房地产资金管理培训材料

1、房地产开发项目的资金使用，金融在企业管理中的重要作用，房地产开发项目的资金筹集，金融在企业管理中的重要作用，房地产开发项目的税收筹划，在房地产项目的开发过程中，资金始终是一项值得高度重视的资产，资金管理是房地产企业财务管理的核心内容。房地产开发的好处与资本管理密切相关。房地产企业通过合理有效地筹集和使用资金，可以优化资本结构，拓宽融资渠道，控制投资风险，提高资金使用效率，促进企业经济效益的提高。大量资本投资于周转期长、有长期财务保证的资本。中国第一个未完成的建筑中城广场：未完成时间：15年地址：广州天河北路开发商：香港中城集团、广州城建、广州一号未完成建筑鲁景泰未完成时间：13年地址：广州绿源

2、路开发商：广州辉煌房地产公司、羊城大厦未完成时间：11年地址：西湾2.2国家对房地产企业资本的宏观调控政策是基于房地产开发严重依赖资本的特点而出台的。国家对房地产企业进行宏观调控时，更多的是从控制企业资本的层面入手。从2007年到2008年，国家出台了一系列政策法规来规范房地产业的扩张和发展。例如，土地出让金只能一次性全额缴纳，领取土地证书(39号文件)，对开发企业资金的保证程度提出了更高的要求；我行房地产开发贷款额度大幅缩水，贷款利率上升进一步缩小了房地产行业融资空间，增加了融资成本；资本市场对房地产企业的融资施加了更严格的限制；二手房贷款政策和预售监管机制不仅抑制了市场对改良房和投资房的需

3、求，也限制了房地产企业对已收房款的使用；企业所得税预缴由预计毛利率20%调整为预计毛利率20%，增加土地增值税清算等税收政策直接增加了资金外流。上述政策是从资金上控制房地产开发企业的发展速度和规模，以保证房地产开发的稳定健康发展。资金的筹集和使用能力对房地产企业来说非常重要。财务管理是通过合理筹集和有效使用资金，防范财务风险，保证企业持续稳定发展。2.2国家对房地产企业资本的宏观调控政策和资金平衡计划，反映房地产项目开发经营各阶段资金的盈余或短缺，明确资金来源，合理安排资本支出，制定适当的贷款偿还方案。制定资金平衡计划是房地产资金管理的一项重要工作。通过合理安排资金计划，可以有效配置资源，提高

4、资金使用效率，防范财务风险。资金平衡计划的编制和有效实施反映了一个公司的财务管理水平。资金平衡计划见下表：x公司XX年资金平衡计划，资金平衡计划的编制包括两个方面：一是在房地产项目可行性研究阶段，编制项目整体资金平衡计划。也就是说，在估算项目开发总投资的基础上，落实资金来源和筹资方式。在这一阶段，采用了相对肤浅的方法，重点是落实资金来源。第二，在项目实施阶段，根据项目的实际开发过程，根据地价支付要求、建设进度、融资时间、销售安排等。对年度资金平衡计划进行详细安排，确保项目如期完成。现阶段，关键是要合理安排资金的使用。资本计划编制完成并上报后应根据个人能力做出资金安排，为他们留出空间，避免做好充

5、分准备或留下缺口。如果你有外部融资的条件，你必须主动从市场上获得资金，而不是仅仅依靠股东的投资。股东投资土地支出后，原则上项目公司必须实现自身的净现金流量流入，公司将以自筹资金担保作为评估企业年度工作的重要指标。2.2。资本计划的编制应严谨，并注意各项指标之间的关系。资本计划主要根据项目的各项业务计划(包括投资计划、建设进度节点、销售计划等)编制。)。因此，计划的编制需要各部门的共同参与和配合，总经理应亲自指挥。在实际的编译过程中，经常会出现一些问题。(1)项目投入的资金与计划启动金额一致。例如，某公司计划全年建设面积60万平方米，其中新开工30万平方米(从5月份开始)，安排项目建设支出9亿元

