房地产调研报告

1、项目调查报告，第四组，目录，项目概况2市场环境分析1 .宏观分析2 .中间分析3 .微观分析3消费者需求分析4竞争对手分析1 .楼层调整表2 .总结3 .定义SWOT分析，1并项目概况，济南城市概况，济南市简称“济”为“泉城”山东省资源齐全，大学多，科研机构密集。 济南国内的泉水多被称为“泉城”，所以“四面莲花三面柳一城山色半城湖”的美称是国家历史文化名城第一个中国优秀观光城市史前文化龙山文化的发祥地之一。 项目位于历史下区的核心位置，奥体西路东、工业南路北、花园路南。 南靠着大辛河。 风景美丽的大辛河为今后的居民生活提供了美丽的风景和良好的环境。 该项目建设用地为43700平方米，地面容积率

2、在2.20以下，地下容积率在1.20以下，建筑密度在25%以下，绿地率在35%以上。 位于洪楼商圈、奥体南圈、高新区三大商圈的中心。 银座的超市和各种生活店很多，提供了更多的生活便利。 南侧设有山东省国立医院(东院)和齐鲁医院，为居民的医疗状况提供方便，同时周边的学校很多，例如丁家小学.凯旋公馆小学.崇德中学。 保证孩子的教育质量。 加强项目概况、二并市场环境分析、(一)宏观分析、一、竞争购买居住地(包括兼容居住地)资金源管理。 将竞争资金的限制要求存入土地卡转让文件和合同，竞争者把土地资金(包括竞争保证金、土地销售价款等)全部作为所有资金。 市国土资源局、市金融事务所、人民银行济南分行管理部

3、等部门组成土地竞争购买资金联合审查组，实施土地竞争购买资金审查监督，发现违反的，取消竞争资格，不返还竞争保证金(转让合同预付款)，并列入我市土地交易市场可靠性黑名单，两年内列入我市二、加强商社预售审查管理，控制市场供应节奏。 适当提高商品房预售申请阈值，加强预售资金监管，防范市场风险： (1)12层以下住宅单体主体结构完成后，12层以上住宅单体主体结构一半(12层以上)完成后，可以办理商品房预售许可。 (2)对销售平均价格超过开发成本(土地、建设等相关成本) 20%以上的住宅项目进行严格审查，有暴利嫌疑的，限制商社的预售许可。 三、市户口家庭限制购买两家住宅。 非市户籍家庭限制在我市购买一所住

4、宅(必须连续24个月以上在市区支付个人所得税和社会保险证明书)。 四、加强市场监督管理，严格执行限购政策。 认真执行商品房网签备案规定，依法取缔强制扣盘出售等行为。 严格进行购房资格认证，严格调查骗取虚假购房资格的行为。 继续开展房地产市场秩序检查，立即取缔违法行为。 规范对开发企业、房地产中介和承销机构的监督管理，严厉打击依法开始交易的炒鱿鱼，严厉打击侵害群众购房权益等损害房地产市场健康发展的行为。 五、严格规范撤销商品房预售合同签字的手续，切实阻止预售商品房转让等房地产买卖行为。 房屋权利登记前不符合有关取消合同的规定的，均不得办理网络签名取消手续的开发企业和购买者采取造假等手段，通过网络

5、签名合同取消变名业务，避免房地产交易税的，视为合同变名无效六、加强社会宣传和舆论引导，维护房地产市场良好秩序。(2)中间分析城市规划区南部山区西部组：归德、孝里、五峰山、马山、张夏、万德6市镇城市人口：约17万人的建设用地：约20平方公里南部山区东部组：仲宫、柳端口、西营3市镇城市人口：约12万人的建设用地：约13平方公里机场组唐王的2市镇城市人口：约15万人的建设用地：约20平方公里黄河北组：桑梓店，大桥2镇的城市人口：约6万人的建设用地：约7平方公里的中心市区东到东巨野河西到南大沙河东南到南双尖山、兴隆山一带山体和济莱高速公路北到黄河和济青高速公路主市区：沙燕山、王舍人、贤文6个地区西部市

6、区：文昌、平安、崆山3个地区东部市区：郭店、孙村、彩石3个区域面积： 1022平方公里人口规模： 430万人的建设用地： 410平方公里，亮点，【亮点1 :城市定位】环渤海国家战略后首次“南翼中心城市” 在全国人民眼里，2020年济南是山东省、省会、国家历史文化名城、环渤海地区南翼的中心城市。 值得注意的是，济南已经取消了“黄河中下游中心城市”，增加了“渤海地区南翼中心城市”的定位。 “环渤海地区”又称“环渤海经济圈”，狭义上是指京津冀、辽东半岛、山东半岛的环渤海经济带，放射至山西、辽宁、山东及内蒙古中东部，分别占全国国土面积的约13.31%和总人口的约22.2%。 地区包括北京、天津、唐山、

