第三章3 房地产抵押贷款-可调利率抵押贷款

1、School of Environment Sciences & Spatial Informatics 环境 与测绘学院,China University of Mining & Technology 中国矿业大学,房地产金融与投资分析,周天建 中国矿业大学土地资源管理系 二一三年三月,School of Environment Sciences & Spatial Informatics 环境 与测绘学院,China University of Mining & Technology 中国矿业大学,1-1 房地产抵押贷款综述 1-2 固定利率抵押贷款 1-3 可调利率抵押贷款 1-4 个人

2、住房公积金贷款,Chp3 房地产抵押贷款,3,1-3 可调利率抵押贷款,1、通货膨胀问题 由于未来通货膨胀率的不确定性，必然引起货币市场资金价格 的变动，而这种变动是一种难以预测的变动。固定利率抵押贷款的 利率恰恰是以贷款人对未来利率变动的估计为基础的，显然这种 基础是不可靠的，潜在损失的可能性很大。,School of Environment Sciences & Spatial Informatics 环境 与测绘学院,China University of Mining & Technology 中国矿业大学,一、可调利率抵押贷款的提出,由于贷款利率由预期的真实利率、风险补偿和预期通货膨

3、胀率三部分组成，因此，上述三者中的任何一个发生变化，都将引起贷款资金成本的变化，从而可能导致贷款人的财务损失。,4,1-3 可调利率抵押贷款,2、抵押贷款机构“短借长贷”所产生的问题 第一，由于长期抵押贷款利率固定不变，而短期的存款利率 却时刻在变，所以这就要求短期存款利率的变动不能过于激烈，否 则，贷款人的利差就无法保证。见某金融机构简化资产负债表 （1）、（2）。,School of Environment Sciences & Spatial Informatics 环境 与测绘学院,China University of Mining & Technology 中国矿业大学,一、可调利

4、率抵押贷款的提出,某金融机构简化资产负债表（1）,1-3 可调利率抵押贷款,School of Environment Sciences & Spatial Informatics 环境 与测绘学院,China University of Mining & Technology 中国矿业大学,利差为2.67%,某金融机构简化资产负债表（2）,1-3 可调利率抵押贷款,School of Environment Sciences & Spatial Informatics 环境 与测绘学院,China University of Mining & Technology 中国矿业大学,利差下降为2

5、%,7,1-3 可调利率抵押贷款,2、抵押贷款机构“短借长贷”所产生的问题 第二，“短借长贷”要求有稳定的存款来源，否则借贷的时期 差（maturity gap）问题将无法解决。 但是，当银行存款利率相对于通货膨胀率来说偏低的时， 或者在一定的风险条件下，银行存款利率明显低于其他投资项目 的收益率的时候，银行存款额就有可能大幅度下降。,School of Environment Sciences & Spatial Informatics 环境 与测绘学院,China University of Mining & Technology 中国矿业大学,一、可调利率抵押贷款的提出,因此，为了转移利

6、率风险，贷款人设计了各种形式的可调 利率抵押贷款。 从贷款人（银行等金融机构）的角度，他们希望这类贷款 能够实现两个目的： 1）要使这些更复杂的抵押工具能够为借款人所接受。 2）要使这些抵押工具在利率和付款方面有足够的可变性，从而有助于缓解贷款人所面临的存款不稳定性和资金成本问题。,1-3 可调利率抵押贷款,School of Environment Sciences & Spatial Informatics 环境 与测绘学院,China University of Mining & Technology 中国矿业大学,9,1-3 可调利率抵押贷款,School of Environment

7、 Sciences & Spatial Informatics 环境 与测绘学院,China University of Mining & Technology 中国矿业大学,二、根据物价指数调整的抵押贷款,为了向借款人转移部分利率风险，另一方面，也为了减轻借款人的借款难度，金融机构设计了根据物价指数调整的抵押贷款方式(price level adjusted mortgages，记为PLAM)。 其基本思路是既然通货膨胀反映了社会商品一般价格的总体上涨，那么贷款余额作为一种“特殊的商品”也应随着总体物价的上涨而上涨。所以用每年公布的反映通货膨胀率的某种价格指数对贷款余额加以校正就构成了PLA

