第五章 贷款业务.ppt

1、第五章 贷款业务,第一节 贷款种类和政策 第二节 贷款定价 第三节 几种贷款业务的要点 第四节 贷款信用风险管理 第五节 贷款管理制度,第一节 贷款种类和政策,一、贷款种类 银行贷款是指商业银行作为贷款人按照一定的贷款原则和政策，以还本付息为条件，将一定数量的货币资金提供给借款人使用的一种借贷行为。 （一）按贷款期限划分 1.活期贷款。是指在贷款是不确定贷款偿还期限，可以随时由银行发出通知收回的贷款。 2.定期贷款。是指具有固定偿还期限的贷款。 按偿还期限的长短，这种贷款又可分为短期贷款、中期贷款和长期贷款。 3.透支。透支是指活期存款户依照合同向银行透支的款项，它实质上是银行的一种贷款。,第

2、一节 贷款种类和政策,（二）按贷款的保障条件划分 1.信用贷款。这种贷款是指银行完全凭借客户的信誉而无需提供抵押物或第三者保证而发放的贷款。 2.担保贷款。这种贷款是指具有一定的财产或信用作还款保证的贷款。 按还款保证的不同，这种贷款又可分为： （1）抵押贷款。是指按规定的抵押方式以借款人或第三者的财产作为抵押发放的贷款。 （2）质押贷款。是指按规定的质押方式以借款人或第三者的动产或权利作为质物发放的贷款。 （3）保证贷款。是指按规定的保证方式以第三人承诺在借款人偿还贷款时，按约定承担一般保证责任或连带责任而发放的贷款。 3.票据贴现。它是指银行应客户的要求，以现款或活期存款买进客户持有的未到

3、期的商业票据的方式而发放的贷款。,第一节 贷款种类和政策,（三）按贷款用途划分 1.按贷款对象的部门来分类，分为工业贷款、商业贷款、农业贷款、科技贷款和消费贷款。 2.按贷款的具体用途来划分，分为流动资金贷款和固定资金贷款。 （四）按贷款的偿还方式划分 1.一次性偿还贷款。是指借款人在贷款到期日一次性还清贷款本金的贷款，其利息可以分期支付，也可在归还本金时一次性付清。 2.分期偿还贷款。是指借款人按规定的期限分次偿还本金和支付利息的贷款。,第一节 贷款种类和政策,（五）按贷款的质量（或风险程度）分类 1.正常贷款。是指借款人能够履行借款合同，有充分把握按时足额还本付息的贷款。 2.关注贷款。是

4、指贷款的本息偿还仍然正常，但是发生了一些可能会影响贷款偿还的不利因素。 3.次级贷款。是指借款人依靠其正常经营收入已经无法偿还贷款的本息，而不得不通过重新融资的办法来归还贷款。表明借款人的还款能力出现了明显的问题。 4.可疑贷款。是指借款无法正常足额偿还贷款本息，即使执行抵押或担保，也肯定会造成一部分损失。 5.损失贷款。是指在采取了所有可能的措施和一切必要的法律程序之后，本息依然无法收回，或只能收回很小一部分。,第一节 贷款种类和政策,（六）按银行发放贷款的自主程度划分 1.自营贷款。是指银行以合法方式筹集的资金自主发放的贷款。 2.委托贷款。是指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金

5、，由银行（受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助回收的贷款。 3.特定贷款。在我国，这种贷款是指经国务院批准并对可能造成的损失采取相应的补救措施后，责成国有银行发放的贷款。,第一节 贷款种类和政策,二、贷款政策 （一）贷款政策的内容 贷款政策是指商业银行指导和规范贷款业务、管理和控制贷款风险的各项方针、措施和程序的总和。 1.贷款业务发展战略 包括：开展业务应遵循的原则；银行希望开展业务的行业和区域；希望开展业务的品种；希望达到的业务开展的规模和速度。 2.贷款工作规程及权限划分 贷款程序通常包括三个阶段：第一阶段是贷前的推销、调查及信用分析；第二阶

