物业基础知识培训.ppt

1、2020/7/6，a，1，财产管理基本知识教育，财产内部教育资料，2020/7/6，a，2，教育内容，1，财产管理基本概念2，财产管理产业发展阶段3，财产管理基本内容4财产可以很小，财产可以是完整的居住区，也可以是建筑物，单位一个。房地产类型多种多样，如住宅、写字楼、工业工厂、咨询中心、剧场、图书馆、医院等。2020/7/6，a，4，物业管理是指选定物业服务企业或专业服务企业，业主和物业服务公司根据物业服务合同维护、管理住宅及其相应的设施设备和相关场地，维持该地区环境卫生和秩序的活动。2020/7/6，a，5，房地产服务产业起源，现代房地产管理始于20世纪60年代英国。英国人Octavia H

2、ill女士于2020/7/6，a，6，房地产服务产业的发展，1908年芝加哥摩天大楼的所有者乔治a霍尔特创立了世界上第一个房地产管理机构芝加哥建筑经理组织CMBO，现代意义上的房地产管理是在19世纪末20世纪初美国，20世纪初深圳成立了国内最初的财产管理协会，1994年深圳市深圳经济特区住宅区财产管理条例2020/7/6，a，8，中国财产服务业发展，1994年4月建设部颁布了33号令，城市新建住宅物业管理方法2003年9月1日，我国第一条财产管理条例正式修订，2007年10月1日，国务院修订了财产管理条例，2020/7/6，a，9，物业管理及物业服务，2007年国务院修订，物业管理企业改为物业

3、服务企业。房地产管理主体是房地产所有者，即业主或业主会议。业主委托房地产服务企业按照合同实施房地产服务，对设备设施和公共秩序等的管理措施都是房地产服务的一个方面。2020/7/6，a，10，据不完全统计，2013年全国房地产服务企业约7100多家，比2008年经济普查公布的58406家增长了约23%。到2013年，全国房地产从业人员为612.3万人，比2008年经济普查发表的250.1万人增加了约145%。到2012年底，房地产管理面积约为145.3亿平方米，根据统计厅2008年发表的第二次经济普查数据公报，比125.46亿平方米增长了约16%。房地产综合实力200TOP企业在广东最多54家，

4、上海31家，北京20家，广西只有1家：Rong和房地产。2020/7/6，A，11，财产服务的基本内容，一般公共服务对象特别服务运营服务支持社会管理服务功能，2020/7/6，A，12，一般公共服务，财产管理规定定义：住房和支持设施设备及相关场所的环境卫生保健服务功能2、与房地产相关的工程图纸管理、所有者文件和完成检查数据。3、社区文化活动4，多种宣传活动，2020/7/6，a，15，一般公共服务特定内容，一，公共服务1，前台客户服务受理，咨询，维修投诉处理。2、与房地产相关的工程图纸管理、所有者文件和完成检查数据。3、组织社区文化活动4，开展各种宣传活动，2020/7/6，a，16，一般公共

5、服务具体内容，二，对建设服务住房建设共享部分的日常维护、维护和管理。共享设施、设备的日常维修、维护、运营和管理。附属建筑物、结构的日常维护、维护和管理。2020/7/6，a，17，一般公共服务特定内容，3，秩序版服务1，维护管辖公共秩序：门，巡逻，监视河2，维护区域交通秩序：车辆管理，交通管理和停车场管理。3.火灾管理：火灾宣传教育、火灾监控报警中心的日常监控和管理、消防设备管理和维护、火灾安全检查、早期火灾的救援和人员疏散、火灾文件管理。2020/7/6，a，18，一般公共服务特定内容，4，环境管理1，财产清洁管理：物业管理企业固定物业管理区域，日程，日常清洁，垃圾收集和清洁，按照管理规定对

6、业主、财产使用人的宣传教育、管理和监督，2020/7/6，a，19，一般公共服务特定内容，4，环境管理2，房地产绿化管理：园林绿地的完整性和现有绿地的保护，2020/7/6，a，20，4项基本业务外包，开设餐饮、理发美容、洗衣、商店等。开设养花场。开设房地产租赁、中介、咨询、评价、物业管理咨询等。设立装饰公司、家电、车辆和各种生活用品的服务公司、绿化公司、清洁公司等经济主体，进行旅游、健身等服务行业。取得所有权的人同意利用公共地区开收费停车场等多种经营服务事业。2020/7/6，a，24，支持社会管理服务功能，特别是房地产公司支持各级政府、政法、公安、城关、民政、医疗等部门传递新政策和法规，接

7、受相关指导和监督的工作。例如，支持治安预防、社区紧急情况预防和紧急响应支持(如非典)、预防接种、国民选举、人口普查、居住人口统计、计划生育等。2020/7/6，a，25，房地产服务费用的构成，房地产服务费用由服务费用和服务报酬组成的房地产服务费用有两种方法：一揽子和报酬一揽子系统：业主支付固定费用，房地产服务企业支付损益补偿系统：房地产服务企业从预先收取的服务费用中按照约定提取报酬，其余全部按合同规定支出，2020/7/6，a，26，房地产服务收费内容，管理服务人员薪酬和福利。财产共享部件、共享设施设备的日常运营、维护费用。物业管理地区清洁卫生费用。物业管理区域绿化和维护费用。财产管理区域秩序

