对重庆房地产中介市场的认识

1、对重庆房地产 中介市场的认识,顺 驰 置 业,第一部分 房地产和房地产中介市场 第二部分 国内中介市场发展历程简介 第三部分 重庆房地产中介市场的现状分析 第四部分 未来趋势的判断 第五部分 建立我们持续的竞争优势,顺 驰 置 业,第一部分,房地产和房地产中介市场,顺 驰 置 业,一、房地产与房地产市场,房地产：土地、建筑物及其他地上定着物 房地产市场：房地产商品交换关系的总和 一级市场：土地市场 二级市场：增量市场 三级市场：存量市场,顺 驰 置 业,二、房地产中介市场相关概念,房地产中介：为促成房地产买卖双方达成交易而从事的提供交易信息、优化资源配置以及专业知识等一种有偿服务活动。属于房地

2、产三级市场的范畴。 行业分类：服务行业 特征：产品非实物性 产品的生产与消费的同时性 产品不可储存性 交易的复杂性,顺 驰 置 业,房地产子市场的特征,顺 驰 置 业,二、三级市场营销的不同特征,顺 驰 置 业,三、发展房地产经纪行业的意义,有利于房地产市场的活跃和兴旺 有利于房地产行业稳定的持续发展 有利于住房制度改革的继续深化 有利于人民居住生活水平的提高 有利于促进国民经济发展，适应在房地产经济领域建立社会主义市场经济体制的要求,顺 驰 置 业,第二部分,国内房地产中介市场的发展历程,顺 驰 置 业,一、萌芽时期,元通制条格，从事房屋买卖说合“房牙” 鸦片战争后，房地产投资商分零出售或转

3、手出租“二房东” 解放初期，不法房地产中介用欺骗、威胁等手段敲诈房东、房客或买卖双方 1978年改革开放前，福利分房使得房地产中介活动基本消失 改革开放后到90年代初，部分城市中介活动有所恢复,顺 驰 置 业,房地产开发开始向市场行为过度。三级市场开始出现，但构成市场的几个要素并不完整，中介行业只是雏形。 以政府行为和个人行为为主，没有真正的企业行为 客户很少，没有形成群体 没有交易的硬环境和软环境,二、市场诞生阶段（90年代初期）,顺 驰 置 业,房地产开发蓬勃发展，快速但不健康，由于政策导向，房地产三级市场缓慢发展，客户群在不断的成长，没有相关的政策环境，交易在经历了法律的边缘后开始成为默

4、许的市场行为。 由于政策、市场、观念等多方面的影响，各区域三级市场的发展水平不均衡。整体来说，东部地区三级市场的成熟程度要远高于西部地区消费人群逐步形成，但市场环境还没有真正形成，需求的实现存在很多障碍 客户的消费习惯处于低级的阶段，中介的介入非常困难，但信息的不对称仍然带来大量的个体中介行为和少量企业的进入 本土企业发展缓慢，同时，外国连锁机构进入中国市场，发展也较为缓慢,三、初步发展阶段 （90年代中期90年代末）,顺 驰 置 业,房地产开发走过了泡沫时代，健康发展成为响亮的口号，三级市场开始得到重视 随着房地产整体市场的发展以及房改政策的推行，公房上市限制的取消，三级市场显现出巨大的发展

5、空间，政策环境形成 市场要素成型，完整的市场逐步形成，企业成为真正的市场主体,四、成型和高速发展 （本世纪初今）,顺 驰 置 业,第三部分,重庆房地产中介市场的现状分析,顺 驰 置 业,重庆市中介行业伴随着重庆直辖一起应运而生，近年来，各种积极因素为中介行业提供了广阔的发展空间，本土、外地、外资中介公司纷纷抢滩重庆房地产中介市场，房地产中介行业被公认为充满理想和机会的“朝阳行业”。 2004年是房地产中介行业飞速、健康发展的一年，新获资质机构达160多家，中介市场朝着规范化方向发展，一大批早年的房串串、黑中介被市场淘汰出局，为重庆房地产中介行业的良性发展提供了行业保障。,顺 驰 置 业,一、宏

6、观环境分析,政治环境： 积极方面：97年直辖，政策开始完善，特别是政策的落实以及具体措施的制定正在促进市场的放量。目前主要直属主管部门是“重庆市国土资源房屋评估和经纪协会”，对中介机构的入行规定、注册登记、行业管理和服务收费标准等作出规定，提高了市场准入门槛。 消极方面：缺少对中介机构和从业人员应共同遵守的市场规则、知识产权保护、信息资源共享、利益分配、反不正当竞争等诸多方面的监管和措施。,顺 驰 置 业,经济环境： 2004年，我市GDP达到2520亿元，比去年增长10.2%, 2003年，我市GDP达到2250亿元，比上年增长11.4%，是直辖以来的最高增速。其中，19972003年，全市

7、GDP年均增长9.5%；全社会固定资产投资达到1269亿元，比上年增长27.5%，是1997年的2.7倍；地方财政收入达到206.7亿元，比上年增长30.9%，比1996年翻了两番。直辖7年，GDP年均增幅9.5%。 重庆经济调整结构：产业结构日趋合理化 重庆成投资热土：财富杂志把重庆列为了位于上海、北京、深圳之后的中国第四大投资热点,顺 驰 置 业,金融环境： 受房地产中介市场扩张速度的诱惑，相配套的金融产品与服务正逐步完善，众多银行、保险公司、评估公司等金融机构纷纷拓展了二手房贷款业务。住房公积金贷款也于2004年6月在我市正式启动。 由于房地产中介市场在我市还处于发展初期，并且由于受国家

