重庆工商大学房地产法(课件)分析

1、重庆工商大学课程教学实施方案 房地产法教学实施方案 适用：民商法专业（本科）,教学目的和要求 1、了解我国房地产法律制度的基本内容，包括房地产建设用地法律制度；房地产开发管理制度；房地产权属制度；房屋拆迁安置制度；房屋交易制度；物业管理制度；房地产中介服务管理制度；房地产税收管理制度。 2、注重理论知识的系统性、全面性，又注重房地产法的具体制度及其实际应用的经验，系统、准确地理解和掌握房地产法的基本原理、具体法律制度及其相应的规范，并能够在实践中灵活运用，分析有关房地产法的实务问题。,教学的重难点： 房地产法的调整对象与基本原则； 我国土地权属制度与流转制度； 拆迁安置法律制度； 房地产项目开

2、发经营管理制度； 规划管理制度； 商品房预售管理制度； 物业服务及管理制度,教 学 说 明,第一章 房地产法律制度概述,教 学 目 的,重 难 点,我国房地产法的历史发展 我国房地产法的调整对象 我国房地产法的基本原则 我国房地产法的体系,我国房地产法的调整对象 我国房地产法的基本原则,一、房地产 房地产包括房产（房屋）与地产（土地）。 房产是指建筑在土地上的各种房屋。有顶盖和护围的建筑物的总称。 地产是指土地及上下一定的空间，如各种基础设施、地面道路等。 房地产又称不动产，具有不可移动性或一经移动就要丧失极大价值。 作为交易对象的房地产范围不包括地下物（埋藏物、隐藏物）和地上建 筑物、构筑物

3、以外的空间。,注 意,第一节 房地产法概述,不可移动性 所有者无法改变对房地产作空间转移以适应市场变化。不存在全国 的统一市场，只有地方市场。 区位固定性决定了房地产的场所不可复制，有排他性和垄断性。 房地产不能以实物（移动）形态参加流转，只能以其权利及相关的证 书参加流转，即权利主体的变动。不可移动性增强了房地产的担保功能。 非标准化性 房地产的不可移动性，每宗房地产都有不同特点，购房者又不易了 解异地的房地产状况，买卖双方容易在市场上脱节，需要大量中介 机构提供市场信息。 保、增值性 土地是不可再生的自然资源，有限的土地资源与对土地的无限需求 的矛盾，使房地产的价格日趋昂贵，从长远的角度看

4、，房地产价值 是不断增加的，具有财产储备的功能，易引发人们投资兴趣。 耐久性 指土地的不可消灭性和房屋寿命的持久性。为房地产所有权和使用权 的长期分离提供了客观的可能。也可在同一房地产上设定不同权利。,二、房地产的基本特征,房地产权关系：指房产及地产权属制度安排。 罗马法：创立土地所有权吸附建筑物的原则。 近代大陆法：将建筑物及其占用的土地视为一体。 我国：房屋所有权与土地使用权一体化，联动流转； 土地所有权二元化（国有；集体所有）。,三、房地产权关系,1、改革开放以前的中国房地产立法 a 建立新型的房地产权属关系时期（上世纪50年代初） 首先，确立土地国家所有和公民个人房屋所有权 其次，从农

5、民私有制向集体所有制过渡 再次，建立农民集体土地所有制 b 私房改造和稳定集体所有权时期（上世纪50年代中后期） 私房社会主义改造：强制收购城市私有房屋 稳定农村集体土地所有制；强制收回城市、农村私有土地所有权。 2、改革开放以后的中国房地产法 建立和健全城市私房管理制度（上世纪80年代中期至90年代） 建立和完善房地产业管理和交易法律制度（上世纪90年代）,四、我国房地产法律制度的历史发展,一、房地产法的概念 房地产法是调整： 房地产开发、交易、服务过程中管理关系的法律规范的总称。狭义 房地产法指城市房地产管理法。 房地产法的特点： 属国民经济调控法； 是实体法与程序法的结合； 国家是房地产

6、法律关系的特殊主体。,第二节 房地产法,土地管理法 城市房地产管理法 规划法 城市房屋拆迁法 国务院颁布的行政法规 最高法院的司法文件 （关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用 法律的若干问题的解释）,主 要 法律法规,总则 房地产开发用地 房地产开发管理 房地产交易管理 房地产权属登记管理 物业服务 房地产法律责任,房地产法 主要内容,（一）土地制度 1、 内容：土地分类；归属；利用；权属争议处理。 2、土地分类（用途管制）：我国土地归属的基本制度是国家所有土地（简称国有土地）和农民集体所有土地（简称集体土地），公民和法人不拥有土地所有权。 3、土地归属：国有土地；集体土地 。 4、土地利用制度