8、M的主要特点。,物价指数，常用CPI,10,1-3 可调利率抵押贷款,1、根据物价指数调整的抵押贷款的付款机制,School of Environment Sciences & Spatial Informatics 环境 与测绘学院,China University of Mining & Technology 中国矿业大学,二、根据物价指数调整的抵押贷款,假定这样一宗抵押贷款，贷款总额为6万，贷款时期为30 年，不考虑通货膨胀率的贷款利率为4。贷款的清偿计划如下： （1）首先按照本息均摊方式，计算第1年每月付款额为286元。 （2）计算第1年年底的贷款余额，为58943元。 （3）假定第2

9、年年初公布的物价指数为6%，用这一物价指数对 贷款余额进行调整，于是余额为58 9431.06，即62480元。 （4）根据上述余额，用29年，计算第2年的每月付款额，然后重复（2）到（4）的过程。计算结果如下图所示：,本息均摊方式与根据物价指数调整的抵押贷款方式比较,1-3 可调利率抵押贷款,School of Environment Sciences & Spatial Informatics 环境 与测绘学院,China University of Mining & Technology 中国矿业大学,每月付款额 贷款余额,12,1-3 可调利率抵押贷款,2、根据物价指数调整的抵押贷款存

10、在的问题,School of Environment Sciences & Spatial Informatics 环境 与测绘学院,China University of Mining & Technology 中国矿业大学,二、根据物价指数调整的抵押贷款,第一个问题是物价指数反映的是全社会在一定时期内物价的 总体变化，而房价只是这一指数的一个组成部分，用这样一个总体 指数对房价进行校正，缺乏理论依据。 第二个问题是根据物价指数调整的抵押贷款要求每月付款额 能够与借款人的收入有效地匹配。,13,1-3 可调利率抵押贷款,2、根据物价指数调整的抵押贷款存在的问题,School of Envir

11、onment Sciences & Spatial Informatics 环境 与测绘学院,China University of Mining & Technology 中国矿业大学,二、根据物价指数调整的抵押贷款,第三个问题是物价指数的统计是建立在历史数据基础之上的。 第四个问题是贷款人如果要保证有恒定的利差收入，那么就 必须要开发一种新的存款帐户，使得存款利息也根据物价指数定期 调整。,14,1-3 可调利率抵押贷款,1、概述,School of Environment Sciences & Spatial Informatics 环境 与测绘学院,China University o

12、f Mining & Technology 中国矿业大学,三、可调利率抵押贷款原理,贷款利率定期根据某种市场利率指数而不是根据物价指数调整的贷款方式就是所谓可调利率抵押贷款（adjustable rate of mortgages，简称ARM）。通过选择利率指数而不是物价指数对贷款进行调整，使得贷款人在一定程度上减轻了估算贷款期内的真实利率和风险补偿的难度。,15,1-3 可调利率抵押贷款,1、概述,School of Environment Sciences & Spatial Informatics 环境 与测绘学院,China University of Mining & Technol

13、ogy 中国矿业大学,三、可调利率抵押贷款原理,引例：假如某一宗30年期的可调利率抵押贷款总额为您100000元，初始利率为10，每月付款额根据年底的某类利率指数进行调整。根据这些条件，第1年的每月付款额为877.57元。如果第1年年底市场指数上升了，而贷款利率据此调整为12，那么第2年的每月付款额就是由这一新的利率、贷款余额和剩余的29年三个因素决定的：,16,1-3 可调利率抵押贷款,1、概述,School of Environment Sciences & Spatial Informatics 环境 与测绘学院,China University of Mining & Technolo

14、gy 中国矿业大学,三、可调利率抵押贷款原理,分析：第一，固定利率抵押贷款完全没有考虑贷款人所承 担的利率风险可能导致的损失。 第二，利率调整的间隔越长，贷款人承担的利率风险就越 大，相应地贷款的预期收益率应该更高。 第三，关于借贷双方利率风险的分割问题。根据所选择的 利率指数的特点和利率调整的频率，随着贷款人承担利率风险 的减少，借款人的利率风险相应增加。,17,1-3 可调利率抵押贷款,2、可调利率抵押贷款指数,School of Environment Sciences & Spatial Informatics 环境 与测绘学院,China University of Mining &