8、宏观调控以及信用与司法制度的影响，金融机构风险意识的逐步加强，从去年国家调息起，纷纷紧缩了二手房贷款业务。金融环境相比沿海或东部地区相对呆板。金融机构对与中介公司牵手合作持谨慎与观望态度。,随着行业规范化程度加强，金融环境必将逐步宽松。,顺 驰 置 业,社会环境： 重庆作为最轻的直辖市，国家西部大开发的重点城市。与北京、天津、上海不同，重庆全市人口3000万，是北京、上海的一倍多，比天津多出近两倍。所辖43个区县(市)，拥有的资源优势，基础设施优势，特别是近几年的旧城拆迁改造，为我市房地产行业，包括房地产中介行业提供了广阔的生存发展空间。 直辖7年，我市相继在长江、嘉陵江上新建成特大型桥梁16

9、座，全市等级公路里程新增4615公里，新增高速公路里程466公里，新增港口吞吐能力450万吨。去年底，“8小时重庆工程”完工，今年底，“半小时主城”也将基本实现，区县经济在一条条路的连接中谋划新的腾飞。,重庆城市形象也在发生改变。,顺 驰 置 业,一、企业的数量和规模 据数据显示：目前工商登记备案的房地产中介企业达到近500家，具有资质的近300家，其中2004年新增资质企业达160家。,二、微观环境分析,顺 驰 置 业,二、企业间的竞争 1、本土企业间（大泽、深港龙庭等）的竞争 2、来自外来企业（美联物业、信义等）的竞争 缺乏行业规范，价格竞争，缺乏知识产权保护等相应法规的完善。,顺 驰 置

10、 业,三、从业人员执业素质良莠不齐，服务水平意识影响行业发展水平。 持证上岗的从业人员寥寥无几，文化程度不高，年龄参差不齐，服务态度和服务质量意识差，回头率低，人员流动大等特点阻碍了行业发展水平。,顺 驰 置 业,四、企业组织模式 单店模式：一间屋子+一张桌子+一部电话+几个人 连锁直营：6至40家左右 连锁加盟：一家总店，收取加盟费 直营与连锁混合,顺 驰 置 业,一、由于行业的不规范，以及客户长期形成的交易习惯，使得客户对中介的认可程度不高，影响着市场的进一步成型和行业发展，但总体市场环境逐步改善，市场交易量逐步放大。,环境分析结论,顺 驰 置 业,顺 驰 置 业,顺 驰 置 业,二、整体

11、市场处于发展的初期，由于行业特征和市场的急速放量，市场特征变化很快，二三级市场比例不能协调发展，整个市场属于卖方市场,顺 驰 置 业,三、在企业层面上，由于大量小中介公司的出现，市场比较混乱，行业缺乏规范 大多数中介公司以松散联盟和加盟模式为主，不能有效实现资源共享，无法形成整体合力 领导型企业优势不突出，最大的中介公司其市场占有率约10 各中介公司没有真正明确的战略，缺乏长远规划,顺 驰 置 业,主要竞争对手分析,顺 驰 置 业,第三部分,未来趋势的判断,顺 驰 置 业,一、城市化进程的持续促进需求的大量产生 二、经济持续向好 三、改善性需求的增加 三级市场容量将逐步放大 行业发展空间巨大,

12、行业方面,顺 驰 置 业,企业向全国化、专业化、信息化方向发展 区域性的公司将越来越难以生存 服务的完整性和多样化发展将改变传统的服务概念 信息化将使传统服务的操作模式变革,企业方面,顺 驰 置 业,一、竞争加剧会导致两极分化格局 品牌和渠道规模决定公司的发展 渠道能力和服务水平决定公司的发展 竞争加剧淘汰众多的小公司，同时也有利于中介认可程度的提高，有利于行业实现可持续发展 1、正规中介-大型化、专业化、品牌化 2、非正规中介-较低的经营成本、服务价格、灵活的服务方式、区位上的便利(细分市场) 3、中小规模-如不及时调整-死路一条,企业间的竞争,顺 驰 置 业,二、客户关系管理和信息渠道是企

13、业制胜的关键 与客户持续的沟通和稳定的关系将是企业发展的重要方向 以网络为核心的信息渠道越来越重要，并将逐渐形成一个相对完整的服务渠道,顺 驰 置 业,第五部分,建立重庆顺驰持续的竞争优势,顺 驰 置 业,一、重庆顺驰现在的市场地位 重庆顺驰被业界评为重庆2004年三级市场的行业骑兵，与大泽、钢运等在企业规模上同属本市行业内第一集团。 在市场占有率上我们还落后于大泽、钢运等本土企业。 在产品创新上我们居于领导者地位，限包，限委已被其它中介迅速复制。 行动纲领是我们与其他公司的显著区别，是我们获得成功的行动指南。,顺 驰 置 业,二、持续的竞争优势将保证重庆顺驰长远的发展 在今年完成市场占有率10%不是最终目的，而是要通过持续的变革建立持续的竞争优势 我们要通过长期企业文化的宣贯来统一全员的思想 我们需要深刻理解区域市场，但更要把握全国、全市市场的长远发展 通过阶段性的聚焦业务单元，放大连锁功效，实现对现有市场的突破和占领，同时，实施战略性规划和措施，始终站在行业前沿,顺 驰 置 业,我们需要建立的竞争优势： 覆盖全市的绝对第一的连锁渠道规模 以网络为核心的信息渠道，特别是要