房地产企业内部控制研究

1、房地产企业内部控制研究摘要：在2011年国家严厉的房地产调控政策后，投机房产方的热情趋减和购房者的观望情绪浓厚，导致房地产企业在资金来源上受到双重控制。在融资渠道上受到国家层面的控制，销售收入也在一定程度上下滑，在此环境下房地产企业内部控制能够有效的调整企业的管理结构，提高自身的经营效率，增强企业的竞争力，直接或者间接性的节约企业的经营成本。文章通过对现阶段房地产企业内部控制的基本现状进行了分析，根据内部控制的原则，结合扬州万马房地产开发有限公司的情况提出针对其企业内部控制的相关措施。关键词：万马房地产内部控制大集团我国房地产从90年代开始了飞速发展，特别是在1998年我国个人商业银行放贷开设

2、以后，我国房地产行业突飞猛进，特别在2000年以来，房地产价格节节攀升，房地产的高利润和高速发展，吸引了很多资源进入，出现了很多新的房地产公司。房地产市场火热的状况，使得房地产企业在风险控制上并不注重，在国家政策的变化下，内部控制中风险管理体制不完善的情况下，都会导致房地产企业资金链断裂，使得整个企业遭到剧烈影响，甚至会导致企业的破产。2011年的“新国八条”使得很多企业陷入资金困局，因而，房地产企业在国家政策高压的和弱势市场下，要从企业内部控制抓起，在能够节约经营成本度过“寒冬”的同时，做好企业“内功”，提高企业工作效率，调整企业的管理结构，寻找核心竞争力和未来发展趋势。一、房地产企业内部控

3、制的原则（一）成本效益原则房地产企业在实现内部控制的目的也是为了提高企业的经营效率，从而提高企业的最后利润和降低企业的经营风险。因而企业在实行内部控制的过程中，要注重企业投入和产出的效益比。同时，在内部控制的投入过程中，要注意不要为刻意追求效果而盲目投入，从而导致资源的浪费，要在保证企业风险可控的情况下，保持一定的投入比，让内部控制的投入随着企业一起增长，做到企业良性的发展。在企业制度、执行、监督上的投入过程中，考量在投入较小的情况下，能够保证内部控制的效果更好。（二）相互制约原则在实现内部控制过程中，保证控制执行和监督人员的相互性和职权的分离线，从而在保证工作正常进行的同时，使得员工以及部门

4、之间能够达到相互制约的效果。通过在横向上权利牵制，上下级报告制度的原则，达到相互监督的效果。对于房地产公司，决策项目涉及面较广，资金较多，因而相互制约能够保证公司的决策权的分散，这样也能保证企业内部政策的共同合理性，同时对于内部控制过程中的各种决策能够达到共同探讨然后得出结果或者政策，这样有利于企业在内部控制的顺利执行和团结合作，提高内部控制的效率。（三）有效合理原则在内部控制政策制定和实施过程中，需要对其有效合理性进行相应分析。内部控制不能和国家法律政策相抵触，保证企业经营风险性可控。同时在实行过程中能够在企业现有的情况下执行下去，这就需要企业在制定过程中充分考虑到制定和实施的合理性，避免资

5、源投入浪费，且还造成内部控制不合理给企业发展造成“内伤”，阻碍企业的健康发展。同时，房地产企业在制定和实施过程中要保证内部控制的有效性，提高内部控制的效果才是最终的目的，通过对内部控制的政策和执行进行考核，做到内部控制合理有效，从而来提高企业的经营效果和企业的信息流通，节约企业的成本，提高企业的核心竞争力。二、房地产企业内部控制的完善措施扬州万马房地产开发有限公司从属于浙江万马集团有限公司。作为集团旗下的子公司，扬州万马在资金来源上有一定的保障，同时在融资成本上通过母公司担保也会降低。但是作为一家企业在当前房地产市场低迷的情况下，通过内部控制的实施，节约房地产企业成本在一定程度上能够缓解企业自

