鑫城大厦项目提案-中原

1、谨：新星大厦开发有限公司，东莞中原房地产顾问有限公司，新星大厦营销宣传战略提案，提案结构，市场，定位，产品优化，营销宣传，产品，我们在什么市场环境下？市场环境部分，宏观环境，国际城市带制造城市GDP增长城市增长竞争力最佳魅力城市市场各大城市中心地位设置“4纵10横”轻轨“1小时生活圈”新城中心区CBD，城市发展潜力产业结构调整城市化水平调整房地产开发前景CBD发展前景，办公室市场环境，结论：大型推板价格大部分是410045韩元/CBD周边产品销售比其他地区乐观。具有市政广场景观条件的项目销售大体上是乐观的。区域竞争环境，第一国际胜和广场宏熙中心天龙大厦洪福广场华凯活力中心，结论：区域写字楼近1

2、5座，供应近50万，竞争激烈；售价4100300元/之间，部分项目价格上涨趋势；这个项目具有落后的竞争优势。区域客户构成、写字楼租户特征新兴和金融产业基础第三产业；注意办公室硬件支持和良好的形象。重视景观资源和建筑的健康因素。自由分割和组合的办公空间很受欢迎。对宽敞办公空间的需求有一定的市场。写字楼买家主要以当地人为特征；灰色收入阶层占较高的比例。投资购买占60%以上。有丰富的专业房地产投资经验。持有比较充裕的投资资金。第一个国际位置：东莞大道米花节格式计划：商务、办公室、酒店、公寓办公室大小：物业管理：自行安装管理费：元/m2中央空调：无电梯配置：一般配置：智能监控，宽带平均价格：4300元

3、/m2租赁未开发的五期高层建筑的使用将是此次项目的威胁。典型竞争房地产分析，第二阶段为今年5月，约5万，预计销售价格约5000元/，胜方位置：1.5万平方米建筑面积：10.2万套实费：71%，车辆位置：650多个区域划分：110.5万平方米建筑面积：10.2套实费：71% 宽带均价：4300元/m2租金：45元/m2广告：上层生态事业，国际试点平台目前分为4个洞，1个酒店不发货，2个不出租，1个租赁，1个做上层企业，但实际匹配等级不足。典型竞争房地产分析，预计今年5月前后推；CBD，市政广场景观，为主要卖点戴束线管，写字楼市场概要，写字楼市场爆发供应，销售速度减速过程(供应增加，投资收益减少)

4、。销售及潜在供应量大，未来市场竞争升温，市场压力越来越大，风险比较高。租金水平、未来的潜在供求结构限制了价值增长空间，并且如果追求高收益的投资者与眼前的低租金相矛盾，写字楼房地产未来的销售压力将进一步加大。两极化销售：中心广场和形象亮点项目市场(如第一国际、华凯广场)，其他慢(如洪福广场)买家主要为投资类型客户、投资和自我比例6: 4以上；租户大部分是第三产业、服务类型的租户。据统计数据显示，建设项目等零星开发商业财产总面积近200万平方米，商业市场供应史无前例；商圈多而不聚，商业竞争激烈，市场压力大，市场空间小；形式组合丰富，投资压力大，差别化经营是企业竞争的出路。，商业市场环境，项目区域商

5、业环境，结论：辐射区域消费人口约为城市人口的一半，40多万人，基本消费群体。外国人占上层人口的比例很高，由民间企业职员、外国企业职员主导，消费需求正在多样化。在社区消费需求强劲，但尚未有效解决的情况下，项目具有很好的魅力。项目周围现有的商业不能满足消费者更高的购物需求，项目具有后发竞争优势。商业环境要成熟，商业供应增加，未来竞争压力大，但地区商业市场投资长期看好。关键点：随着第一个国际成熟和东莞大道行人通道相关设施的完善，项目将获得很大的发展机会点。我们有什么条件？项目分析部分，项目概述，商业，新华大厦，办公楼，案例，地块，结论：项目位于CBD地区，地段好。以写字楼产品为主体，适合项目区的业务

6、形态。级别数和总高限制对项目价值的提高有一定的影响。项目周围，结论：项目具有良好的CBD背景和布景，良好的图像支持外部条件；市政广场景观资源出众，对提高项目价格很有利。新城大厦，分析项目的优缺点，总结项目的优缺点：项目的明确位置和景观优势，乐观的发展前景；项目缺乏计划和支持亮点，需要改善。如何创建产品高光？产品优化思考，产品特点，大部分商务讲台，商务中心和会议室基本上没有中央空调品牌电梯，通道太长的房地产公司自行设置，引进知名材料管理办公大楼的照明，改善通风设计，同质严重，差别化产品开发是市场出路，扩大业务中心功能，支持办公大楼增加产品附加值，中央空调，中央空调。产品的空间设计过于传统、保守，

