长春市房地产详尽调研分析

1、长春市房地产市场调查，211年6月28日，目录，一，城市概况二，宏观经济环境三，城市住宅消费调查四，长春房地产市场分析五，城市各地区发展六，长春市场未来展望，1948年10月19日长春解放，长春城市发展进入了新的历史时代。 解放后长春市功能经历了三个发展阶段：从消费型城市向生产型城市从封闭型城市向开放型城市从现代中心城市向现代国际城市转移。 历时30年左右，把长春市建设成现代国际化城市，使长春市成为高度发达的市场经济、高度发展的精神文明、高性能基础设施、高度城市管理、高质量的生态环境，长春市在亚太经济圈乃至世界经济中占有重要地位。 (一)历史文化，长春，吉林省的省会，全省政，经，文化，科学技术

2、和交通中心。 中国地区中心城市中国特大城市之一。 中国最大的汽车工业城市和新中国电影工业的摇篮，有“东方底特律”、“东方好莱坞”、“东方洛杉矶”的评价。 位于东北平原的中央，是东北地区的天然地理中心、东北亚几何中心、东北亚十字经济走廊的中心。 总面积20604平方公里，总人口745.9万人，市区人口641.17万人。 市辖南关区、宽城区、朝阳区、二道区、绿地区、双阳区6个市区，农安县榆树市、九台市、德惠市三个县级市。 项目区划、(二)制定地理背景、绿色宜居城市建设目标，确立“达达、绿色、和谐”城市交通发展前景，建立现代化城市综合交通体系，使长春成为地区综合交通中心和物流中心城市。 计划实现后，

3、我市以高速公路系统为框架，构建由高速公路、干线道路、二次干线道路和支路构成的倾斜合理、功能完善的道路网络系统。 到2020年，中心城市道路网系统总里程达到2760公里，其中高速公路系统为“一环三横四纵”。 未来将大力发展公共轨道交通。 “十二五”期间，长春在城市交通方面为今后100多万辆汽车保有量做准备。 (三)交通情况，长春提出了“南拓东展，北优西控”的发展战略，计划用30年左右的时间在现代国际化城市建设长春市。 计划分三个阶段实现这个战略目标。 1993年至2000年是基础阶段2001年至2015年是发展阶段2015年至2020年完善提高阶段。 长春市建设了高度发达的市场经济，高度发展的精

4、神文明，高性能的基础设施，高度的城市管理，高质量的生态环境，长春市在亚太经济圈乃至世界经济中占有重要地位。 (四)城市形象定位，长春市作为吉林省的省会，是东北地区的重要城市。 综合竞争力强，全国综合国力排第13位，综合环境资源优势突出，排名第一的综合生产率和综合市场占有率高，分别排第12和13位，综合GDP增长率排第20位。 但是，综合收入水平和综合就业增长没有竞争力，分别排在第四十和第四十三位。 长春的工业基础、主导产业、民众素质优势和振兴东北老工业基地的战略，给长春市社会经济发展提供了巨大的机会。 在“一汽”和有实力的国有企业带领下，长春城市竞争力逐渐提高。 (五)城市地位、目录、一、城市

5、概况二、宏观经济环境三、城市住宅消费调查四、长春房地产市场分析五、城市各地区发展六、长春市场未来展望、近年长春市GDP增长几乎保持10%以上(但与东北各大城市相比，相对较低，与全国先进城市的差异非常显着) 但是，整体增长速度快，发展潜力大。 人均GDP处于中游，增长速度快，但明显低于其他东北重要省市。(一) 2010年GDP数据分析，2010年长春市城市居民人均可支配收入： 17921元。 大约有73万人属于“中等收入”。 从恩格尔指数来看，长春市民的食品消费占可支配的36%，在超过小康富裕的阶段具有相当大的市场购买力。 (二)恩格尔指数分析，2010年长春市GDP构成的89%来自固定资产投资

6、，市经济仍然是投资牵引型经济。 房地产投资额持续增加，住宅开发投资的增加增加了住宅市场的有效供给，对满足市场持续增加的住宅需求发挥了积极的作用。 房地产投资在固定资产投资中所占的比例以平滑曲线减少，在总GDP中的份额减少。 逐年上升的固定资产投资额有利于房地产市场的发展。 例如，建设轻轨、地铁将大大提高沿线项目价格，拉近郊区距离，发展郊区房地产市场，加快房地产市场扩大城市外的速度。 (三) GDP和固定资产投资、房地产资产投资、长春市国民经济和社会发展第十二五年计划纲要主要明确了20112015年长春市经济和社会发展的战略计划和具体布置。 加快长春市工业化、城市化、现代化进程，实现经济社会全面