6、身的财务压力显得十分必要。同时通过内部控制努力改变企业结构，提高企业管理效率，使得企业在房地产市场上的竞争力，这有利于企业能够健康持续的发展。（一）持续改善企业内部控制环境1、提高内部控制意识扬州万马房产在实行内部控制的过程中，可能会有些员工的相关权利受到一定的限制，利益会受到一定的损害。这就需要在企业内部提高员工的意识，通过宣传内部控制的重要性，对员工进行培训，同时在员工的聘用，晋升上加入内部控制意识的考核，加大员工主动参与的积极性。另外，在将内部控制融入到企业文化中，这样能够让员工更加容易理解和接受，做到内部控制意识在企业文化中传承的效果，这样在企业能够节约成本的同时，能够使内部控制在企业

7、中得到更好的执行。2、完善企业治理结构企业治理结构对于内部控制的制定和实施都有非常大的影响，结构不合理，内部控制就会遇到非常大的阻力。同时容易有漏洞，导致内部控制的效果不佳。在完善企业内部治理结构的过程中，要注意公司管理决定权的相互制约，对于影响公司重大决策的事项，需要提交到公司董事会进行处理，做到内部重大决策的风险可控性。万马房地产公司完善企业的治理结构后，能够使企业内部做到相互协同，相互监督内部控制的实行，做到提高内部控制的执行效率，提高公司管理效率的结果。（二）注意内部控制“大集团”的协同作用作为浙江万马房地产集团下的公司，在内部控制过程中，可以在内部控制执行和监督部门的集团化，由分公司

8、制定，定期汇报，集团公司不定期检查制度，这样能够保证内部控制在执行过程中的强大的推动力。同属于浙江万马集团的上市公司浙江万马电缆的内部控制规则的制定和执行，扬州万马房产公司能够更容易接触和了解到，通过借鉴上市公司优秀的内部控制管理体系，有利于扬州万马成本的节约，同时在执行和监督过程中能够更加高效。另外，大集团内部形成的内部控制体系，在执行的过程中，能够有效的分享实践经验，在集团集体出现的内部控制问题，通过集团集体与咨询公司解决，引进管理人才和管理系统也更加具有议价能力，同时规模化使用，都能降低企业内部控制的成本。（三）建立风险监控部门现阶段，房地产企业正处于高压阶段，扬州万马公司需要建立风险监

9、督部门，为内部控制的做好准备并做好内部控制后的评估监控工作。在2011年国家调控刚不久，浙江绿城集团就传出因高速扩张导致的资金链紧张的情况。对于我国一家优质高端的房产企业都可能遇到问题，因而扬州万马在发展过程中也需要对自身经营的风险进行一定的考核。在企业建立风险监控部门后，扬州万马可以对企业的各个经营环节进行风险估计和评估，然后有针对性出台内部控制措施，这样也能够提高内部控制的执行效率。同时，在内部控制制定和执行过程中，所遇到的问题和产生的效果，风险监控部门都需要进行及时的跟进和评估，保证企业在在实行内部控制过程中的风险可控问题，从而来保证实施过程中企业稳定经营，避免内部控制考虑不周给企业造成

10、经营混乱。（四）加强信息流动与部门沟通在信息时代，各个公司在建立数据库的同时，都非常注重数据分析和数据挖掘，根据市场成交信息和成交量能够判断市场的走势，扬州万马房产公司也要注重销售部门和工程部门之前信息的互相流通，面对市场回暖，企业可以考虑市场的房产建设和供应，避免当市场反转，出现无房可售的情况，给公司经营造成损失。同时，公司信息流动和部门沟通，有利于内部控制在企业管理架构，人员工作状况，工作流程变化过程的相关了解，做到因地适宜的制定内部控制政策，并在工作流程和管理架构的顺利推行，建设执行的阻害。另外，公司内部信息的良好沟通，有利于内部控制过程中，效果和风险点的及时反馈，从而有效降低企业经营风险。三、结束语2011年国家“新国八条”房地产政策的宏观调控，将房地产行业拖入了“寒冬”，房地产企业在融资受压和销售受压的情况下，资金链骤然紧张，并且对于很多负债率较高的企业来说，其财务压力更大，这些都促使房地产公司进行内部控制，压缩成本，提高经营效率来保证企业的存活。扬州万马房地产公司在行业的“寒冬”阶段