牌：建议采用国际知名品牌迅达， 采用Miconic 10智能群控系统，或者进口三菱产品，在提高电梯运载效率同时可以有效保障客户安全及私密性；

45、 电梯数量： 1.成熟商务市场主流的甲级写字楼单梯服务面积一般为5000左右； 2.建议本项目电梯数量设置为9部，客梯选用1350kg/18人规格，货梯选用1600kg/21人国际一线品牌迅Miconic系统或进口三菱电梯，单梯平均服务楼层3-4层，能够实现单梯服务面积为4000-4500 ，低于深圳写字楼平均水平，凸显本项目超前品质； 3.运行速度：力争让顾客做到零等候，或者45s以下等候时间，充分感受到大厦办公效率，提高办公舒适度,土之品,3品牌电梯国际大品牌，保证客户使用安全性,必做项,147,【空调】基于对VRV空调和VAV空调的对比分析，世联认为VRV更适合本项目，建议选择大金空调。

46、 【室内监控系统】人体生理对CO2浓度的反应：CO2浓度在350-450ppm，同一般室外环境；450-1000ppm，呼吸顺畅；1000-2000ppm，空气质量污浊，昏昏欲睡等。 工作原理：与通风置换装置联合使用，二氧化碳检测数值高于预设报警值时，即自动开启换气装置，使屋外新鲜空气进入室内，并将室内污浊空气排出屋外，当室内二氧化碳浓度降低至预设报警值以下，此时主动的通风换气装置即关闭，切换为内循环，CO2浓度监测预警值可以自由设置。,土之品,4VRV+ 室内CO2监控系统为客户提供24小时无时差空调服务，合理控制通风换气装置,必做项,148,优势：利用网络地板与真正地板之间的空间隐藏布线，

47、可方便网线及管道的排布，可有效降低网络地板的厚度，提高楼层净高，且后期办公单位分隔进行调整，布置非常灵活，修理方便、无需明线； 技术要点：配置防静电网络地板，150mm架空，装修时线路可全部位于地下，地板实现无缝对接，表面防静电、防磨损，方便实用；,土之品,5网络地板为企业铺设高速网络提供便利，节约企业二次装修成本,必做项,149,五矿后海总部价值体系 不只是总部物业,不妨设想，这里正在上演一场“商务生活”,从客户真正使用的角度演绎五矿总部,24 HOURS 如果把生活作为1级，工作作为1级 那么我们的工作场所，介于生活与工作之间 所谓 1.5级生活圈,客户体验点,关注 Focus on,人物

48、：Mr. Li. 职位：集团某部门总经理 身份：五矿集团北京总部领导,半小时后Li先生将到达五矿总部参加一个重要会议，对某一投资项目最后的关键问题进行探讨, 借此机会，Li先生可以一睹集团力作。于是，紧张又充满期待的一天开始了,10:00AM,车辆徐徐驶入滨海大道南山中心段，一座造型新颖、高大挺拔的建筑进入视线，楼体顶部五矿集团红色LOGO清晰可见，这就是集团总部大楼了，怀着激动的心情，Li透过车窗感受着总部大楼的惊艳。,顶部造型 技术要点：结构构架结合天线方式打造。 体验点：独特优美的顶部造型让大楼特色鲜明，美观挺拔。,建筑形体 技术要点：采用石材加玻璃方式打造外立面，强调竖向线条设计； 体

49、验点：石材与玻璃的结合，现代不失稳重，简约竖向线条，尽显挺拔俊朗气度。,LOGO 技术要点： 将LOGO设置在大厦顶部西侧，增强昭示性。 体验点：LOGO是大厦标签，可提升楼体形象并为大楼及企业做宣传,153,车已行至大楼前，富有公司特色的铭牌、艺术小品映入眼帘，动态水景及生态绿植营造出了极富亲和力的入口空间。Li先生被眼前的一切深深吸引着，心情逐渐开始放松了。,项目铭牌 技术要点：建议以金属为主题元素，结合水景、绿植设计，位于项目北侧靠经滨海大道； 体验点：设计简洁、大气、美观，体现了五矿文化特色，有效扩大项目知名度。,小品及绿化 技术要点：建议绿植、水景、小品结合，如水景围绕艺术小品，小品