6、段是银行接收贷款申请后的评估、审查及贷款发放；第三阶段是贷款发放以后的监督检查、风险监测以及贷款本息收回。,第一节 贷款种类和政策,规定贷款的审批制度： （1）我国明确实行“审贷分离”制度，即将上述贷款程序的三阶段分别交由三个不同的岗位来完成，并相应承担由于各个环节工作出现问题而带来的风险责任。 人员划分 责任 调查评估人员 负责贷前调查评估、承担调查失误和评估失准责任 贷款审查人员 负责贷款风险审查、 承担审查失误的责任 贷款检查人员 负责贷后检查和清收、承担检查失误和清收不力责任 （2）贷款的分级审批制度。商业银行实行的一级法人体制，贷款审批实行的分级授权制。这一制度决定每位有权审批贷款的

7、人员或组织的贷款审批品种和最高贷款限额。授权一般由银行董事会或最该决策层统一批准，自董事会到基层行管理层，权限逐级下降。,第一节 贷款种类和政策,3.贷款规模和比例控制 （1）贷款/存款比例。这一指标反映银行资金用于贷款的比重以及贷款呢个大小。75% （2）贷款/资本比例。这一指标反映银行资本的盈利能力和银行资本对贷款损失的承受能力。 （3）单个企业贷款比例。该比例是指银行向最大一家客户或最大10家客户的贷款占银行资本金的比例，反映银行贷款的集中程度和风险状况。10%、50%。 （4）中长期贷款比例。该指标是指银行发放的一年期以上的中长期贷款余额与一年期以上的各项存款余额的比例。反映了银行贷款

8、的流动性状况。低于120%。,第一节 贷款种类和政策,4.贷款种类及地区 贷款的种类及其构成形成银行的贷款结构，而贷款结构对银行信贷资产的安全性、流动性和盈利性具有十分重要的影响。应在企业贷款、消费贷款、农业贷款等贷款领域中配置贷款总额。 贷款地区是指银行控制贷款业务的地域范围。,第一节 贷款种类和政策,5.贷款担保 贷款担保政策一般包括： （1）明确担保的方式； （2）规定抵押品的鉴定、评估方法和程序； （3）确定贷款与抵押品价值的比率、贷款与质押品价值的比率； （4）确定担保人的资格和还款能力的评估方法和程序。,第一节 贷款种类和政策,6.贷款定价 贷款的定价是一个复杂的过程，通常由银行的

9、贷款委员会或信贷管理部门确定。 7.贷款档案管理政策 贷款档案是银行贷款管理过程中的详细记录，体现了银行经营管理水平和信贷人员的素质，可直接反映贷款的质量。 贷款档案管理制度包括： （1）贷款档案结构，即应包括的文件，如法律文件、信贷文件和还款纪录； （2）贷款档案的保管责任人； （3）贷款档案的保管地点。,第一节 贷款种类和政策,8.贷款的日常管理和催收制度 9.不良贷款的管理 不良贷款分类： （1）逾期贷款、呆滞贷款和呆账贷款 （2）被列入关注贷款以下的贷款，如次级贷款、可疑贷款、损失贷款 （二）制定贷款政策应考虑的因素 1.有关法律、法规和国家的财政、货币政策 2.银行的资本金状况 3.