15、 Technology 中国矿业大学,三、可调利率抵押贷款原理,指数是计算对借款人适用利率的参照标准。贷款机构参照的指数，必须是借款人也能了解掌握的且不由贷款机构控制的指数。美国最常用的指数有： 一年、三年和十年期国库券利率；普通住房贷款的全国平均合同利率；联邦保险的储蓄机构的全国资金成本的中位数；伦敦银行间（LIBOR）利率 等。,18,1-3 可调利率抵押贷款,3、可调利率抵押贷款的其它变量,School of Environment Sciences & Spatial Informatics 环境 与测绘学院,China University of Mining & Technolog

16、y 中国矿业大学,三、可调利率抵押贷款原理,初始利率(Initial interest rate)。可调利率抵押贷款的初始利率通常是由发放贷款时的市场条件决定的。但是由于此时贷款人承担的利率风险较小，贷款利率通常应低于固定利率抵押贷款的利率水平。 调整间隔。是指付款额调整的周期。通常为6个月或1年。当然理论上调整间隔可以长达3年、5年，也可以短到1个月。,19,1-3 可调利率抵押贷款,3、可调利率抵押贷款的其它变量,School of Environment Sciences & Spatial Informatics 环境 与测绘学院,China University of Mining

17、& Technology 中国矿业大学,三、可调利率抵押贷款原理,利率边际（margin）。每个调整周期到来时，贷款机构都会在参照利率指数的基础上额外增加一定的百分点（利率边际），得出该周期的新利率。 综合利率(composite rate)。是指每一个付款周期的贷款利率，数值上等于当期利率指数与利率边际之和。由于利率指数受市场机制的调节，因此每一个付款周期的利率都可以不同。,20,1-3 可调利率抵押贷款,3、可调利率抵押贷款的其它变量,School of Environment Sciences & Spatial Informatics 环境 与测绘学院,China University

18、 of Mining & Technology 中国矿业大学,三、可调利率抵押贷款原理,利率波动幅度（interest rate caps）。大多数可变利率贷款对利率调整设一个每年利率波动幅度，从而限制了规定时期内利率的上下波动范围。各个贷款机构规定的每年利率波动幅度是不一样的，但大致都在1到2之间。有些贷款机构还规定了整个贷款期内的利率波动幅度，通常是6。这两种利率波动幅度的规定，能保护借款人免受还款额剧增可能带来的影响。,21,1-3 可调利率抵押贷款,3、可调利率抵押贷款的其它变量,School of Environment Sciences & Spatial Informatics

19、环境 与测绘学院,China University of Mining & Technology 中国矿业大学,三、可调利率抵押贷款原理,还款额波动幅度（payment caps）。有些贷款机构用年还款额波动幅度来代替利率波动幅度。最常用的还款额波动幅度为初次还款额的7.5，这与利率变化1所导致的增减值相等。这意味着月支付750的本息，在一年后其上下波动幅度不能超过56.25。有些还款合同中，除了规定每个调整期的还款额波动幅度，还规定了整个贷款期限内的还款额波动幅度。,22,1-3 可调利率抵押贷款,3、可调利率抵押贷款的其它变量,School of Environment Sciences

20、& Spatial Informatics 环境 与测绘学院,China University of Mining & Technology 中国矿业大学,三、可调利率抵押贷款原理,负分期付款（negativeamotization）。当综合利率超过利率或者每月付款额超过贷款合同中规定的上限时，该付而未付的利息就应该以当期利率进行复利，并加到贷款余额当中。这就是所谓的负分期付款。 下限（floors）。在贷款合同中同样要对整个贷款期内或者每一次调整期内的每月付款额和利率的调低下限作出相应的规定。,23,1-3 可调利率抵押贷款,3、可调利率抵押贷款的其它变量,School of Environ

21、ment Sciences & Spatial Informatics 环境 与测绘学院,China University of Mining & Technology 中国矿业大学,三、可调利率抵押贷款原理,贷款的可继承性（assumbility）。是指在抵押贷款房地产出售时，现在的借款人可以（或不可以）让买方继承现有贷款条件。 提前付款特权（prepayment privilege）。是指借款人提前清偿贷款的权力。通常在提前付款时免收罚金。,24,1-3 可调利率抵押贷款,4、可调利率抵押贷款的付款机制,School of Environment Sciences & Spatial In