50、围绕绿植进行设计，增添入口空间趣味性； 体验点：特色水景、精致小品、和葱葱绿植营造人性化、富有亲和力的生态办公空间。,10:05AM,154,司机驱车直达大楼主入口，入口处人、车交通动线组织有序，大气雨篷设计有效提高实用性，物业人员热情地为Li先生拉开车门，热心周到的服务让Li先生倍显尊贵。,雨蓬设计 技术要点：在一层车行大堂主入口设置雨篷，车辆直达大楼主入口； 体验点：能起到遮风挡雨防晒效果，美观时尚、安全可靠，建筑更显高端气派。,人车分流 技术要点：人行通道与车行通道设置玻璃围栏进行人车分离； 体验点：办公人员行走安全性高。,物管服务 技术要点：考虑国际五大行物管公司，保障物业管理专业、高

51、效； 体验点：客户享受到最专业、最优质、最高效的物业服务，充分体验尊贵感。,10:10AM,155,绿植和水景 技术要点：室内水景可与室外水景结合打造，并配以造型简单的绿色植物和小品； 体验点：为项目增添灵气、活力；在风水上亦有“聚水生财”的寓意，还能营造富有亲和力的商务氛围。,背景墙 技术要点：由经过抛光处理的多块有色金属块组成，后篆刻五矿发展历以及有五矿特色的图标； 体验点：文化的内涵与建筑融为一体，彰显建筑的生命与不凡气质。,Li先生信步走入大堂，深色高档大理石地板和玻璃墙面尽显五矿企业的大气、硬朗，简洁艺术小品，暖色调灯光呈现出严谨、低调的商务氛围，植物和水景的打造让大堂增强了亲和力，

52、更让Li先生惊叹的是从建筑细部上体现出的五矿文化。,156,大堂摆放的供人休憩、互动交流的座椅，玻璃门上清晰可见且美观的防撞条，还有咨询台里物业人员的热情服务，体现出这座大楼亲和、人性化的一面，Li先生很享受这种感觉，轻松自在。,休憩空间 技术要点：座椅需设计简洁，舒适且具备商务感，科结合绿植小品进行打造； 体验点：互动交流空间，可供来访客人休息使用。,服务台 技术要点：在大堂一侧设置服务台，设计简洁、具实用性，色调结合大堂整体考虑； 体验点：体现大厦的档次，为大楼起到形象宣传的作用。,防撞条 技术要点：防撞条使物玻璃门上设置带有项目LOGO的防撞条； 体验点：客户进出安全,157,Li先生在

53、自动预约系统上预约成功后，对大堂一侧玻璃液晶显示屏产生了兴趣，他简单翻看了一下，里面不仅有五矿集团的理念和历程，还有入驻企业的介绍以及深圳的发展史。看着这些介绍，回顾这自己陪五矿走过的十年，到现在总部大楼的落成，感慨万千,智能显示屏 技术要点：在大堂设置智能液晶显示屏，富有科技感，同时对大厦及企业进行宣传； 体验点：增强大堂的现代感。,预约系统 技术要点：建议可在首层大堂靠近服务台处设置，既方便来访者使用，同时可提高前台和门卫的工作效率； 体验点：访客提前知会到访公司，即可获得预约号，在该仪器上直接输入预约号，就会从下面自动弹出来访卡，刷卡上楼，既简化登记流程又保证企业办公环境的安全。,158

54、,10:25AM,正当Li先生陷入沉思时，物业小姐递上预约卡，介绍说只有凭此卡才能进入大楼，且只能达到目的楼层。Li生接过卡，根据指示很快进入候梯厅，厅内舒适的灯光温暖的色调让Li先生心情十分舒畅。,侯梯厅 技术要点：以暖色调为主，整体感觉简约、柔和，增加艺术造型的室内雕塑和小品，更富亲和力，设置暗藏式照明，防止直接照明的点射光源在地面反射造成的眩光 体验点：舒适度高,自动刷卡系统 体验点：无需按键呼梯，系统自动识别卡号并选择楼层，为客户节省侯梯时间。,分区导视系统 技术要点：将色彩、数字、方向、吊牌等不同形式结合设置分区导视系统； 体验点：以聚焦目光、增强指示性并营造导视风格。,159,Li

