凤凰御景园别墅营销推广方案1740117524.ppt

1、凤凰御景园别墅？推进方案，阜阳盛世麒麟房地产？有限公司于2007年1月1日开始，通过宣传推进，使更多的凤凰御景园关注、了解和了解凤凰御景园，对凤凰御景园有着很好的形象，购买别墅以凤凰御景园为优先，最终实现凤凰控制、卡塔尔、一、现状分析二、竞争分析三、SWOT分析四、目标消费者分析和说明五、销售点分析和定义七、集成式推进方案、现状分析、现状分析、 建设的现状御景园一期十八栋别墅主体已完成的二期别墅的建设尚未开始.景观建设、水系建设及绿化建设尚未开始.整体情况半完成施工现场，形象差. 现状分析、推进宣传的现状从2005年开始建设，迄今为止的宣传推进有：贺贺卡为客户邮件(2000张)、清河路颏州路西

2、南侧200平方米的室外招牌宣传、颐州晚报宣传、房展览会拉展示和分页、销售部正常宣传、专业的宣传时间已经两年了，但力量一直很弱，宣传上的形象模糊，卖点不明显，很清楚的现在阜阳市区居民约有一个以上不知道阳阳市的御景园，阜阳周边县居民几乎不知道阜阳市的御景园现状分析、藏青现状一年以上，只销售别墅袍(预付款预约)，销售情况不好。 A是经历过代理公司代销AK过程的原代理公司对的推进力度弱，阜阳缺乏理解，阜阳的销售点定位不准确，形象包装力不足，目前，在 是销售状况不好的直接原因。 现状分析，整个藏青藏虽然集合了衙、法国、绫、加拿大、中国等各国别墅类型的别墅类型的选择面很广，但同样整个别墅区的风格不统一，情

3、况很混乱。 目前，建筑别墅工程粗糙，细节处理不善，如外立面颜色、大门颜色整体不协调，项目整体等级不得高表现。 项目工程东侧南北贯高压走廊，南侧是食品工厂，项目工程占地面积小，规模小，整体周边环境抗逆性大。 整个项目的素质测评是中等的。竞争分析、竞争分析与名称豪园地址：开发区一中东区西侧的建筑面积：万平方米建筑类型：独立别墅联列别墅促销广告语：一生一栋销售平均：元平方米(独立)、元平方米(联列)的销售情况：一期的剩馀定径套、二期的销售终止、三期的剩馀定径套、只有四期的附和、剩馀定径套。 整体质量综合评价：纯别墅区景观建设好，整体风格优美，中等偏质量。竞争分析、聂隆美别墅地址：开发区渠道建筑面积：

4、 1.0万平方米建筑类型：独立别墅联排别墅多层促销广告语：精英阶层别墅平均销售： 3100元平方米(独立)、2400元平方米(联排)销售情况：别墅已售出，现已销售临路多层住宅。 整体质量综合评价：外立面、景观、整体风格都一般，中等质量差。竞争分析、如意豪宅地址：开发区位于三路和商业街的道路交叉口建筑面积：总2.2万平方米的建筑类型：独立别墅连多层促销广告语：“风惠水灵如意人生”“襟尚名宅纯美生活”的售价：独立别墅3880元平方米，销售情况：第一期别墅已售出，第二期尚未售出整体质量综合评价：综合住房地辖区、景观、外观尚好，质量中等。、竞争分析、上海大花园地址：开发区管委会东500米建筑面积： 1

5、87万平方米建筑类型：联列别墅多层促销广告语：“亩大型园林水景社区”销售平均价格：元平方米(联列)销售情况：尚未售出，定于本月日进行内部预订。 整体质量综合评价：景观、园区设施、整体风格尚好、中等质量。竞争分析、天筑逸景地址：颐州路和三环东南道路交叉口建筑面积：合计万平方米建筑类型：串复式多层促销广告语：水岸结账台住宅健康假期生活销售平均价格：串别墅约元平方米，销售情况：串别墅一期开放，价格高，尚未完成销售。 整体质量综合评价：综合住房地辖区，位置好，景观，外观好，中等偏质量。网络冲突分析、万霖花园地址：颐州路和三路西南道路交叉口建筑面积：合计万平方米建筑类型：联合多层高层促销广告语：日光、绿

6、色、健康销售平均价格：联合别墅元平方米，现约元平方米。 销售情况：由于数量很少，所以基本销售已经完成。 整体质量综合评价：综合住房地辖区，位置好，景观，外观好，中等偏质量。竞争分析，西苑世纪的名门地址：清河西路号建筑面积：合计万平方米建筑类型：联排多层促销广告语：买别墅送车平均价格：联排别墅元平方米销售情况：一期销售结束，二期销售中断。 整体质量综合评价：综合住宅地辖区，位置好(大学区)，景观，立面尚好，中等质量。竞争分析，电力明园地址：人民西路延长线三优中学对面的建筑面积：合计万平方米建筑类型：联列多层促销广告语：阜阳电力实力力矩贡献平均价格：联列别墅元平方米销售情况：已售出。 整体质量综合

