长沙保利香槟国际项目全城营销思路(最终版)

1、保利长沙天骄项目全程策划思路,谨呈：湖南保利房地产开发有限公司,2,1、销售力第一：,2、专业服务品牌商第一：,3、攻坚能力第一：,100%完售项目1个，鹏基诺亚山林于2012年8月实现完美售罄 主力热销项目3个，睿城&蓝山郡&国际城全部进入星沙销售前十名,服务中铁建&乐万邦&深业（鹏基）&海伦堡 为首次进入星沙的外来品牌，提供专业前期定位+物业发展+营销策略+销售代理服务,世联深耕星沙市场多年，战绩卓越 3个“一”工程,报告框架,1、问题界定,2、寻找机会,3、定位思路,4、营销思路,项目界定,目标界定,问题界定,市场机会,客户机会,发展战略及定位,物业发展建议,营销核心思路,营销节点安排,

2、营销策略分解,问题界定,1、,项目界定,目标界定,问题界定,项目界定,继麓谷林语后，保利在长沙又一综合大盘 3.0中等容积率，84万规模大盘，拥有约10万方商业配套,目标界定,接力麓谷林语，再创长沙大盘销售传奇！,目标分解1：快速走量，实现长沙销冠,TOP3,TOP2,TOP1,目标分解2：价格突破区域，看齐月湖及福元路板块,本项目必须是麓谷林语的升级版！,目标VS客观事实,再创长沙销冠VS区域陌生 城北边缘未来规划盲点,长沙 主城区,10公里,位于开福区&星沙镇交汇处 距离长沙主城区10公里 距离星沙主城区4公里 未来无重大利好规划,金霞物流区,开福 政务区,月湖休闲区,星沙 经开区,交通不

3、便/生活配套匮乏,板块价低速慢/市场影响力弱,价格实现：高层4600-5300元/、别墅8000-12000元/ 速度实现：高层集中在30套以内、别墅2-5套,再创长沙销冠VS客户需重新牵引 地缘客户容量小,湖南机电职业技术学院,湖南金融技术职工大学,贺龙体校,贺龙中学,湘龙小学,湘龙幼儿园,湖南工程职业技术学院,安全职业学院,国防科大炮兵学院,区域除部分大中专院校，无产业及原住民支撑 当前区域在售项目，外区域客户占70-80%,牵引客户价格承受能力低,客户年龄：集中在35岁以下 客户职业：以普通职工及上班族为主 客户经济实力：月工资集中在4000元以下 客户置业关注点：价格、户型、交通,问题

4、界定,如何消除陌生区域壁垒， 成功拉动区域外客户置业？,目标 再创长沙销冠,事实 区域陌生 客户需重新牵引,VS,寻找机会,2、,市场机会,客户机会,市场机会,2.1,宏观市场,不温不火，首置首改成为市场消化主流,中观市场,星沙板块： 高层毛坯均价4500-5800元/ 别墅毛坯均价9000-12000元/ 客户以经开区产业职工&星沙泛公务员&长沙县拆迁户为主 未来持续放量供应,月湖板块： 高层毛坯均价6500-7500元/ 别墅毛坯均价15000-30000元/ 客户以广电职工、中南汽车世界、马王堆、高桥生意人为主，部分长沙城区白领 未来供应逐渐减少，无大型新增项目，以恒大雅苑持续销售为主,

5、福元路板块： 高层毛坯均价6000-7000元/ 别墅毛坯均价9000-12000元/ 客户以开福区及芙蓉区的泛公务员及公司白领为主 当前万科城、英祥春天尾盘销售，未来供应逐渐减少，以珠江花城、万国城持续销售为主,周边区域供应减少 福元路板块及月湖板块未来供应逐渐减少，且价格较本区域高约500-1000元/，本项目存在一定的市场机遇,以80-120主流刚需产品消化为主 福元路板块以80-100为主、月湖以100-140为主、星沙与80-120为主,微观市场,以小规模普通高层项目为主 2个别墅高层复合项目+7个普通高层项目,未来供应趋于萎缩：区域多个项目进入尾盘销售阶段，仅2个持续供应项目+1个

6、新增项目,缺乏品牌开发商： 无一线品牌开发商进驻，八成为本地不知名开发商,缺乏优质生活配套： 在售项目商业配套多为小型社区商业街，无品牌商家&档次有限；教育配套仅划片就读县级湘龙小学,高层产品： 均价4600-5300元/，月均消化集中在20-30套,高层产品： 供应：以80-1403房&4房供应为主，紧凑型2房产品供应空白 销售：以85-1103房最为畅销,高层产品：户型同质化严重，均为高赠送“N+1”产品，但室内空间的功能&人性化设计上存有提升空间,公寓产品：均为70年产权公寓，均价4600-5000元/，月均消化集中在5-10套，38-45产品相对畅销,别墅产品： 联排均价8000元/，