10、银行负债结构 4.服务地区的经济条件和经济周期 5.银行信贷人员的素质,第一节 贷款种类和政策,三、贷款程序 （一）贷款申请 凡是符合借款条件的借款人，在银行开立结算账户、与银行建立信贷关系之后，如果出现资金需要，都可向银行申请贷款。 借款人申请贷款必须填写借款申请书。其内容包括：借款人名称、性质、经营范围，申请贷款的种类、期限、金额、方式、用途，用款计划，还本付息计划以及有关的经济技术指标等。 其他资料见教材123页。,第一节 贷款种类和政策,（二）贷款调查 银行在接到借款人的借款申请后，应排转人进行调查。调查的内容包括： 1.借款申请书内容的调查； 2.贷款可行性调查。（1）借款人的品行；

11、（2）借款合法性；（3）借款安全性；（4）借款的盈利性。 （三）对借款人的信用评估 （四）贷款审批 （五）借款合同的签订和担保 （六）贷款发放 （七）贷款检查 （八）贷款回收 1.回收；2.展期,第二节 贷款定价,一、贷款定价原则 （一）利润最大化原则 信贷业务是银行的传统业务，存贷利差是银行利润的主要来源，贷款收益足以弥补资金成本和各项费用。 （二）扩大市场份额原则 （三）保证贷款安全原则 （四）维护银行形象原则,第二节 贷款定价,二、贷款价格的构成 （一）贷款利率 贷款利率是贷款价格的主体，也是贷款价格的主要内容。 贷款利率的确定应以收取的利息足以弥补支出并取得合理利润为依据。 银行的支出

12、包括：资金成本、提供贷款的费用以及今后可能发生的损失等。 合理利润指贷款能取得行业利润水平。,第二节 贷款定价,（二）贷款承诺费 贷款承诺费是指银行对已承诺贷给顾客而顾客有没有使用的那部分资金收取的费用。它是顾客为取得贷款而支付的费用，因而构成了贷款价格的一部分。 （三）补偿余额 补偿余额是指营银行要求，借款人保持在银行的一定数量的活期存款和低利率定期存款。 要求补偿余额的理由： 补偿余额的计算分为两部分； 一部分是按实际贷款余额计算的补偿余额； 另一部分是按已承诺而未使用的限额计算的补偿余额。 （四）隐含价格 隐含价格是指贷款定价中的一些非货币性内容，体现为贷款协议中规定的一些附加条款，如规

13、定融资限额以及各种禁止事项等。,第二节 贷款定价,三、影响贷款价格的主要因素 （一）资金成本 资金成本为历史平均成本和边际成本。 贷款定价应当使用全部新增资金来源的平均边际成本。 （二）贷款风险程度 不同种类的贷款不同的风险程度贷款的风险费用（风险成本） 不同的贷款定价 风险费用包括：风险管理费和风险损失补偿费 风险管理费用可根据历史上某类贷款的平均费用水平，并考虑未来各种新增因素后确定贷款风险费用率。 风险管理费用=风险管理费用率贷款金额,第二节 贷款定价,（三）贷款费用 贷款费用是指银行在贷款之前和贷款过程中发生的诸如信用调查、分析、评估，对担保品进行鉴定、评估、管理，对贷款的各种资料、文

14、件进行整理、归档、保管所发生的费用。 通常，银行制定各类贷款的收费标准。 （四）借款人的信用及与银行的关系 借款人的信用主要是指借款人的偿还能力和偿还意愿。 借款人与银行的关系是指借款人与银行的正常业务关系，如借款人在银行的存款情况，借款人使用银行服务的情况。 （五）银行贷款的目标收益率 （六）贷款供求状况,第二节 贷款定价,四、贷款定价方法 （一）目标收益率定价法 这种方法是根据银行的目标收益率来确定贷款价格的方法。 税前产权资本收益率 =（贷款收益-贷款费用）/应摊产权资本 其中： 贷款收益 =贷款利息收益+贷款管理手续费 贷款费用 =借款者使用的非股本资金的成本+办理贷款的服务和收贷费用

15、 应摊产权资本 =银行全部产权资本对贷款的比例未清偿贷款余额 计算出该笔贷款的税前产权资本的收益率后，将其与银行的税前产权资本的目标收益率进行比较，决定是否对贷款进行重新定价。,第二节 贷款定价,举例：某信贷主管人员对某一客户以12%的年利率发放一笔100万元的贷款，借款人使用贷款的资金成本率为10%，贷款管理成本为2000元，已使用的资金净额占分配贷款资金的比例为8%，架设借款人使用的贷款净额等于未归还贷款余额，即100万元。 （12%1000000-10%1000000-2000）/8%1000000=22.5% 假设银行的目标收益率为25%，那么，这笔贷款就要重新定价。,第二节 贷款定价