7、协调可持续发展等重点任务，进一步深化改革开放，加快经济结构调整，稳步转变增长模式，全面建设和谐长春，在国际竞争力、综合经济能力、综合创新能力、和谐社会能力等方面列入全国先进城市(四)长春市“十二五”规划发展纲要、目录、一、城市概况二、宏观经济环境三、城市住宅消费调查四、长春房地产市场分析五、城市各地区发展六、长春市场未来展望、消费者目前的住宅所有权占自己的最多，57.5%，拥有使用权的占28.9%，租赁的占，(1)消费者现在住的住宅所有权状况，(2)消费者现在住的住宅面积状况，消费者现在住的住宅面积为5070平方米，最多，为35.7%，与去年几乎持平的50平方米以下占21.7%，比去年下降了3

8、.4个百分点，在70130平方米之间(3)消费者计划购买房间的时间，消费者在13年内购买房间的时间最多，占42.6%，比去年上升5.9个百分点，在一年内购买住宅的时间为15.6%，比去年下降5.2个百分点。 消费者的购买心理更成熟和理性。 (4)在消费者打算购买住宅的地区，消费者购买朝阳区依然最多，占30.7%，但与去年相比下降了5.7个百分点相比，计划在高新区和净月区购买住宅的人大幅增加。 (4)在消费者购买住宅的地区，(5)消费者购买住宅的动机是一半以上的消费者为了改善住宅条件，满足居住要求的消费者比例比去年增加了3.5个百分点，减少率达到了11.6个百分点。 68%的消费者打算买7012

9、0米的房子。 (6)消费者对住宅面积的需求，与去年相比，双室二厅的需求依然最高，占30.7%，其次是双室二厅的需求占28.7%。 特别是自己设计的东西提高了近2个百分点，体现了人们生活丰富多彩的一面，这就是消费者宣传个性的需求。 (7)对消费者户型需求的统计，很多消费者希望拿出3040万元买房子。 (8)消费者能高兴支付的最高住宅的总价格，一次的支付和贷款仍然是主流的支付方式，但是随着工程的进度，支付会大幅提高，这种支付方式能符合消费者的理性消费习惯，但会延长开发者的销售偿还速度。(9)消费者想采用的支付方式有： (10 )消费者购买房子时主要考虑的因素，73.8%的消费者首先考虑工程质量问题

10、，这个选择项目的比重最大，其他房地产管理完善，交通便利性、价格、住宅绿化和空气质量、项目手续完善(10 )消费者购买房间时主要考虑的因素有： (11 )消费者购买房间的主要信息源，222222222222222222222222航空航空航空653最近商社的成交平均价格有下降的倾向，最近市场上成交量大的项目是从2011年初开始，各种各样的大楼市的规制陆续公布，部分中小开发者利用政策的间隙加紧取得土地。 大型开发者也静观市场动向，等待土地的取得时机。 目前长春土地市场动向几乎平稳，地价比较合理。 (一)市场整体分析，04-06年房地产市场发展良好，07年商品住宅新开工量达到高峰，08年政府过热的投

11、资，大楼市，经济危机爆发的背景下，新开工量开始下降，09年市场期待的错误也导致了新开工量不足的2010年以后，商品住宅(二)商品住宅新建工程量、竣工量、益田项目、新推盘项目预计有500套来源，价格未定，建筑类型网上显示洋房和小高层。 现场咨询的介绍主要是推进顶级产品。 代表性项目的分析显示： (3)主要的一般住宅市场，从以上分析列表中可以看出，两个主要项目是销售和未销售，土地面积大，销售周期长。 (三)主流普通住宅市场，恒大绿洲，地点：普通街道和乙五路交汇处，该项目是高新区的超高性价比大楼，毗邻八一水库，作为春城第一座恒大房地产中国十强的质量保障项目，吸引了众多购房者的目光。 产品为高层住宅，

12、面积区间为85172平方米的湖景豪宅，282319平方米的御别墅，是第一个适合运营商和改善型需求的精英人。 益田御水丹堤，地点：高新区102国道以南，产品类型以低层、多层、小高层为主，产品面积区间51152平方米，适合首次运营商和改善型用户。 特有的教育套装吸引了很多购房者的目光，园区计划建设国际标准幼儿园，共建设7000平方米的国际会和丰富的商业套装，完成的吉大附属中学和东北师范大附属小学给周边带来了良好的教育保障。 从、(4)最近市场的集中投资情况分析、(4)最近市场的集中投资情况分析、总结：11年4月开始集中投资的项目的销售情况开始，由于政策的影响，市场的展望感情一直持续，购房者的房价下