7、月均消化2套，面积过大近300，销售缓慢 独栋均价12000元/，月均消化5套，畅销面积集中在300左右,市场小结,北城期待保利,价格机会点：周边区域价格攀升，牵引价格外溢型客户,3大机会点,供应机会点:供应减少，区域外供应减少，区域内供应接近枯竭,产品机会点：紧凑型85-120平3房刚需产品成为消化主流，填补区域内紧凑型2房产品供应空白,客户机会,2.2,客户是谁,客户基数盘点,潜在客户盘点：综合评定人口数量&可迁移度两个因素 河东中心区上班族、马王堆私营业主、四方坪、中南汽车世界、广电成为主要客户来源,本项目客户锁定：以项目为中心向西向南延展，主要吸引长沙市城东&城北区域客户,客户分类：利

8、用客户生命周期及经济实力进行细分 以青年持家&小太阳之家为主力,客户细分,主力青年持家&小太阳之家（60%）,年龄：多为35岁以下中青年 素质：多受过大专及以上的高等教育 家庭：多已婚或即将结婚，有0-11岁小孩或即将计划生育 出行工具：公交出行为主，多有购车计划,他们刚刚进入人生第二个阶段 除了冲刺事业，还需照顾家庭 务实、勤恳，为将来规划生活蓝图 忙里偷闲，偶尔享受两人世界浪漫时光 健康快乐，细心呵护宝贝成长,主力青年持家&小太阳之家（60%）,置业目的：首置+首改，主要为结婚、小孩读书指标买房 置业需求户型：实用3房为主 置业关注点：配套、户型、性价比、品牌,主力青年持家&小太阳之家（6

9、0%）,需求配套：幼儿园起12年系统教育&基本生活配套型商业,客户语录： “菜市场是肯定要有的，这是我要住在那里的最基本需求，要不生活都成问题，买个菜肴跑老远，接送孩子上下学，自己还要上班，当然不方便” “大型商场什么的无所谓，但在这么荒芜的地方肯定要有基本的生活配套，比如说生活必须便利店等，起码能满足我的日常生活” 我居住的地方还是希望在生活设施得使用上能够便利些，便利商店是必须的，而且我们平时很少在家里开火，最好附近有快餐店。“,幼儿园起12年系统教育配套,必须的基本生活配套型商业,客户语录： “我们主要是要选择合适的婚房，所以，比较注重未来的居住社区里面是不是有幼儿园，为了未来的宝宝考虑

10、嘛” 现在的家长都很注重小孩的教育，尤其是现在好的学校很缺乏，如果有名校教育，肯定很多人去买，小孩子的未来我们都不能耽搁，所以很多时候都是冲着学校去的 销售语录： “现在上门的客户基本都会询问附近有没有教育配套，问的最多的自然是幼儿园和小学，毕竟孩子还小，需要接送，不像到了中学还能住校，所以离家越近越好”,主力青年持家&小太阳之家（60%）,需求户型：3房为主，紧凑实用&功能齐全,功能丰富尺度舒适，同等面积下尽量多独立功能空间，如步入式衣橱、SPA空间、游戏空间等,主力青年持家&小太阳之家（60%）,年龄：多为30岁以下青年 素质：多受过大专及以上的高等教育 家庭：多未婚单身或刚谈恋爱，无小孩

11、无老人 出行工具：多为公交出行,补充客户1青年之家（20%）,他们刚走出学校金字塔 无房蚁居，急切摆脱租房生活 对社会模式陌生同时又充满热情 他们自信乐观，追求自由和个性 重视自我感受、乐于结交朋友 懒人生活模式、各种潜水各种宅,补充客户1青年之家（20%）,置业目的：首置为主，主要为结束租房 置业需求：2房为主 置业关注点：性价比、配套、户型,补充客户1青年之家（20%）,需求配套：直达中心区便利公交&足不出户的吃喝玩乐,客户语录： 像我平时工作繁忙，一有空就窝在家里上网、玩游戏，很少下厨、周末才有空做家务，需要社区内能提供足不出户的基本生活配套，如餐馆、洗衣房、饮品店、修理店等 我是独生子

12、女，父母都在外地，一个人特别渴望与人交流，希望有一些年轻人聚集的场所，如书店、咖啡店什么的，扩展以下人际圈，一起喝酒、聊天、看球都可以,足不出户的吃喝玩乐,客户语录： “我们宁愿选择河西的房子，也不选择你们那个区域，最大的原因就是交通不方便啊，公交车没有几辆不说，关键是没有到五一广场的直达车，我们上班不方便” “我是周末很喜欢去五一路啊，步行街逛街的，那连直接去那里的车都没有，还要转几趟车，很不方便”,直达中心区便利公交,补充客户1青年之家（20%）,需求户型：2房，低总价&灵活多变,受财富实力影响，选择低总价小户型，在有限面积里，通过功能空间的灵活多变和整合实现多种功能，如餐厅与厨房功能的结

