第一章-金融的基本知识

1、,房地产金融主讲杜威,第一节金融基本知识,1什么是金融“金融”的词源学解释“Finance”来自法语（意思为end，debt-settle，借贷结清)。中文词源来自日语，指资金融通，包括货币、信用以及相关活动（中国金融百科全书）。新帕尔格雷经济学大辞典的定义“资本市场的运营，资本资产的供给和定价”。金融的通俗定义：指货币资金的融通，是货币流通、信用活动及与之相关的经济行为的总称。包括货币发行与回笼，国内国际的货币支付与清算等。,二、金融市场金融市场的要素市场主体：个人与家庭，企业、政府、金融机构、中央银行市场客体：金融工具市场媒体：机构媒体（商业银行、投资银行、证券公司、财务公司、保险公司、信

2、托公司）、市场商人（经经人和自营商）市场价格：价格与利率,世界金融市场的发展：第1阶段：17世纪英国崛起到一战前1694年英格兰银行成立，银行信用制度建立；1773年伦敦证交所成为世界第一；1816年，实行金本位，英磅成为世界货币；第2阶段：二次大战之间英国被战争削弱，美国、瑞士崛起，形成纽约、苏黎士和伦敦三大国际金融市场；布雷顿森林体系形成，美元成为世界货币；第3阶段：战后到60年代欧洲货币市场兴起，离岸美元市场形成，形成纽约、伦敦和东京（区位优势、时区优势）三大金融中心第4阶段：70年代以来，新兴金融市场的崛起与发展,金融机构,中国金融体系金融监管机构政策性银行国有独资商业银行其他商业银行

3、农村和城市信用合作社保险公司证券机构其他非银行金融机构外资金融机构民间金融机构,中央银行-制定和执行货币政策、监督管理金融业、在金融体系中处于核心地位的特殊金融机构。,具有双重属性：银行性与机关性,中央银行的性质,1.中央银行是特殊的金融机构,2.中央银行是特殊的国家机关,二、中央银行建立的必要性,三、中央银行的特点与职能,（一）特点,1、发行的银行：控制货币的发行，垄断发行权；2、银行的银行：（1）管理商业银行准备金；（2）充当“最后贷款人”；（3）组织全国结算；,3、国家（或政府）的银行：（1）代理国库；（2）经办公债（发行）；（3）对政府提供信贷：直接给政府财政贷款或购买公债；（4）管理

4、外汇和黄金储备；（5）代表政府参加国际金融活动，进行金融事务的协调、磋商（6）制定并监督执行金融管理法规。,（二）中央银行的职能,发布与履行其职责有关的命令和规章；依法制定和执行货币政策；发行人民币，管理人民币流通；监督管理银行间同业拆借市场和银行间债券市场；实施外汇管理，监督管理银行间外汇市场；监督管理黄金市场；持有、管理、经营国家外汇储备、黄金储备经理国库；维护支付、清算系统的正常运行；指导、部署金融业反洗钱工作，负责反洗钱的资金监测；负责金融业的统计、调查、分析和预测；作为国家的中央银行，从事有关的国际金融活动；国务院规定的其他职责。,中国人民银行的主要职责及扩展（2003-12-27修

5、订）,第二节货币的时间价值-利率、现值和资产定价,货币的时间价值,货币（资金）具有时间价值，是指当前一定量的货币比未来等量的货币具有更高的价值。例如，现在的1元比一年以后的1元钱价值更高；而一年以后的1元钱又比两年以后的1元钱的价值更高，依此类推。,货币具有时间价值的原因,现在持有的货币可以用于投资，并在一定时期内获得相应的投资收益。人们一般更加偏好当前的消费。一般来说，未来的预期收入具有不确定性。物价水平的变化会影响货币的购买力，因而货币的价值会因物价水平的变化而变化。价格变动的长期趋势是上涨，当物价总水平上涨时，货币购买力会下降。,衡量货币时间价值的尺度,利息(interest)-在资金借

