物业基础知识培训

1、1,Date,物业基础知识培训,2,讲课内容,戴德梁行简介 物业基础知识介绍 现场交流,3,戴德梁行简介之一,戴德梁行是中国首家最具规模的国际房地产顾问公司，是由原“梁振英测量师事物所”和英国的上市物业顾问公司“DTZ”公司及新加坡的“戴玉祥”公司合并成立的 业务范围包括房地产估价、市场调研、房地产策划及代理、房地产租赁、物业管理顾问及项目管理等,4,戴德梁行简介之二,在全球的39个国家和地区超过9000名房地产专业人士，193间分公司管理3000多万平物业。 在中国内地设有北京、上海、深圳、大连、杭州、重庆、广州、天津、成都共9家分公司。,物业管理的起源,物业管理的概念起源于19世纪60年代

2、的英国，Octavia Hill女士制订了第一部物业管理条例。英国第一产业的兴起和高涨，大量农村人口涌入城市，住房紧张、居住环境恶劣、承租人以拖欠租金、破坏房屋发泄对管理和环境的不满。Octavia Hill 为自己名下的出租物业制订管理办法，提供管理服务，要求承租人遵守，获得成功，开创物业管理的先河。,6,物业的含义,建成投入使用的各类建筑物及相关的设备、设施和场地。 它可以是一个住宅小区、一栋公寓，或是一个写字楼、商场和宾馆等。,7,物业的分类,根据使用功能的不同可分为： 居住物业：如住宅、公寓、别墅等； 商业物业：如综合楼、写字楼、酒店； 工业物业：如厂房、仓库等； 其 它：如车站、医院

3、、学校等；,8,物业管理的概念,是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。,9,物业管理基本内容,前期管理： 包括前期参与规划设计、接管验收、交屋及装修管理、资料的接管、公共事务的处理等。 日常管理： A)业主服务，包括接待、报修、求助、投诉、回访、文化活动、收费、巡视及业主需求的其它服务等； B)治安、消防和秩序管理。 C）清洁、消杀和绿化； D）工程的运行、保养与维修； E）风险管理。,10,物业管理宗旨,建立高效率管理机构，控制管理成本。 提供优质服务。 构建和谐、舒

4、适、方便的生活环境。 使物业保值和增值。,11,物业管理特点,最基本的特点是业主自律与物业管理企业的统一专业化管理相结合。,12,物业管理阶段之一筹建期,策划物业管理方案； 参与物业设计条件的讨论和设定，包括房屋格局、配套设施、 机电设备选购安装、建筑材料的选用等； 制订物业“使用管理维修公约”、各项规章制度，制定各项收费标准等。,13,物业管理阶段之二建设期,与政府各行政管理部门建立良好的关系； 对设备设施、隐蔽管线的安装进行跟踪； 配合销售部作好物业形象展示及物业咨询工作； 筹备交付使用工作。,14,物业管理阶段之三入伙阶段,接受物业基本资料； 对物业整体进行接管验收； 办理入伙手续； 进

5、行二次装修管理；,15,物业管理阶段之四日常管理时期,有计划地维修保养，使物业日久常新、保值、增值； 打造舒适、整洁、安全的居住或经营环境； 提供综合性有求必应的服务，方便客户，增加收益； 提供不间断的优质服务，留住客户，吸引客户。,16,有求必应的服务理念,是一种服务态度； 是服务的宽度； 是信任的积累； 是服务境界的追求。,17,优质服务的因素,一、服务契约 六、服务方式 二、服务设备 七、服务程序 三、服务项目 八、服务收费 四、服务技能 九、服务制度 五、服务举止 十、服务效率,18,服务内容之一日常公共服务,客户日常服务 社区秩序和安全的维护； 社区绿化、清洁和消杀工作； 社区设施和

6、设备的运行、保养和维修； 社区公共事务的管理； 文化活动的开展。,19,服务内容之二个性化服务,分为无偿和有偿 家政家务方面 室内清洁、维修、装修、搬家、洗衣服务、托婴服务、接送小孩服务、照顾老人和病人服务、医生上门诊疗服务。 商务服务 机票、订车等 其它委托性服务 房屋托管、代租等,20,服务内容之三配套功能性服务,购物中心、邮局、旅行社、幼儿园、诊所、车队、美容美发、餐厅、游泳池、网球场、乒乓球馆、羽毛球场、台球室、棋艺室、会议室、幼儿游乐室、桑拿室、卡拉OK设施、模拟高尔夫场或高尔夫训练场等。 根据项目的使用性质而调整,21,物业管理费之一构成,管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的

7、福利费等； 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 物业管理区域清洁卫生费用； 物业管理区域绿化养护费用； 物业管理区域秩序维护费用； 办公费用； 物业管理企业固定资产折旧； 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 经业主同意的其它费用。,22,物业管理费之二收费依据,物业公司根据管理成本、税费和合理的利润进行测算； 报物业行政主管部门备案； 报物价局审核批准，取得收费许可证； 业主大会表决通过。 监督：接受业主委员会的监督， 每年至少一次向业主公布管理费列支。,23,维修基金,24,停车场的管理和收费,停放在小区公共区域的车场收取停车费用； 到物价部门办理收费许可证； 给车

8、辆投保； 出让车库要收取管理费用。,25,业主委员会,业主委员会是由业主（代表）大会选举产生的代表业主行使检查和监督的权利，是执行机构。 业主（代表）大会是最高的权利机构，它决定物业企业的选聘或解聘、物业费用的调整、修改业主委员会议事规则、维修基金的使用等重大事项。,26,办理交屋的基本程序,验屋,27,物业管理过程中的重要文件,物业管理前期委托合同 业主临时公约 前期物业管理协议 业户手册 商品房使用说明书和商品房质量保证书,28,发展商、物业公司和业主之间的关系,开发商,物业公司,业主,前期委托合同,前期物业协议,临时公约,29,业主大会、业主委员会、物业公司和行政主管部门的关系,物业公司,业主代表大会,业主委员会,政府主管部门,30,物业管理法律文件,物业管理条例，2003年5月28日，温家宝总理签发的国务院第379号令； 物业管理企业资质管理办法建设部第125号令； 前期物业管理招标投标管理办法，建住房2003130号； 物业服务收费管理办法，发改价格20031864号； 物业服务收费明码标价规定的通知； 住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法,31,物业管理公司与