16、,在上述计算公式中，涉及两个资金成本的计算： 一是非股本资金成本，即债务成本。其计算过程是：首先计算出新增单项负债资金来源的边际成本，然后在计算新增全部债务的加权边际成本。 单项负债来源的边际成本为： 边际成本 =（新增利息+新增服务费用+新增购置成本+ 新增保险费）/（1-新增非盈利资产的资金百分比） 二是股本资金成本，即股权成本，它是银行股东要求的收益率。其计算方法有股利股价模型、资本资产定价模型和股权收益率目标模型。 净收益目标值/股权总额=目标股权收益率 税前收益目标值（1-T）/股权总额=目标股权收益率 税前收益目标值/股权总额=目标股权收益率/（1-T）,第二节 贷款定价,（二）基

17、础利率定价法 这种定价方法是指在基础利率的基础上加上一定的数额来确定贷款利率。 在美国，基础利率包括：银行同业拆借利率、大额存款单利率以及国库券利率。 （三）成本加成定价法 这是一种以借入资金的成本加上一定利差来决定贷款利率的方法。 计算公式为： 贷款利率=贷款成本+利率加成 其中： 贷款成本包括资金成本、贷款服务成本和营业成本； 利率加成是指银行应取的合理利润。 我国目前使用的主要是这种方法。,第二节 贷款定价,（四）优惠加数定价法和优惠乘数定价法 这两种方法是西方商业银行普遍使用的贷款定价方法。 优惠加数定价法是指在优惠利率的基础上加若干个百分点而形成的利率。 优惠乘数定价法是指在优惠利率

18、的基础上成一个系数而形成的利率。 不同的借款人，其风险等级是不同的。为控制风险，银行根据借款人的风险等级确定该借款人所适用的优惠利率。优惠利率不同，优惠加数和优惠乘数也不同。见教材131页。 （五）保留补偿余额定价法 这种方法是将借款人在银行保留补偿余额看作是其贷款价格的一个组成部分，在考虑了借款人保留余额的多少后决定贷款利率的一种定价方法。 在这种定价方法下，借款人的补偿余额不同，贷款利率也不同。 举例见教材132页。,例题：假设银行正在审查一笔1年期的100万元的流动资金贷款，并决定承诺这笔贷款，同时以承诺金额的0.5%的比率收取贷款承诺费。据预测，该借款人在这一年内贷款的平均使用额度为8

19、0万元，年存款服务费为4000元，其债务的加权边际成本为7%，贷款的风险及管理费用为5000元，银行股东目标税前利润率为15%，贷款的资金来源中，股权与债务的比例为1：9，补偿余额的投资收益率为8%。 方案1：借款人保留在账户中的余额为10万元； 方案2：借款人保留在账户中的余额为6万元。,税前产权资本目标收益率 =（贷款收益-贷款费用）应摊产权资本 其中： 贷款收益=贷款利息收益+贷款手续费+补偿性余额的投资收益 =800000贷款利率+10000000.5%+（100000， 80000） 8% 贷款费用=非股本资金成本+贷款服务费+收贷费用 =8000007%+4000+5000 =65

20、000元 应摊产权资本成本=产权资本对贷款的比率未清偿贷款余额 =110800000 =80000元,方案1: 15%=【（800000贷款利率+10000000.5%+1000008%）-65000】80000 =【800000 贷款利率-52000】80000 12000=80000 贷款利率-52000 贷款利率=0.08，即8% 方案2： 15%=【（800000贷款利率+10000000.5%+600008%）-65000】80000 =【800000 贷款利率-52000】80000 12000=80000 贷款利率-55200 贷款利率=0.084，即8.4% 结论：补偿性余额从