13、合、客厅和书房功能的结合等,补充客户1青年之家（20%）,补充客户2后太阳&三代同堂（20%）,年龄：多为35-45岁中年 素质：多受过大专及以上的高等教育 家庭：小孩10岁以上&父母同住 出行工具：多有1台私家车,他们事业稳定，有了一定经济基础 有固定的生活模式 家庭成员和睦共处 有更多的时间享受生活 追求更高品质的优雅生活 最大的快乐来自家庭的温馨 关注家人的健康,补充客户2后太阳&三代同堂（20%）,置业目的：改善为主，多为以小换大，改善居住环境 置业需求：4房为主 置业关注点：品牌、户型、物管、景观,补充客户2后太阳&三代同堂（20%）,需求户型：4房为主，南北通透&宽敞舒适&风水宜居

14、,实用空间&舒适空间并重，要求户型周正、通风采光性好，无风水隐患，客厅尺度阔绰、主卧带独立衣帽间及卫浴,补充客户2后太阳&三代同堂（20%）,目标客户需求生活品质&生活状态的改变,客户小结,4大驱动力,客户期待保利改变生活,产品驱动力：精品户型&精工品质&专业服务，满足客户需求,配套驱动力： 12年系统名校教育&完善商业配套&便利交通配套，让客户放心,文化驱动力：建立与客户精神共鸣的独特社区文化，让客户动心,品牌驱动力： 保利品牌实力支撑&品质保障&优良口碑，建立客户信心,定位思路,三、,发展战略及定位,物业发展建议,项目发展战略及定位,3.1,项目发展战略,抓住市场供应&价格&产品3大机会点

15、 制造品牌+产品+配套+文化4大驱动力牵引客户,代表项目： 湘江世纪城 珠江花城 阳光100,代表项目： 北辰三角洲 五矿万境水岸 时代倾城 万科城,本项目,贩卖大盘规模,贩卖品牌+规模+产品,品牌+规模+产品+生活方式,引领长沙大盘3.0生活时代,长沙大盘1.0 规模时代,长沙大盘2.0 产品时代,长沙大盘3.0 生活时代,项目打造方向：保利香槟系产品,A、职业：泛公务员、企业白领、私营业主，年龄在25-35岁，正值事业成长黄金时期 B、经济实力，财富正处在财富积累的过程中，积蓄还比较有限 C、教育程度：接受过良好教育，大专以上学历 D、价值取向：从个人生活向家庭生活过渡，兼顾事业及家庭的生

16、活状态 E、需求特征：对产品品质十分看重的同时重视项目所体现的精神气质和生活情调,A、项目差异：浪漫、优雅 保利香槟通过产品、服务和社区氛围给到目标客户以独特的生活体验。 “香槟味道”：纯粹的法式风情建筑和园林的设计，打造出浪漫优雅的产品气质。 “香槟人生”：人性化的销售和物业服务，营造出温馨的居住体验和社区氛围。 “香槟生活”：香槟生活圈层，创造出充满浪漫温馨情调的居住和精神领地。 B、产品差异：纯粹法式风情，保利香槟的产品差异是其市场差异化定位的基础和“香槟文化”的物质载体，香槟产品差异重点体现在下面几个方面。 建筑：法式宫廷建筑立面细节，尖塔、穹顶、钟楼等。 园林：法式古典园林设计，几何

17、对称布局，柱廊、水池、喷泉、水景等小品元素点缀。 配套：法式风情商业街、香槟会所、幼儿园起12年系统教育,A、产品类型：高层、小高层 B、规划设计：合理的建筑密度和绿化率，园区规划布局合理，社区内的大型园林，高档文化教育等配套齐全。 C、户型配比：3房为主,市场定位特征,客户定位特征,产品组合 定位特征,项目属性定位,一生的香槟岁月,香槟文化在人一生中不同阶段的演绎及体现，根据本项目的目标客户群，利用客户生命周期进行分类诠释香槟生活,项目形象定位,一个人的香槟岁月,关键点：2房、青年之家，自由,热恋时的香槟岁月,关键点：2房、青年之家，快乐,结婚时的香槟岁月,关键点：小3房、青年持家，浪漫,一