6、贷过程中，债务人支付给债权人超过原借贷款金额（本金/principal）的部分。利息是货币时间价值的绝对尺度。利率-单位时间内利息额与本金之比，为原投资所能增值的百分比。一般用利率作为衡量货币时间价值的尺度。利率是货币时间价值的相对尺度。,一、利率利率(interestrate)是在一定期间内使用单位资金的价格或成本，表示为单位时间内利息额与所借贷资金金额(本金)之比率，通常用百分数表示。利率体现了生息资本的增殖程度。利率单位时间内所得的利息额/本金100%如：某人现借得本金2000元，1年后付息180元，则年利率为：年利率180/2000100%9%。,利率的种类,名义利率与实际利率（费雪效

7、应）官定利率与市场利率固定利率与浮动利率一般利率与优惠利率长期利率与短期利率（利率的期限结构）单利与复利,名义利率与实际利率,名义利率（nominalinterestrate）-对物价变动因素未作剔除的利率。名义利率是以名义货币表示的，公布在银行利率表上的利率。实际利率（realinterestrate）-对物价变动率因素进行剔除后的利率。,名义利率与实际利率的计算,近似计算设i为名义利率，r为实际利率，为物价变动率或通货膨胀率，有：i=r+，或者r=i精确计算,费雪效应,阿尔文费雪（IrvingFisher，18671947），耶鲁大学第一个经济学博士，著名经济学家。对货币数量论和宏观经济学

8、做出重要贡献，代表作是货币的购买力（1911）和利息理论。费雪第一个揭示了通货膨胀率预期与利率之间关系的，指出当通货膨胀率预期上升时，利率也将上升。实际利率=名义利率-通货膨胀率，或：名义利率=实际利率+通货膨胀率。实际利率代表的是货币增值的实际购买力，它往往是不变的。因此，当通货膨胀率变化时，名义利率会随之变化。名义利率的上升幅度和通货膨胀率相等，此结论称为费雪效应（FisherEffect）。实际利率=名义利率-通货膨胀率,在1988年，中国的通货膨胀率高达18.5，而当时银行存款的利率远远低于物价上涨率，所以在1988年的前三个季度，居民在银行的储蓄不仅没给存款者带来收入，就连本金的实际

9、购买力也在日益下降。老百姓的反应就是到银行排队取款，然后抢购，以保护自己的财产，因此就发生了1988年夏天银行挤兑和抢购之风，银行存款急剧减少。,案例：中国80年代末的大抢购,1988年国内银行系统对三年定期存款的保值补贴率（%）,其中总名义利率等于年利率和通货膨胀补贴之和。,官定利率与市场利率,官定利率是指由货币当局规定的利率。这里所说的货币当局，可以是中央银行，也可以是具有实际金融管理职能的政府部门。（中国人民银行公布的金融机构人民币存贷款基准利率是一种官定利率）。市场利率是由资金供求关系和风险收益关系等因素决定的利率，是资金时间价格的真实表现。,单利与复利,利息计算有单利和复利之分。当计

10、息周期在一个以上时，就需要考虑“单利”与“复利”的问题。,现值、终值与现金流,现值（presentvalue/PV）：未来的现金流按一定的利率（一般为复利）折现（discounting）而得到的现在的价值。该利率亦称折现率。根据未来价值和利率计算现值的过程称为折现。现值分为单笔资金的现值和年金的现值。终值（futurevalue/FV）：以往的现金流以一定的利率（一般为复利）计息增值后，在未来某一时期结束时的本息总额。终值分为单笔资金的终值和年金的终值。现金流（cashflows）：单笔或一系列资金的流入与流出。现金流入量与流出量之差为净现金流量。,单利（simpleinterest）,所谓单

