房地产项目产品定位报告模版.ppt

1、XXXX项目产品定位报告 （模板）,目 录,一、城市研究 二、市场/客户/产品定位分析 三、产品建议书 四、价格定位及销售计划,一、城市研究,1、研究重点 城市核心特征描述 人口汇聚能力研究 居民购买力研究 经济发展研究 城市发展规划及未来发展重点 房地产市场发展环境,一、城市研究,2、研究结论 城市经济发达程度如何 城市吸引外来人口及城市化进程如何 本城市居民及外来居民购买能力如何 房地产市场发展后期及未来发展趋势预测,一、城市研究,3、结论应用 进入新城市发展机会判断 房地产市场发展环境判断 对土地属性的判断 4、完成时间 土地获取后30天内/持续工作 5、研究工具 参见“城市地图”部分,

2、二、市场/客户/产品分析,1、研究重点 片区市场研究 竞争项目研究 用地条件SWOT分析 客户特征研究 项目客户定位 项目产品组合方案,二、市场/客户/产品分析,2、研究结论 片区市场供求关系 片区市场产品特征 片区市场价格走势 竞争项目产品、营销推广、价格、客源分析 未来潜在竞争研判 城市及区域客户特征描述 用地条件及土地资源优劣势（SWOT）分析 项目客户定位 项目产品组合方案,二、市场/客户/产品分析,3、结论运用 项目初选客户定位 竞品分析 单一产品分析 产品组合方案 4、完成时间 土地获取后30天,1,项目位置图,项目所在片区位置,1,片区发展情况； 片区规划情况：,XX片区-市场状

3、况,1,XX片区-历年供求,1,XX片区-辐射范围,片区主要客户来源范围； 次要客户来源范围；,1,XX片区-客户构成,客户特征描述；,1,XX片区-在售产品,在售套数及消化套数数据根据典型项目数据合计得出,1,XX片区-后期供应,在售套数及消化套数数据根据典型项目数据合计得出,XX年供应量,1,XX片区情况小结,2,周边竞争项目,竞品分布图；,2,周边竞争项目,项目清单；,2,典型竞品-A,位置： 发展商： 项目定位： 基本指标：建面、容积率、分期、总套数等。 客户定位： 项目定位： 第一次开盘时间： 地价：,平面图：,2,典型竞品-A,客户-产品：,2,典型竞品-B,位置： 发展商： 项目

4、定位： 基本指标：建面、容积率、分期、总套数等。 客户定位： 项目定位： 第一次开盘时间： 地价：,平面图：,2,典型竞品-B,客户-产品：,2,竞品情况小结,3,项目情况图,项目概况,3,项目四至,3,项目周边配套,3,项目交通路网,3,项目辐射范围,3,选择目标客户,区位客户特征；,3,选择目标客户,确定目标客户：,目标客户来源图：,4,目标客户需求,目标客户需求：,4,项目住宅户型配比建议,住宅户型配比建议：,4,其他产品建议,商业初步建议：,配套初步建议：,会所、路线、园林,分期建议：,三、产品建议书,1、重点内容 产品规划建议 户型配比 具体产品建议 销售中心、示范区、配套部分建议

5、2、结论运用 提供产品设计中心进行规划方案设计 3、完成时间 土地获取后30天,产品建议书目录结构,项目价值排序,产品建议,产品布局,产品配比,开发分期,社区配套,公共部分,其他要求,会所、幼儿园等,按入户路线：园林、建筑立面、大堂、电梯等,特点、开间进深等,户型设计,机电、智能化、人流动线、物业管理等,精装修,规划建议,定位结论回顾,首期展示,展示范围，销售厅,项目概况,初步强排方案,1,2,总体定位,目标客户,户型配比,高,低,价值判定（视具体情况权衡）,规划,公共空间,户型,内部配套,附加值,外部景观利用安全性私密性朝向、内部景观噪音,园林外立面入口通道大堂侯梯厅走廊,外部景观利用朝向、

6、内部景观 通风采光 私密性户型尺度功能完整分区合理中央处理系统（热水、空调） 智能化（特别是安保系统） 附加值创新性,室外花园 集中露台多阳台设计入户厅堂凸窗,会所幼儿园,注意：在规划设计时注意规避基本风水禁忌,3,项目价值判定,4,规划建议,规划指标及要点,4,规划建议,价值解析,1期（）： 2期（）： 3期（）： 4期（）：,4,规划建议,开发分期,4,规划建议,户品布局,4,规划建议,产品配比,4,规划建议,车位配比,住宅,其他,图文并茂,使用XX内部及市场参考项目 若无参考项目需阐明：项目整体风格、园林风格,4,规划建议,整体风格,产品建议,社区配套,公共部分,其他要求,户型设计,精装

