浅析房地产清单招标工程的风险防控

1、浅析房地产清单招标工程的风险防控摘要：本文对房地产清单招标的优点、缺点进行了总结；对不同阶段的风险进行了分析，并对不同阶段的工程风险如何防控做了几点浅析。关键词：房地产清单招标风险防范中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：1招标方式简述随着建设工程工程量清单计价规范（GB50500-2003）在2003年7月1日在全国范围内的实施，经过2008版计价规范的修订后，强调全部使用国有资金投资或以国有资金投资为主的工程建设项目，必须采用工程量清单计价。目前，房地产公司大部分采用以清单形式进行招标，事先划定招标范围，委托有资质的造价咨询机构编制工程量清单，形成统一报价基础，发投标单位报价。

2、这种投标模式，引入充分竞争形成价格，制定衡量投标报价合理性的基础标准，在投标过程中，有效引入竞争机制，淡化标底的作用。建设工程计价方式的改革，标志着由传统“量价合一”的计划模式向“量价分离”的市场模式的重大转变。2清单招标优缺点分析2.1优点2.1.1体现了招投标公平竞争的原则工程量清单是招标文件的重要组成部分，包括了拟建工程的分部分项工程量清单、措施项目清单、其他项目清单、规费清单、税金项目清单，由招标单位负责统一提供，有效保证了投标单位竞争基础的一致性，为投标单位提供了公平竞争的基础，体现了招投标公平竞争的原则。工程量清单的公开，提高了招投标工作的透明度，为承包商竞争提供了一个共同投标的起

3、点，使招标工程真正做到了符合“公开、公平、公正和诚实信用的原则”。2.1.2市场充分竞争，体现了企业的综合实力由于工期、质量、造价之间存在着必然的联系，投标企业报价时必须综合考虑招标文件规定完成工程量清单所需的全部费用，不仅要考虑工程本身的实际情况，还要求企业将进度、质量、工期及管理技术等方案落实到清单项目报价中，在竞争中要真正体现企业的综合实力。在投标时，各投标单位只有充分考虑企业的综合实力，使实力与投标报价有机的结合，才能中标。2.1.3体现了风险共担的原则采用工程量清单招标的工程，计价规范规定应在招标文件中说明该工程要求投标人承担的风险内容及其范围、幅度。这里的风险主要是指工程施工阶段工

4、程计价的风险，体现了风险共担的原则；同时规范还给出了承包方工程施工阶段风险的分摊原则：2.1.3.1完全承担：技术风险和管理风险，（如管理费和利润）；2.1.3.2有限度承担：市场风险；（如建筑材料、机械燃料等价格风险；材料价格的风险宜控制在5%以内，施工机械使用费的风险可控制在10%以内，超过者予以调整）；2.1.3.3完全不承担：法律、法规、规章和政策变化的风险。（如税金、规费、人工单价等，应按照当地造价管理机构发布的文件按实调整）。建设方承担量、政策风险，承包方承担技术、管理风险，遵照谁引起的风险谁承担责任的原则。2.1.4有利于科学、公正评标要体现招标投标的公平合理性，评标定标是最关键

5、的一个环节，必须有一个公平、合理、科学的评标办法。目前，国内评标过程中自由性、随意性大，规范性不强；评标中定性因素多，定量因素少，缺乏客观相对公平公正的原则。采用工程量清单招标，统一了报价口径，有利于清标工作，对投标人的投标价格进行分析比较，做到择优选择中标人。2.1.5有利于控制工程索赔在定额计价的招标方式中，“低价中标、高价索赔”的现象屡见不鲜，其中设计变更、现场签证、技术措施费用以及价格是索赔的主要内容。采用工程量清单招标，由于工程量变化，规定一定的变化幅度，超出规定的变化幅度的才可以协商变动综合单价，有利于控制综合单价，承包单位的技术风险、管理风险，建设方不负责，由其自己承担，费用不予

6、调整，起到有利于控制工程索赔的作用。2.2缺点2.2.1房地产承担了量差风险与传统的定额报价相比，清单报价的工程量的准确度由发包人承担，承包人只承担价格的合理性，相对而言，加大了工程量计算的准确度，量的风险较大，给合理把控工程造价带来了难度。房地产、承包商对工程量清单报价的理解深度不够，粗略认为清单报价就是最低价格中标，最少的价值获取最优工程。由于受多年来，建设工程市场“粗预算、多签证、下功夫结算”的现实影响，往往认为后续还有结算把关，不能把问题充分考虑在工程建设前期，为工程量清单计价留下隐患；受急于开工心态的影响，业主就要求在短时间内结束招投标工作，确定施工单位，这样，在短时间完成工程量清单