22、formatics 环境 与测绘学院,China University of Mining & Technology 中国矿业大学,三、可调利率抵押贷款原理,引例： 贷款总额为12万元，贷款期限为30年，初始利率为8， 贷款利率每年调整。因此，第一次调整利率的时间是第2年年 初。那个时候的综合利率就等于一年期国库券利率指数加上 2的利差。我们假定：（1）今后4年的国库券利率指数分别为 10、13、15和10（2）每月付款额和利率均按年调整。 现在我们来计算在上述假设情况下的每月付款额、贷款余额和贷款收益率。,ARM I 计算结果,（1）ARM I：每月付款额和利率的变化均无上限的情况,不存在负

23、 分期付款,ARM 计算结果,（2） ARM ：设置每月付款额增幅上限（7.5%）并要求负分期付 款的情况,ARM 计算结果,（2） ARM ：设置每月付款额增幅上限（7.5%）并要求负分期付 款的情况,存在负分 期付款,ARM III 计算结果,（3） ARMIII：设置利率上限的情况（2%，5%）,29,1-3 可调利率抵押贷款,5、可调利率抵押贷款的收益率,School of Environment Sciences & Spatial Informatics 环境 与测绘学院,China University of Mining & Technology 中国矿业大学,三、可调利率抵押

24、贷款原理,用内部收益率来表示，即使预期每月付款额和贷款余额的现值等于贷款本金与贷款费用之差的贴现率。,各种贷款形式下的内部收益率,30,1-3 可调利率抵押贷款,School of Environment Sciences & Spatial Informatics 环境 与测绘学院,China University of Mining & Technology 中国矿业大学,四、可调分享增值抵押贷款（了解）,所谓分享增值抵押贷款（shared appreciation mortgages，简称SAM），同样是为了应付不确定的通货膨胀问题，在SAM中，贷款人获得的是抵押房地产增值部分的某个百分

25、数。 假定目前30年期本息均摊方式的固定利率抵押贷款年利率为12。现在借款人希望通过分享增值方式降低贷款利率。,31,再假定分享增值的条件是：（1）如果抵押房地产不出售，在第10年年底将对抵押房地产重新估价，增值部分借贷双方各占50；（即实际贷款期限）（2）如果提前出售，则根据实际售价计算增值额，增值部分仍然各占50。 根据上述分享条件，贷款利率降至9。如果抵押房地产现在价值为13万元，贷款额度为10万元，不考虑贷款费率。 如果申请标准的固定利率抵押贷款，每月付款额就是1 0286元。如果是上述分享增值抵押贷款，则每月付款额只需8046元，降低22。,1-3 可调利率抵押贷款,School o

26、f Environment Sciences & Spatial Informatics 环境 与测绘学院,China University of Mining & Technology 中国矿业大学,32,1-4 个人住房公积金贷款 P146,School of Environment Sciences & Spatial Informatics 环境 与测绘学院,China University of Mining & Technology 中国矿业大学,个人住房公积金贷款，是为支持职工购买自住住房，建造自住住房，翻修、大修自住住房而发放的长期、低息贷款，其中最为常用的为住房公积金个人购房

27、贷款。 这项贷款的贷款基金，主要来源于单位和职工缴存的住房公积金。,33,房屋贷款历年利率走势图,34,1-4 个人住房公积金贷款,School of Environment Sciences & Spatial Informatics 环境 与测绘学院,China University of Mining & Technology 中国矿业大学,一、住房公积金个人购房贷款的申请,申请住房公积金个人购房贷款的对象，必须是按规定缴存住房公积金的职工，必须是住房的自有产权人或共有产权人。借款人购买的房屋仅限于国有土地上具有所有权的住房，并应当用于本人家庭自住。 具体条件如下（6条）： 具有本市城镇

