华夏幸福与宏泰发展的模式对比分析2015

1、，工作底稿，2015年2月9日最后一次修改，中国标准时间10:24 pm，2014年1月16日印刷，中国标准时间7:43 pm，2015年12月，华夏幸福与宏泰发展的模型分析。摘要：华夏幸福与宏泰的发展模式有许多相同点和不同点。备注：以下主要以华夏幸福固安工业园和红台龙河高新区为研究案例。华夏幸福：中国领先的工业新城运营商，资产超过1200亿元，在全国20多个地区投资、开发和运营了30多个项目。业务布局：目前，公司的业务地图主要分布在京津冀、长江经济带和沈阳都市圈，遍布北京、河北和上海。此外，2014年3月，华夏幸福硅谷高科技孵化器在美国硅谷成立。华夏幸福：一个独特的工业新城商业模式(“以房地

2、产开发为园区运营”)。在园区运营方面，公司通过与当地政府签订协议，全权接管园区开发的所有事宜，从前期的土地整理、园区规划和基础设施建设，到后期的招商引资和综合服务。在此过程中，华夏幸福利用在园区规划中的话语权，在园区内及周边开展大规模的房地产开发。华夏幸福与当地政府签订了独家协议，征地成本极低。华夏幸福：工业新城业务包括两条产品线：工业新城和创新中心。工业新城：在主城区之外，以工业为先导，依托城市，建设新城，促进地方产业转型升级。创新中心：位于一线城市副中心或中小城市核心区，以现代服务业和生产性服务业为核心，总部工业商务办公区具有完善的城市生活功能。固安工业园、大厂工业园、怀来工业园等。如华夏

3、幸福创新中心(靠近北京南四环，丰台科技园的核心位置)、闹市区、城市副中心、郊区、城市外围、特殊资源条件区、甲、乙、创新中心、工业新城、华夏幸福收入模式：土地一级土地开发收入模式：土地开发采用购买力平价模式，华夏先支付土地整理费用。当地政府收取10%的佣金，即10%的固定收益(注：一级土地开发成本包括土地整理成本、基本建设成本等。)，投资服务的收益模式：所招募企业投资额的45%(注：前期项目主要在大北京地区，长三角项目没有此类奖励或比例不高)，成立项目公司SPV:当地政府与华夏幸福签署独家特许经营协议，成立项目公司作为投资开发主体(华夏独资公司)。华夏参与了北京固安、大厂等区域公园的土地出让计划

4、，主动参与了拟入驻客户的选址、土地出让时机、土地出让价格、招标拍卖条件等。政府与企业合作开发土地，大部分园区参照固安模式开发工业地产根据入园项目的投资强度，我们将给予一定数量的土地支付退款、孵化和后工业服务维护、退税、土地整理基础设施、房地产开发和销售、招商引资(土地投资的45%回报)、运营服务、一级土地开发成本的110%回报(即10%固定收益)，投资开发房地产项目，实现销售并获得现金回报。实现“短期一次性”房地产开发向“长期可持续园区运营”的高级转型。项目补助：以固安工业园区为例，工业项目投资强度分别达到每亩350万元、500万元和600万元，土地资金按20%、50%和100%三级返还入园企

5、业。根据入园企业的纳税额，华夏和政府都有一定的优惠。孵化器(“精益孵化”模式):与太谷科技合作，实现全球高端创新项目和后端产业落地的全过程服务。太谷科技、引进、相关产业、服务中心、全球布局、盈利模式，宏泰是中国大型工业城镇规划、发展和运营服务提供商的先驱之一。开发项目总规划面积90平方公里，其发展历史为：形成阶段：1995-2005年，发展阶段：2005-2010年，成熟阶段：2010年后，房地产开发主要集中在河北、廊坊、唐山、承德三个城市。经过十年的房地产开发，鸿泰品牌已经在河北建立，园区已经开发运营。开发建设廊坊龙河高新技术产业区、廊坊福石康信息产业制造基地项目、廊坊普乐思仓储有限公司项目

6、和红星美凯龙国际家居广场项目，提出建设电子信息产业园和发展滁州示范园区的工业城镇新定位。2014年，香港主板上市。宏泰正与廊坊市、张家口市、石家庄栾城市、保定市和安徽省滁州市的地方政府合作开发7个工业城镇项目，规划总面积约90平方公里。主要项目包括张家口新区的龙河高新区、龙河商务区、杨光公园、滁州公园和鸿泰工业园。开发项目：第一阶段是工业城镇的初步规划，与当地政府和第三方国际规划公司进行讨论和合作，最终获得政府对工业城镇规划的批准。第二阶段：一是基础设施投资建设，配套设施配套；第二是吸引投资。第三阶段：协助地方政府通过招标、拍卖、挂牌等方式将土地转让给龙头企业。第四阶段：为入园龙头企业提供一系