11、利计算，是只对本金计算利息，而对每期的利息不再计息，从而每期的利息是固定不变的一种计算方法，即“利不生利”的计息方法。设r为利率，PV为本金，n期末终值FV（本金加利息）等于：FV=PV(1+rn)期初的现值等于：PV=FV/(1+rn)式中PV为本金，或初值。在计算FV时，要注意式中n和r反映的时期要一致。,单利,例如，有一笔50000元的借款，借期3年，按每年8%的单利率计息，试求到期时应归还的本利和。【解】FVPV(1+rn)50000(1+3%3)54500(元)即到期应归还的本利和为54500元。,复利（compoundinterest）,将前一期的本金与利息之和作为下一期的本金，来

12、计算下一期的利息,即“利上加利”、“利滚利”的方法。按期结出的利息应属于贷出者所有并可作为资本继续贷出。复利的计算方法反映利息的本质特征。单笔资金，第n期期末FV的计算公式为：单笔资金，n期期初PV的计算公式为：称为单笔资金的终值系数，一般记为（F/P，r，n）,2单笔资金终值与现值的计算,假定你存入10000元，年利率为10%，按复利计算，五年后的终值计算如下：,存入10000元，年利率为10%时的终值变化情况：,利息变动情况,单利和复利的差别有多大?,举前例，一笔50000元的借款，分别按借期3年和15年，每年8%的单利和复利计息，求到期本利和。借期3年的本利和：单利：FVPV(1+rn)

13、50000(1+8%3)62000(元)复利：FVPV(1+r)n50000(1+8%)62986(元)借期15年的本利和：单利：FVPV(1+rn)50000(1+8%15)110000(元)复利：FVPV(1+r)n50000(1+8%)15158609(元),1元现值在不同利率及不同年限下的终值（终值表）,72法则（RULEof72）,该法则表明，在每年复利计息一次时，现值翻一倍的年限大致为72除以年利率。,每年多次计息时的终值,一年多次复利时的终值计算公式,连续复利continuouscompounding,当复利频率m趋于无限时，年名义复利率（r)就称为连续复利率，这是一个在财务评价

14、模式中常用的概念，此时EFF（有效年利率）=er-1.在连续复利下，终值的计算公式为：在连续复利下，现值的计算公式为：,连续复利,设年连续复利的名义利率为i=0.06，连续复利的通货膨胀率为=0.04，则：连续复利的实际利率为r=0.02：,现值的计算,举例：假定你打算在三年后通过抵押贷款购买一套总价值为50万元的住宅，银行要求的首付率为20%，即你必须在三年后首次支付10万元的现款。设三年期存款利率为6%，按复利计息，为了满足这一首付要求，你现在需要存入多少钱呢？,现值计算过程,计算现值的一般公式,3年金终值与现值的计算,年金（annuity）,在各时期等额收入或支付的一系列现金流称为年金。

15、现实的例子包括：零存整取均等偿付的住宅抵押贷款养老保险金住房公积金,即时年金与普通年金,即时年金（immediateannuity，又称先付年金）-在各期期初发生的一系列等额现金流。零存整取、购买养老保险等都是即时年金。普通年金（ordinaryannuity，又称后付年金）-在各期期末发生的一系列等额现金流。例如，假定你在月初与某家银行签订了一份住宅抵押贷款合同，银行要求你在以后每个月的30日偿还2000元的贷款，这就是普通年金。,即时年金与普通年金,年金终值的计算,年金终值是一系列均等的现金流在未来一段时期后的本息总额。假定你在招商银行开立了一个零存整取账户，存期5年，每年年初存入1000

16、0元，每年计息一次，年利率为6%，那么，到第五年结束时，账户上有多少钱呢？这实际上就是求零存整取的（即时）年金终值，它等于你各年存入的10000元的终值的和。,年金终值的计算,即时年金终值公式,设：即时年金为pmt利率为r年限为n每年计息一次，则即时年金终值公式为：,普通年金终值公式,设：普通年金为pmt，利率为r，年限为n，每年计息一次，则普通年金终值公式为：式中为年金终值系数，记为(F/A，r，n)FV=pmt(F/A，r，n)pmt=FV/(F/A，r，n),普通年金终值与即时年金终值的关系,普通年金终值=即时年金终值/(1+r)即时年金终值=普通年金终值(1+r)一般的年金终值表和ex