7、投标工作，势必大大降低了工程量清单的准确性，给工程的最终造价带来量差引起的隐患。2.2.2投标单位承担了价格风险目前，招标方普遍存在清单编制时间短、招投标时间短、施工图纸不够完善等问题，投标方普遍存在投标人员不专业、投标力量薄弱、投标急于中标，且现在中标原则都是低价中标，造成投标单位为了中标，分析重点清单，造成不平衡报价，部分清单亏损，部分清单价格偏高，且大部分施工企业没有企业定额，报价水平高，投标单位承担了亏损的风险，同时给房地产带来工程量变化、投标价偏高带来的造价增加的风险。2.2.3造价咨询机构专业性需加强目前我国各地招标代理机构缺乏从事工程量清单计价的专业人员，编制中存在对工程量清单报

8、价总体概念模糊、认识深度不到位、重视程度不够、文件编制水平不高、工程量清单计算方法掌握的不好、工程量清单计算错误等问题，编制的工程量清单质量没有保证，如：某工程清单项目完全按某地现行预算定额地区单位估价表的章节流水子目及顺序、及工程量计算原则计算并编写，而招标文件套用工程量清单模式，这样，未能真正掌握清单报价的方法，给房地产公司带来量差风险。3房地产清单招标工程不同阶段的风险防控措施经过对清单招标的分析，存在很多优点、缺点，工程的不同阶段存在不同风险，各个阶段如何进行风险防范，分析如下：3.1设计阶段在扩初设计阶段或施工图设计阶段，本着能拿过来直接施工的要求，对扩初设计阶段细化图纸说明，细化节

9、点，在施工图阶段，加强多方审图，降低图纸问题，优化图纸做法，节点做法清晰、明了。3.2清单编制阶段在委托前，认真筛选咨询公司，寻找技术力量雄厚、咨询内部审核机制健全、有专门资质的专业咨询编制清单，且要求咨询公司成立专门的清单编制小组，定期沟通，合理安排清单编制时间，及图纸问题，影响清单编制的答疑时间，按照清单规范，将清单条目编制的清晰、合理。咨询公司清单编制完成后，房地产公司内部进行二级以上的清单审核，仔细核对招标范围与清单编制范围，做到内容统一，组织工程、成本、咨询在一起，共同梳理清单内如的完整性及清单范围的准确性，让清单做到准确度高、提高投标价格的准确度。3.3招标文件编制阶段在招标文件编

10、制阶段，在保证工程质量的前提下，以合理低价中标为导向。为体现价格竞争，经济标的比重一般占到60%-70%，根据项目特点的不同作相应浮动。对结构简单，施工方法与工艺相对成熟的施工面目，经济标的权重可提高到100%，即技术标合格，经济标得分最高者中标；对结构复杂，技术难度大的项目，可加大技术标权重，建议取50%-55%。经济标评审采用综合评分法，设定算分基准价，根据基准价设定评分分值，根据这一思路，可按如下方法评分，供参考：当最高或最低报价明显高于或低于次高或次低报价时，此类报价按“异常”处理，不参与评标基准价；对应基准价的报价获得基准分，报价每偏离基准价1%扣减（增加）一固定分值，报价相对基准价

11、来讲，越低得分越高。对异常报价，按此评分办法算分，用以降低其中标的概率。综合单价评审的总分值建议可设为30分，随机抽取15个对工程造价影响的分部分项工程进行评审，每个子目2分，单价评审与总价评审结合起来，更有利于后期成本控制。3.4答疑阶段在答疑阶段，充分给每个投标单位的答疑时间，针对各投标单位的疑问，尤其针对投标范围、工程量偏差较大的项目，重点答疑，消除后期的量差现场的发生，降低索赔几率。3.5清标阶段在开标后的清标阶段，重点是清理不平衡报价，对于明显知道工程量将来后期会发生较大变化的地方、涉及到早期付款的工程量、价重点清理，并出具清标报告，在清标后的澄清阶段，澄清清楚，降低后期风险。3.6施工阶段重点做好过程风险防范，单单把控设计变更和洽商，多方案比选，把量价变更降低到做小，做好变更事项、费用流程审批，变更发生前施工单位先报