物业管理的起源与发展(20141228).ppt

1、物业管理的起源与发展，崔贤涛，2009年8月，物业管理的起源与发展， 第一章物业管理概论第一节物业管理的起源背景第二节物业管理的含义和概念第二节中国物业管理的成因第三章中国物业管理的形成和发展第一节中国物业管理的背景第二节物业管理与传统物业管理的区别和联系第三节物业管理的特点第四节物业管理的主要内容第五节物业管理的主要分类第六章物业管理的主要职能第一章、第四章、第五章、第六章物业管理的相关法律法规第七章物业管理的五个阶段和主要工作第八章质量改进方法第九章、第十章物业管理的难点第十一章物业管理在当今社会中的地位和作用物业管理概论一、时代的起源和背景1。 19世纪60年代，由于大工业化时代的到来，

2、英国出现了前所未有的农民工进城打工的现象，于是一些人开始以租房为生。2.由于出租人只收取租金，而不关心承租人的居住环境，因此存在着长期的矛盾。3.为了解决这一矛盾，奥克塔维亚希尔女士与承租人签订了租赁协议，以限制双方的行为。4.该协议实施后，住房管理的矛盾得到了化解，引起了政府的重视，并在全市乃至全国推广。2.物业的含义和物业管理的概念。财产的含义财产这个词是从英语中的“财产”或“产业”翻译过来的，从香港传入沿海和内陆地区。它的意思是指土地和地面建筑形式的房地产。2.财产的特征1)财产是单一的不动产，它既可以指单一的不动产，也可以指单一的建筑物。2)物业大小不同，可根据面积或空间进行相对划分。

3、整个社区或单个建筑可以称为财产。3.物业管理的概念物业管理是指通过招投标的方式对已建成并投入使用的房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专门的维修、维护和管理，为业主或租户提供安全、舒适、便捷的服务，以达到维护和增加被管理物业价值的目的。1.20世纪初的住房管理。在房地产的萌芽阶段，主要的标志性城市是上海、天津、武汉、广州、沈阳和哈尔滨。当时，上海的外滩建筑主要以房屋经纪、房屋装修、房屋管理和清洁为代表。2.20世纪40年代末的住房管理。1949年解放后，政府拥有大量公房，形成了由房管局管理的“以租养房”的管理模式。2.20世纪50年代以后，公房数量减少，单位数量增加，出现了“福利分房”的单位管

4、理模式。3.市场经济下的物业管理。由于长期的“福利分房”，给单位和政府带来了沉重的负担，1981年3月10日，中国第一家专业物业公司深圳物业管理公司宣告成立，这也标志着中国的物业管理进入了一个新的时代。主要借鉴香港和新加坡的管理经验。五人管理216间套房，开始了自我融资和自我发展的道路。2.1993年6月30日，深圳市物业管理协会成立，1994年11月1日，深圳经济特区颁布了住宅区物业管理条例。1994年1月，深圳首次在全国范围内实行招投标。今年3月，建设部发布了关于城市新建住宅小区管理的第33号令。第一部国家法规的诞生标志着物业管理在房地产业中的重要地位。1996年，中国海运率先实施了ISO

5、9002质量体系认证。1997年7月1日，上海市住宅物业管理条例开始实施。中国物业管理的形成和发展，一是中国物业管理的背景，二是物业管理与城市住房的发展，从公有住房到私有住房。以福利分房为主的城市住房制度严重影响了住房建设，给国家增加了沉重负担。住房商品化制度已经建立。1978年，国家进行了经济体制改革，由国家建设和管理转变为商业分配和社会化管理的房地产生产方式。物业管理与传统管理的区别与联系。1.共同点：他们都管理已经建成并投入使用的房屋和设施。2.区别：1)传统管理(房屋管理处和单位自建和自行管理)。居民没有支付租金的产权，不支付综合服务费，各种维修都是免费的，没有满足家庭需要的有偿服务，

6、环境卫生和安全得不到保障，也没有专业的服务公司和人员。2)专业化物业管理：居民拥有不付租金的产权，必须支付综合服务费，有满足家庭需要的有偿服务，确保环境卫生和安全，有专业的服务公司和人员。传统管理与专业管理的对比，物业管理的特点，1。社会化已经从自我建设和自我管理转变为通过招投标进行专业化的物业服务企业管理。业主有权对物业服务企业进行监督，并可以聘请新的物业服务企业。2.专业物业服务企业具备一定的资质，员工必须具备一定的专业资质。3.市场化的物业服务企业所提供的商品是劳务，其支付方式是等价的。企业独立经营，独立核算，自负盈亏，独立承担民事责任。一、物业管理的内容1、常规公共服务用房建设、公共设

