酒店可行性研究报告#一类特选

1、中联格兰特餐厅可行性研究报告丹寨县中联房地产开发投资管理有限公司编制单位：深圳国际印象建筑设计有限公司2012年1月内容前言第一部分项目概述1.1项目背景1.2可行性研究结论第二部分是市场分析2.1项目投资环境和市场研究2.2市场宏观背景2.3区域市场分析第三部分是项目分析与评价3.1地块分析3.2项目的SWOT分析3.3项目评估3.4市场定位和项目评估3.5项目定位3.6对项目评估的意见第四部分销售和营业收入的计量4.1各种物业销售收入的估算4.2资金来源和应用分析第五部分是财务和敏感性分析5.1盈利能力分析5.2项目不确定性分析5.3社会效益和影响分析第六部分是可行性研究的结论和建议6.1

2、可行性研究结论6.2项目主要问题的解决方案和建议6.3项目风险及防范建议先前的评论XX公司接受丹寨中联房地产投资管理有限公司的委托，对丹寨中联酒店项目进行可行性研究。经过详细的市场调查、市场预测、投资估算以及对宏观投资环境、行业概况、区域市场需求和竞争态势的分析，我们的人员已经完成了对本项目的研究和分析，现将研究结果报告如下：第一部分项目概述“中联酒店”是由丹寨中联房地产投资管理有限公司投资运营的民俗旅游酒店项目，主要功能为四星级商务旅游酒店和先进的娱乐休闲服务中心。中联酒店严格按照国际四星级酒店标准运营和管理，酒店在传统服务流程的基础上实施管理，将现代技术与计算机化管理功能全面结合。1.1项

3、目背景随着丹寨晋中开发区的快速发展，市政基础设施日臻完善，生活和商业十分便利；此外，随着城市功能和生活环境的不断改善，整个县城的辐射带动力度也在不断加大。目前，随着城市化进程的不断加快，人们在消费和娱乐方面的支出也在不断增加，并且随着该县旅游经济的不断发展。该县正逐步走向工业强县、旅游富县之路。其战略是以晋中开发区的快速发展带动县域经济发展的核心需求。民俗特色旅游带动了全县人民发展旅游业，带动了全县个体经济的持续发展，为全县经济建设寻求了一条新的途径。1.1.1项目名称中联格兰特餐厅1.1.2开发公司丹寨县中联房地产投资管理有限公司1.1.3承担可行性研究的单位XX公司1.1.4研究工作基础房

4、地产开发项目经济评价方法建设项目经济评价方法与参考数房地产评估规范 1999国家计委建设部关于房地产中介服务收费标准黔东南苗族侗族自治州住宅区公用设施专用基金管理规定黔东南苗族侗族自治州主要经济指标以及其他国家、省、市的法规、规范、文件、通知等。1.1.5项目的建设规模和内容中联酒店是一家四星级的高级商务旅游酒店，总建筑面积32310.17，其中：地上面积(酒店):28775.34，地下面积(地下车库):3534.83，土地面积：4499.66，容积率：6.40。1.2可行性研究结论在研究分析了全国和丹寨的经济形势，了解了2011-2012年的产业定位后，经过详细的市场调研，我公司认为：项目启

5、动是必要的、可行的和合理的；受目前各种有利因素的影响，近年来丹寨县民俗旅游和会议接待酒店市场较为乐观；高端标杆酒店的建立适合项目现场的整体经济发展和规划；该项目在2015-2016年上市是可行的；考虑到您目前的房地产开发经验、实力、资本储备、企业发展需求等因素，项目正式运营条件基本成熟；第二部分是市场分析2.1项目投资环境a近年来，丹寨县委、县政府抓住实施西部大开发战略的机遇和优势，抓住省长工作的切入点，带领全县各族人民发展经济，艰苦奋斗，使全县经济社会事业快速发展。围绕全面建设小康社会的目标，坚持走可持续发展道路，坚持以抓产业为抓手抓农业，以农业产业化为突破口，依托农业综合开发，采取“市场引

6、领、基地引领、基地联系农户”的模式，肉牛、茶叶、优质大米、中草药、脱水蔬菜等五大特色支柱产业初步形成，农业经济呈现良好增长势头。同时，根据非均衡发展战略，认真实施“54321”工程到“5 5”工程，即从2005年到2010年，将5万头基础牛转移到5万头优质肉牛，将4万亩优质水稻转移到5万亩，将3万亩鱼转移到5万亩稻田，将2万亩万亩大力发展旅游业和第三产业，把资源优势转化为经济优势，加强保护和科学管理，合理开发利用； 加大以交通运输为重点的基础设施建设，打造丹寨“一纵一横两环四通”主骨架，打通南北出口通道，搞好大流通，促进大发展；加快小城镇建设，改善城市和市政设施，改善环境条件，发挥辐射功能，促

