中国房地产战略管理概论.ppt

1、房地产战略规划和管理系统优化，135009057，黄博文介绍，博士中室网络首席顾问房地产行业著名的战略管理和组织创新专家。基于多年的管理经验，具有战略管理、组织管理、组织再造、组织优化、HR和HRm战略计划、业绩管理和激励计划更改等主要项目的理论基础和丰富的实践经验。课程框架，外部分析宏，行业，相对，客户，内部分析周期，运营，管理，资源，战略框架，战略目标，战略路径，战略支持，理论，案例，工具， 双刃剑外国扩张3，合并和收购，战略合作在房地产企业扩张中的作用3，房地产企业经营系统综合诊断：工具和案例4，房地产企业战略1，战略体系2，目标3，战略支持：融资，投资，开发，计划和计划，4 权限系统明

2、确7，动态业绩管理8，综合激励管理6，理论，工具，案例1，深圳g企业0711战略概述说明2，北京d企业战略计划报告说明3，华北y企业战略计划项目4，其他案例，中国房地产产业综合分析，第一，中国房地产产业前景和优势1，国家经济国家支柱产业2，国家规制水平越来越高。土地市场日益规范。金融市场受到限制和开放3、需求空间大4、平均利润率高5、国家集中度高、区域集中度高6、需求分化和分割导致中小、中、大企业长期共存7、新农村建设2、中国房地产业的风险和劣势1、产业剧变过程中政府不成熟，金融和土地环境不好；政策不确定性2、开发周期3、产业资源和能力保留不足(包括HR在内的HR) 4、利润率下降3、中国房地

3、产产业发展趋势1、产业环境逐步标准化、消费者逐步成熟2、集中度快速增长(份额、土地、资金、人才优秀的企业迅速集中)专业化和一体化并存，在未来10年对我国商品住宅的需求最保守的估计为66.33亿平方米，复合增长率为9.33%。稳步估计为94.22亿平方米，复合增长率为10.99%。预计乐观的预计需求为127.49亿平方米，复合增长率为12.71%。中国宏观经济1、中国通过传统产业的投资、第一加工品出口和城市居民的消费支持经济增长的方式已接近极限，经济增长的新动力在于产业升级和农村消费能力的提高。国家提倡产业政策和科学发展概念，鼓励独立创新，推动产业升级。国家通过建设新农村，构建和谐社会，培养农村

4、和城市的低收入阶层消费能力。对于人民币汇率，要在逐步自由化、控制下慢慢升值的同时，通过紧缩货币政策减弱热钱的冲击，为国内企业提供应对的时间。中国政府凭借强大的金融支付能力和高额外汇储备，应对产业升级过程中的市场风险，避免陷入与拉丁美洲和韩国类似的债务危机。中国还有8亿农村人口要城市化，中国的内需在相当长一段时间内具有很大的潜力。随着政府宏观调控能力的日益增强，政府在中国经济增长中的主导作用将继续发挥，中国经济增长的不确定性也将进一步缩小。结论：只要改革开放的主要旋律不变，只要中国政府致力于构建和谐社会、提高环境承载力、推进产业升级，中国的经济增长就将是一个长期持续的过程。中国房地产产业发展1，

5、略，中国房地产产业发展2，政府主导的色彩浓厚，土地和资金仍在提高发展的核心瓶颈产业集中度，寻找急剧扩大规模的方法，在经营中同时提升，这是最重要的重量分析。资本运营对提高产业集中度有绝对的决定作用，融资能力的重要性越来越大。间接融资产品和市场之间的竞争越来越大。提高利润率及土地确保能力的要求及成本管理要求的增加标准化、产业化、降低管理成本、增加周转的收益方面没有太大变化。结论：融资能力和资本运营能力决定了开发人员能否在房地产行业占有一席之地。开发能力和管理能力对开发人员的融资能力和资本运营能力起着决定性的作用。房地产企业的可持续发展已经面临着越来越大的挑战综合能力的要求也越来越高，中国房地产产业