7、。指土地使用权流转制度。改革开放30多年，土地流转方式的改革主要包括城市土地以出让使用权为核心的土地使用权流转制度和集体土地以承包、租赁、投资等流转方式的农用及商业化利用制度。 5、土地权属争议的处理制度。我国土地权属争议长期是通过行政裁决解决。行政裁决成为解决土地权属争议必经的前置程序。只有土地侵权案、土地违法案件、土地承包经营权纠纷等案件可不经行政前置程序，直接诉请法院审理 。,二、房地产法律制度,（二）房屋产权制度 （1）在建工程的产权问题。 （2）农村房屋产权与城市房屋产权 （3）城市房屋产权，因城市房屋的建设模式和取得方式的不同而有所不同。城市房 屋包括商品房、城市公房（经济适用房、

8、公租房）单位集资建房。 （4）房屋区分所有权。 （5）小产权房。小产权房不是一个法律概念，而是人们约定俗成的一种称谓，是指 由村集体组织或者开发商在集体土地上建造的低价上市销售的房屋。,一、我国建设用地制度 （一）建设用地的归属及利用 1.城市建设用地制度 来源：包括城市原有建设用地（旧城改造） 城市新征建设用地（新区建设）,第三节 房地产开发用地制度,土地征收制度： 条件：必须是因国家利益和社会公共利益的需要；给予被征收人公平补偿（补偿标准不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格）；不得强制拆迁。 性质：强制取得土地所有权。国务院管指标；地方政府实施。 土地征用制度： 是指

9、国家在紧急状态下，临时占用单位或个人的房地产，待紧急 状态消除后，予以返还土地的强制性制度。,征收与征用的区别,征 收,征 用,有偿或无偿 公共利益需要 所有权变更,无偿 国家临时需要 使用权变更,仅限于国有土地 用地主体是特定的 有偿性和期限性 国家干预性,房屋开发性 用地特征,土地使用权出让的批准权限,国务院批准的建设 国务院批准权限以外 在已批准征收的 项目用地和省级人 的农用地 转为建设 农用地范围内， 民政府批准的基础 项目的用地。 具体建设项目的用地 设施项目用地；基 本农田；基本农田 以外的耕地超过 35公顷 的；其他土 地 超过70公顷 的。,国务院,县级政府,省级政府,土地使

10、用权出让的宏观控制与管理,实行用地指标总量控制,税、费调控引导,严禁炒卖土地使用权,严禁闲置空置土地,2 .农村建设用地制度 兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联 营等形式共同举办企业：应当持有关批准文件向县级以上土地行政管理部门提出申请，由县级以上地方人民政府批准。 乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地：经乡级人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地管理部门提出申请，由县级以上地方人民政府批准。 农村村民住宅用地（一户一处）：经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。,（二）建设用地的取得 1、取得的对象：土地使用权 2、取得方式：出让；划拨；转让。,指国家以所有者的身份将土地

11、使用权在一 定期限内让与土地使用者，并由土地使用 者向国家支付出让价金的法律行为。 土地使用权出让是我国房地产市场中的 一级市场。 民事行为 主体身份、行为方式、权利属性 设权行为 设定他物权 有偿行为 支付综合价金 有特殊义务 期限、用地条件、合理利用,概念,特征,土地使用权出让,土地使用权出让的年限,70年； 50年； 50年； 40年； 50年。,居 住,工 业,教科文卫体,商、旅、娱,其它用地,为何按用途确定年限？,土地使用权期限届满后的处理 继续使用。须缴纳土地使用权转让金。 国家因公共利益需要收回。,土地使用权出让合同 指土地使用权出让人（国家）与受 让人依法签订的有偿转移国有土地

12、 使用权的协议。 出让合同是民事合同； 出让合同是双务有偿合同； 签订出让合同，还不发生使用权转 移的效力，土地使用权自颁发土 地使用权证之日发生转移。,概念,特征,土地出让合同的主要内容： (1)双方当事人的名称、住所； (2)出让土地的位置、面积界限； (3)土地的出让期限； (4)土地用途； (5)出让金的数额及支付方式； (6)土地使用条件，即建设规划设计条件； (7)合同的担保方式； (8)违约责任及纠纷解决方式； (9)双方约定的其他条款。,土地使用权出让合同的履行 交付土地、办理权属登记； 收取出让价金。 交纳出让金；取得使用权证书。 按土地用途使用；按程序变更。 按期限使用。