7、列增值咨询服务，经营管理工业城镇。业务流程：宏泰重大工业项目基本信息，土地一级开发收益模型：100%土地一级开发成本收益占土地出让净收益的一定比例，中国宏泰土地一级开发收益主要分为两部分。土地一级开发净收入的一定比例分为100%:工业、物流、仓库或基础设施用地；住宅、商业、旅游、娱乐、文化或服务用地占80%。土地开发成本100%回报：包括土地收购、拆迁成本、土地整理成本、前期成本等。这种土地开发收益模式是不固定的，土地出让净收益决定了宏泰这部分收益的数额；这种收入模式有利于宏泰控制土地流转，自己获得土地，进入土地二次开发，战略进退；土地收益分享是非法的，符合法律，是被禁止的；鸿泰通过与政府签订

8、合同，根据土地净收入收取服务费来获得这部分收入，以避免法律风险。参与土地出让计划：红台在土地出让计划中起主导作用，政府主要负责行政审批过程，加强了对土地出让的控制。中国宏泰，拟建土地的赢家，政府，作为拟建土地的赢家和政府之间的沟通桥梁，控制征地，拆迁和土地整理的进度，并协调政府解决遇到的困难和问题。土地出让价格水平与红台土地一级开发收益相关。在这种表现的驱动下，这种策略对宏泰非常有利。在设定更高的土地转让价格的情况下，好的地块自己参与退市，并为外国竞争者设定更高的条件；即使外国竞争者获得土地，他们也可以分享土地转让的大部分净收入。菜单服务：根据园区发展阶段和政府需求，有选择地出口服务，进行区域

9、产业调研，从市场角度判断项目所在区域，从区域禀赋和空间角度决定哪些产业适合土地开发整理和基础设施建设。在政府投融资平台高负债、融资有限的背景下，宏泰利用自有资金参与土地开发整理和基础设施建设。招商服务，通过招商规划、招商宣传、招商推介，将优质产业引入园区，提供物业管理、融资、人力、安全等一系列服务。菜单服务：鸿泰根据园区发展阶段和政府需求有选择地出口服务，包括产业研究、土地开发整理和基础设施建设、招商引资和园区运营四项服务。例如，安徽滁州公园只帮助政府吸引投资。投资服务收入模式：鸿泰的投资服务收入主要来自政府征收的园区企业税收。以龙河高新区为例，安次区政府支付给鸿泰的服务费计算如下：服务费=D

10、 * E-F，D，E，F，是龙河高新区企业在某一年缴纳的税款中由安次区政府留存的部分，如从2008年到协议到期，按每五年5%的幅度由60%降至40%。 即龙河高新区管委会在某一年的运行费用，如员工工资、行政费用、维修等运行费用由鸿泰承担。 在这种收入模式下，进口企业越多，质量越高，纳税额越高，鸿泰的收益越大；虽然政府转移了部分土地开发收入和税收，但这种模式有利于园区的高速、高质量发展。通过对入园企业的一系列评估，洪泰当年用部分土地出让收入补贴了入园企业。宏泰公司和政府没有成立合资项目公司，而是通过购买服务进行合作开发。政府和宏泰分工明确，各司其职。以龙河高新区为例，由鸿泰投资设立、100%控股

11、的廊坊史圣建设投资有限公司负责项目运营。宏泰与龙河高新区管委会的分工是：通过“整合孵化”，实现“R&D在外，廊坊在孵化”的科技创新态势，形成虚拟空间与物理空间相结合的网络孵化体系。北京泰之会是创新的载体，旨在整合海外、中关村和本地的创新资源，为高科技园区、中小企业和产业组织提供科技服务，提升创新水平和发展水平太子汇空间的四大模块：中创空间以园区服务为标准，筛选海归、顶尖科研院所和机构骨干项目，提供创业导师、品牌推广、融资对接等服务；园区协同创新中心旨在为外国园区创建“北京办事处”，展示省级、市级和区级园区的内容，并开展相关品牌活动和信息服务；产业促进组织加速器聚集跨国和跨行业联盟、协会和技术转让组织，提供孵化、加速、运营、渠道和产业基地建设等服务；“互联网”众筹咖啡馆与小米CEO雷军、58岁的市场CEO杨浩涌和狩猎CEO戴科彬共同推出众筹，为创业者和机构提供必要的创业服务，主题是风险投资和互联网。R&D开利：泰之辉，投资7亿元建设京津冀(廊坊)协同创新创业基地，面积14万平方米，引进创新项目37个，其中2个