南宁房地产市场课件

1、中国房地产产业发展概述，其，1，PPT学习交流，2，1，南宁地理位置和行政区域分类情况2，南宁城市发展计划3，南宁房地产开发过程4，南宁房地产市场现状5，南宁房地产市场情况6，项目和案例分析，2，PPT学习交流这里古代属于白月湖，唐贞观太宗把这里称为“龙州”，因此南宁的简称为“无锡”。南宁是广东、香港、西南部、东南亚等地连接东南海岸和西南内陆的重要枢纽，是西南角地区最方便的出港通道，也是西部各省唯一沿海的首都。国家实行西部开发，建立中国东盟自由贸易区时，承东桂、延南永北的位置优势是中国经济快速发展的新区和外商投资的新热点土地面积29569平方公里，全区总人口543.84万人，夏陵兴宁区、江南区

2、、清水区、西乡台球区、武林宁区、阳景区6区和无名区。3，PPT学习交流，07.07.2020，具体资料如下：兴宁区：751平方公里，人口27.3万清水区：872平方公里，人口52.5万江南区：1154平方公里，人口40.2万里拉城市的主要功能：(1)区域国际城市：中国东盟自由贸易区的区域物流基地、贸易基地和加工制造基地、区域信息中心、交通中心和金融中心。(2)泛珠三角经济圈西部地区中心城市：珠三角经济向西扩散的枢纽，新兴工业化基地。(3)西南地区交通枢纽：负责西南大通道的交通枢纽功能。(4)广西壮族省道：履行政治、经济、文化和信息中心职能。(5)北部湾(广西)经济区的核心城市：履行区域现代服务

3、中心和科技创新基地的职能。6，PPT学习交流，07.07.2020，城市主导发展方向：总体上是东，重点是南。整体布局：中心性应强调“一轴两大多中心”发展模式，逐步形成沿着龙江两岸发展非图形、沿着其支流深入发展的城市布局形态。城市发展战略：加强城市间的区域协调；加强中心城市，调整空间结构。加快县域城市发展，建设县域中心。注重中心城市发展，改善支持设施。建设普通城市，扩大集聚规模。构建中心城市群中心普通村庄的轴形开放式城市组织体系。7、PPT学习交流，07.07.2020，人口规模(1)城市总人口2010年为690710万人，2020年为780800万人。(2)中央城市人口2010年调整为210万

4、人，2020年调整为290万人。城市化水平(1)2010年，城市地区城市人口340-360万人，城市化水平48-52；(2)2020年，城市地区城市人口470505万人，城市化水平60-65人。8，PPT学习交换，07.07.2020，城市空间控制区：4个功能区：城市发展区，城市密集区，生态保护区，协调发展区。9、PPT学习交流，07.07.2020，南宁总体规划提到，2020年南宁市中心用地将超过300平方公里，目前只有190平方公里，将以每年10平方公里的速度扩大。特别是根据总体规划，将在5个形象新区、175平方公里、北昌江、南疆、南马、西昌江、东部至8尺江等广大地区建立物流基地、商业基地

5、、加工制造业基地、南宁市新行政、信息、问题、金融商务中心，成为新城。吴相新区是未来南宁的主要建设区，在那里将重建新的南宁。10，PPT学习交换，07.07.2020，3，南宁房地产开发过程，1 .南宁早在90年代初，南宁市最好或兴湖路广西保险公司大厦，当时保险公司大楼在最高楼层，汽车玻璃窗13层是多么时髦耀眼，是南宁的标志性建筑。南宁商业中心圈只认为是和平购物中心、民族购物中心、中国电影院扩散到南宁唯一的中心商业领域的百货商店。那时有兴宁路，但还没有步行街，还没有玉峰购物中心，只有旧的和平购物中心。南宁市人口也只有几十万，虽然是广西首都，但是城市的单一功能、经济发展仍然很落后。11，PPT学习