13、期限届满，可缴纳出让金续展。,受让人,出让人,指由县级以上政府依法审批，在土地使用者缴 纳补偿安置等费用后，将土地交付其使用， 或者将土地无偿交付其使用的行政法律行为。 划拨须经县级以上人民政府审批。 划拨是产生土地使用权的行政法律行为。 划拨不缴纳土地出让金。 划拨土地使用权可无期限，也可有期限。 划拨土地使用权流转要受到限制。,概 念,特 征,土地使用权划拨,划拨范围 (1)国家机关用地或军事用地； (2)城市基础设施用地和公益事业用地； (3)国家重点扶持的项目用地； (4)法律、行政法规规定的其他用地 （如经济适用房建设用地）。,土地使用权转让指土地使用权人在规定 的年限内，依照法定条

14、件将土地的使用 权依法再转移给他人的民事法律行为。 土地使用权出让是土地使用权转让的前提 和基础。 划拨土地的使用权须经招、拍、挂补办出让手续、缴清 出让金后或以转让收益补交土地出让金后才能转让。,概念,提示,关系,第四节 土地使用权转让,土地使用权转让的条件,已缴清土地出让金并取得土地使用权证； 属房屋建设工程的，已完成开发投资总额的 25%以上，属成片开发土地的，已形成 工业用地或其他用地条件的； 转让土地使用权时房屋已建成的，须持有房 屋所有权证书。,A、土地 转让的条件,依法报有批准权的人民政府审批； 挂牌或拍卖； 由受让方办理土地使用权出让手续，交纳土地出让金； 若政府批准不办理出让

15、手续的，转让方应将转让价金中 的土地收益上缴国家或作其他处理。,B、划拨土地转让条件,划拨土地转让受限！,(1)当事人须签订书面合同。 (2)转让土地使用权必须将 转让合同等文件资料提交 登记机关办理土地使用权 变更登记。,c、使用权转让的形式要件,否则 合同不成立！,否则不发生 转让效力！,（1）不具备转让条件的； （2）司法机关或行政机关依法采取强制或限制措施的土地； （3）国家依法收回土地使用权的； （4）权属有争议的或者未依法领取权属证书的； （5）第三人善意取得的土地使用权，权利人不得主张转让； （6）法律、行政法规禁止转让的其他情形。,d、禁止转让 使用权的情况,e、土地使用权转让

16、方式,出 售,投 资,继 承,抵 押,置 换,分 割,第五节 土地使用权出租,概 念 是指土地使用权人将土地使用权随同地上建筑物、附着物交给 承租人使用，由承租人支付租金的民事法律行为。,土地使用权转让,土地使用权租赁,转让人丧失土地使用权 用益物权变更行为 须办理变更登记,出租人不丧失使用权 债权行为 只需备案,国有土地使用权的出租与出让也不同： 主体不同：国家；社会组织。 国有土地租期：5年出让的剩余期限（不超过20年）。 （合同法第214条，国务院规范国有土地租赁的若干意见第4条） 一般是附随地上物出租；出让不含地上物。,超过部分 无效！,国有土地使用权出租的有效条件,民事法律行为的生效

17、要件。 对土地投入的条件：总投入25 签订出租合同。 办理备案手续。,一般要件：,特殊要件 ：,土地使用权出租的效力 取得土地的租赁使用权；支付租金；遵 守用地条件；不得擅自转租；租期届满， 将土地交还出租人；出租人转让使用权时，享有优先受让权。 按土地出让合同规定继续享受权利、承担义务； 在租期内，不得重复出租同一土地使用权； 转让土地使用权时不得侵害承租人的优先购买权。,对承租人 的效力,对出租人 的效力,须经内部成员表决通过；23 须经县以上政府批准； 租赁期限不超过20 年。 不得改变土地用途。,农地出租条件：,小产权房，又称乡产权，是指未经法定征地和审批等程序，由村集体或乡镇政府独立

18、或与开发商（以下通称开发建设单位）联合在集体所有的土地上开发建设的商品房。购买此房者无法取得法定机关颁发的土地使用权证书和房屋所有权证书，而是由村委会或镇政府给购房者颁发的房屋所有权证明。,概念,特征,1、建房用地为集体土地 2、具有违法性： 土地使用不合法 开发建设程序不合法 产权证不合法,小产权房,相关法律、法规、政策,中华人民共和国土地管理法第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。 1999年，国务院办发关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知 规定“农民的住宅不得向城市居民出售”。 2004年10月21日国发关于深化改革严格土地管理的决定（国发2

19、00428号）规定“加强农村宅基地管理, 禁止城镇居民在农村购置宅基地”。 2004年11月2日, 国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见（国土资发2004234号）也明确禁止城镇居民在农村购置宅基地, 严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。 2011年11月14日国土部联合农办、财政部、农业部下发关于农村集体土地确权登记发证的若干意见： “对于借户籍制度改革或者擅自通过村改居等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或小产权房等违法用地，不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登