7、修,5,产品建议,会所,入口集中会所平面位置示意：,会所风格： 设计要点：,5,产品建议,社区配套-会所,幼儿园平面位置示意,幼儿园,幼儿园风格： 设计要点：,产品建议,社区配套-学校/公交站,5,商业平面位置及辐射范围示意,商业风格： 设计要点：,5,产品建议,社区配套-商业配套,入口设计要求：,示意或参考图片,5,产品建议,公共部分-入口,园林设计要求： 风格、主题、要素、其他细节要求,示意或参考图片,5,产品建议,公共部分-园林,外立面设计要求： 风格、色调、材质等,示意或参考图片,5,产品建议,公共部分-外立面,迎宾区：带临时休息功能，一般以长方形为主，且长边不大于短边的2倍为宜，至少

8、布置一组沙发，设大堂副理接待台，另需注意信报箱的位置，具体可根据柱网情况调整； 候梯区：建议在平面设计时优先考虑首层候梯厅的空间要求，首层候梯厅最小尺寸宜为3.00M以上； 会客休息区：考虑到访客作为临时会客需要安静及相对私密，故在平面布置时应放置在相对独立，且具有一定景观资源的方位；兼顾多人会面要求，以可布置2组沙发为宜；,5,产品建议,公共部分-大堂,示意或参考图片,5,产品建议,公共部分-大堂,标准层空间：一般包含电梯厅、走廊、设备管井等区域,候梯厅： 正对电梯门的墙上不得布置报警按 扭、消火栓、消防水管、管道井门及楼梯间防火门等影响出电梯第一视觉效果的设施；应设计为明厅，可直接自然采光

9、及通风； 走廊：本项目建议设电梯直接入户，因此走廊设计为入户花园模式，若允许，应直接自然采光及通风； 设备管井：管井门、消火栓箱应与墙体装修完成面平，结合平面布置，可在观感上与入户门或候梯厅墙面材料同质；疏散用防火门在观感上应与入户门材料同质；与墙体装修完成面平,蝴蝶谷,香蜜湖1号,5,产品建议,公共部分-标准层空间,示意或参考图片,5,产品建议,公共部分-标准层空间,户型设计总要求：,1一梯一户或一梯两户的平面住宅； 2. 公共空间奢华，配置挑高豪华入户大堂； 3. 双入户动线，主仆分道、双开门电梯、入户门厅设计； 4. 室内空间富于变化，双层挑空、或主卧挑空、大面积景观阳台/露台/花园 5

10、. 大面宽、窄进深、十分注意内外部景观的运用和引入； 6. 注重客厅、套房的豪华感营造，多采用大面积落地玻璃，尊享无敌景致； 7. 中西厨设计，阳光早餐厅 8 .工人房、厨房及工作阳台等工作区分区合理、动线顺畅 ,5,产品建议,户型设计-总要求,例：180平米三房,2套房+独立书房+公卫+工人房（带卫生间),关键词：最好的三房+双核心概念 （按重要性排序） 客厅、主卧南北通; 景观入户花园10 以上(因独立入户、也可将公共空间私有化)参考富力桃园; 大露台（ 30左右，进深3.5米）; 3.3高厅; 通过花园将套房空间分区(父母子女房与主卧相对私密); 独立书房带大凸窗; 主卧私密花园8 ;,

11、5,产品建议,户型设计-XX户型要求,参考户型,5,产品建议,户型设计-参考户型,5,产品建议,精装修-具体要求,参考风格,5,产品建议,精装修-参考风格,外城: 开放，酒店、商业及酒店式服务公寓各自独立管理； 内城（含山体和会所）：封闭，从外部进入内城车行必须通过入/闸口,人行必须经过限制性开放（对公寓住户）的会所和山体公园,最后的安全管理在每个楼栋的入户大堂;,主入口，其中车行闸一出两进（进时来访和住户车分开,避免因外来车辆询问时长而堵车）,内城除会所和山体公园对公寓住户开放外，其他全部实行封闭管理； 立体分层交通人流最后汇集到各楼栋入户大堂“安检”,公寓、酒店及写字楼管理从入户大堂开始，

12、 商业（含保留区）单独管理,5,产品建议,其他要求-管理路线,私密部分： 智能直达电梯 智能化控制系统，包括中央空调控制系统、家庭布防系统、灯光控制系统等）； 多媒体系统； 恒湿系统； 综合立体降噪系统； 防噪降辐射窗玻璃； 无线上网,新风系统、中央热水系统,公共部分： 先进的身份识别系统； 指纹锁、智能锁（兼有密码、磁性钥匙参考红树西岸）； 红外线对射防盗系统； 小区内紧急报警系统； 垃圾集中压缩处理； 情景灯光控制系统：三种灯光场景傍晚、入夜及深夜 水体自循环系统：水体自动净化循环,5,产品建议,其他要求-智能化,5,产品建议,首期展示-展示范围,展示区要求： ,5,产品建议,首期展示-销售厅,销售厅,销售厅功能建议： 销售厅风格建议：,参考风格,位置示意,四、价格制定及销售计划,1、重点内容 项目经营计划及推盘计划