18、家人的香槟岁月,关键点：舒适3房、小太阳之家，温馨,夕阳下的香槟岁月,关键点：4房、三代同堂，和谐,项目案名建议：保利香槟国际,保利香槟国际4大核心发展策略,核心策略1、保利香槟品牌独霸 区域内无品牌开发商，且区域外万家丽路沿线及福元路沿线品牌开发商稀缺，本项目具有突出的品牌优势,核心策略2、香槟产品领先 站在市场产品发展趋势上并迎合目标客户群的产品需求，打造市场领先的面积集约化产品,核心策略3、香槟配套牵引 本项目区域属于城北郊区，当前交通、教育、生活配套匮乏，不能满足客户对生活品质的需求，本项目通过打造区域独一无二的强势城市化综合配套，规避区域陌生感，制造主动牵引力。,核心策略4、香槟生活

19、营造 长沙大盘由初级的贩卖规模价值阶段发展到当前成熟的产品阶段，仅仅满足了客户物质层面的需求，客户精神层面的共鸣当前空白，本项目将开启长沙大盘的新时代，贩卖项目诉求的香槟精神气质和生活情调,核心策略1：保利香槟品牌独霸 央企上市实力&房产实力企业TOP3排行榜&21年地产经验&长沙多盘筑造一流品牌&保利成熟产品系&保利物业,核心要点1：央企上市实力 保利作为国务院国有资产监督管理委员会监管的121家大型中央企业之一，具有国家一级房地产开发资质，06年上市,核心要点2：房产实力企业TOP3排行榜 2012年保利房地产销售额1020亿，排行全国第2，中国第二家年销售额过千亿的房企,核心要点3：21

20、年地产经验 保利地产至1992年成立以来，21年时间已完成以广、北、上为中心，覆盖35个城市全国化战略布局，拥有119家控股子公司,核心要点4：长沙多盘筑造一流品牌 保利麓谷林语4年蝉联长沙销售冠军，保利国际广场树立长沙毛胚价格标杆，共同筑造了保利在长沙的品牌影响力，目前客户认可度非常感，具有较强的品牌粉丝,核心要点5：保利成熟产品系 本项目为保利在长沙又一大盘规模，且保利已形成成熟的产品系，在其他城市均有叫好的市场影响力及客户口碑,核心要点6：保利物业 国家一级资质的专业物业管理，21年物业经验，得到了良好的市场口碑及客户认可度,核心策略2：香槟产品领先 控制总价，打造香槟4大生命周期产品系

21、，多元化户型优化创新,核心要点1：控制总价，降低置业门槛 满足功能空间条件下紧缩面积，保证单价的实现的同时，总价比竞争对手低，降低置业门槛,核心要点2：香槟4大生命周期产品系，3房主导，增加2房比率，控制4房比率 顺从市场主流畅销户型设计，以85-110平优雅3房为主，同时顺应大盘发展规律，增加使用浪漫2房设计，填补区域空白，同时控制120平以上尊享4房比率，规避激烈竞争，减低风险,核心要点3：多元化户型优化创新 根据不同户型面对的客户群的需求出发，设计满足不同客户需求的户型功能空间，增强户型本身的竞争优势,核心策略3：香槟配套牵引 打造交通、教育、商业一站式完善生活配套，让客户轻松在此体验香

22、槟人生之旅,香槟配套1：延长公交路线，增强交通便利 当前区域交通较为匮乏，公交系统当前仅2趟且无直达目标客户群所在区域及核心商业中心，延长关键的公交路线,香槟配套2：12年一站式名校教育配套 填补区域名校教育空白&满足客户的关键需求，打造由“幼儿园-小学-中学”的12年一站式名校教育配套，强势牵引客户,香槟配套4：完善的大盘商业配套 最大化利用项目10万平商业指标，打造区域具有最完善商业配套的高端社区,香槟配套5：独一无二的香槟主题会所 通过会所提供系列主题功能配套，营造香槟所代言的欢乐、浪漫、优雅、尊贵的生活,香槟配套3：全生命周期教育泛会所 利用架空层及商业街区，为客户打造全生命周期教育基

23、地,核心策略4：香槟文化营造 通过会所为主导、外立面、主题园林、案名等为补充共同营造独一无二的香槟文化,“香槟文化”要点1：香槟形象外立面 通过法式外立面设计，营造出一种香槟风情生活场景,“香槟文化”要点2：香槟主题园林 打造欢乐、浪漫、优雅的主题场景，营造浓厚的香槟生活氛围,“香槟文化”要点3：香槟组团案名 项目的组团命名选自著名香槟品牌的名称和产地,项目定位,物业形态：小高层+高层，不打造低密度产品,不建议打造低密度产品的理由： A、项目容积率3，容积率较高，且南向一定范围内还有54米及87米限高，如果排布低密度+高层的话，最大能排布几十套的低密度产品，低密度占地较大，影响整体社区的居住舒