20、记发证或登记簿规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任”。,第六节 土地规划管理制度,一、土地总体规划 严格保护基本农田，控制非农业建 设占用农用地； 提高土地利用率； 统筹安排各类、各区域用地； 保护和改善生态环境，保障土地的 可持续利用； 占用耕地与开发复垦耕地相平衡。,编 制 原 则,规定土地用途； 控制建设用地规模； 为城市总体规划、土地年 度利用计划提供依据。,土地总体规的功能及作用：,土地总体规划（一般为15 年）的审批：,国务院批准,项目规划定点：确定规划用地范围 （规划红线） 项目规划方案审查：审查初设方案。 项目规划验收：现场查看；办理手续。 规划行政处罚：针对超规划指标行为

21、。,二、 项目用 地规划管理,第七节 农地保护制度 一、基本农田制度 是指按照一定时期人口和社会经济发展 对农产品的需求，依据土地利用总体规 划确定的不得占用的耕地。 省、自治区、直辖市划定的基本农田应 当占本行政区域内耕地总面积的80以上， 具体指标根据全国土地利用总体规划逐级分解下达。,概 念,要 求,： 经国务院主管部门或县级以 上地方政府批准确定的粮、 棉、油生产基地内的耕地； 有良好水利与水土保持设施 的耕地，正在实施改造计划 以及可以改造的中、低产田； 蔬菜生产基地； 农业科研、教学试验田。,划 入 基 本 农 田 的 耕 地,二、国家保护农地的其它规定,涉及农用地转用或者征用土地

22、的，必须经国务院批准,占用单位开垦与所占基本农田的数量与质量相当的耕地,禁止闲置、荒芜基本农田：,占用单位缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地,满年不使用 ，可耕种并收获的，应由原耕种该地 的集体 或者恢复耕种，也可由用地单位组织耕种； 年以上未动工 ，应当按照省、自治区、直辖市的规定 缴纳闲置费； 连续年未使用 ，经国务院批准，由县以上政府无偿收回 该地原为农民集体所有的，应交由原农村集体经 济组织恢复耕种，重新划入基本农田保护区。,承包经营基本农田的单位 或个人连续年弃耕抛荒： 原发包单位应当 终止承包合同， 收回发包的基本农田。,提 示：,三、农地承包经营权,概 念,特 征,是指农村土地

23、采取农村集体经济组织内部的 家庭承包方式，或招标、拍卖、公开协商等方式承包， 取得集体所有的土地或国家所有、依法由集体使用的土地 的占有、使用、收益的权利。 本质上是农地经营权。,取得方式：承包合同 主体资格：农村集体经济组织内部成员 农地承包经营权属法定权利：依农村土地承包法取得 长期权利：耕地30年；草地30-50年；林地30-70年,土地的所有权性质不变。承包地不得买卖； 维持土地的农业用途，不得用于非农建设； 不得给土地造成永久性损害； 法律、行政法规规定的其他义务。,法律 限制,流 转,土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。 采取转让方

24、式流转的，应当经发包方同意； 采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。,第三章 城市房屋拆迁法律制度,第一节 城市房屋拆迁概念 指在城市规划区内的国有土地上，因城市建设需要，依 法拆除房屋及附属物，并由拆迁人对房屋及附属物的 所有者或使用人依法进行补偿安置的法律行为。 既有行政法律关系的性质，如颁发拆迁许可证、 行政机关裁决拆迁纠纷、强制拆迁等； 又有民事法律关系的性质，如签订拆迁补偿、 安置协议。,概念,法律性质,申请,实施 拆迁,退回,发拆迁 许可证,拆迁 公告,拆迁安置 协议,第二节 城市房屋拆迁的程序,审批,公示,办理拆迁 许可证,拆迁单位申请领取房屋拆迁许可证的，应

25、当向房屋所在地的市、县人民政府部门提,交下列资料。,（一）建设项目批准文件,（二）建设用地规划许可证,（三）国有土地使用权批准文件,（四）拆迁计划和拆迁方案,（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。,拆迁单位申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府部门提交下列资料： （一）建设项目批准文件 （二）建设用地规划许可证 （三）国有土地使用权批准文件 （四）拆迁计划和拆迁方案 （五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。,补偿形式 补偿金额 安置用房面积 安置地点 过渡方式和期限 违约责任 其它约定,拆迁协议的 主要内容,第三节 城市房屋拆迁的形式,政府

26、拆迁,委托拆迁,自行拆迁,第四节 拆迁补偿,概念,被拆除房屋的所有权人 土地使用权人,拆迁范围以内的建筑物、构筑物、土地使用权。但对违章建筑（包括超过批准期限的临时建筑）不予补偿。,对象,范围,拆迁补偿是对被拆除房屋产权及土地使用权的经济赔偿。,产权调换（即实物补偿） 作价补偿（即金钱补偿） 产权调换和作价补偿相结合。,拆迁房屋 补偿形式,产权调换的补偿标准是按被拆 房屋的建筑面积计算； 作价补偿的标准是按被拆房屋 建筑面积的市场评估价计算（均价）； 产权调换补偿的面积相等的，应结算 结构差价；偿还建筑面积超过原 建筑面积的，按商品房价格结算； 偿还面积不足原面积的部分按 市场评估价结算。但约