6、发展3，发现，研究，土地储存，融资，规划，设计，建设，销售，服务，运营，香港模式，广告，客户推荐，网络，房地产中外房地产开发环境比较、略、中国房地产产业发展6、环境对开发商的影响比较、略、竞争分析1、主流房地产开发企业可以分为代表晚果的专业型和合生代表的成本型。 专业开发人员对专业能力进行持续投资，以获取长期发展潜力。基于成本的开发人员严格控制当前成本，以获得本期的最佳性能。降低土地收购成本和开发成本、控制一般管理费、增加资产周转和利用财务杠杆是提高业绩的一般途径。通过长期投资特定种类的专业性，形成核心竞争力，可以说是企业差别增长的专有途径。，竞争对手分析2，国内典型住宅企业的业务领域，国家一

7、级，区域间，国家地区，集中项目管理，适当扩展房地产价值链，住宅需求衍生产业的适当捆绑，非相关多样性，复合，soho中国，第一次开放， Vanke的特点是以房地产专业经营为重点，调查了中产阶级住宅产品的需求后，重点在全国范围内获取该土地复制产品的市场定位和品牌战略产品，实现了非常准确的客户目标3，该模式的突出产品标准化，投资模式标准化，资本投资，产品质量和管理团队都可以有效地控制，竞争对手的效率为3- Vanke，略，竞争对手的3-vankke 合生创汇是专门负责住宅房地产、商业房地产、酒店房地产、旅游度假产业、财产管理产业等泛房地产事业发展的大规模综合企业集团2、合生创汇特征大规模进行的。市场

8、运行的概念顾客定位主要是为了满足城市高收入权住房需求而开发的房地产集中在中高档项目上。正确把握销售平均价格比当地市场平均价格水平高15 72对的市场前景，发展未来升值潜力大，当时位置偏僻价格低的土地战略扩张3部曲：1，通过集中战略和整合战略构建企业大规模发展的基础；2、通过集中扩张进行区域间扩张；3、大规模开发的实施，重点是低调资本运营，该模式的突出之处在于降低成本，提高品牌效应，抵抗市场竞争风险，实现规模经济，竞争分析5-投资房地产，1，投资房地产具有中国商业局独特的背景，随着厦门开发区的增长，快速发展2，投资房地产的特点房地产开发，房地产租赁和水电供应树建立二手房买卖中介和物业管理综合业务

9、模式，重点为客户提供房地产综合增值服务，产品和服务创新，稳健经营，风险控制面向全国积极扩大，形成3 X模式多样化金融，与投资招商银行紧密战略联盟3，该模式突出的经常收益与开发收益比率为1: 4，具有较强的应对行业最高、风险和周期性波动的能力，竞争对手分析6-净奇房地产，1，净值嗳)作为间接住宅市场代理介入房地产开发领域，近年来迅速扩大，成为房地产开发、房地产中介服务、房地产管理的国家开发商。 2、净值的特点“建筑累积建筑”的销售模式高风险、激进的高比例全国大规模扩张高目标，为了获得快速的土地滚动开发，加快现金流入，延迟现金流出，通过开发、销售、替代三大主要事业良性互动，积极扩大资金渠道，销售多

10、元化资金分配管理(2005年以后逐步调整，向上收款权) 该模式的突出的第二次第三次市场联系，范围经济效果风险太大，资金链的脆弱性对上游和下游的压力导致企业短期利益，但长期生存环境恶化，竞争分析7-万通、1、万通是北京第一家以私人资本为主体的大型股份公司，拥有最大实收资本的民营房地产公司2、万通的特点是“香港模式”预计通过定制生产和商业房地产避免开发风险和房地产周期波动的影响市场目标是形成具有国际影响的专业房地产投资者，定位高端市场。强调项目系列的品牌建设，重点强调创新的有限土地储备战略：将住房土地储备控制在300-400万平方米水平3、这种模式的优秀市场风险防范能力还没有充分成熟的背景下，中国