17、cel计算器给出的都是普通年金终值。,年金现值,问题举例：你将在未来五年里，每年年末支出2000元，你打算现在就为这一系列支出一次性存入足够的金额，假定年利率为6%，你现在应该存入多少钱呢？,普通年金的现值,设：普通年金为pmt，利率为r，年限为n，每年计息一次则年金现值公式为：式中为年金现值系数，记为（P/A，r，n），有：PV=pmt（P/A，r，n）pmt=PV/（P/A，r，n）,即时年金的现值,设：普通年金为pmt，利率为r，年限为n，每年计息一次则即时年金现值公式为：PV=pmt（1+r）（P/A，r，n）pmt=PV/（1+r）（P/A，r，n）,普通年金现值与即时年金现值的关系

18、,普通年金现值=即时年金现值/(1+r)即时年金现值=普通年金现值(1+r)一般的年金终值表和excel计算器给出的都是普通年金现值。,永久（永续）年金（perpetuity）,永久年金就是永远持续下去没有终止日期的年金。我们无法计算永久年金的终值，但是，却可以计算它的现值。,永久年金现值公式,对年金现值公式求n无穷大的极限，便得到永久年金的现值：,住宅抵押贷款的月供是多少？,如果知道年金现值，未来年期限和利率，就可以通过现值公式计算出未来的年金来。均付固定利率抵押贷款，就是在已知现值、利率和借款期限时计算每月还款额的。假定你成功地从银行申请到了40万元的抵押贷款，贷款年利率为6%，期限为30

19、年。那么，你的月供（月末付款）是多少呢？,根据普通年金现值公式：有：将年利率换算成月利率，或，pmt=400000/(P/A,0.005,360)=2398.20,抵押贷款月还款额,年金现值与终值的结合：养老保险计划,有时候，在同一储蓄计划中，既要计算终值也要计算现值，养老保险计划就是典型的例子。假定某人现在30岁，计划每月月初在养老金账户上存入一定的金额，连续存30年，到60岁退休后可以连续20年每月月末从帐户领取1000元。假定利率为6%，每月应缴纳多少养老保险金呢？第一步，计算出退休后20年每月1000元年金在30年后退休时的现值。该现值正是退休前30年每月缴纳的养老保险金的年金终值。第

20、二步，根据该终值计算每月的缴款额。,第一步,利用年金现值系数计算：PV=1000（P/A，0.005，240）=1000139.581=139581,第二步,为了在30年后得到139581元，从现在起每月应该存入多少钱。由于是在每月月初交纳养老金款，这实际上是要计算终值为139581元的即时年金支付额。利用公式：,可以计算出月支付额：pmt=138.26利用年金终值系数计算，须将普通年金终值系数转换为即时年金终值系数，再求月支付额：即时年金终值系数=普通年金终值系数X（1+r）=（F/A，0.005，360）（1+0.005）=1004.5（1.005）=1009.5月支付额=139581/1

21、009.5=138.26或，月支付额=139581/1004.5=138.95，138.95/1.005=138.26,1某人现要出国，出国期限为10年。在出国期间，其每年年末需支付1万元的房屋物业管理等费用，已知银行利率为2，求现在需要向银行存入多少？2每期期初存入1万元，年利率为10，l连续存10期的终值为多少？,3.某公司想使用一办公楼，现有两种方案可供选择。方案一、永久租用办公楼一栋，每年年初支付租金10万，一直到无穷。方案二、一次性购买，支付120万元。目前存款利率为10，问从年金角度考虑，哪一种方案更优？,4.某公司拟购置一处房产，房主提出三种付款方案：从现在起，每年年初支付20万，连续支付10次，共200万元；从第5年开始，每年末支付25万元，连续支付10次，共250万元；从第5年开始，每年初支付24万元，连续支付10次，共240万元。假