7、施设备维修和维护的管理主体。公共区域的日常环境卫生和绿化维护。维护社区公共秩序。消防安全管理、车辆道路管理、公共机构服务、社区文化社区所有权信息和业主档案管理。2.有针对性的特殊服务：日常生活(家政服务、家居维护、私人花园维护)、商业服务(文化、教育、卫生和体育等各种金融服务)、经纪代理和中介服务。3.委托特殊服务是指个体业主提供的服务，如社区养老、接送儿童上学、照顾残疾人和为业主购买生活用品。物业管理分类，1。住宅物业(多层住宅、小高层、高层、别墅、商住两用、多层与小高层混合住宅等组合)2。商业地产(办公楼、购物中心、步行街、公园、各种工业园区、超市和其他各种商业商店)3。工业产权(各种面向

8、生产的工厂)4。特殊属性(。2.法律法规仍然不完善。3.装修中的违规行为屡见不鲜，难以控制。4.保修期内房屋质量不及时，渗漏现象较为普遍。5.员工的整体素质不高。6.员工对这个行业了解不够，对这个行业没有归属感。7.该政策鲜有正面宣传，业主也不支持该物业的工作。8.综合物业服务费难以收取。一、物业管理的重点，1、业主的人身和财产安全。2.公共设备和设施的及时维护。3.装修违规的控制。4.公园环境的维护。5.回应业主要求的及时性。6.加强与业主的情感沟通，努力最大限度地获得业主的理解和支持。7.根据需要开展各种业务活动。8.努力提高入住率和综合服务费的收缴率。9、开源节流，降低成本，提高效率。物

9、业管理有五个阶段：第一，前期介入阶段2，接管验收阶段3，房屋交付阶段4，工业装修阶段5，正常管理阶段，前期介入时间和工作，1。干预时间一般为移交前2至3个月。如果可以的话(空调室外机、冷凝水排放、绿化取水口或喷灌点、景观、照明、监控、周界安防、门卫、门禁、门禁系统等的设置。4)室内机是否满足交付要求，有无渗漏，汇总后提交给开发商整改。5)完成项目的招标和备案。5)制定各种规章制度和表格。如：管理验收的工作计划和表格；移交所需文件：两册、前期物业服务协议、业主临时管理规约、业主手册等。1、全面检查住户室内，确保室内卫生间、屋顶、外墙无渗漏，室内无杂物，门窗完好、开启灵活，各部位无污渍，地面和墙面

10、无空鼓、开裂、起砂。2.所有产权数据和图纸应完整。3.设备设施应投入试运行，并及时调试，以满足要求。4.对于因交接而无法整改的事项，在交接表上注明并协调整改意见。5.验收方法：观察、测试、敲打和触摸。1.所有人员必须在交付前一个月值班进行培训。2.对交接房屋中可能出现的问题进行统一的修辞训练。3.交付过程、参与部门和职责分工应通过交付计划明确规定。4.交货地点的布局。5、制定统一的说辞和培训方案。6.设立一个调解室，单独与一些业主打交道。7.进行交付练习。8.每天下班前总结当天的送货情况，分析存在的问题，提出处理措施。9.对业主提出的问题给予反馈和跟进。1.做好各项政策法规的培训和宣传工作。2

11、.严格审核业主提交的装修方案。3.加强装修过程中的违法管理。4、做好建筑垃圾和生活垃圾的清运管理。5.做好空调室外机的定位、安装和控制工作。6.管理进出物料的发放。7、做好走廊和电梯的保护工作。8、装修期间做好消防安全检查。在正常管理阶段工作。1.做好各种设施设备的日常维护工作。2.做好员工业务知识和优质服务理念的培训。3、做好安全、防火和防破坏工作。4.加强主人饲养宠物的管理。5.根据社区大多数业主的需求，及时开展各种有意义的文化活动。6、开展多种经营服务。7.加强节能降耗管理。8、加强与业主委员会的沟通，以获得他们的支持和理解。9.确保物业服务费的收取率。10、做好空置房屋管理工作。物业管理在当今社会中的地位和作用。1.实施物业管理有利于促进经济快速增长。居民的消费热情已被充分调动。促进了房地产业的持续快速增长。促进了国民经济的增长。2、实施物业管理有利于提高人们的生活质量。我们改善了生活、卫生、交通和通讯条件，扩大了服务消费。3.实施物业管理有利于增加就业。物业服务企业是劳动密集型产业，在扩大就业方面发挥着巨大作用。4.实施物业管理