11、的土地溢价在房价比重高的现状下难以抓住高收益，难以为未来发展提供资金，竞争对手分析8-福利，1。福利是中国最大的房地产开发集团之一，包括一级开发资质、香港证券交易所董事会h州上市公司(代码2337)、总部设在中国上海的公司2、福利的特点是，以中高档住宅产品开发为主，准确的产品定位、多项目管理能力好的售后服务系统今后将逐步增加一定比例的长期持有经营性房地产，抵制市场风险的多样化融资将在上海基础上快速增长后扩展到全国3，这种模式的卓越能力更为全面绿色城市从仅10年就只有几个人的企业开始，现在发展为“2005中国房地产100大开发企业综合实力TOP10”。2、绿色城市注重根据地区条件开发优质城市住宅

12、产品，包括教育、体育(足球)、酒店、医院、文化媒体等新鲜优雅的产品风格和人文主义产品定位计划布局；建筑造型精美，用材料研究颜色。公园空间不对，密度适中。大、舒适、灵活的公寓单元；景观环境墨重色与建筑有机集成；景观和活动功能相辅相成。社区俱乐部设备齐全。智能设计很微妙。室内装饰不失时尚优雅等绿色城市的产品总是在同一地区综合质量最高，间接住宅市场交易价格也总是最高的土地使用合同为主，通过公益领域的投资拉动房地产开发主业，利用人际关系3，该模式的突出优点是以高客户忠诚度合同带来土地溢价，为企业规模的急剧扩张提供资金血。竞争分析10-美国基准评估，1，PULTE:基于客户细分和产品设计，部署能力，集中

13、在价值链前端(1)通过客户部门设计和部署产品，满足最大客户要求(2)依赖垂直集成价值链降低原材料成本，提高质量2，LENNAR公司： 为客户提供完善的金融服务3，CENTEX公司：以原材料生产能力和建设能力为基础，选择价值链中间(1)加强以住宅建设为中心的主要业务，关注产品质量和运营效率，(2)利用原材料的统一优势，降低生产成本4，HORTON公司：基于家族企业的管理能力选择价值链的前后(1) 国有控股。贸易和工业区财产管理2，94年进入土地产业。金田花园。现代企业制度改革试点3，96年，海警花园。员工持股4，97年，ISO9001，业绩管理的a a a a a b特性5，98年，金湾。人民日

14、报人民大会堂现代企业制度及禁止模式理论探讨6，99年，水总院。核心竞争力和3年经营计划7，00年，沟通。超越文化年。综合客户满意工程。客户满意年。上市。进入北京。8，01年股票正式流通9，02年集团经营模式研究。OA项目。金地图于9，03年启动，进入上海。东莞。无限。能力建设年度。流程优化项目。HEWITT项目。投资模式10，04，欧美项目。进入珠海。组管理模式研究。互惠项目。知识管理项目。360度评价11，05年天津、宁波、广州。效率提高年度。流程优化项目。效率评价指标。企业IT化12，06年，进入沈阳，西安，佛山。控制、组织优化、管理审计。沟通体系。计划管理IT。文化变革将于13，07年进入南京。知名商标，房地产企业发展周期及转折点分析3例，案例2顺池延伸路1，95年，转向房地产开发。9501，在天津市开发了2，02年，占天津明珠泽销量的20%。国土资源部于5月9日登上招聘、拍摄、文件，6月份在天津市近教区塘沽进军的第一个招牌，是天津市3、03、7月20日，顺治召开了持续17个小时的昌平会议，顺鸿斌通过蚂蚁的行动报告，拉开了扩大纯全国化的序幕，共1.5年，顺治疯狂高价120亿元。公司应该从年末开始，在7，06，2月出售三大地区集团。4月孙红彬回