房地产营销策划方案.ppt

1、A，11、房地产营销策划方案云南第一城多彩营销策划方案2014，a，11，本报告来源于营销目标下的战略，a，11，a，11，报告系统，分析系统，市场背景审查和价值审查，基于竞争客户洞察项目的营销战略思考分阶段营销战略计划，a，11，市场背景审查，宏观政策土地市场呈贡住宅市场，a，11。从市场背景来看，2014年总体政策将趋紧，政府仍将密切关注房地产市场。开发商在推销时很谨慎，资金链也很紧，所以客户会更加小心和冷静。1.年初，新的五国政策出台，重申限购、限贷等调控政策，要求地方政府公布房价调控目标。然而，地方政府的五州细则在付诸实施时一般都比较温和。2.成都市政府在一年中多次调整公积金贷款政策，

2、这使得用公积金贷款买房更加困难。3.在这一年中，银行经历了多次货币紧缩和利率上升。经济部门的下降趋势和房地产部门的上升趋势之间存在相应的冲突。4.国务院提出了城市基础设施建设的六大任务，当时认为长效调控机制有望在10月份出台。虽然没有消息，但它提高了人们对后期紧缩政策的预期。5.十八届三中全会召开，房地产九大问题备受关注。383计划出台，房地产税出台，调控氛围保持。宏观经济政策，土地市场和呈贡住宅市场，a，11。市场背景回顾，宏观政策，土地市场，呈贡住宅市场，a，11，市场背景回顾，宏观政策，土地市场，呈贡住宅市场，数据来源：瑞丽数据库(记录数据)，对比2012年至2013年11月完成的交易(

3、12月尚未结束，月度统计尚未发布)，成都高端代表性项目如下，从各项目价格变化趋势分析，呈贡市场价格近两年没有明显上涨。从月成交量分析，呈贡新区共售出约35套住宅。除数量价格项外，永新是月度成交量的最佳趋势。一、十一、市场背景调查、宏观政策、土地市场、呈贡住宅市场等区域项目大多集中在蔡赟北路以南、市政府及中央商务区周围，而霍华德约翰逊国际酒店东侧尚未成为潮流，但本案位于霍华德约翰逊国际酒店东侧，该酒店数量庞大，配有高档中式豪宅或豪宅项目。产品竞争激烈，在附加值方面各有优势。本案产品面积为120-260，其中豪宅项目的主要面积为面积。a，11，市场背景调查，结论，1。从政策角度看，明年总体政策仍将

4、收紧，政府仍将密切关注房地产市场，开发商和购房者在推销商品和购房时往往会谨慎。2.从土地市场的角度来看，城市南部的几块高品质地块已经被品牌开发商以高溢价拿下，如果他们明年以高端住宅产品的姿态进入市场，或者导致高端住宅市场供过于求。2013年，高端项目价格涨幅不明显。月平均拆房数量一般在30套左右，清水湾高档住宅的基准价格不超过14000元/平方米。人们普遍认为清洁水的价格在11000-12000元左右。根据综合市场因素和本案本身的情况，建议本案一期的总体平均价格为7850元/平方米，市场价格为7650元/平方米。本案在地段(岛屿)、景观资源和后期配套设施方面具有优势，而在区域供热、礼品区和住宅

5、建筑内部俱乐部方面则处于劣势。因此，在明年的前期推广中，“岛”和“以岛为界的高端综合体”等概念应该升温。5.从潜在的市场供应来看，明年将有几个高端项目进入城南市场。此外，目前市场上仍有许多竞争产品的库存，届时竞争将十分激烈，营销目标、总体目标和任务分割，2014年全年销售目标为：7.2亿。结合目前的市场环境和本集团对本项目的资本要求，拟将任务拆分。根据我们公司去年经营房地产的经验，7.2亿英镑的销售目标可以分成如下几部分。一、11、每月应实现任务拆分。诚金客户：120组，开市前参观：1200组，这里的转化率设定为10%，这是参照我公司经营的高端项目设定的，a，11，目标下的价值评估，品牌价值区

6、域价值海岛价值项目价值住宅价值细化，a，11，价值评估，品牌价值，区域价值，海岛价值，项目价值和住宅价值在世界主流城市金融城，汇聚了大银行、保险公司、交易所和世界级公司的总部，正在成为最纽约的华尔街、伦敦的金丝雀码头、上海的陆家嘴、北京的金融街、稍显显眼的标志性建筑、成排的高端写字楼，以及对世界级金融资源的强烈吸收，都使得这些城市地区在形象和经济影响力方面吸引了全世界的目光。然而，区域现状是规划中预期的发展。因此，如何利用已经逐渐形成的金融城的现状来描述地块周围的发展情况是一个重要的问题。世界级“金”心的“心”，地段价值的“前所未有，无人后来”，a，11，价值调查，品牌价值，区域价值，岛屿价值

