河津市农村宅基地产权制度创新研究

1、河津市农村宅基地产权制度创新研究摘要：由于现行宅基地产权制度的局限性，使得农村宅基地的利用效率低下，各地出现了“空心村”、“小产权房”、“城乡两栖用地”等现象。针对现行宅基地产权制度的缺陷，一些人地矛盾尖锐的大城市在农村宅基地整治的过程中，对宅基地产权制度创新进行了大胆的尝试和探索。研究分析山西省河津市宅基地产权制度创新，为中部地区中小城市宅基地产权制度的改革提供借鉴。关键词:农村宅基地；产权制度；制度创新；河津市中图分类号：D267.2文献标识码：A文章编号：Abstract:Duetothelimitationsofthecurrenthomesteadspropertyrightsyst

2、em,makinginefficientuseoftheruralhomestead.Thephenomenonofhollowvillages,smallpropertyroom,townandcountryamphibiouslandhasbeenseeninvariousplaces.Forthedefectsofexistinghomesteadspropertyrightsystem,somebigcitieswhereexitobviouscontradictionbetweenpeopleandlandhasmadesomeattemptsandexplorationsonthe

3、innovationofcurrenthomesteadspropertyrightsystemduringruralhomesteadsremediationprocess.Thisresearchlooksforwardstoprovideareferenceforthereformofhomesteadpropertyrightsystemofsmallandmedium-sizedcitiesinthecentralregionthroughtheanalysisofhomesteadspropertyrightsysteminnovationofHejinCity,ShanxiPro

4、vince.Keywords:ruralhomestead;propertyrightsystem;systeminnovation改革开放以来，随着城镇化进程的快速推进，我国城镇建设用地和农村建设用地同时快速增长，与此同时农村出现宅基地大量闲置、“空心村”等现象，造成土地资源的浪费，加剧了土地的供求矛盾。现行的农村宅基地产权制度限制宅基地的流转、转让、抵押、出租等，使农村土地不能得到合理配置，并且在实践中农民、农民集体、地方政府为了追求各自的利益最大化经常产生利益冲突。希望可以通过分析研究现行的宅基地产权制度，找到一条适合社会主义市场经济体制要求的制度变迁路径。1现行的农村宅基地产权制度分析

5、1.1现行农村宅基地产权制度的特征1.1.1宅基地属于农民集体所有，农民集体拥有宅基地所有权、部分处分权和部分收益权。1.1.2农民无偿取得宅基地使用权并且可以长期使用，农村宅基地具有社会保障性和福利性，取得面积符合规定的标准和“一户一宅”的原则，因宅基地使用权的放弃、自然灾害的原因、国家的征收和相关法律规定的原因，宅基地使用权消灭。1.1.3农民拥有占有权、使用权、部分处分权和部分收益权，宅基地使用权不得抵押，农村住房可以在同一集体经济组织内流转，城镇居民不得购买农村宅基地，农村宅基地不得用于商品住宅开发。1.2现行宅基地产权制度的缺陷1.2.1相关法律的立法矛盾。根据土地管理法等相关法规，

6、宅基地所用权归农民集体所有，农民享有宅基地使用权，宅基地使用权不得抵押、转让、出租等，农民只享有部分处分权和收益权。但物权法规定，宅基地使用权是一种用益物权，是一种财产权，应当享有占用、使用和收益的权利，并且作为一种财产权，宅基地使用者应当享有直接支配并排除他人干扰的权利。11.2.2现行宅基地产权边界模糊。宅基地所有权为农民集体所有，而农民集体包括村农民、村内农民、乡农民集体，没有明确指出哪级集体为宅基地所有权主体。农民只有宅基地占用权、使用权，而收益权、处分权没有明确界定，正是由于产权边界的模糊性，使得宅基地产权不具有完整性和排他性，这是导致农民的利益被侵占而引发冲突的主要原因。1.3.3

7、不适合土地集约利用及影响城镇化进程。随着社会经济的发展，大量的农村剩余劳动力向城镇转移，很多农民已经融入城镇生活，他们在城镇中占有使用了一定的土地，同时又拥有农村宅基地形成“城乡两栖用地”现象。现行的宅基地产权制度限制宅基地流转，出现城镇发展缺少建设用地而农村却有大量闲置土地的局面，造成土地供求不均衡。1.3.4与住房制度不协调。我国现在实行的是城乡二元住房结构，城市住房通过购买国有土地建房拥有完整产权，在住房使用过程中可以自我居住,也可以出租、出售获得资金。由于现行的宅基地产权制度，农村住房通过无偿划拨土地建房拥有有限产权，所以在使用过程中只能自我居住，如果闲置形成“空心村”，如果出售则是“

8、小产权房”。22农村宅基地产权制度的创新及变迁路径的探索产权的功能主要有减少不确定性，使外部性内部化，约束产权主体经济行为，优化资源配置，降低交易成本。现行的宅基地产权明显不具有完整的产权功能，不符合现在生产力发展的要求，必然会引起产权制度的变迁，在实践中宅基地产权制度创新主要有两种形式，一是农民和农民集体为追求利益而推动的诱致性变迁，二是地方政府强制推行的制度创新。一些经济比较发达的地区率先对宅基地产权创新进行了大胆尝试和探索。2.1宅基地有偿申请取得及有偿使用对于优良地段和区位较好的空闲地，在村集体组织下，有资格申请宅基地的农户通过公开招、拍卖方式取得。有偿使用是宅基地使用人每年需交纳一定

9、费用，在山东德州最先进行宅基地有偿使用试点工作后，全国很多地区实行宅基地有偿使用。到1993年，由于地方政府私自提高收费金额和增设各种类型的收费渠道，引起各地抗议，中央出台文件彻底明文禁止了农村宅基地有偿使用行为。32.2迁村并点、集中居住迁村并点是将现有的规模小、用地大、基础设施落后的自然村居民迁入择点而建的中心村或集镇，并将原住宅地还耕，4也有些地方将宅基地复垦后作为农村建设用地安排他用。2000年国务院关于促进小城镇健康发展的（中发200011号）指出，要通过挖潜、改造旧镇区，积极开展迁村并点，土地整理，开发利用荒地和废弃地，解决小城镇的建设用地问题。2.3宅基地置换或换房宅基地置换是对原有宅基地和