7、沧州、保定、石家庄、邯郸、沈阳、大连、太原、济南、青岛等多个城市。 这也是提交渤海国家战略后，在国务院批准的城市规划中首次提到“渤海南翼中心城市”。 但是，济南的国际范围比青岛“国家沿海重要的中心城市和国际港口城市”的定位稍有不足。 从横向比较来看，南京是“东部重要的中心城市”，郑州是“中部重要的中心城市”，济南很少被“重要”定位。 另外，同是省会城市的“副省级贵族”，杭州是“长三角中心城市”，同样没有“重要”这个词是因为有上海。 【亮点2 :地区发展】省会城市群的配置表明，外市9个区县是济南“紧密圈”的山东省内，现在济南和青岛分别带领兄弟城市合作发展，成为山东“双子座”。 省会城市群经济圈是

8、以省会济南为中心，与周边淄博、莱芜、泰安、聊城、德州、滨州6个城市共同构成的省会城市群。 2013年，省会城市群经济圈的发展计划得到省政府批准。 在这次的整体计划中，范围和布局也变得明确了。 省会城市群以济南为中心分为“密圈层”和“辐射圈层”。 “紧密包围层”以济阳、商河、平阴、章丘、莱芜市区、齐河、禹城、临邑、肥城、邹平、泰安市泰山区和岱岳区等周边地区为主。 现在莱芜市区有莱城区和钢城区两个区，这意味着除济南以外的9个区县都进入了“紧密圈”。 “辐射圈”以淄博、泰安、德州、聊城、滨州5市市区为节点。 这个“包围层”是以济南为中心以150公里为半径的辐射带。 【亮点3 :发展战略】“东拓西进，

9、适时北跨”战略将继续实施“东拓、西进、南控、北跨、中优”的城市空间发展战略，积极沿东西两翼展开城市布局，严厉抑制城市向南部山区扩展，适时跨越黄河向北部发展，优化旧市区的城市功能微观，这个项目位于奥体中路中段、花园路以南、工业南路以北、奥体西路东侧、计划路西侧。 南靠大辛河，北临丰奥嘉园，用地性质居住。区划总面积为5.18h，建筑物的地面容积率在2.20以下。 地下容积率在1.2以下，建筑密度在25以下，绿地率在35以上。 建筑物高度在90米以下，停车率在80以上，周围辅助设施完备，市政供暖、供水、电力供给。 大型商场超市林立，高科技银座、华润万家、大润发等，医疗配套很完备。 国立医院东院区，齐

10、鲁花园医院位于这里。 寻找医院避免了困难的烦恼，学校十二年教育全托，丁家幼儿园，丁家小学，高科技小学，真正的学区房。 交通方便，公共汽车站密集，康虹路西口、丁家庄西、丁家庄东、花园路东侧、地铁R3再次通过。 休闲娱乐也在附近，有东方公园、街心公园、娱乐5D电影体验馆等。 生活很稳健，真的很享受生活！ 三丶消费者需求分析，目前，很多商品的需求从简单满足基本需求到追求品牌和质量的阶段，房地产市场也不例外。 近年来，人们的住宅需求不仅有住宅，更追求住宅的配置和质量。 来不及买房间，选择房间质量很重要。 随着近年来人们思想观念的发展，我国家庭结构状况发生了很大变化，家庭规模缩小，家庭数量呈现增加的趋势

11、。 年轻人结婚后，经常不想和父母同居，这改变了我国传统的多人口、大家庭结构的计划生育政策的继承，使三人家庭、老人独居的家庭结构越来越普遍。 因此，中国的居住房地产需求量有扩大的倾向，同时，套型结构也有小型化的倾向。 例如：“我想改建大四室住宅，需要一个好学区，最好的房子是环保科技建筑，有新风、除阴天的系统，小区房地产有一流、安全、隐私、智能管家之类的东西，济南有推荐的吗？”这是身边的改善型住宅购买者的住宅需求，他说有较丰富的收入，在选择终极改善家庭住宅时，要考虑到住宅产品的发展趋势，考虑到今后几年的需求。 在耳边转悠的房地产广告中，他知道了特色住宅产品的销售特点和卖点，追求完美的他把这些因素整

12、合起来，为自己制定了职业目标。 市场上客户还占很多，随着人们对自己和家人居住健康的重视，环境保护、科学技术等新的住宅产品进入了大众的视野。 1 .人口因素中国是人口大国，人口增长也很快。 到28年末，全国总人口超过13亿，自然增长率超过5。 随着人口的增加和人口结构的变化，房地产作为生产、生活必需品，必然需要大量的市场供给。 这种人口因素的刚性需求是房地产需求旺盛的重要影响因素。 按小康生活的居住标准25平方米/人计算，中国目前居民达到小康生活标准的实际住宅需求量超过3亿平方米，再加上这13亿人的工作、学习、休闲等所需的经营、生产和公共设施用住宅，这个巨大的市场需求对我国房地产市场的发展起到了