7、，项目价值，住宅价值，价值提炼，城市中罕见的回旋处：临街，天赐宝地。呈贡不缺水也不缺水，但整个项目真的可以被商业街所包围。这是呈贡唯一一个不可重复的项目，在景观视觉上有明显的优势。a，11。价值调查、品牌价值、区域价值、岛屿价值、项目价值、住宅价值和价值提炼。项目总面积约180亩，为商业配套住宅用地，其中商业比例达到60%。土地的地积比率约为5.8，总楼面面积约为70万。项目a的财产形式建成后，复地中心将成为成都最具影响力的高端城市综合体之一。(数据来源：2013年11月设计计算)，175，120单元，a，11，价值调查，品牌价值，区域价值，海岛价值，项目价值，住宅价值和价值细化，其中，项目住

8、宅产品：封闭式布局，大型中庭景观群，错综复杂的建筑布局(尽可能保证每户都能看到河)，商业和住宅形式完全分为120个175Y型建筑，140个175Y型建筑，220个220板式建筑，220个220板式建筑，但与此同时，在城市的南部也有许多类似的豪华住宅。价值调查、品牌价值、区域价值、岛屿价值、项目价值、住宅价值、价值细化、项目SWOT分析、领导者、a、11、价值调查、品牌价值、区域价值、岛屿价值、项目价值、住宅价值、价值细化、城市名片、开发升级引擎，本项目将建设高端住宅建筑、高端住宅建筑、高端住宅建筑、高端住宅建筑、高端住宅建筑、高端住宅建筑、高端住宅建筑、高端住宅建筑、高端住宅建筑、高端住宅建筑

9、、高端住宅建筑、高端住宅建筑、多功能目的地金融城商业环绕，高端、商业、国际项目紧邻呈贡新区昆明行政办公中心，是一个拥有独特、不可重复的自然资源和社会资源的地块。 周边新兴商业和高端写字楼有着浓厚的氛围，同时也为高端住宅建筑的发展打下了良好的基础。价值调查、品牌价值、区域价值、岛屿价值、项目价值、住宅价值、价值提炼、a、11、项目整体形象定位是指国际窗口城市休闲环岛，国际气质是色调，项目所发挥的城市功能地位得到提升；功能复杂，将成为城市商务人士和白领人士工作、交流、放松和聚集的目的地，提供一种充满公园氛围的新型国际工作和生活模式；呈现出鲜明的地域特征。这将是展示呈贡华丽转型的国际形象的窗口，聚集

10、地方特色资源的城市名片，在呈贡进行国际商务交流和接触的窗口，展示呈贡田园城市新国际生活的平台。定位关键考虑因素：功能复合，高影响力，价值调查，品牌价值，区域价值，岛屿价值，项目价值，住宅价值，价值细分，a，11，竞争客户洞察，竞争客户分析，客户梯队客户分类，客户锁定，a，11，首先，让我们看看我们的竞争客户有什么特点。竞争产品样本：新南亚国际、力心城永新中心，力心城11、62%的客户来自南方，约86%的自住客户，主要是民营企业家、政府和企业高管，约30%的老客户来自中国和海外。客户洞察，客户梯队，客户分类，客户锁定，竞争客户分析，a，11，客户洞察，客户梯队，客户分类，客户锁定，竞争客户分析，

11、客户描述实力新城，地址：陈女士年龄：58岁性别：女籍贯：昆明从事行业：审计职务：董事长现居住地：昆明教育经历：本科购房时代：“这里的人都和我差不多，这样的地方更放心。”“主卧的浴室太大了，餐厅旁边没有电视插座，淋浴室也没有架子。您的详细信息不正确。”“生活阳台上有冷热水管吗？木墙容易腐烂。如果房子里的装饰坏了，你就不能修理它。那时候不要让任何人来处理。”对客户特征的描述是强烈的、棘手的、纠结的，带有强烈的专业知识和谨慎。此次购买侧重于区位价值、圈层氛围和物业管理服务。典型客户1:一家审计公司的董事长，11岁，客户职业，购房目的和客户来源。永新中心主要面向呈贡的客户，客户洞察，客户梯队，客户分类