7、没有什么突破，均匀化更严重。供应压力增加，市场压力会更大。单功能设计，特别是对办公楼办公用户的支持注意事项有些不足。整体上，这个项目除了宣传性质外，还需要保存内径。共同点：丹东体积相似的热网络，电梯配置相同的区别：浴室电梯井芯管第一国际走廊通道长，更多共享总体在硬件方面基本相同，该项目不再有创新点，第一国际比较，项目产品事故1，项目产品事故2，咖啡吧体育馆酒吧氧气吧会议室企业俱乐部，519层，航空画室14个项目电梯具备配置观光电梯的条件。商业一楼平面，项目产品事故5，办公楼大堂通道太长，浪费了营业面积；最好设置北门，减少通道面积，提高项目展示价值和形象。、公共卫生占用面积和商店使用不便；可以取

8、消，在商店里独立设置吗？产品优化建议，产品优化设计亮点，办公大楼支持，画室通风系统，城市最好，提高等级，提高价值，城市最好，健康因素，景观价值，阳光俱乐部，项目定位部分，以什么姿态走向市场？核心，地段，产品，竞争，市场，定位分析，新城市中心区CBD的心脏城市发展方向城市广场景观国际会议展示中心第一个国际道路网开发当前最佳，未来最佳潜力，画室通风系统办公大楼独立卫生间设计亮点，更好的产品竞争力，区域租赁现状好的区域竞争激烈的同质化严重分化竞争市场项目区域潜力和市场乐观项目核心价值，可以充分挖掘和利用为定位方向。关键因素：构建项目和开发人员的形象和最大限度地提高项目效率的投资潜力。项目定位，项目图

9、像定位，炮兵业务反弹，特定地区，产品形式，产品投资价值，模拟，差异化说明，避免CBD提及，炮兵，前瞻性，产品业务形式，产品使用价值，产品作为市场投资热点，投资潜力高；以更形象的语言表达投资潜力，新鲜氧气办公楼，定位扩展，产品设计创新层面考虑，外部环境：市政广场景观(绿化、喷泉、素描)内部设计：画室通风系统，氧气条，隔音通风窗，支持，connotation特别是SARS以后，传统写字楼的这种弊端进一步扩大。去俱乐部！在位置扩展、支持和增值方面，城市开拓阳光俱乐部(咖啡吧、酒吧、书吧、体育馆、游泳池)，支持，意义，办公室的精神和心理健康(休闲、压力释放、会议乘客、体育)，作为一种办公模式，作为开放

10、的办公室环境，通过休闲活动缓解压力，提高工作效率和身心健康。，定位支持，项目定位业务形象定位，核心价值，资源整合，地段，背景，潜力，众多写字楼，第一个国际，国际会展，新商业区，很多高贵的住宅区，新城市中心，CBD背景，网络，景观，景观娱乐，缺乏高级品牌企业(国际一线、二次、国内一线)，商业类型定位第一层：品牌主力第二层：特色美食城3点：商业俱乐部、食物、商业形象定位，知名品牌中心、新城、CBD支持的国际品牌形象新兴商业社区提供的商业价值上升空间迈向战略愿景的国际品牌紧急满足分布点显示品牌高端形象城市需求上升为核心品牌，以城市位置优势出发的品牌商品流通价值基于项目核心价值(地段和前景)创造的投资

11、机会，Connotation，商业风格提示，国际品牌业务(化妆，健康，珠宝，皮革工具，服装等) 家庭、职业投资者灰色进口商个人业务人事机构最高、高增长新兴产业企业(IT、经营咨询等)国际品牌商家(化妆品、连锁等)第三产业服务企业(广告、包装、代理商等)、投资回报率，集中投资潜力投资保护硬件支持项目形象重视开发商的实力和信誉将优缺点对比和市场供应情况结合起来，新星大厦项目平均售价：如果能进行产品优化设计和系统营销促销，预计项目售价会更好。，营销战略部分，如何攻克市场？顶级办公大楼，CBD之心，市政广场绿化景观，画室通风设计，浦电商业反弹股票，营销宣传常规，活动营销，体验营销，“5点一线”情景包装，定向广告传播，活动营销，主题，两个建议，新鲜氧气办公大楼战术9: 5月1日住宅交易会攻击项目形象演示，战术7:攻击现场活动提议措施，战术10:攻击优惠措施现场活动，战术11:俱乐部展示现场活动演示，战术12:保持客户关系所有者联谊会投资论坛，战术1:现场攻击面会展中心广告牌项目win fant战术2:户外攻击战术4:目标客户群直接邮寄方向传播，战术5:中原商会会员推荐，牵头