13、降的心理期待很强， 部分项目前期储蓄客量一直不足，无法满足推广量的消化，部分开发者选择在政策执行前靠拢，领先市场份额，减少政策执行后的麻烦。(4)最近市场集中开始的情况分析、目录、一、城市概况二、宏观经济环境三、城市住宅消费调查四、长春房地产市场分析五、城市各地区的发展六、长春市场的未来展望、-朝阳编、朝阳区作为长春市经济、文化的最核心地区，受到土地稀少性的影响，近年来土地转让量少， 早期的盛世城之后的亿洲区划(华亿红府)、万达区划(红旗街万达广场)到去年本月的欧亚区划(暂定名称：欧亚国际购物中心)，朝阳区的新项目基本上是合并项目，未来朝阳区扩大商业项目的立项，新项目主要在红旗街商圈和重庆路商

14、圈两个地区由于政府招商，地区的商业迎来了蜕变，但是在长春的商业环境中，短期内还没有承担很多项目的上市，市场培育需要进程！ 朝阳区是我市的经济中心，这个黄金区被发展商认为是兵家应争之地，区域内的高级房地产项目也对经济发展产生了很大的影响。 从区域长期规划看，朝阳区内城市综合体项目的发展前景广阔，未来的商机无限。-朝阳篇、绿地区宝龙、华润等企业达成投资意向，华润和宝龙进入长春，房地产市场优先为不活跃的绿地区，绿地区近两年来，大力发展地区道路建设，与外口开发商接踵而至，地区为西客站区域、景阳街商业去年中旬，绿地区公布了区内建设和建设的重点工程、重大项目。 其中房地产类信息如下：景阳大街高速公路项目、

15、翟家和绿园明沟项目已开始建设的西四环路续建项目、警卫路哈大铁路桥续建项目正在建设中，预计10月中旬全部完成的自立西街项目正在进行规划设计进入拆迁阶段的西三环路改造项目、生态商务建设新道路项目已经基本完成了正在拆迁阶段的西客站驿站、双丰街等工程的拆迁任务，并制定了“两湖一带”区划和景阳街商务办公室地区的土地收藏和拆迁方案， 宝龙集团和华润集团达成投资意向的西部新城、生态商居住带、旧城改造区、生态卫星城市商业综合体开发等项目介绍进展顺利，已与恒大集团、宝龙集团、开元旅游业集团、吴中群达成合作意向的西部新城、洗车场区划、台北大街北侧青年路、-绿园篇，-经开篇，隆盛新城位于长吉经济隆起带的西部节点，位

16、于经开区的东北部。 作为长春市长东北开放开发区的核心，兴盛新城建设生物产业园等九大特色产业园区，迅速推进二千亿级产业建设。 目前，兴盛新城区域内的基础设施建设先行，依靠102国道、101省道、吉长北线、长吉城间铁路、长春龙嘉国际机场等，构筑立体交通网的结构。 政府预计未来的兴盛新城将形成兴盛商圈，建设现代化滨湖新城、高级商住新区、高质量中央生活居住区。 隆盛新城位于长春市东北角，从城市发展结构上看，该地区现在属于城郊结合部，地区农村化水平比城市化水平大，从政府这个地区的发展位置分析，生物产业园的计划也结合了该地区现在的特征， 作为长东北开开发区核心的这个地区将迎来新的发展，全面实施长吉一体化战

17、略全力建设长东北隆盛新城，-宽城篇、宽城区在网络和辅助建设方面，以三环以上里的主要网络为现有基础，全部完成辅助的三四环之间连接主干道路， 辅助建设同步跟进的开发区主体网络节点全部贯通，完成辅助任务，建设铁路专线。 抓住地铁1号线建设的契机，实现北人民街全线贯通。积极推进长春站综合交通换乘中心、亚泰街和台北街高速公路、北四环路、东西铁路桥洞高架桥和北三环路改造等重点工程建设，使北部地区纵横交错，形成内外相连，四面八方的网络结构。 大力组织交通网络，近年来宽城区基础网络建设取得了成效。 此次，宽城区将再次将网络建设纳入2010年发展的基础设施建设项目，进一步优化广城区的城市环境。 宽城篇、未来的宽城“六区一城”，2011年和今后一段时间，宽城区以长春北部现代中心区为发展方向，以建设东北发展先导区、产业项目集聚区、宜居宜商生态区、历史风貌保护区为功能定位，重点发展“六区一城”。 “改造大铁北，建设新城，建设北部现代中心区”，宽城区的发展战略总体规划，描绘了具有这一丰富的历史内涵和文化基础的旧都市区的发展蓝图。 围绕政府