7、进周边地区经济中心的形成。同时，丹寨蓬勃发展的房地产市场和良好的投资环境为酒店行业培育了稳定、优质的消费客户群，未来丹寨工商业的蓬勃发展也为酒店管理提供了有力保障。2.1.2市场调查就地理位置而言，由于项目用地位于晋中开发区晋中高速公路与龙泉大道的交叉口，区位优势明显，有形成丹寨县城市名片的潜力。就房地产的发展趋势而言，今天的丹寨：1.宏观环境正在改善，市场供求正在繁荣。根据近年来丹寨县国内生产总值、城镇居民可支配收入和固定资产投资等数据，数据稳步增长，为房地产业的发展奠定了基础。随着县政府固定资产投资的增加，资源型房地产业也获得了快速发展的良好机遇。目前，每个项目的最高销售价格接近3000元

8、大关，推货量逐渐扩大。随着县政府的城市化运动，居民的生活需求不断释放，城市框架不断扩大，房地产开发的增长将会持续很长一段时间。2.整体发展水平不高，缺乏标志性建筑。目前，丹寨县的开发商基本上不为国内外开发商所知。无论是开发理念、开发品位，还是营销方式都很低，都缺乏领先的开发商和楼盘。3.竞争格局仍处于初级阶段，产品同质化现象严重。目前，丹寨县房地产市场的竞争格局仍处于初级竞争阶段。市场上大多数房地产主要是地段或产品，对产品附加值的追求较少。市场上有大量同质产品，缺乏差异化供应。4.随着城市重心北移，开发区将成为未来的热点。随着县城城市框架的扩大，由于受城市格局的影响，城市规模相对较小，可开发的

9、土地资源有限，因此城市地区房地产项目的土地占用总体规模相对较小。目前，城市房地产市场供不应求。事实上，主要原因是市场的供应量跟不上市场需求。最重要和最根本的原因是它受项目进度的影响。在这样一个小城市的房地产市场，许多开发商没有足够的营销理念，操作执行和财务实力。如果我们能加快项目进度，尽快取得合法的预售许可证，并迅速将产品推向市场，我们就能抢占市场份额，从而实现一路畅销货，这有利于资金的快速回流和开发商的声誉。同时，可以证明开发商的实力，为开发商树立更好的市场形象，提高他们的知名度，打造品牌，为未来的项目开发和企业发展提供良好的基础。另一方面，县域消费者的消费意识相对落后，消费需求需要有效刺激

10、。这个市场有很大的开发潜力。如果我们重视市场细分，专注于提高项目的附加值，我们将能够获得最大的收益。与往年相比，丹寨本地高端消费客户不断增加，丹寨的消费水平和需求发生了微妙的变化，对本项目具有非常重要的指导意义。2.2市场宏观背景2.2.1丹寨旅游经济分析丹寨县位于贵州省东南部，地处长江、珠江源头的清水江、独流江流域。面积940平方公里，总人口17.2万，居住着苗族、侗族、水族、布依族、彝族等少数民族。苗族人口占总人口的78.78%。它是国家贫困县和国家生态建设重点县，辖3个镇、4个乡和1个国有农场。厦门至成都高速公路、正在建设的贵广高速铁路、凯里至杨家高速公路和321国道均贯穿全国，是贵阳、

11、遵义、铜仁出海的重要通道，也是黔东南的重要交通枢纽。县城距全国优秀旅游城市凯里70公里，距都匀50公里，距省会贵阳110公里。丹寨属亚热带季风湿润气候，气候宜人，冬季无严寒，夏季无酷暑。夏季平均气温21.0-25.0，冬季平均气温2.00-7.0，年平均气温12.6-14.3。它是旅游、暑假和休闲的理想去处。丹寨生态资源丰富，包括毛笔岭省级森林公园和龙泉山-岔河省级风景名胜区。这片土地上到处都是山、深谷和五彩缤纷的洞穴，可以称之为山中世界、树木海洋和洞穴王国。全县森林茂密，植被保存完好，森林覆盖率达60.3%。其中，毛笔岭省级森林公园、山羊林区、牛角山自然保护区等地仍有大片原始森林。有1500