6、交流，07.07.2020，2。南宁早期开发1993年，94年广西北海开发热潮，全国各地投机取巧、投资者蜂拥而至，成为这个追梦的城市，短暂繁荣后，卢氏泡沫越来越强，国家开始实行宏观调控政策。1994，95年，南宁未能跟上北海的热闹热，但南宁只有少数开发商进军。幸好，后来随着楼石泡沫破裂，南宁受到了很大的影响，但仍然留下了一些破碎的痕迹，因此有几个烂尾底板。影响南宁形象的三个重要街区，如现在民族大道和朝阳路的交汇处，著名的润华厦润华夏，永远的节日挂了近10年，还没有动工。12，PPT学习交流，07.07.2020，直到90年代中后期，南宁开发仍然缓慢。长期以来几乎停滞不前，甚至在一些环节上退步了

7、。2007年兰洞开发区初期规模。南宁市政治文化中心东移开始，南宁市传统的南宁百货中心商业圈，逐步将五象广场、民族大道古城交叉口民族宫扩大为子中心商业圈的多样性格局。13、PPT学习交流，到07.07.2020、2010年南宁市城市结构发生明显变化，城市格局出现功能和分区，规划布局呈现早期原型。例：兴宁区建设了南宁的核心商圈和生态旅游区。清水区建设了南宁市中心商业区、城市休闲旅游区、东业走廊；西乡塘区建设了著名的科技集中区和一流的文化教育优势区。江南区建设了综合物流中心、重要的加工业区、机场产业基地。建设了乌宁区城郊休闲旅游区、专业化生产基地及产业发展战略基地；杨京九是广西重要的工业基地，建立现

8、代物流基地和出口加工基地，以及南部地区文化、体育、行政中心。14、PPT学习交流，07.07.2020，南宁地区结构调整和区域经济发展，特别重视五个新区，两清地区行政、文化、体育中心的开发建设，地区不平衡的现状发生了较大的变化，房地产开发中心最初以青秀山为中心，房地产开发空间形成南宁各地区特色房地产市场格局，各地区房地产市场定位明显，市场都相当活跃。特别是2004年第一届中国东盟博览会将是南宁取得成果的历史性机遇，也是南宁加快地区国际城市建设的新起点，南宁将成为提高国际知名度和影响力的重要舞台。，15，PPT学习交换，07.07.2020，3。住房改革下的房地产市场1998年，城市住房制度改革

9、的主要进展，房地产市场体系的基本建立，房地产产业发展缓慢，但90年代后期仍有商品房、南宁市初期明水区、北湖区、两个桥头堡三元区是住宅项目和经济适用房。住宅区里，建于70，80年代的大板房主要是单位小区。98-02年各种政策侧重于房地产市场的规范和支持，在金融政策上支持对住房(尤其是经济适用住房投资)的信贷，鼓励实行个人住房公示贷款，降低个人住房公积金贷款利率。16、PPT学习交换，07.07.2020，98-02多种政策侧重于房地产市场的规范和支持，在金融政策中支持对住房、特别是经济适用房投资的信贷，鼓励个人住房公开贷款，降低个人住房公积金贷款利率，1998 -2002年住房改革后经济适用房投

10、资占房地产投资比重最大的阶段。2003年，中央银行121号继国务院18号文件之后，关于进一步加强房地产信贷事业管理的通知和促进房地产市场持续健康发展的通知，引起了房地产业和金融业的热烈响应。121号和18号门户网站出台后，房地产业和金融行业一起迎来了标准化、制度化、市场化的重要契机。17、PPT学习交流，07.07.2020，2008年下半年，国家开始出台针对房地产的一系列放宽的房地产政策，包括为5次利率下调而放宽的货币政策。2009年南宁的房地产市场完全消除了2008年的雾霾，暴增也超过2007年，房价急剧上升。从整体数据来看，2009年南宁市商品房批准599.64万平方米，超过2008年准

11、销售面548.1111万平方米。与此同时，2009年商场实际登记销售面积达855.5353万平方米。南宁房地产市场明显供应不足，导致2009年底价格上涨。18、PPT学习交流，07.07.2020，2009年10月以后南宁新商品房交易平均价格也暴涨。2009年1月至12月，南宁新商品房销售平均价格为5003.93元/平方米，2008年同比增长21.91%。商品房交易平均价格为每平方米4656.02韩元，同比增长22.03%。特别是10月以后，商品房交易平均价格大幅上涨。10月新建商品房买卖价格为每平方米5524.97元，11月为5622.47元，12月为5791.63元，10月循环费增长了12