24、适度尤其是高层的居住舒适度 B、少量低密度产品贡献的利润较少，且低密度前期成本及后期营销成本增大，对利润无明显贡献 C、少量低密度产品对项目整体档次拔升贡献较少 D、如果排布低密度最优化排布在西南角，但项目南向受多个电线杆影响，低密度无资源景观，且内部园林空间有限，整体素质不高，后期销售风险较大（长沙当前郊区低密度畅销的产品为超低性价资源型产品或超低性价比纯低密度社区产品）,住宅产品定位： 控制总价，优雅3房为主导，浪漫2房及尊享4房为补充,公寓产品定位：35-40控制总价，投资+学区房产品,规划排布：社区街区化&高层围合式布局,社区街区化，增强城市感,整个地块通过两条社区内街划分为4大组团,

25、会所结合商业街区规划，设立在社区商业街中央区,项目三面临路，设置临街商铺,集中商业最后一期开发，打造3层的区域商业中心，后期引进大型超市，服务社区同时辐射周边,围合式布局，最大化园林空间,项目四大住宅组团均采用围合式排布，最大化预留园林空间,组团园林,组团园林,组团园林,组团园林,商,业,街,区,集中商业,临街商业,临 街 商 业,临街商业,幼儿园-中学一站式教育,公寓,公寓,会所,商业街区,分期开发及户型分布：分五期开发，85-115平3房持续为主力，前期65-70平2房为补充，后期125-130平4房为补充，商业最后面市,保利品牌+大盘概念驱动 打造市场最为畅销产品，以85-115平3房为

26、主，部分65-75平2房，T4为主，少量T6，制造市场全城热销,学校落实驱动 学校到位，打造市场最畅销产品，以85-115平3房为主，部分65-70平2房，T4为主，少量T6，持续热销,大园林空间驱动 项目价值进一步提升，打造市场主流产品，以85-115平3房为主，部分125-130平4房，全部T4，持续热销,成熟社区驱动 项目价值进一步提升，打造市场主流产品，以85-115平3房为主，部分125-130平4房，全部T4，完美收官,商业+成熟居住区 商业先招商落定后销售公寓,物业发展建议,3.2,香槟人生,香槟青年之家：65-70平自由2房户型优化创新,香槟青年持家：85-95平浪漫3房户型优

27、化创新,香槟小太阳之家：105-115平优雅3房户型优化创新,户型领先,香槟生活,香槟生活配套1：延长公交路线，增强交通便利,香槟生活配套2：12年一站式名校教育配套,香槟生活配套5：完善的大盘商业配套,香槟生活配套3：全生命周期教育泛会所,香槟生活配套4：独一无二的香槟主题会所,配套牵引,香槟文化,香槟文化要点1：香槟风情立面,香槟文化要点2：香槟主题园林,香槟文化要点3：香槟组团案名,文化营造,3套核心价值体系，共同营造保利香槟岁月,香槟三代同堂：125-130平舒适4房户型优化创新,香槟人生,A,产品按照客户生命周期进行分类，针对性的提出“户型的优化创新”,香槟青年之家：65-70平自由

28、2房户型优化创新,香槟青年持家：85-95平浪漫3房户型优化创新,香槟小太阳之家：105-115平优雅3房户型优化创新,香槟三代同堂：125-130平尊享4房户型优化创新,香槟青年之家：65-70平自由2房户型优化创新,强调：收纳空间&功能多变,香槟青年持家：85-95平浪漫3房户型优化创新,强调：收纳空间&功能附加,香槟小太阳之家：105-115平优雅3房户型优化创新,强调：功能齐全&居住舒适,香槟三代同堂：125-130平尊享4房户型优化创新,强调：居住舒适&风水考量,4种不同生命周期产品设计强调重点不同，多元化户型创新设计,香槟青年之家：65-70平自由2房户型优化创新,收纳空间：墙体空

29、间预留 入户空间的鞋柜空间预留、主卧衣帽间预留、厨房及卫生间存储空间预留,活动的柜子 步入式衣帽间设置,活动的柜子 平时关闭,步入式衣帽间原理：,步入式衣帽区 使用打开时,功能多变：餐厅功能多元化 多元化功能1：开放式厨房+餐厅合二为一，节约空间 多元化功能2：餐厅+阳台组合，通过合页门隔离，在关闭时保障了私密性，在开放时室内空间完全连通，扩展成为私家酒吧、健身房、游戏屋、学习房等,香槟青年持家：85-95平浪漫3房户型优化创新,功能附加A：L型阳台扩展成独立电脑房、儿童游戏角,L型阳台可被划分成两个矩形形状，尺寸分别为4.2*1.5和2.7*2.4，L型阳台主要改造方向集中在紧邻书房2.7*