7、评价：综合住房地辖区，位置好(在人民西路延长线上)，景观，立面还不错，中等质量。竞争分析，鉴于以上竞争项目情况，阜阳目前有与菲尼克斯御景区竞争的项目，库存销售别墅定径套，半年内销售别墅定径套。 目前对菲尼克斯御景园构成竞争项目的是名称豪园、西苑名门、天筑逸景，之后上海大花园、如意豪庭别墅的靠近也将对本项目构成较大的竞争。 综合评价，阜阳市场别墅工作状态竞争尚不特别激烈，近年来竞争强度没有特别增强。 SWOT分析、SWOT分析、s (优势) 1、项目工程为密闭型纯别墅区。 2、项目工程别墅主要是法、德、英等国家的造型和风格，便于提高项目工程等级，为客户选择空间大。 3、在项目工程别墅赠送住院小摊

8、大，项目工程性价比高。SWOT分析、w (劣势) 1、项目工程一期建筑物粗糙，细节处理不好，影响项目工程质量表现。 2 .项目工程景观和绿化尚未建成，没有现场实际景观牵引力。 3、项目工程东侧高压走廊、南侧食品工厂外部环境对项目工程的影响。 4、推进项目工程一年多，销售差，外部对该项目工程普遍印象不好。 5、项目知名度低，形象模糊，卖点不明显，不清楚。 SWOT分析表明，o 1、阜阳别墅市场近两年刚刚开始，消费市场很大，而且竞争还很激烈。 2、年底前项目工程景观和绿化建设，现场实际景观可以有效提升项目工程形象，促进项目工程销售。 3、专业房地产营销学公司的营销学干预可以有效地提升项目工程形象，

9、促进项目工程的宣传和销售。 SWOT分析、t (威胁) 1、聚隆美庄的销售、名豪园的畅销、上海大花园、如意豪庭别墅的发售、市内万霖花园、天筑逸景、电力明园等项目连发别墅、复式住宅，迅速缩小阜阳别墅的库存消费者，减少我项目的有效目标客人数。 2、我方项目工程长期销售滞后，将影响消费者对我项目工程的直观印象和正确判断，降低销售达标率。SWOT分析、SWOT分析基于明确优势、减弱劣势、抓住机会、避免威胁的原则，建议： 1、尽快建立景观和绿化，实现现场展示，推进销售。 2、尽快做出“统一包装”和卖点的定义，通过有效的宣传和“活动”，引起消费者对“青春”的认知，确立好印象，迅速促进“青春”的销售。 3、

10、项目百问、项目分栋别墅讲解、项目二十页、项目鸟瞰图、项目优势卖点提取的尽快执行完成。 通过对目标消费者的分析与说明、目标消费者的分析与说明、目标消费者的分析：对阜阳消费者的理解，以及对阜阳名称豪园、天筑逸景别墅所有者的大致理解，阜阳别墅消费集团大致有以下几种： 1、第一家规模的私营企业主； 集中在？领域、建筑领域、运输领域。 2、比较有实力的领导或高级管理人员。 3、一些敏感的政府高官，现在已退居第二线购买或在其亲属的敏感掩护下购买。 目标消费者的分析和说明，目标消费者的说明一，第一次有规模的主要这一部分的人们是完全有气魄的人们，其事业一般很稳定，文化程度的差异很大，但大多在中学以上。 年龄层

11、3550岁，家庭构成以两代小家庭为主，人口是黑人，家庭多有615岁。 这些人购买住宅主要是为了居住，他们购买别墅的心理一般成为了“买房”的经济能力的表现和象征。 目标消费者的分析和解释，信息的接受方法：这些人的事业的成功取决于他们的辛苦和忍耐，迫力和勇气，并不具有深刻的知识背景，而是他们依靠他们成功的经验。 从朋友等各种社会关系中得到的信息对他们的生活和工作的影响很大，而日本人在日常生活中作为接触的一部分，也占了相当大的比例。 产品购买的关注点：他们这个集团，在现阶段，事业和家庭都处于比较平稳的阶段，所以他们购买房子不仅是为了居住，还是为了交际、享受、实力展示，园区和房子要体现他们的经济力量，

12、园区的知名度高，形象好。 对象消费者的分析和说明，审美品位：要求整个项目工程的风格，舒适，身份感。 不怎么在意产品风格等细节。 购买行动表现：消息源多听取朋友和社交界的人的意见，具有自信心和自各儿的眼光。 客户容量：主要是阜阳市和周边县规模较大的私人公司，客户容量估计为500010000人，他们是本项目工程的主要目标客户。目标消费者分析和解释，二、有实力的国有企业责任者或经营者购置产业的国有企业责任者(或经营者)，他们有公开的、相对稳定的收入，有一定的隐性收入，他们有些人有相当大的经济实力购置别墅。 他们购买别墅的大致需求：有一定的等级和品位，无需过多宣传，交通方便。 他们的年龄以4060岁之