8、维持费用。办公费用。固定资产折旧。财产共享部件、共享设施设备和公共责任保险费用。合理的利益。税金。2020/7/6，a，27，缴纳房地产服务费，使用的房地产由业主缴纳。特殊情况：出租房屋由与承租人签订合同的所有者共同负责，例如承租人缴纳财产费的情况。竣工但未销售或交付的房子由建设单位缴纳。，2020/7/6，a，28，房地产服务第7阶段，初始干预阶段检查所有者签入管理日常管理后管理，2020/7/6，a，29，第1阶段：早期干预，早期干预内容优化设计，计划设计中所有者的需求和管理提高工程质量，建设安装时对基础隐蔽工程、机电设备安装调试、管道布置等的担忧和建议。掌握全面资料，通过对图纸变动部分和

9、隐蔽工程的关心，充分全面掌握财产实际情况。2020/7/6，a，30，2阶段：前期阶段，与建设部门对接房地产服务，提出物业管理服务方案。房地产服务机构的设立及员工招聘、培训。管理制度的制定和完善。办公室环境和条件的完整性。准备执行检验和交付工作。第2020/7/6，a，31，3阶段：开始检查，房地产开始检查：在收购新房地产之前，房地产服务企业和建设单位根据相关国家规定和以前的房地产服务合同，共同检查和收购财产共享部件、共享设施设备的活动。2020/7/6，a，32，按照以下程序执行财产检查：(a)确定财产以执行检查方案；(b)签署房地产以履行检查合同；(c)相关图纸信息的转让；(四)检查共享部

10、件、共享设施和设备；(5)解决检查结果问题。(六)确认现场检查结果。(七)办理财产转移手续。2020/7/6，a，33，4阶段：业主入住，业主入住，即交房：建设单位将业主购买的已具备使用条件的房地产交付给业主，并采取相关程序。入住手续包括两个方面，财产接受和接受程序、财产管理程序和相关业务处理。交房形式有两种。一是以建设单位为主体，房地产公司合作工作，二是建设单位把交房工作交给房地产公司。第二种方法更常见。2020/7/6，a，34，业主入住工作内容，数据准备住房质量保证书住房使用指南业主指南临时管理规定入住通知书业主入住计划表付款清单业主情况登记表、登记表格、住房验收表格、密钥领取登记表等环

11、境安排严肃、温暖、庆典，顺利完成交叉现场准备，顺利的流程，业务实力(较大的地区，通常是分期交货)财产接受热情、快速、活力、完整的记录，说明到位。2020/7/6，a，35，业主在工作内容上登记，费用收到正确的价格表(在收费公告墙上)，按照单一的费用，钞票的库存还不错，字迹清楚，快，没有错。钥匙交接键要提前整理，按文件移交，登记明确，快速，没有错误。数据存档干净、全面，按评估标准进行编号存档，易于访问，妥善保管，信息保密。注意事项准备得很好，训练得很好，答词统一，反应迅速，还有应急准备措施。2020/7/6，a，36，5阶段：第二次室内装修管理，第二次室内装修管理内容室内装修申报登记审查入场入场

12、人数示例装饰流程监督检查验收验收，2020/7/6，a，37，6阶段：日常房地产服务，2020/7/6，a，38，7阶段：后期管理，后期管理是指整个房地产管理服务的最后阶段，对房地产生命周期结束的房地产进行跟踪服务。或房地产服务单位更换追踪服务。2020/7/6，a，39，财产管理最终目的财产保留，增值。万科房地产、龙虎财产可以使开发商的销售价格在东进纸站、相同质量的条件下，销售单价比其他地区高1-2百元以上，销售情况更加火爆。，2020/7/6，a，40，物业管理主要相关法律法规，1，物权法(第6，7章)2，物业管理规定：明确业主，物业管理企业和物业开发建设单位的权利，义务，物业管理企业的行

13、动和业主会议3、住宅室内装修管理方法(装修管理的主要依据)4、物业服务收费管理方法(物业服务收费索赔的主要依据之一)5、最高人民法院对物业服务纠纷案件具体适用法律问题的解释6、最高人民法院对建筑物所有权纠纷案件具体适用法律问题的解释，2020/7/6、a、aa:不。财产服务主要业务针对小区的公共部门，业主入住与否不增加或减少房地产的事业内容，对最高人民法院关于适用房地产服务纠纷案件判例的各种案件的解释第6条：财产服务企业已经按照合同协议及相关规定提供服务，业主不能享受或不需要接受相关财产服务的防御理由，人民法院不支持。因此，空房也有全额缴纳财产税的条款，底部也有是否要缴纳电梯费的问题。2020

14、/7/6，a，42，对有关财产管理的一般问题的简要回答，2，如果缴纳停车费的车辆在小区被盗，房地产公司要负责赔偿吗？答：首先，业主和财产是否在房地产服务合同中有车辆保管条件，或者是否有车辆保管合同(根据广西房地产服务收费管理方法，地区停车费、抚养费要求单独签订保管合同)，因此，房地产公司必须根据合同赔偿，否则不承担赔偿责任。其次，房地产企业经营是否有失职，管理工作疏忽，应承担管理责任，按一定比例赔偿车主，赔偿额可通过协议或诉讼，根据仲裁或法院的判断。2020/7/6，a，43，物业管理常见问题，房东已经付了物业服务费，为什么房地产技术人员要上门修理水管？答：房地产公司服务范围是住宅区的公共部分，业主的设施设备超过保修期时，房地产公司应提供服务，属于有偿服务，并支付一定的修理费。2020/7/6，a，