30、2.4的矩形空间上,餐厅,书房,虚空间,虚空间布局可能性带来的多样性,功能附加B： 主卧+八角阳台或转角落地凸窗，扩展成为读书角、瑜伽室、化妆间等,香槟小太阳之家：105-115平优雅3房户型优化创新,功能齐全必备A：入户增加独立玄关空间+独立鞋柜空间，参考万科白鹭郡项目,113平3房,功能齐全必备B：主卧设立独立衣帽间+SPA空间+化妆台，参考万科白鹭郡,113平3房,功能齐全必备C：中西厨房设置,中西厨台面相连，保证厨房功能完整、实用,中厨相对独立，可单独封闭，以隔绝油烟,餐厅与西厨区融合，空间更开阔,功能齐全必备D：独立储藏间或DIY空间 通过L型阳台改造而成，参考万科白鹭郡户型,113

31、平3房,香槟三代同堂：125-130平尊享4房户型优化创新,户型设计更多强调居住舒适度及风水考量，尤其是居住舒适度,居住舒适度体现点 A、通透式双阳台 B、卧室、卫生间、厨房全明设计 C、客厅、主卧尺寸开间阔绰 D、主卧带阳台或转角凸窗 E、动静分离,风水考量体现点 A、主卧设计在东南角 B、大门不可正对电梯 C、户型缺角，不规则 D、厕所的门对着卧室的门 E、入户门通风直通到底 F、门口及窗户不因有障碍物,多元化户型创新设计小结：,65-75平2房,收纳空间,墙体空间预留,功能多变空间,餐厅功能多元化,厨房存储空间预留,入户空间的鞋柜空间预留,主卧衣帽间预留,卫生间存储空间预留,开放式厨房+

32、餐饮组合,餐厅+阳台组合,85-95平3房,L型阳台扩展成独立电脑房、儿童游戏角,功能附加,主卧+八角阳台或转角凸窗，扩展成为读书角、瑜伽室、化妆间,入户增加独立玄关空间+独立鞋柜空间,功能齐全,主卧设立独立衣帽间+SPA空间+化妆台,中西厨房设置,独立储藏间或DIY空间,105-115平3房,125-130平4房,居住舒适,风水考量,A、通透式双阳台 B、卧室、卫生间、厨房全明设计 C、客厅、主卧尺寸开间阔绰 D、主卧大空间面积且带阳台或转角凸窗 E、动静分离,A、主卧设计在东南角 B、大门不可正对电梯。 C、户型缺角，不规则 D、厕所的门对着卧室的门 E、入户门通风直通到底 F、门口及窗户

33、不因有障碍物,香槟生活,B,“交通、教育、商业”三大配套共同营造香槟生活,香槟生活配套1：延长公交路线，增强交通便利,香槟生活配套2：12年一站式名校教育配套,香槟生活配套5：完善的大盘商业配套,香槟生活配套3：全生命周期教育泛会所,香槟生活配套4：独一无二的香槟主题会所,香槟生活配套1：延长公交路线，增强交通便利,增加延长2条核心公交路线901及122 当前星2路公交连接福源路及星沙，205连接四方坪及车站路，新增901连接五家岭及五一广场，122路连接万家丽路，4条公交路线直达目标客户群所在地及核心商圈,星沙2路 汽车西站-星沙中心-汽车北站,205路 金鹰机电市场-月湖-三一大道-长沙晚

34、报,901路 新开铺-黄兴步行街-中山亭-长沙大学,122路 南郊公园-识字岭-湘雅医院-芙蓉区政府-马王堆-月湖公园,香槟生活配套2：12年一站式名校教育配套,必须引进幼儿园-小学-中学名校教育配套，如果项目地块有限，建议可和政府协商在项目周边另外设置教育用地 幼儿园全国知名双语教育（中科院、诺贝尔、金色梯田） 小学&中学湖南4大名校一体化教育（明德、雅礼、师大附中、长郡）,嫁接学教资源，打造“幼儿园-小学-中学社区假日学校”,3岁,18岁,专家与家长的教育沙龙活动,名师一对一中学课程、作业、备考辅导,婴幼儿成长关爱中心,国外创造力启蒙课程，如：迪斯尼系列课程,一对一教育指导，专属私人教育顾

35、问,设立国内外先进婴幼儿教育产品统一采购中心,设立心理咨询中心，针对中学期间压力大的特点进行心理建设和辅导,幼儿园阶段,6岁,12岁,小学阶段,中学阶段,针对各种特长、才艺组织的夏令营活动,少儿俱乐部，设立少儿奖励基金,中学生社会实践活动,填报大学志愿培训,设立奖学金，组织家长与子女一期出国参观国际名校,开发智力,培养兴趣,提高技能,90,涂鸦墙、画画空间、堆木屐、游戏空间等等儿童智力开发基地,香槟生活配套3：全生命周期教育泛会所,幼儿教育泛会所 开发智力教育基地,91,早读室、自习室、美术室、英语角、舞蹈室、乒乓球室等学习交流空间,青少年教育泛会所培养兴趣教育基地,92,中青年教育泛会所 丰