27、定的除外。,补偿 标准,第五节 拆迁安置 被拆除房屋所有权人。 直接安置与间接安置 原地安置与异地安置 搬家补助费；临时安置补助 费；停产、停业损失补助费。,对 象：,方式：,地点：,补助费：,一般补助标准： 1、房屋拆迁货币补偿=房屋评估价+装修评估价 2、房屋拆迁补差价=房屋评估价+装修评估价 被拆迁人获得产权调换房屋评估价。,房屋拆迁货币补偿,前提：合法的经营证照； 依法纳税； 经营内容与营业执照相同 补助标准： 1、协商 2、停产停业损失补偿费=（房屋月租金+月净利润修正系数+员工月生活补助）停产停业补偿期限。 3、按照房屋面积补偿，例如每平方米800-3000元 。 4、按照房屋补偿

28、价格的比例补偿。如房价的10%。 5、按照经济效益补偿：如前三年平均利润剩余的租期,停产、停业损失补助费,概念：法院根据生效法律文书和权利人的申请，依法定 程序前置被拆迁人履行法律文书义务的司法行为。 强制拆迁的条件： 1、必须是国家征收土地的行为； 2、必须是因公共利益项目的行为； 3、必须依据生效法律文书； 4、必须依照司法程序进行； 5、必须由法院的司法行为。,关于强制拆迁,什么是土地征收、征用制度？ 我国土地使用权出让制度的主要内容？ 我国土地使用权划拨制度的主要内容？ 我国土地使用权转让制度的主要内容？ 我国土地使用权租赁制度的主要内容？ 我国土地规划管理制度的主要内容？ 我国耕地保

29、护制度的主要内容？ 我国拆迁法律制度的主要内容？,?,1,2,3,4,5,6,7,8,第四章 城市房地产开发经营 法律制度,第一节 房地产开发经营概述 指开发企业进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发 项目或者销售、出租、抵押商品房行为的总称。 严格执行规划：管理机关；开发商。 经济、社会、环境效益统一：管理机关；开发商；设计单位。 全面规划、合理布局：管理机关；设计单位;开发商. 综合开发、配套建设：管理机关；开发商。 单项开发。规模小，功能单一，配套设施简单。 小区开发。包括新城区的小区综合开发和旧城改造.基础设施 和配套项目齐全，功能完善。 成片开发。指范围广泛、项目众多、投资巨大

30、、建设周期长的 综合开发，如城市新区的开发。,概 念,基本原则,种 类,房地产开发的特点 房地产开发涉及规划、国土、建管、勘测、设计、市政 等10多个行业管理服务部门和50多个产业部门的产品。 房地产开发启动的资金量大，综合成本高，少则几千万 元，多则上亿甚至十几亿元，一旦策划不好，容易造成 资金大量积压，故风险也大。 房地产开发的资金需求量大，房地产信贷、抵押、按揭、 保险等业务的发展，能促进金融业的发展；反之，房地产 业的萎缩，又会挤占大量社会资金，影响金融业的发展。,综合、广泛性,高投入、风险大,对金融业影响大,第二节 房地产开发企业 国有、集体、中外合营、外资、私营等房地产开发公司 房

31、地产专营公司、兼营公司、项目公司等。 100万元以上的注册资本； 有4名以上持有房地产专业、建筑专业资格证书的专职技 术人员； 省、自治区、直辖市政府作出的高于上述条件的规定。 向县级以上工商行政管理部门申请登记； 自领取营业执照30日内，向房地产开发主管部门备案； 由房地产开发主管部门核发房地产开发资质等级证书。,种 类,条 件,设立程序,开发企业资质管理 房地产开发企业的资质等级管理，即法律要求的房地产开发企业的注册资金、管理水平与其承担的开发项目规模相适应的管理制度。房地产开发企业的资质等级共分为 4 级：,开发企业资质条件：,第三节 房地产开发项目管理制度 教学重点 ： 1、房地产开发

32、项目管理制度的主要内容 2、房地产开发项目管理制度的主要管理程序 3、房地产项目建设管理的主要内容 教学难点： 房地产开发项目管理制度的主要管理程序,房地产开发项目管理制度，指国家职能部门依法对房地 产开发项目从立项到竣工实施管理的各项制度，包括 房地产开发项目的审批管理制度、规划管理制度、用地 管理制度、施工管理制度。这些管理制度，贯穿于房地 产开发项目立项到竣工验收的全过程。 程 序： 确立房地产开发项目须符合土地利用总体规划、年度建 设用地计划和城市规划、符合房地产开发年度计划要 求。房地产开发项目从立项到实施，要经过以下步骤：,概 念,项目建议书 可行性报告,立项申请； 发改委批复,规