13、间居多。 他们的文化水平相对较高，一般具有大中专以上学历。 对象消费者的分析和说明、信息的接收方法：以朋友和知情人员的介绍为主，报纸、电视和户外广告也是接收信息的主要来源。 购买产品的关注点：他们小组希望比较感兴趣地区的建筑质量、交通、定径套，特别是环境，让地区有良好的人文环境、有序的秩序、和谐、积极的提高，给他们除了无聊工作以外的身心舒适的居住乐趣。 此外，适度的隐秘性是他们在购买产品时关注的另一个方面。目标消费者的分析与解释，审美品位：多受传统文化的影响，喜欢群居，喜欢与家人沟通，在日常工作中能够接触到新鲜的东西，明确了自各儿的需要它是传统与现代的和谐统一，重视园区的环境、质量、乐趣、健康

14、，相对合作采购行为表现：对这个家庭来说，采购比较合理，主要考虑到大家庭一起生活，重视地理位置。 在支付方式上，受到传统习惯的影响，经济上容许的话，一次性支付的情况很多。 客户容量：阜阳市实力国企引导者或“穷庙富方丈”类企业引导者，客户容量估计为5001000人。 他们是项目工程的次要目标客户。目标消费者分析和说明，三是一些有势力政府高官购买产业的政府高官有公开、相对稳定的收入，有超过公开收入的隐性收入，相当多的经济力量购买别墅。 他们购买别墅的大致需求：有一定的等级和品位，生活舒适，比较秘密，不宣传，交通方便。 他们的年龄在4060岁之间，正科级以上的有势力官员很多。 他们的文化水平相对较高，

15、一般有大专以上学历。 对象消费者的分析和说明、信息的接收方法：以朋友和知情人员的介绍为主，报纸、电视和户外广告也是接收信息的主要来源。 产品采购热点：关注园区建筑质量、环境、交通、定径套、安全性、身心舒适的居住乐趣。 与其他人相比，他们更注重区域中心性，更了解城市规划和未来潜力。 对他们来说，秘密性是购买别墅时关注的另一个重要方面。对营销对象消费者的分析与解释、审美品位：在心中受到深厚传统文化的影响，喜欢大家一起生活，比较注重小区的安全、健康、环境。 购买行为的表现：在这样的家庭里，从来没有做过合适的选择，拿着硬币眺望，担心很多，对于购买合理性。 如果购买别墅，一般来说，退休后购买或者以亲属的

16、商业利益的名义购买，会对社会影响产生留心。 支付方式受传统习惯的影响，往往一次性支付。 客户容量：阜阳市和周边县政府事业单位有实权的经济上良好的正科级以上领导干部。 估计客户容量为10002000人，他们是项目工程的次要营销对象客户。 从目标消费者的分析和说明，以上对目标消费者的分析和说明可知，我们的目标消费者主要集中在小规模的私人公司主要是商业贸易、建筑、运输领域，分布于阜阳市和周边县各行业，商业贸易、运输、建筑类行业较多，客户数约500010000人，朋友和社会关系信息、户外广告对他们有很大影响他们的宣传推广，通过户外广告、联谊会、DM单邮、目的出入场所商谈展示、邮件通知等方法，推广效果很

17、好。项目工程的定位、项目工程的定位、产品定位将菲尼克斯御花园的优势和独特之处归纳起来：凤凰御花园的产品定位是纯西欧别墅定位葡萄园：凤凰御花园最大的特点是1、纯别墅区。 有英吉利、法国、德意志等别墅，容易提高别墅区的形象和等级。 “纯西欧别墅”体现了项目工程的特点，代表纯粹别墅区，西欧代表西方和欧洲国家。 “纯西欧别墅”高贵、老字号、典雅、高级、优美，符合我项目工程的地位，给人以强烈突出我项目工程形象的印象。 根据项目工程定位、形象定位产品定位，确立凤凰御景园的形象定位：高贵、典雅、老字号、高级、优美。该项目工程的形象定位反映在楼部包装、工地墙壁包装、户外广告、DM单页、宣传单、楼本、展示板等与消费者接触的宣传中。 根据消费者对项目工程定位和消费者定位的分析，菲尼克斯景园消费者定位是主要目标消费者：第一大规模私人公司的主要第二目标消费者：有势力国有企业的责任者或经营者和一些有势力的政府官员。 宣传推广主要是针对主要目标消费者进行的。项目卖点的分析与定义、项目卖点的分析与定义、凤凰御景区的优势与特征分析，凤凰御景区具