6、。工程建设支出应根据项目所在地区的单方成本和建设进度进行全面、细致的计算。项目建设投资周期一般为1-2年，当年新开工面积比例较大。该年度项目建设支出为1000-1200元/平方米，明显过大，应安排在6亿元左右。(2)销售退货符合年度销售任务。例如，一家公司计划签订一份年销售额10亿元的合同。年初，上一年度有2亿元的未结合同金额，而年度销售安排为7亿元。正常情况下，全年销售的项目房价返还至少达到合同金额的80%，上一年签订但未返还的部分应在当年全额收回。在这种情况下，公司安排年度销售资金回到9-1亿元是合理的。(3)税费的计算应基于相关要求。例如，预计某个项目的年销售额将返还10亿元，假设该项目

7、当年未竣工交付使用，则需缴纳各种税费6000万元。营业税和土地增值税一般为当期销售收入的6.63%，所得税的比例为当期销售收入的3.75%。由于该项目当年未竣工交付，不需要进行土地增值税清算和所得税缴纳，因此每年安排的预缴税项支出约为1亿元。(3)税费的计算应基于相关要求。例如，一个项目公司的年销售任务是12亿元，平均销售价格估计为8000元/平方米。项目年平均建筑面积30万平方米，安排销售费用5000万元，管理费用1000万元。这两项费用显然很高。根据通常情况，销售费用不应超过年度销售计划的2.5%，因此安排的销售费用不应超过2500万元；单套管理费用的基准成本为300-400万元，考虑到销

8、售面积和在建面积的调整，本项目管理费用过高。(4)贷款规模与项目总投资相一致。例如，一个项目预计总投资为18亿元，总建筑面积为30万平方米。那一年，四个证件齐全，新开工面积15万平方米，安排贷款2亿元。与项目总投资相比，这种安排的贷款规模较小。按照项目总投资18亿元的50%，贷款规模估计约为9亿元。在那一年，四个证件的完整面积占总建筑面积的1/2，所以应该安排1/2的贷款规模，即大约4亿元。2.3、注意每个项目的全面性，不要有任何o如果计划是按月制定的，问题很容易被发现。自有资金包括股东投入的注册资本(包括发行股票筹集的资金)、留存利润等。通常用于支付前期费用，如地价、前期税和政府费用等。借入

9、资金主要是金融机构贷款、债券和信托贷款。根据现行规定，项目自有资金达到项目总投资的35%且四证齐全后，即可申请项目贷款，银行贷款金额一般占项目总投资的40-60%；销售回报是从房主那里收取的房价。根据目前的预售制度，项目在取得预售证书后可以对外出售。销售资金的返还不仅可以弥补项目的持续开发成本，还可以逐步偿还项目贷款，实现利润。前期：项目尚未具备融资能力和销售能力，主要资金来源是股东投资。四个证明齐全：项目符合金融机构融资条件，贷款用于支付项目成本。预售阶段：取得预售许可证，开始预售并提取资金。具体如下：一般来说，在项目开发的整个过程中，上述三大资金的大致比例是1/3，但在不同的阶段，各来源的

10、比例是不同的：1。股权融资：主要指股东通过资本市场投资增加资本，包括首次公开发行(IPO)、公开发行和资本市场私募；还有一种间接上市融资，即购买一只空壳上市。股权融资作为上市公司的主要融资渠道，受到上市公司的广泛青睐。其特点：第一，获得的资金不需要偿还本金和利息，新老股东分享企业的利润和成长。第二，大量融资资金可以长期使用；三是改善资本结构，有效降低企业资产负债率，进一步拓展银行贷款等间接融资空间；第四，由于每股收益和净资产收益率的稀释，对经营业绩的要求较高，经营压力加大。2.发行债券：通过发行各种债券获得资金。包括发行公司债券、公司债券和短期融资券(中期票据)。(一)公司债券：上市公司通过资

11、本市场(通过外汇市场)向公众借款筹集长期资金，并承诺在规定的到期日无条件支付债权人的票面金额，并在一定期限内按照约定的利率按期支付利息。公司债券监管机构经常要求严格的债券信用评级和发行人信息披露，特别注意发行债券后的市场监管。(2)短期融资券(中期票据):中国人民银行主导的银行间债券市场的创新性债务融资工具。企业发行的无担保短期本票一般不得超过企业净资产的40%。具有法人资格的非金融企业可以在银行间债券市场发行证券，并同意按照短期融资券管理办法规定的条件和程序在一定期限内还本付息。一年以内的短期融资券和三年以上的中长期票据。融资债券不面向公众发行，只面向银行间债券市场的机构投资者，在银行间债券