33、划定点通知,规划方案审查,初步设计方案评审,办理土地出让手续,建设用地规划许可证,申办投资许可证,申办规划许可证,办理招投标手续,办理施工许可证,施 工,办理预售许可证,竣工验收,施工图审查,项目备案登记,办理新建登记,房地产项目建设管理制度 项目资本金管理。房地产开发项目应建立资本金制度，资本金占 项目总投入的比例不得低于20%。原则：房地产开发项目应统筹安 排配套基础设施，根据先地下、后地上的原则实施。 严禁闲置项目用地。超过一年未动工的，可征收土地出让金20%以 下的土地闲置费；两年未动工的可由政府无偿收回土地使用权。 （参见国务院闲置土地管理办法） 项目建设，应符合国家规定的工程质量、

34、安全标准、工程勘察、设 计、施工的技术规范以及合同约定。项目竣工后，应当经过综合验 收备案，才能交付使用。房地产开发企业对开发的项目向社会负 责；勘察、设计、施工、监理等单位依照法律、法规规定承担相应 的责任。,资本金管理,项目用地 管理,工程质量 管理,第四节 房地产经营法律制度 基本概念 房地产经营，是指房地产权利人依法转让房地产项目 或出售、抵押、出租商品房的法律行为。 广义的房地产转让包括房地产项目的转让， 狭义的房地产转让仅指房屋（含土地使用权）的出 售、赠与、或以房地产投资、抵债等合法方式转移 房屋产权的法律行为。出售包括现房出售和商品房预售。,房地产经营,房地产 转让,指房地产项

35、目业主依法定条件，将房地产项目转让给他人 的民事法律行为。 与土地使用权转让的条件基本一致，如：已缴清全部土地 出让金、取得土地使用权证；房屋建设工程已完成开发投 资总额25%以上的投入，成片开发项目的投入已形成工业 或其他建设用地条件等。 禁止转让的条件也与土地使用权禁止转让的条件相同。 必须办理立项批文、土地使用权证、规划许可证、预售房 许可证的项目业主变更手续，否则不发生项目转让的法律 效力。房地产项目转让必须依法纳税。,房地产项目转让制度的主要内容,概 念,转 让 条 件,程序要求,下列房地产不得转让： 1、以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的； 2、司法机关和

36、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； 3、依法收回土地使用权的； 4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的； 5、权属有争议的； 6、未依法登记领取权属证书的； 7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。,房地产项目不得转让的情况,1、项目整体转让：项目公司整体转让。即收购项目公司。 2、项目土地使用权转让。即只转让项目土地使用权。,房地产项目转让的方式,现房出售 指买卖双方根据法律、法规规定，转让房屋产权的行为。 以出让方式取得土地使用权的，土地使用权以及土地使用 权出让合同载明的权利义务随之转移。 现房与期房的区分标准：是否完成房屋新建登记。 签订书面的房屋销售合同；

37、 申报成交价格、办理售房合同的登记手续（预告登记）； 对所售房屋作现场勘察评估； 缴清有关税费； 核发过户单，办理过户登记手续（产权登记）。 国家实行成交加申报制度，如成交价明显低于正常市场价 的，以评估价作为交纳税费的依据。,概 念,程 序 及 要 求,指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给买受人， 由买受人支付定金或房款的行为。 已缴清全部出让金、取得土地使用权证； 持有建设工程规划许可证； 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建 设总投资的25%以上，并已确定工程进度和竣工交付日期。 取得商品房预售许可证。 预售商品房必须签订预售合同，并在房屋交易管理部门办理 预告登

38、记手续，否则，预售合同不能对抗第三人。 房屋竣工，经验收合格，房地产开发企业才能交房，才能为 预购人申办房屋产权证书。,商 品 房 预 售,概 念,预售条件,预售登记,商品房预售方式 一次性付款 分期付款 按揭购房。指购房人将预购房合同（权利）让与给银行 作为担保，银行为购房者提供购房贷款支付给 预售房人（开发商），由预购房人分期向银行 偿还本息的一种担保售房办法。 按揭购房的法律性质：让与担保。,按揭购房程序：,签订购房合同,预售登记,抵押贷款,支付购房款,办理产权手续,解除合同抵押,产权抵押登记,分期清偿贷款,解除产权抵押,交付房屋,保证法律关系：开发商与按揭银行,保险法律关系：买受人与保

