全国奥特莱斯考察报告

1、全国主要的奥莱考察报告书是，、 金鹰(无锡)百连(无锡)奕欧莱(苏州)百连(南京)、杉井、百连佛罗伦萨、燕莎塞特斯普斯mig天地、友阿、时代佛罗伦萨、天河城(番禺)佛罗伦萨、塞特、中国奥莱格图、统计数据：已经奥莱未开业的10个小型城市奥莱未统计)、PART 1京津主要奥莱考察，北京燕莎奥特雷斯北京斯普斯奥特雷斯天津佛罗伦萨镇天津燕莎奥特雷斯，一、燕莎奥特雷斯(北京)，旧而膨胀的中国奥莱销冠，燕莎系(1)，1，项目概况，燕莎系项目分二期开发，二期开业，迄今为止的总规模为12万方，国内最大的托雷斯2013年的业绩达到37亿元，也是国内业绩最高的托雷斯。 项目位于北京东四环工桥西侧，毗邻东四环路，四

2、通八达的道路构成了紧密便利的交通网络。 北京首都的吸附力和便利的交通条件使项目辐射到达晋察冀，吸引了很多周边城市的人们，统计这个项目的外国客人占了成交的三分之一以上。 项目LOGO，位置：北京东四环工桥西侧占地面积：建筑面积：12万平方米经营面积：10万平方米建筑样式：工厂大箱开发者：燕莎集团店铺数： 360停车位： 2000开业时间：一期2002年，第二期2 燕莎友谊商业街负责日常运营。 北京燕莎控股是第一家旅行集团的成员企业。 最初的旅行集团是从事商业的主要专业运营管理企业集团。 目前有燕莎友谊商业街、燕莎中心(凯文斯基酒店)、贵友大厦、新燕莎铜锣湾商业公司、北京市印章艺术公司等13家子公

3、司。 燕莎集团是北京地区和国内大区域中心城市和著名景区，发展了以国内外游客、商务客人和当地高级客人为中心的高级城市商场、品牌打折店和大型购物中心和大型高级旅游商务接待中心的辅助商业服务设施。 燕莎奥特力在产权、经营权方面高度统一。 以吸引外资、经营统一、管理统一的方式经营项目，是目前大型商业MALL的主要经营方式，该模式是保障项目经营成功的重要前提条件。 另外，北京燕莎控股是一家大型贸易流通企业。 在经营高级消费品方面有优势，有经营、国际品牌招商的优秀资源和丰富的经验。 这为项目的成功经营创造了良好的先天优势。 3、区位和交通，项目在北京市朝阳区东四环南路9号，东四环和东三环之间。 项目周边的

4、高速公路网发达，可以通过东四环到达京沈高速、机场高速、京开高速、京石高速。 项目距市中心约10KM，距北京首都国际机场约35KM。 通过京沈高速、机场高速、京开高速、京石高速可以高速到达沈阳、北戴河、天津、石家庄等地。 多条公共汽车路线直接到达项目。 从项目坐公共汽车约20分钟就可以到达北京国贸易广场，约40分钟就可以到达天安门和王府井，坐地铁到项目周围(10#线劲松站)。 燕莎奥莱，燕莎奥莱，4，项目计划，PS座总建面4万方，PS座8万方，共计12万方，经营面积约10万方。 从平面上看，a、b、c座三个区域分布成“品”字形，各区域相对独立，被停车和通道隔开。 各地区相对独立，群体特征明显。

5、各地区功能相近，建筑形态一致。外部路线呈现周围渗透、循环交流的特征。 在多层设计中，各组通过地面连接起来。 其中，a座二楼、b座二楼、c座三楼。 工厂化风格特征明显，外部视觉单调。 路线设计：户外路线：项目在路线设计上典型地体现了人车混合行、周围渗透的特征。 这样的路线设计是为了能到达客户最早到达的地区。 可以在有限的空间里车流、人流交织，表现出活跃的气氛，有助于提高客户的购买热情。 各组虽然相互独立，但通过行业不同的计划形成互补的人流共享作用，有利于形成一定地区的人流气氛。 室内可动线：从平面上看，各组采用“回”字形的可动线设计，柜台布局(且内部通道小)缺乏客户购物的舒适性，但对购买气氛的建

6、设起到了很好的作用。 纵向上，PS座的一楼和二楼只和自动扶梯一楼相连，除了单层面积大(约1万角)之外，客户到达不同地区的难易度也变高了。 第二期c座的计划中，燕莎对此进行了修正，单层引进了4台自动扶梯，改善了客户的路线。PS座、PS座、电梯、电梯、电梯、5、VMD系统的分析、PS、项目风格和整体视觉压力在国外的发展经历了从粗放的工厂店向环境美丽的购物中心和购物街的转变。 燕莎作为中国第一个欧莱，第一期采用了工厂式卖场。 粗糙的建筑形态、坦率的宣传诉求使形象方面的项目排名下降。 b、公共空间和重要节点，室外空间作为停车场和人行横道，没有景观节点，没有休息场所，绿化稀少，只满足基本的停车和通行功能