12、市场交易。(三)公司债券：公司债券由中央政府部门所属机构、国有独资企业或国有控股企业按照法定程序(可在交易所市场或银行间债券交易市场)发行。约定在一定期限(中长期)内还本付息的债券，由国家发展改革委和国务院审批，一般要求予以担保。债券发行后，审批部门不再对发行人的信息披露和市场行为进行监督。3.银行贷款：银行向房地产开发企业提供的贷款是房地产项目开发资金最重要的融资渠道之一。4.房地产投资信托基金(REITs): REITs是一种通过发行收益凭证来集合特定多数投资者资金的信托基金，由专门的投资机构进行房地产投资管理，并将综合投资收益按比例分配给投资者。与中国的开放式基金和封闭式基金类似，房地产

13、投资信托基金可以封闭或流通交易。目前，这种融资方式正在讨论和研究之中。结论：房地产企业主要靠融资做大做强，可见融资对房地产企业的生存和发展至关重要。案例：万科“秘密”融资做大做强。万科自1992年上市以来，共发行股票融资8次，融资总额195亿元；截至2008年底，万科历年留存利润仅为128亿元；截至2008年底，万科对外贷款余额为329亿元。3.1、合理确定资本来源结构什么是财务杠杆效应？例如，一家房地产公司自有资金1亿元，投资项目的预计投资回报率为20%，投资期限为1年，银行贷款利率为10%。有两种投资方案可供选择：方案1:贷款与自有资金之比为2:1；方案二：贷款与自有资金的比例为5: 1。

14、哪种投资方案自有资金回报率更高？方案一：投资收益=(21)* 20% * 1=6000万元人民币贷款利息=2 * 10% * 1=2000万元人民币投资净收入=0.6-0.2=4000万元人民币自有资本收益率=0.41*100%=40%方案二：投资收益=(51)1=5000万元人民币投资净收入=1.2-0.5=7000万元人民币自有资本收益率=0.71*100%=70%，融资主要指投资者筹集各种资金来源形成的财务结构，一般指股东投资与企业借款的比例； 第二，获取资本的成本。总结：财务杠杆：借鸡生蛋，用小的努力。财务杠杆是利用借入的资金扩大自有投资的产出。运用财务杠杆的前提是，当投资回报大于借贷

15、成本时，财务杠杆是有益的。借入资金与自有资金的比例越大，财务杠杆的作用就越大。此时，投资收益将会越高。因此，除了保证资本需求，企业对外借款的另一个重要目的是利用财务杠杆获得更大的回报，提高实际投资资金的回报率。财务杠杆扩大了节税效果。所得税法鼓励人们使用财务杠杆，也就是说，贷款利息可以抵消应税收入并在避税中发挥作用。财务杠杆的负效应如果借款投资的收益低于借款成本，就会产生相反的杠杆效应。例如，在前一个例子的第一个方案中，如果投资收益率降低到6%，其自有资本收益率为：投资收益=(21)* 6% * 1=1800万元贷款利息=2 * 10% * 1=2000万元净投资收益=0.18-0.2=-0.

16、02万=-0.021 * 11负债比率的水平取决于经营者的债务控制能力。要点是：第一，债务可以有效转化为有效资产，通过资产管理可以产生高于利息支出的收益；第二，增加资产的变现期限低于债务合同期限，以保证债务能够及时清偿。企业必须在风险和收益之间找到平衡，以防范财务风险。尽可能多地借钱？财务风险原则：财务风险是企业不能偿还债务的风险，即现金流出大于现金流入，到期不能偿还本金和利息的风险。高负债、高风险、高风险和高回报过度依赖借入资金将产生两种后果：风险将增加。财务杠杆的优势是基于杠杆有益的假设(即投资收益高于借款利率)，这是一个不确定的假设。如果实际营业收入低于预期，财务杠杆将是不利的，这将进一步增加不良后果，增加投资风险。借贷成本也增加了。当财务杠杆增加时，贷方也会感到风险增加。首先，它要求提前还款；第二，要求提高利率作为风险补偿，这将增加贷款成本并进一步增加金融风险。防范金融风险。财务风险通常是由于债务资金期限结构安排不当或资金收支预算与实际情况不符造成的支付危机造成的。因此，要有效控制财务风险：必须注意短期、中期和长期资金的均衡安排，特别要注意短期负债的比例，避免债务偿还期过度集中，造成企业资金链的断裂；在资产周