55、自信的步入电梯，从一层到达34层，只有短短的十余秒，电梯内的装修以及人性化设置做的非常到位。,电梯内装 技术要点：扁平式欧码轿厢，采用防指纹、易清洁、耐腐蚀的不锈钢板作为墙面的主要材质，轿厢内三面均设置扶手； 体验点：乘客进出及选择电梯楼层非常方便快捷，防指纹墙面显高端气派，扶手设计方便客户使用。同时可一定程度上保护轿厢墙面不被划伤。,电梯配置 技术要点：电梯门顶部可安装内嵌式液晶显示屏，空调及香氛系统的安装需其注意隐蔽性； 体验点：视觉和嗅觉多维度感官体验营造项目高端、创新和尊贵的氛围。,按钮 技术要点：实现电梯刷卡到达指定楼层，采用内凸型按钮以及盲文电梯按钮设计， 体验点：保证项目私密性，

56、按钮设计使用方便，尽显人性化。,160,10:30AM,一出电梯，已有部门同事W迎接，Li先生被带到同事办公室，宽幅玻璃幕墙、舒适层高，广阔视野，让Li先生旅途的疲劳一扫而光。,层高 技术要点：建议项目做到层高4.5米，净高3.2米， 体验点：毫无压抑感，非常舒适，符合现金融总部大楼层高需求。,采光 技术要点：南面采用呼吸式幕墙、东、西、北面均为LOW-E中空玻璃幕墙加石材； 体验点：可满足被遮挡的南面采光需求，突显大厦高端形象。,开窗高度 技术要点：.开窗高度1.9,米以上，玻璃规格为2.8米1.6米（此2.8米高意味着整个办公空间通高无横向视线遮挡， 1.6米宽为办公带来极佳视线） ， 体

57、验点：办公人员得到良好视野同时也使外立面更大气、美观。,161,11:00AM,一番热烈交流之后，Li先生在W的带领下开始参观办公区，区域内采光效果极佳，坐在窗边的办公人员享受着窗外阳光透过宽阔的玻璃幕墙洒在身上的感觉。,技术要点 无柱空间：以最小单位200平米合理进行柱距划分，保证最小单位开间为个柱跨，建议柱距在8.5-10之间；端角单位的价值较高，在办公转角处不设柱，可以拓宽视角，享受270度景观，提高端角单位价值； 网络地板： 采用15cm国际标准网络地板为企业铺设高速网络提供便利； 弧形幕墙/墙体折角：楼体四角设计折角可有效增加室内的视野角度 ；弧形幕墙设计能使建筑外观显得更加饱满，增

58、加室内视野 体验点 大跨度无柱空间提高了大楼实用率，办公区采光好，舒适度高，室内视野佳,162,11:20AM,一侧设置了企业展示厅和大客户谈判室，厅内展示了五矿企业文化和发展历程，Li先生惊喜的发现自己多年前的照片被陈列在表彰橱窗里。连廊另一侧还设有员工休息室和活动中心，这让Li先生充分感受到了企业对员工的关怀。,展厅 技术要点：结合露台、花园、休息空间设置 体验点：企业展厅可优化企业形象，集中展示企业产品而获得客户的信任，也可作为客户来访参观、交流、洽谈的场所。展厅建设体现了五矿对于自身品牌形象的注重。,人性化空间 技术要点：可结合核心筒布置，如设置在高区部分地区电梯井的位置，也可考虑结合露台、花园等公共空间设计。 体验点：设置茶水间、员工休息区、健身中心，为员工提供舒适的生活与休息空间，满足企业员工多方面需求；,163,W先生带领Li参观了大楼高区设置的两层金融交易层，可用作私募股权基金交易平台使用，Li先生注意到楼层内有大型私募公司，交易氛围十分浓厚。,金融交易层 金融交易层的打造，可为私募