39、险公司、按揭银行,商品房买卖关系：开发商与买受人、登记机关,借款法律关系：买受人与按揭银行,合同（权利）抵押法律关系： 买受人与按揭银行、登记机关,按 揭 法 律 关 系,商品房买卖关系中的惩罚性赔偿制度 消法第54条。 合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给 第三人； 合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人； 故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供 虚假商品房预售许可证明； 故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； 故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安 置房屋的事实。,法律依据,适 用 情 况,经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损

40、失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。 经营者有明知商品或者服务存在缺陷，仍然向消费者提供的欺诈行为，造成消费者或者其他受害人死亡或者健康严重损害的，受害人有权要求经营者按照本法第49条、第51条等法律规定赔偿损失，并有权要求所受损失两倍以下的惩罚性赔偿。,消法第55条惩罚性赔偿制度,商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方 法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行 规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按

41、照逾期交付使用房屋期间有 关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的 同地段同类房屋租金标准确定。,商品房买卖中的违约金赔偿制度,指抵押人以其合法的房地产以不转移占有方式向抵 押权人提供债务担保的法律行为。抵押的实质是以 房地产的交换价值为债权提供担保。 房屋产权及其占用范围内的土地使用权同时设定抵押权； 以出让方式取得的使用权也可以设定抵押权； 如果设定抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依 法拍卖后，先缴纳相当于土地出让金的款额后，抵押权 人才能优先受偿。 以房地产设置抵押须进行价值评估。房地产抵押必须签 订抵押合同，并办理抵押登记，否则不能对抗第三人。 房地产抵押合同生效后，土地上

42、新增的房屋不属抵押财 产，抵押权人不能对其享有优先受偿权。,房 地 产 抵 押,含 义,需 要 注 意 的 问 题,房地产抵押权的效力 担保的债权范围（主债权、利息、违约金、赔偿金、 实现抵押权的费用）； 包括：设置抵押的房地产、新增房屋（可一同拍卖， 但其价值抵押权人无权优先受偿）；在建房屋（永 久性）；附属物、从权利（如相邻权）；抵押权进 入实现阶段的孳息； 抵押人可在抵押的房地产上设定用益权。但是，如用 益权设定于抵押权之前，且经登记，用益权人可以对 抗抵押权而继续享有用益权。（如先租后押），先抵 押后出租，抵押权实现，租赁关系解除。 行政处罚权优先抵押权；出让金的缴纳优先于抵押权 的实

43、现。,对内效力,对抵押物 的效力,对 外 效 力,房屋租赁 指房屋所有权人将其房屋出租给承租人使用， 由承租人向出租人支付租金的法律行为。 租赁房屋应当签订书面合同。租赁合同须向房 产管理部门备案。 出租房所占范围的土地使用权也随之出租。 承租人享有优先租赁权和优先购买权。房地产 的买卖不破租赁。出租人应缴纳有关税费。,概 念,应 注 意 的 问 题,第五节 房地产宏观调控制度,指国家运用经济、法律和行政等手段，从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制，促进房地产市场总供给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化，实现房地产业与国民经济协调发展的管理活动。,概 念,实质,国家对市场的直

44、接干预。相关法律法规属经济法范畴。,调控 措施,行政：限购令；限贷（限制项目、限制贷款按揭贷款）； 限制土地供应；限制股权融资。 经济：提高银行存款准备金；调整利率（07年的5次加息）。 税收（二手房转让开征土地增值税和使用税；房产税） 保障房：廉租房、经济适用房、公租房。,社会保障性住房,廉 租 房：指政府以租金补贴或实物配租等形式，向符合本城镇居民最 低生活保障标准（家庭人均月收入低于450 ）、住房困难(双困) 家庭提供的社会保障性住房。 低租金（0.8-1.2元/平方米）,公租房：即公共租赁房。产权归政府所有，用于解决新就业职工住房 困难。租金低于市价或新就业者能承受的价格，高于廉租房

45、。 租期不超过6年。单身月收入不超过2千元，家庭收入不超3钱元。,经济适用房：由政府组织开发商或集资建房单位建造，以微利价格 向本城市中低收入家庭（家庭年收入3万元以下）出售的 保障性住房。产权受限（5年后交易；增值分配；补缴出让金） 套面积不超过60平米,练习 思考 房地产开发企业的资质管理内容有哪些？ 房地产项目开发管理的主要程序有哪些？ 房地产项目经营管理制度的主要内容有哪些？ 商品房预售法律制度主要有哪些内容？ 按揭购房的法律关系有哪些？有哪些主要程序？ 商品房买卖中的违约赔偿制度与惩罚性赔偿制度的主要内容？ 房屋租赁与房屋抵押有哪些特殊规定？ 房地产宏观调控措施有哪些？,?,1,7,

