《房地产的买卖条件》PPT课件

1、房地产的买卖条件、商品房的积极条件、限制性条件、预售条件使他三足鼎立。桐城县志旧闻杂文记载，清代大学生与邻居吴之间有一块空地。吴家修了房子，在中间的边界建了墙。张的家人写了一封信，报告说，一个大官员在法院，应该停止它。谁知道呢，张颖批评了一首诗，并把它发了回去：“一张纸只为墙而来，所以让他有三只脚。长城今天还在，我没看到秦始皇。”当这家人拿到这本书时，他们深感尴尬，于是他们做了三只脚；吴家被张家之举所感动，让步了三尺。“六英尺巷”由此得名，并成为一个很长的故事。分众影业、南宋皇城遗址和杭州皇家花园项目石家庄将没收小产权房等非法房屋，转为经济适用房，履行房地产买卖合同，(1)买受人有什么权利改变

2、出卖人的住宅规划，以及开发商是否有赔偿责任？1.法规2001年商品房销售管理办法第二十四条： (一)房地产开发企业应当按照批准的规划设计和建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自改变规划设计。(二)因规划部门批准的规划变更和设计单位同意的设计变更，以及合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能的情形，导致商品房的结构类型、户型、空间大小和朝向发生变化的，房地产开发企业应当自变更成立之日起10日内书面通知买受人。(3)买受人有权在通知到达后15日内就是否退房给予书面答复。自通知送达之日起15日内，买受人未给予书面答复的，视为接受规划设计变更及其引起的房价变化。房地产开发企业未在规定期限

3、内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，房地产开发企业应当承担违约责任。“推定”或“默认”表达的“视为接受”不利于买方。评估：这对开发商是有益的，他们可以主动改变规划和设计。一旦变更计划通过并履行了通知义务，他们就不能承担违约责任，而成为涨价的借口和依据。法律救济的方式和方法开发商不得通过履行行政审批义务而免除民事赔偿。如果买方在开发商通知后选择退房，开发商承担的违约责任包括：违约金、损失(包括利息损失、可用收益损失，如房价上涨)。如果买方不同意变更并拒绝退房，开发商也应承担违约责任，如多付房价款、影响照明和失去舒适度。1999年，吴某买了一栋房子。根据社区的沙盘模型，大楼前还有一大片绿

4、地。他非常满意。房子交付后，大楼前的绿地非常好。然而，在开发的第二和第三阶段，大楼前的绿地被占用，并被改造成一个三层的管理室，这影响了通风和照明。吴某对此提出质疑，开发商说已经获得规划批准。吴某拿出了销售合同，只找到了小区的一期平面图，但是售楼处沙盘的模型早就变了，绿地和物业管理室站在一起。双方意见相左。(没有开发商违约的证据吗？)，业主应慎重购买有抵押权的商品房。销售办法第九条规定：“房地产开发企业销售带有抵押权的商品房时，抵押权按照中华人民共和国担保法和本办法的有关规定办理展示样板房的宣传是房地产开发企业吸引业主、迎合“眼见为实”人群消费心理的最有吸引力的手段之一。根据消费者权益保护法第2

5、2条，经营者以实物样品方式表明商品质量状况的，应当确保其提供的商品的实际质量与表明的质量状况一致。因此，办法第三十一条规定了“货不对板”的问题，这被推定为对货主有利，但笔者对这一规定的可操作性表示怀疑。在现行法律中，一般情况是“谁主张，谁举证”。因此，当业主认为实际商品房与样板房不符时，举证责任就在业主。样板房由房地产开发企业整理和拥有，但往往在业主的商品房交付使用后，甚至在很长一段时间后，出现“不一致”，使“证据”处于难以收集和保存的状态。在这种情况下，举证责任仍然归于所有者，这在实践中难以操作。(2)交付的房屋面积与合同不符的责任(1)立法规定和理论(1)商品房销售可以按套(单元)或套内建

6、筑面积或套内建筑面积计价。该商品房建筑面积分为套内建筑面积和分摊建筑面积。室内建筑面积是一项独立的产权，而共用建筑面积是一项共用产权。买受人依照法律、法规的规定享有权利并承担责任。按套(单元)或套内建筑面积，商品房买卖合同中应注明建筑面积和分摊建筑面积。(2)按套(单元)出售的房屋总价，经实地调查后，可由当事人在合同中直接约定。房地产开发企业应当根据预售房屋的套(单元)价，在合同中附上所售房屋的平面图。详细尺寸应标注在平面图上，误差范围应一致。房屋交付时，套房与设计图纸一致，相关尺寸在约定误差范围内，总价不变；如套房与设计图纸不符或相关尺寸超出约定误差范围，且合同中未约定处理方法，买受人可退房

7、或与房地产开发企业重新约定总价。买受人退房的，房地产开发企业应当承担违约责任。以套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定如何处理套内建筑面积与产权登记面积之间的误差。合同未约定的，按以下原则处理：(1)面积误差比绝对值在3(含3)以内的，房价款应据实结算；(2)面积误差比绝对值超过3的，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当自买受人提出退房之日起30日内将已付房价款退还给买受人，并同时支付已付房价款的利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积的，买受人应当在3(含3)内补足面积误差比的房价款；超过三部分的房价由房地产开发企业承担，产权归买受人所有。产权登记面积小

8、于合同约定面积时，房地产开发企业应当在3(含3)以内返还面积误差比的房价款；如果绝对值超过3部分，房地产开发企业将加倍房价并返还给买方。(4)按建筑面积计价的，双方应在合同中约定套内建筑面积和分摊总建筑面积，并在套内建筑面积不变且套内建筑面积与套内建筑面积发生误差时，约定处理方法(3)交付不合格房屋的责任最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释(1)房屋主体结构因质量不合格不能交付使用的，或者房屋交付使用后，经核实主体结构不合格的，支持买受人解除合同和赔偿损失的请求。(2)因房屋质量问题严重影响正常住宅使用，买受人要求解除合同并赔偿损失的，应予支持。交付的房屋存在质量问题，

9、出卖人应当承担保修责任；如果卖方拒绝修理或在合理期限内延迟修理，买方可以自行修理或委托他人修理。修理费用和修理期间造成的其他损失由卖方承担。评估：在规定房屋质量的立法方面取得了很大进展，当事人可以要求解除合同并赔偿损失，这有利于保护买受人。1.房屋主体结构质量不合格2。房屋的缺陷和责任。房地产开发企业应当按照商品住宅质量保证体系和住宅使用说明书实施细则的规定，向买受人提供住宅质量保证和住宅使用说明书。(二)房地产开发企业对所售商品房的质量保修负责。双方应在合同中约定保修范围、保修期限和保修责任。保修期从交付之日起计算。商品房保修期限不得少于建设工程承包人向建设单位出具的质量保修书规定的保修期限

10、；如果持续时间少于条例规定的最低保证期，保证期不得少于条例规定的最低保证期。非住宅商品房的保修期限不得少于建设工程承包人向建设单位出具的质量保修书中约定的保修期限。房地产开发企业应当履行保修义务，并对保修期内因质量问题造成的损失承担赔偿责任。房地产开发企业对不可抗力或使用不当造成的损害不承担责任。房屋质量缺陷的处理房屋质量严重影响正常住宅使用的，买受人可以要求解除合同并赔偿损失。交付后如有质量问题，不严重影响住宅正常使用，卖方应承担修复责任。(4)一房两房的买卖或抵押责任，(5)交付时间延误的责任，(6)房屋所有权证延误及未申请证书的责任，(7)第三方善意取得制度的适用，(8)房地产买卖合同的解除，(9)违反房