36、富知识教育基地,书吧、免费阅读室、影碟出租、咖啡茶座、电影室、音乐厅等丰富知识空间,93,老年人教育泛会所 分享经历教育基地,4,小礼堂、弹子房、麻将室、躺椅、太阳伞，量血压设备、吸氧设备、按摩设备等,香槟生活配套4：独一无二的香槟主题会所,3000平，为社区提供香槟生活体验场,香槟生活配套5：完善的大盘商业配套,4万3层集中商业+3-4万1-2层临街商业 业态：品牌超市+餐饮+休闲娱乐+购物+日常需求商业零售,1F,2F,1F,1F,2F,2F,3F,集中商业 层数：3层 业态：定位品牌型超市（新一佳、步步高、华润万家、人人乐等）、休闲娱乐场所（KTV，健身俱乐部、足浴中心、网吧等）,外界商

37、业街 层数：1-2层 业态：餐饮+休闲娱乐+美容健身+服饰精品,内街商业街： 层数：1F 业态：餐饮+社区便民日常零售业态（银行，药店，便利店、水果店、休闲餐饮等）,外街商业街,内街商业街,集中商业,业态定位：以餐饮及购物为主的商业街区 日常便民服务：餐饮：购物=2：5：3,日常便民服务,餐饮,社区购物,银行、移动、电信等公共服务(5%),水果、药店及生活小便利店(10%),干洗店、美容美发店(5%),20%,50%,30%,湖南特色餐饮(25%),知名连锁西餐(15%),中小型便民餐饮(10%),女人及小孩服饰（5%）,母婴用品（10%),儿童玩具及娱乐场所(15%),商业建议引进30%左右

38、的主力店，为商业增添强势的吸引力,4大核心配套核心驱动，主动牵引客户,交通,增加延长2条核心公交路线901及122,教育,12年一站式名校教育配套,嫁接学教资源，打造“幼儿园-小学-中学社区假日学校”,全生命周期教育泛会所,会所,3000平，为社区提供香槟生活体验场,商业,业态：品牌超市+餐饮+休闲娱乐+购物+日常需求商业零售,4万3层集中商业+3-4万1-2层临街商业,经营：建议引进30%左右的主力店，为商业增添强势的商业吸引力,香槟文化,C,通过会所为主导、外立面、主题园林、案名等为补充共同营造独一无二的“香槟生活”氛围,香槟文化要点1：香槟风情立面,香槟文化要点2：香槟主题园林,香槟文化

39、要点3：香槟组团案名,香槟文化要点1：香槟风情立面,住宅外立面：法式风格 强调尖塔、钟楼，穹顶设计，镂空铁栏杆，顶和墙的色彩搭配。,商业街区：香槟风情街 法式风情立面、橱窗、指示牌等装饰，添加绿植、趣味小品&休闲座椅&花架,香槟文化要点2：香槟主题园林,园林风格：法式风格 强调仪仗式对称的园林布局，喷泉、廊柱等景观小品,103,103,香槟园林之 欢乐主题,1,聚会广场,游乐天地,泳池乐园,动物乐园,107,107,香槟园林之 浪漫主题,2,玫瑰花海,熏衣草乐园,爱情广场,婚礼草坪,111,111,香槟园林之 优雅主题,3,阳光沐浴场,森林花径,蔷薇时光,香槟公园,香槟文化要点3：香槟组团案名

40、,商业街命名： 取名香槟产地 兰斯街,住宅组团命名： 取名香槟品牌 酩悦香槟、法兰西香槟、白雪香槟、路易王妃香槟、罗兰香槟等,3大文化要点共同营造社区香槟文化，新颖留住客户,香槟风情立面,住宅外立面：法式风格,香槟主题园林,园林风格：法式风格,香槟园林之欢乐主题聚会广场、游乐天地、泳池乐园、动物乐园,香槟园林之浪漫主题玫瑰花海、熏衣草乐园、爱情广场、婚礼草坪,香槟园林之优雅主题阳光沐浴场、森林花径、蔷薇时光、香槟公园,香槟组团案名,商业街命名：取名香槟产地兰斯街,住宅组团命名：取名香槟品牌酩悦香槟、法兰西香槟、白雪香槟、路易王妃香槟、罗兰香槟等,商业街区：香槟风情街,营销思路,四、,营销核心思