28、常住户口； 申请前连续缴存住房公积金的时间不少于六个月； 所购买的房屋符合公积金中心规定的建筑设计标准；,35,1-4 个人住房公积金贷款,School of Environment Sciences & Spatial Informatics 环境 与测绘学院,China University of Mining & Technology 中国矿业大学,一、住房公积金个人购房贷款的申请,具体条件如下（6条）： 购房首期付款的金额不低于规定比例（一般最高为30%）； 具有较稳定的经济收入和偿还贷款的能力； 没有尚未还清的数额较大、可能影响贷款偿还能力的债务。 住房公积金个人购房贷款主要证明文件

29、如下： （1）公积金帐号（借款人的帐号，夫妻双方都要提供） （2）申请人和配偶及参加借款人的户口薄 （3）申请人和配偶及参加借款人的身份证,住房公积金个人购房贷款主要证明文件如下： （4）结婚证明（结婚证）或未婚证明（人事档案处或公司开具） （5）原产证复印件（预售房不需要） （6）房屋买卖合同 （7）借款人收入证明 （8）30%的付款收据 （9）私章,1-4 个人住房公积金贷款,School of Environment Sciences & Spatial Informatics 环境 与测绘学院,China University of Mining & Technology 中国矿业大学

30、,37,1-4 个人住房公积金贷款,School of Environment Sciences & Spatial Informatics 环境 与测绘学院,China University of Mining & Technology 中国矿业大学,二、住房公积金个人购房贷款的受理,1、住房公积金个人购房贷款的担保及审核 公积金中心委托住房担保机构具体受理公积金贷款申请，担保机构应当在受理贷款申请之日起十五个工作日内作出准予贷款或者不予贷款的决定。 担保机构对公积金贷款承担连带责任保证，保证范围是借款人应偿还的贷款本息、违约金和实现债权所需的费用。 2、住房公积金个人购房贷款的办理 审核通

31、过后，借款人应当与受托银行及担保公司以书面形式签订公积金借款合同及委托放款授权书，并进行公证、签字。,38,1-4 个人住房公积金贷款,School of Environment Sciences & Spatial Informatics 环境 与测绘学院,China University of Mining & Technology 中国矿业大学,二、住房公积金个人购房贷款的受理,3、住房公积金个人购房贷款的发放 借款人凭公积金借款合同及抵押登记申请书到房屋所在地区交易中心办理房屋交易过户及抵押登记手续，等拿到新的房屋产权证及房屋他项权利证明，并将其交住房置业担保有限公司营业窗口审核后，住

32、房置业担保有限公司于一周内按照委托放款授权书的发放贷款方式发放贷款。,39,1-4 个人住房公积金贷款,School of Environment Sciences & Spatial Informatics 环境 与测绘学院,China University of Mining & Technology 中国矿业大学,二、住房公积金个人购房贷款的受理,4、住房公积金个人购房贷款的偿还 （1）偿还方式 1）现金支付。 2）住房公积金储存余额归还公积金贷款本息。 （2）贷款利率 公积金贷款利率，按照国务院批准的利率标准执行。今后凡是对已经发放的单位个人住房公积金贷款利率采取一年一定的办法，即根据

33、中国人民银行公布的最新利率水平，确定下一年度的利率水平。,40,1-4 个人住房公积金贷款,School of Environment Sciences & Spatial Informatics 环境 与测绘学院,China University of Mining & Technology 中国矿业大学,二、住房公积金个人购房贷款的受理,4、住房公积金个人购房贷款的偿还 （3）每月还款额 一年期以内的公积金贷款，应当于到期时一次还本付息；一年期以上的公积金贷款，应当按月偿还贷款本息。按月偿还贷款本息的借款人，可以选择按照每月等额本息还款法、每月等额本金还款法或者市公积金中心认可的其他方法计

34、算每月还款额。 1）按月等额本息还款法 2）按月等额本金还款法,41,1-4 个人住房公积金贷款,School of Environment Sciences & Spatial Informatics 环境 与测绘学院,China University of Mining & Technology 中国矿业大学,二、住房公积金个人购房贷款的受理,4、住房公积金个人购房贷款的偿还 （4）部分提前还款 借款人第一次提出提前偿还部分公积金贷款的，应在原贷款合同履行一年以后。借款人提前偿还部分贷款的，提前偿还的金额不得少于原贷款合同约定的6个月的还款额。,归纳小结,1、 可调利率抵押贷款的提出。可调利率抵押贷款的提出主要是为了