13、积极的推动作用同时，随着近年来人们思想观念的发展，我国的家庭结构状况发生了很大变化，家庭规模缩小，家庭数量呈增加的趋势。 年轻人结婚后，经常不想和父母同居，这改变了我国传统的多人口、大家庭结构的计划生育政策的继承，使三人家庭、老人独居的家庭结构越来越普遍。 因此，中国的居住房地产需求量有扩大的倾向，同时，套型结构也有小型化的倾向。 2、城镇化因素目前中国处于城镇化进程迅速发展的时期。 相关数据显示，27年中国城市化为44.9%，年平均增长率约为1%。 按照“十一五”规划要求，预计21年中国城镇化率将达到47%，22年达到6%。 城市化的迅速推进必然带来了城市人口的首次需求。根据我国13亿人口总

14、量和年平均1%的城市化率的增长率，保守地说预计每年有13万人以上成为城市的新人口，这一部分人也对房地产有刚性的需求。 因此，城市化因素成为房地产市场需求旺盛的另一个重要因素。 人口的流动和流动不仅增加了房地产的需求总量，还大大改变了需求结构。 例如，农民工的户型很小，刚进入喜欢价格低的外出赚钱公寓的社会的大学毕业生，大多选择单身公寓和经济适用住宅的白领阶层都在关注居住舒适、交通方便的中高级社区。 3、收入因素随着经济的快速发展，居民可支配收入也呈逐年增加的趋势。 国家统计局的数据显示，27年的农村和城市居民人均可支配收入分别为414元和13786元，扣除价格上升因素，28年的农村和城市居民人均

15、可支配收入比去年增长9.5%和12.2%分别为4761元和15781 根据马斯洛的“需求水平理论”，人们的收入水平在不断上升，对住宅的要求也在变化。 “居民有了那个房子”已经不能满足人们的心理需要了。 在住宅的质量、大小、结构、交通、环境、舒适、建筑风格等方面提出了更高水平的需求。 因此，收入因素的改善性需求也是中国房地产需求上位运营的重要原因。 4、城市拆迁改造因素随着工业化和城市化的迅速发展，各大中城市对旧城市改造和房屋拆迁的力量不断加大。 相关数据显示，全国每年拆迁计划约为1.3亿平方米，实际拆迁面积约为1.3亿平方米。 根据国家拆迁设置的“解体、建设、归还”原则，城市拆迁改造的被动住宅

16、需求也是目前房地产市场需求旺盛的原因之一。 5、投资投机因素随着我国经济的迅速发展和房价的持续高水平运行，国内外资金通过各种途径流入中国房地产市场，房地产投资投机需求明显增加。 根据投资投机资金源，可以简单地分为国内资金和海外资金。 首先，国内资金投资因素方面：是社会保障体系的落后，国内居民对医疗、教育、养老等保障没有自信，对未来生活的不确定性深表担心的储蓄利率低，股票等资产管理产品的投资风险大，通货膨胀压力大，物价上涨过快等因素，很多居民居住四丶竞争对手分析，海信贤文世家楼调表，海信贤文世家位于项目东部，商业成套几乎属于项目共享，普通住宅，老盘加推，平均价格19000元/平方米，项目风格为科

17、技住宅。 内部设施方便，车对位充分。 与本项目相比，有自己的商业辅助大楼。 万科海右府楼调表，万科海右府属于中高端楼盘，位于王舍人区域，比本项目环境好得多，普通住宅平均价格18700元/平方米，通常为毛代大楼，绿化率高，普通高层车配合比例1:0.8，户型主要推进其主要优点是周围环境好，景观公园多。翡翠大观楼的调整表、翡翠大观位于CBD区，主要推进户型为二居室，平均价格为23000元/平方米，属于普通住宅，其主要优点为学区，崇德中学学区。 周边商业配套也很完备，位于金地，客户定位也处于高端，万科城是离本项目最近的，最主要的竞争对手，万科城已经开发到三期，周边配套与本项目几乎相同，其主要推进面积为80-140平方米左右，平均价格为35万绿地ifc大楼的调整表，绿地ifc位于本项目的西南方向，有很多与项目共同开发的店铺和办公楼，配套齐全，平均价格约24000元/平方米，装修精致。 绿化率高，环境好，其主要竞争优势具有比较繁华的商业配套，也是本项目的重要竞争对手。 总结一下，比起附近的大楼，我们的项目太小了，但是麻雀的五脏俱全。 我们利用大辛河的