46、6,5,4,3,2,8,第五章 房屋所有权制度,第一节 房屋所有权的概述,性质：典型物权 （自物权）,特征：要式物权 （以产权登记为要件）,房屋所有权的分类 独有； 共有： 按分；共同； 区分所有权 专有权； 共有权； 共同管理权。,建筑物区分所有的特别规定： 建筑区划内的绿地、道路、 物业管理用房，属业主共有， 但属于市政建设的除外。 会所、车库，有约定的，按照约定； 无约定或者约定不明确的， 除开发商能够证明享有所 有权外，属业主共有。,第二节 房屋相邻关系 建造、修缮建筑物用水排水铺设电线、电缆、 水管、暖气和煤气等管线、相邻建筑物的通 风、采光和日照； 禁止相邻权利人排放大气污染物、水

47、污染物、 固体废物以及施放噪声、光、磁波辐射等有 害物质。,有利生产,团结互助,方便生活,公平合理,内 容,原 则,第三节 房屋所有权登记制度,内容,原则,分类,程序,设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外（如国家所有的自然资源）。,公示原则和权利推定原则,设立、变更、注销、异议、预告登记。,登记程序：申请；测评；审核；公示；登记发证。,思考题 房屋所有权的分类？ 建筑物区分所有权的内容？ 房屋相邻权的内容？ 房屋产权登记制度的主要内容？,?,1,2,3,4,第六章 招投标法律制度,第一节 招标投标概述 招标投标指招标人向外发出招标公告或招标邀请，在

48、众多投标人中选择最优者与之订立合同的法律制度。 1999年8月30日第九届全国人民代表大会常务委员会第 11次会议通过并公布了招标投标法。 大型基础设施、公益事业项目； 有国有资金或国家融资的项目； 使用国际组织或外国政府贷款、援助资金的项目； 法律、行政法规规定必须招标的项目。如政府财政支 付的各种采购。 公开、公平、公正和诚实信用。,概 念,强 制 招 标,基本原则,第二节 招标方式 招标人 招标人是依照招标投标法规定提出招标项目、进行招标的法人或者其他组织。招标人是提出招标项目，进行招标的法人或其他组织。招标人具有编制招标文件、组织评标的能力，应落实项目资金或资金来源，并在招标文件中如实

49、载明。,指招标人以公告方式邀请不特定的人投标。 指投标人采取投标邀请书的方式邀请特 招标公告应载明：招标人的名称、住所、 定的人投标，邀请招标应向3个以上的 招标项目的性质、数量、实施地点和时间 人发出投标邀请书。 获取招标文件的办法等。,招 标 方 式,公 开 招 标,邀 请 招 标,第三节 招标投标程序 招标机构 招标委员会。负责招标决策活动、 处理日常工作的组织。 项目业主组织 委托有资格的招标代理机构组织。,概 念,产 生,建设工程项目招标，须经以下程序： 申请招标、编制 投标人（不少于3人） 宣读投标书，作好 中标通知发出后， 招标文件和标底、 开标过程的记录。 项目业主与中标者 确

50、定招标方式、 递交投标文件， 标，由评标委员会 应在30日内订立合同。 发布招标公告或 评审投标书的内容。 邀请投标函、 参与竞争的活动。 决标，指在评标基础上 审查投标人资格、 调查、磋商、权衡， 交底和答疑。 择优决定中标者。 中标人的投标应当符合下列条件： 能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准； 能够满足招标文件实质性要求，经评审的投标价格最低；但是投标价格低于成本的除外。,招 标,投 标,决 标,订 约,思考题： 什么是招投标？哪些项目必须经过招 投标？ 招投标的主要方式有哪些？ 招投标的主要法律程序及其内容？,?,1,2,3,第七章 房地产税费制度,第一节 房地产税收法

51、律制度,一、概念： 房地产税收制度是指房地产业法定的税种设置及征税办法的总和 。,二、税种： 1、城建税、教育费附加（增值税的1-7%；3%） 2、土地增值税（增值额的30-60%） 3、耕地占用税（1-8元/平方米） 3、房产税（1.2%；租金的12%） 4、印花税（合同金额的0.05%） 5、企业所得税（15-25%） 6、个人所得税（3-45%） 7、契税（1-3%）,第二节 房地产费,一、房地产开发应缴纳的费： 1、教育附加费； 2、征地补偿费、拆迁安置费； 3、配套费、人防费、异地绿化费； 4、招投标费； 5、勘察设计费、审图费； 6、市政费、水电气暖、通讯、宽带增容费； 7、监理费、工程管理费、综合验收费、备案费；,第二节 房地产费,二、房地产流转应缴纳的费： 1、房屋销售许可证费； 2、勘丈费； 3、评估费； 4、交易手续费； 5、产权登记费； 6、评估费。,第八章 物业管理制度,第一节 概 述 概 念 本法所称物业管理，是指