41、路,营销节点安排,营销策略分解,整体营销思路,在麓谷林语成功经验基础上， 结合保利香槟系独特个性进行营销升级！,麓谷林语成功经验,灌输推广：展示未到位之前，以户外、报纸、网络、短信为主,突出品牌、规模和项目概念，展示到位后，结合活动及展示组合，逐步渗透项目产品、配套等多个价值点,实景展示：开盘前展示项目展示区主景观道和水景，结合现场花卉展，通过花卉点缀，辅助登山车、鸟笼、花船等生活场景的塑造，使园林区个性更具亲和力,月月活动：展示未到位之前，通过旺场活动吸引新客户来到现场，促成旺场氛围营造；展示到位后，短期内开盘，通过节点体验营销活动带动现场气氛，促成客户升级,全城拓客：在目标客户活跃区域设立

42、多个外展点，以展点为中心，针对性通过行销、派单、陌拜、直邮等多种方式辐射目标客户群，尤其在展示开放后，大幅增加行销人员，扫遍整个大河西,合理定价：高价造势，低价开盘，前期重点宣传项目规模、资源及品质，对外报价3800-3900，拔高客户心理预期；园林展示后对外均价3600，超高性价比吸引大批客户上门，开盘前一天对外公布开盘折扣及均价3400，减少客户考虑和犹豫的时间,麓谷林语成功经验： 灌输推广+实景展示+月月活动+全城拓客+合理定价,保利香槟系独特个性：通过香槟的形&香&味&文化，在推广形象&现场展示&营销活动上进行主题式整合营销,客户往往通过一种种独特的风格，对品牌形象有更清晰的感受。因此

43、在营销中通过整合营销传播的调性、销售体验系统和活动风格进行明确的指引，以统一的目标和统一的传播形象，传递一致的项目信息，迅速树立项目在消费者认知度及认同感,主题式整合营销,香槟独特个性,营销节点,节点,启动外展点,展示区开放,首期开盘,展示,项目地界包装,营销中心,商业街,看楼通道,样板房,园林区,推广,推广主题：以保利品牌&大盘规模&香槟概念为主要诉求 推广手段：户外、报纸（硬广&软文结合）、网络,推广主题：以项目产品、配套各价值点为阶段性诉求 户外、报纸、网络、短信、框架广告组合拳,活动,活动频率：每月2-3次 活动类型：以体验主题活动为主，邀约客户上门，充分灌输项目价值，积累大批量客户,

44、拓客,拓客力度：* 拓客渠道：以外展点为中心，针对性通过行销、派单、陌拜、直邮等多种方式辐射目标客户群,拓客力度：* 拓客渠道：增加拓客人员&提高拓客频率，确保覆盖全河东，针对重点单位及团体举办团购，最大限度调动客户积极性,造势期 （展示开放前）,冲刺期 （展示开放后）,活动频率：每月1次 活动类型：以全城派送及话题炒作活动为主，为项目造势,推广策略,围绕“保利.大盘.香槟生活”，根据营销不同时期不同诉求 前期以保利品牌&大盘规模&香槟概念为主要诉求 后期以项目产品、配套各价值点为阶段性诉求,亮相期,起势期,展示开放期,销售期,展示策略,香槟酒吧式营销中心,香槟风情兰斯街,香槟优雅公共空间,香

45、槟精品法式样板房,香槟浪漫薰衣草广场,香槟会员俱乐部,营造“香槟”生活体验场,香槟浪漫薰衣草广场,通过大片薰衣草花丛&仪式感喷泉水阵，打造长沙独一无二香槟浪漫薰衣草广场,在广场上设置风车、脚踏车、摇椅秋千等标志性景观小品，增加趣味性和参与度,香槟酒吧式营销中心,采用香槟酒吧式的装潢和风格，播放法国香颂音乐&喷洒法式香水&中法双文标识，使得客户第一时间融入香槟优雅氛围当中,营销中心功能设置： 酒吧台、影音室、畅谈区、休闲区、儿童娱乐区,香槟风情兰斯街,通过设置雨棚、绿植、花坛、休闲座椅等装饰，增添商业街的风情感和闲适感,前期引进仟吉、罗莎、85C、冰雪皇后、肯德基、旺角清粥、良品铺子、蒸功夫等品牌店提前开业,香槟会员俱乐部,打造业主专属俱乐部，提供结合书吧&电影间&咖啡厅&音乐吧等休闲聚会功能,香槟优雅公共空间,入户大堂&电梯厅等延续售楼部的“香槟文化”特色，色调选用酒红搭配香槟金，营造浪漫和优雅的情境,采用法式设计风格，与项目纯粹的法式风情定位相一致，让客户深切体会香槟生活