7、，没有附加价值。 室内有少量的绿化和座位，节点的小东西不足。c、店铺视觉形象展示、c座以室内商业街形式、专卖店形式展示品牌。 PS座内部设置在开放柜台上，商品密集，通道狭窄。a、b座内部、c座内部、d、商品陈列、商品展示区和仓库区不分开，视觉感觉差。 6、职业状态计划、a、品牌定位从职业状态的配合来看，这个项目几乎没有旅行补助、休闲补助、儿童补助，强调了单一的购物功能，基本上是从百货公司的经营理念变化的奥莱项目。 三期开业后，项目饮食配套，达到2家/万平方米的配合率。 从商品等级来看，项目不是提高高级品牌的占有率，而是以大众化的消费水平为主(如意大利工厂直销店、西班牙工厂直销店，其鞋价大部分在

8、12001600之间，特价为500700 )。 从客户定位来看，该项目对白领、中产层更多，巨大零售量对北京周边晋、翼、辽有很大吸引力的统计显示，该项目有1/3的客户来自周边省份。 职业态占比、b、品牌配置、b座、a座、c座、皮鞋、皮具、饰品、国际名品、女装、男装、运动、户外、运动、饮食、文化数码、烟酒茶食品、欧洲精品集合店、眼镜、手表、体育休闲服装、儿童、内衣、 提供客人咨询、礼品包、婴儿车故障车，用收音机修改找人的服装修理检光配镜表，修理鞋子修理外汇兑换儿童乐园，项目的服务性更体现在购买上，服务内容是传统的。 在更细腻、更人性化的服务项目中，燕莎不足。 厕所等级高，合计有20家休闲饮食店，比

9、例为2/万平方米的营业面积。 厕所的配比为5000平方米： 1个，数量少，但环境好，清洁度高。 8、项目总结，燕莎作为中国第一个奥特项目已经深入，经过12年的经营，已经有了稳定的客户群。 这个项目所在的东四环区域随着北京的迅速发展，从郊外的概念变成了城市的中心，项目也成为城市的中心商场。随着北京经济的迅速发展，商业结构的进化带来的欧莱市场繁荣，燕莎的销售额也迅速增长。 燕莎的旧建筑物、旧经营手法在北京快速变化的商业市场已经过时。 二、佛罗伦萨镇(天津)，国内最贵的托雷斯，一、项目概况，佛罗伦萨镇的全名“佛罗伦萨镇-京津名物托雷斯”，是国内第一个纯意大利式的托雷斯。 项目设立了奢侈品、国际名品、

10、体育和户外和休闲四大特色购物主题体验区，提供了近200家门类丰富的奢侈品和时尚精品，其中首次登录中国outlets的世界品牌和受欢迎的时尚生活布位置：天津市武清区前进道北占地面积： 18万平方米(约270亩)建筑面积：6万平方米经营面积：4.2万平方米建筑风格：意大利风开发者：意大利RDM集团， 美国威特公司店铺数：停车位： 2800开业时间： 2011年2013年实绩： 17亿元，项目logo，2，项目背景，芬琴集团成立于1979年，其业务主要集中在三个领域。 房地产开发业务包括主要由零售和住宅/酒店资产组成的投资组合，价值约18亿美元。 该集团目前管理着20多个开发项目，总面积超过60万平

11、方米。 在时尚和零售领域，芬恩集团拥有几个授权，创建了包括Calvin Klein、Guess、Jean Paul Gaultier在内的许多重要的全球品牌。 他们与许多主要意大利品牌保持着密切的合作关系，这为奥特业务提供了有力的支援。 PS始于意大利，是芬恩集团零售的一部分子公司，在欧美有相当成功的项目开发经验。 RDM以极具战略性的布局在意大利各地设置了多个名品托雷斯，仔细企划的地点最大限度地增加了集团的收益。 在RDM开发的许多项目中，还包括欧洲最大的欧莱斯购物中心Serravalle。 美国威特集团于1981年在纽约成立，经过30年的发展，威特集团已经成长为跨国集团，旗下包括威特供应链