12、.86%，1月增长率最高。1月-9月的增长率为每月100-180韩元的增长，没有超过7%。19，PPT学习交流，07.07.2020，4。对房价上涨过快的担忧，南宁2009年以上住宅市场现象的房价急剧上升，对预防及推迟的危害，国家开始采取相关政策。随着2009年11月12日国土部的引进，土地转让面积受到了条件限制。今年11月24日，第二次全国土地调查中，在没有土地验证的情况下部署，减少地方王空缺的动议将于12月9日召开国务院常务会议，重新召开个人住房转移营业税免税期限从2年到5年12月14日。中国国务院正式启动了遏制部分城市房价上涨过快的举措。2010年大部分优惠政策将继续实施。宏观经济政策是

13、在缓和中调整和微调的基调，2010年南宁的房地产政策不会大降。20、PPT学习交流，07.07.2020，2003国发行促进房地产市场持续健康发展的通知(也称为18号文件)，明确将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确保持房地产业持续健康发展的2003年以后，南宁市房地产市场将像全国房地产市场一样充分发展，到2003年江南的金湾火星将开发2003年南宁平均价格低于每平方米2000元。2004年南宁市房地产市场平均价格为每平方米2300元左右。2005年南宁商品房平均价格为每平方米2500元，5 .房地产价格趋势，21，PPT学习交流，07.07.2020，实际上看下图，2003-2

14、004年南宁房地产市场呈现缓慢稳定的上升趋势。22、PPT学习交流，07.07.2020，06随着南宁市城市建设东盟商务中心的建立，宏观调控政策没有影响南宁房地产市场，南宁房地产市场的发展一直很健康、顺利。从2005年到2006年，南宁市房地产价格受到了控制，发展平衡2006年平均价格达到2900元/平方米左右。随着城市改造和规划开发，2007年股市上涨，全国房地产投资活跃起来，2007年南宁市房地产平均价格已经快速增长到4900元/平方米。面对2007年全国房地产增长过快的速度，2007年7次加息，抑制了过度的房地产增长。2007年底房地产市场开始降温，全国房地产市场开始出现下降趋势，200

15、8年中后期，由于金融危机的影响，房地产市场一度陷入低迷，全国出现了大量土地流失、退役、退出现象，南宁也处于比率之外。从2009年底到2010年4月，全国房地产上涨持续，南宁商品房平均价格也达到每平方米6500元。23、PPT学习交流，07.07.2020，南宁房地产市场现状，1、南宁土地市场2011年上半年，通过招生形式共销售15块经营土地，供应面积1222.66英亩，共288505万元。其中，3处营业用土地以公开拍卖交易，共372.16英亩，另外12处营业用土地以登记方式转让。与2010，2009年同期相比，今年上半年土地供应面积有所增加。从市场业绩来看，在房地产市场规制背景下，开发商对土地

16、保有的热情大幅减少，对大部分地块的投标人不多，大部分交易平平，整体上有些冷清。24，PPT学习交流，07.07.2020，2011南宁市土地市场运营土地转让概述，25，PPT学习交流，07.07.2020，数据比较，26，PPT学习交流，07.07.2020，27，PPT学习南宁房地产品牌时代，2010年春天，随着房地产市场过热，国家又出台了销售税年寒恢复“国0兆”奖等一系列房地产宏观经济政策，南宁市房地产市场也出现了波澜，与全国各地一样，南宁市房地产市场情况也不明朗。但是不管市场的趋势如何，2010年，乃至今后房地产市场的发展将进入满足多层次消费需求的多元化发展时代，市场规范化产品时代，品牌时代。从不成熟的单一市场到标准化的多元化发展是南宁房地产市场的必由之路。28，PPT学习交换，07.07.2020，房地产市场发展到成熟市场阶段，市场竞争的必然结果是质量化和品牌化。对于合理的购房者来说，只有质量优秀、具有知名度和成功开发经验的品牌开发商开发的房地产才能得到人们的认可和青睐。29，PPT学习交换，07.0