12、，客户锁定，竞争客户分析，a，11，永新中心客户草图，客户洞察，客户梯队，客户分类，客户锁定，竞争客户分析，典型客户2:欧洲橱柜供应商，地址：毛老师年龄：45岁性别：男籍贯：昆明从事行业：建材职位：CEO现居住地：昆明来荣年：5年居籍：多位家庭成员：三口之家，客户报价“位置满意”“装修风格相当好，很容易买到“住在社区里的人不能太混杂。”，客户描述很简单，而且平时工作很忙。某个品牌橱柜的供应商每月至少来项目两次，总是说他想买，但他不会在项目开始时就下订单，说他有自己的计划，然后在销售人员的多次强迫下进行销售。购买关注点：地段价值、圈圈氛围、精装风格、11、客户洞察、客户梯队、客户特征、客户总结、

13、竞争产品客户分析、新南亚国际城市南和省内二级城市的自住客户，专业特征主要是民营企业家和个人。a，11，典型客户4:财务主管，地址：刘戈年龄：40岁性别：男籍贯：昆明从事行业：财务职务：高级主管现居住地：天骄北路购房时间：2个家庭成员：一家三口，客户报价“总体布局和景观规划都可以，附近有个湖，很不错”“来这里也不错”客户特征描述有自己的想法。我喜欢这个项目的规划和布局，而不是自己装修房子。我注重购买：社区规划和布局，城市景观资源占有，新南亚国际客户素描，客户洞察，客户梯队，客户分类，客户锁定，竞争客户分析。a，11。竞争客户的特征概括如下：客户洞察力、客户梯队、客户分类、客户锁定。220和260

14、个产品客户，120-175个产品客户，这个案例的主要区域是120-175，这部分产品的客户应该主要是中高端客户，而220以上产品的客户应该是区域奢侈品客户。从上表可以看出，本案在市场上的总价格关系存在明显差异。市场上高档住宅类产品的总价大多在250万以上，而本案的总价大多在250万以下。这个案例的第一阶段是一个试验性的清洁水产品。这种情况下的消费者与市场上主要竞争豪华住宅项目的消费者之间存在一定的差异。项目客户主要是中高端客户，在这种情况下，高档住宅客户将作为补充客户存在。客户洞察，客户梯队，客户分类，客户锁定，竞争客户分析，a，11，客户洞察，客户梯队，客户分类，客户锁定，竞争客户分析，a，

15、11，购买力：代表城市财富状况，强大的购买力，购房需求：多次购房，关注改善住宅需求：关注区位价值，产品，圈子氛围，购买注意力，b .有积极占领城市稀缺景观资源的习惯；对物业管理服务等配套软件有很高的要求，强调有质量意识的生活方式。客户洞察、客户梯队、客户分类、客户锁定、竞争客户分析，通过分析，我们将客户锁定在以下特征群体中：这类群体的锁定将直接影响明年的一系列促销和渠道选择，a、11、营销战略思维、营销总体思维节点梳理分阶段需求商品促销战略，a、11、项目的使命必须达到双标杆效应，品冠在新区将名利双收。何新岛自从获得土地以来一直吸引着业界的注意。由于其优越的区位和资源特点，目前已经形成了一定程

16、度的市场意识。换句话说，这个项目已经引起了太多的关注和期待。品牌目标无可争议的区域领导者，城市名片销售目标值的显著基准，销售名帖，营销策略思考，整体思考，节点梳理，阶段性诉求，促销策略，a，11，整体战略观点1:使不同的商业和住宅形式能够立足于项目发挥一定的城市功能的基础上。项目影响力领先，整体平台搭建完成，各级后续产品线推广销售；以独特的眼光进行选址，首先，注重地段和区域发展空间，占据城市的核心优质资源。不要简单的复制，充分考虑每块土地的独特价值，恰当的嫁接每座城市的标志元素，创造自己的城市名片。没有简单的增加，资源整合和运营能力强，成为区域升级和发展的引擎和城市的新标杆。营销战略思维，整体思维，节点梳理，阶段性诉求，促销策略，一，十一，整体战略观点2:以昆明行政中心为资源核心，开启呈贡最具特色的“金融生活”时代，是项目价值全面超越的基础。提出了“超越当前区域市场竞争”的战略高度，最后，该项目需要以最具特色的“周边水景”资源为产品价值核心，打造成都独特的城市孤岛生活时代。“叶澄示范区，白烨示范区”，对于本项目来说，示范区的势头、规模和外观尤为重要，这在一定程度上决定了本项目能否成为继新南亚之后开创呈贡住宅新时代的领跑者。因此，我公司强烈建议销售部和示范区同时开放，采用营销战略思维、整体思维、节点梳理、分阶段诉求和促销策略。11、五彩缤纷的云南第一城第一，炒何新岛地