12、服务、威特服装、威特国际房地产投资开发和威特亚洲零售。 佛罗伦萨城镇由PS集团、美国威特集团、香港基汇资本和新加坡亨德森房地产投资开发的PS集团的母公司是意大利的精细集团，主要意大利奢侈品牌都是长期合作伙伴， 维特长期零售品牌提供供应链服务，因此佛罗伦萨城镇天生就具有对国际名品的招商优势，这一项目的品牌分析也表明了。 3、区位和交通，佛罗伦萨镇位于京津之间的天津武清区，距北京三环路68公里，距天津市中心38公里，附近有多条高速公路和国道通过，从北京和天津开车通过京津唐高速和京津高速，很快就能到达，从高速公路杨村到镇入口只有5分钟。 京津高铁穿过项目所在的武清区，武清区的高铁站离镇的主要入口只有

13、100米。 城市特设免费巴士，平日一天一组往返北京、津的周末和节假日是一天两组。 在连接高铁网站和项目的天桥、4、项目规划、建筑布局规划中，项目采用并行设计，横向形成了3条双边商业街。 在建筑风格上，每个街区都是威尼斯风格、佛罗伦萨风格和罗马风格。 所有商店都在一楼(部分有结构上的假二楼)，恢复了传统商业镇单层双边购物形态。 在景观建设中，项目共设置了7个景观节点面积(6002000不均匀)和水系景观轴(以意大利著名景点命名)，使项目的观赏性和休闲感非常丰富。在罗马风格、威尼斯风格、佛罗伦萨风格、圣卡洛广场、圣乔凡尼广场、罗马剧场、圣马克广场、圣保罗广场，人流计划中，运动线几乎呈“田”字形，广

14、场在同向路径上，能避开大弧线，消费者能清楚自己的位置。 总体来说，该项目的人流线条清晰、清晰，行驶效率高。 为了把握空间尺度，建筑物的层高和步行路的宽度的比率是合适的。 街道宽约7米，与两侧建筑物的高度(约710米)形成适当的比例关系，没有压抑感，可以有效增强两侧店铺的人流的街道净宽约3米，34人并排走着就很拥挤。 店的设计，主流店的经营面积控制在140- 250平方米，在保证品牌数量和丰富性的同时，降低了招商难度和商户培育期的经营压力。 广场周围设置少量中型店铺(400-1000 )平方米，作为主力品牌的旗舰店面，提高整体形象。 中大型店的总数在20个以下。 很多店铺的入口处深度比在1:2左

15、右，比例合适，店铺很实用。 商店门口几乎8米以上，保障了品牌的展示效果。 在细节设计中，两侧高度中间较低，排水管有利于道路中间排水，为走廊上的电源接口、多台相机等项目后期运营提供了良好的硬件基础。 5、VMD系统分析，a、宏伟的场景为项目奠定了高质量的基础，入口具有仪式感和意大利式的主要入口，给消费者以高质量的第一印象。 入口造型在16世纪后半的威尼斯风格的巨大拱门和圣马可广场钟楼上，比其他屋顶线还高，给人以强烈的等级、永远和威严感。 北侧入口的形状是中世纪的塔和城堡。 东侧入口是典型的北部意大利风格，引导消费者通过一系列建筑物及其走廊，进入项目中心的位置。a、宏伟的场景，为项目建立了高质量的

16、基础，为节点营造了风情强的大节点，为项目提供了卓越的景观质量。 到达的细节，意大利式的城市恢复得真实，走廊部分的走廊采用了罗马式十字拱形的建筑空间，圆顶的重量集中在四角的柱子上，该设计不仅使空间更加开放，还增加了复杂性和美丽。 弧形要素建筑多采用拱门、马蹄形门窗、柳叶形门窗，以及多条曲线和非直角要素，无论室内还是室外，都形成了独特的浑圆。 在装饰元素的立面中经常使用的栅格和线状元素的装饰，例如檐口、女儿墙和展望台的扶手等，窗户部分有百叶窗等遮阳装饰。 此外，特色场景窗的非承重壁通常用半冲切或全冲切的方式形成场景窗。 是威尼斯所在的地中海地区的建筑风格的趣味。 铺地板的铺路发生变化，有趣的东西起到了导游的作用，走路的趣味也增加了。 材质主要以自然质感的砖为主，但铺装材料大多被切成规则的形状，能够恰当地以主题表现彩色瓷砖。 古罗马神话“母狼婴儿”的彩色瓷器的拼写。 灯光佛罗伦萨镇奥托雷斯项目的照明设计水平清晰，动作结合。 夜景用道路、广场、运河、景观、建筑及象征性照明形成点线面结合的布局，通过对照明设备的布局、尺寸、形状和光色进行合理选择，表现出照明系统的等级，形成活泼生动的气氛，考虑不同视点的视觉感觉。 线光源(室内吊天花板的装饰槽灯、管灯等)。 点光源(室内天花吊灯、吸上灯、射灯； 室外立面壁灯、聚光灯、投影灯、景观路灯、地灯、草坪灯等)。面光源：佛罗伦萨镇奥雷斯项目