12、多种动植物，被称为“物种基因库”。丹寨是中国唯一一个完全保留“祭蚩尤节”的地方。蚩尤和炎帝、黄帝一起被称为中国的三大祖先和苗族的祖先。丹寨是苗族历史上几条迁徙路线上的居住地，有许多“游”的地名。丹寨有苗族蜡染、古代造纸、苗族金鸡舞、贾、苗族年、苗族服饰、苗族芒通芦笙祭祀乐舞等七大民族非物质文化遗产。此外，苗族的古竹舞、鼓节、苗族日历和苗族的鸟服被列为贵州省非物质文化遗产。丹寨民族文化分布在全县七个乡镇，许多具有乡镇特色的村落的民族文化是贵州乃至中国民族民间文化的精华。2007年，经省文化厅申报，省文化厅批准命名为“吴恙乡蜡染艺术镇”、“排雕镇马鸟金鸡文化镇”、“龙泉镇排雅满通芦笙艺术镇”、“龙

13、泉镇卡拉鸟笼艺术镇”和“南桥乡石桥古纸制作镇”。达丹寨有许多苗族支系，苗族服饰多达八种。丹寨苗族、水族、侗族和汉族和睦相处，创造了丰富多彩的民族文化。金鸡舞、蜡染、芦笙、鸟笼、花带、硒米和古代造纸闻名中外。丹寨依然保留着淳朴、丰富、独特的民族风情，形成了独柳江民族文化最美的风景和生态风光精品旅游线，是民族风情旅游的首选目的地。2.2.2丹寨酒店名录及运营情况分析序列号酒店名称营业处联系号码1丹寨宾馆丹寨县龙泉镇龙泉大道139858365982丹翟先红云餐厅丹寨县龙泉镇振兴西寨县瑞丰酒店丹寨县龙泉镇振兴西寨县顺兴酒店丹寨县龙泉镇振兴西路

14寨县詹妮弗酒店丹寨县龙泉镇振兴西路130170167156丹寨县巴蜀商务酒店丹寨县龙泉镇振兴西路131185530517丹寨县优明商务酒店丹寨县龙泉镇振兴西寨县红阳商务酒店丹寨县龙泉镇振兴西路135955628789丹寨龙腾酒店丹寨县龙泉镇龙泉大道上段0855-369551310丹寨县文心酒店丹寨县龙泉镇龙泉大道下段0855-361844811丹寨金都假日酒店丹寨县龙泉镇龙泉大道上段0855-369558812丹寨县凯悦酒店丹寨县龙泉镇龙泉大道上段1518568569713丹寨县惠今商务酒店丹寨县龙泉镇富民路1518562888814丹

15、寨泉山酒店丹寨县龙泉镇国家凤庆路5号0855-361679915丹寨富贵苑酒店丹寨县龙泉镇环城路(盐下井)1518569951616丹寨县凉风宾馆丹寨县龙泉镇建设北路1363809267217丹寨益新酒店丹寨县龙泉镇建设北路1528528380818丹寨县秦侠酒店丹寨县龙泉镇建设北路1598551460119丹寨天路酒店丹寨县龙泉镇富民路0855-361830720丹寨桂花村酒店丹寨县龙泉镇城北路198号1398528506621丹寨县芳村酒店丹寨县龙泉镇兴泉路1398528756722丹寨县交通宾馆丹寨县龙泉镇振兴云只有一家大型综合接待酒店，22家酒店中只有10家有

16、固定电话，其余的都是手机。也就是说，标准酒店不到一半。同时，全县餐饮、会议接待和高端文化娱乐消费市场存在较大差距，高端酒店业有很大的发展空间和机遇。2.3区域市场分析2.3.1项目区市场分析根据对本项目现场客户的调查分析，客户需求的结论如下：1.项目周边的房地产开发改善了区域形象。顾客通常对这个项目感兴趣，并且倾向于更舒适，他们中的大多数人主要选择自己生活。这个地区的生活环境在不断改善。2.消费者对产品和配套设施的要求很高。顾客通常对生活设施有更高的要求。在周边地区不成熟的情况下，本项目需要建设自己的设施，以实现方便生活。3.该项目具有很强的辐射能力。尤其是，商业街上的酒店和其他文化娱乐消费的投资价值对外国投资客户具有吸引力。2.3.2中联酒店市场分析1.该地区暂时没有旅馆。全县只有一家财富酒店具有星级酒店的官方资质，其余为不具备四星级或三星级酒店标准