21、10万降到6万，贷款利率相应的从8%升到了8.4%。,=800000贷款利率+5000+10000000.5%+1000008%,第三节 几种贷款业务的要点,一、信用贷款 （一）信用贷款的特点 信用贷款是指银行完全凭借借款人的信誉而发放的贷款。 与其他贷款相比，信用贷款具有以下特点： 1.以借款人的信用和未来的现金流量作为还款保证。 2.风险大、利率高。 3.手续简便。 （二）信用贷款的操作程序及要点 1.对借款人的信用进行评估，正确选择贷款对象。 2.合理确定贷款额度和期限。 3.贷款的发放与监督使用。 4.贷款到期收回。,第三节 几种贷款业务的要点,二、担保贷款 担保贷款是指银行要求借款人

22、根据规定的担保方式提供贷款担保而发放的贷款。 （一）担保方式与担保贷款的种类 我国担保法规定的担保方式主要有：保证、质押和抵押。相对应的贷款包括保证贷款、质押贷款和抵押贷款。 1.保证与保证贷款 保证是指保证人与银行约定，当债务人不能履行债务时，由其履行或承担责任的行为。 银行根据担保法规定的保证方式向借款人发放的贷款称为保证贷款。 担保法中规定的保证方式包括一般责任和连带责任保证。 一般保证是指保证人保证，当借款人不能履行债务时，由其承担履行债务的责任。 连带责任保证是指保证人保证，由其与债务人对债务承担履约责任。 在保证贷款中，当债务人不能履行还款责任时，由保证人负债偿还债务。,第三节 几

23、种贷款业务的要点,2.质押与抵押、质押贷款与抵押贷款 质押与抵押的区别： 在质押贷款中，借款人要将用作质押的财产作法定移交，但可以不做实际的实物移交，只交付储存货物的仓库钥匙或货物的可转让储单即可；而在抵押贷款中，借款人则不需要移交用作抵押的财产。 质押物的类别： 抵押物的类别： 抵押人与质押人、质押权与抵押权、抵押权人与质押权人。,第三节 几种贷款业务的要点,（二）保证贷款的操作要点 保证贷款体现了一种多边信用关系，具有双重的信用保证。保证贷款的管理要点是严格审查保证人的情况。具体说来，应重点把握以下环节： 1.借款人找保。贷款保证人应是具有法人地位并有经济承保能力的经济实体、其他组织和公民

24、。保证人承担了贷款保证责任后，应开具贷款保证意向书，交借款人转送银行。 2.银行核保。即银行对保证人的资格和经济承保能力进行审核。审核内容见教材135页。 3.银行审批。即根据核保结果，按程序审批贷款，由银行与借款人、保证人三房借款合同、保证合同。 4.贷款的发放与回收。签订了借款合同、保证合同之后，银行应及时按合同约定将贷款拨付借款人使用。银行与保证人应共同监督借款人按合同使用贷款和按期收回贷款。 借款到期，如果借款人按时还本付息，借款合同和保证合同随即失效；否则，银行应通知保证人承担还本付息责任。,第三节 几种贷款业务的要点,（三）抵押贷款的操作和管理要点 由于质押贷款与抵押贷款相似，我们

25、将这两种贷款统称为抵押贷款。 1.抵押贷款的分类 （1）动产抵押。包括存货抵押和设备抵押。 （2）不动产抵押。这种贷款要履行过户登记手续。 （3）证券抵押。 （4）客账抵押。即以应收账款作为抵押品向银行申请的贷款。 （5）人寿保险单抵押。,第三节 几种贷款业务的要点,2.抵押物的选择和估价 （1）抵押物的选择 借款人向银行申请抵押贷款时，应向银行提交抵押物清单。 银行选择抵押物的原则： 合法性；易售性；稳定性；易测性。 根据上述原则，银行要对抵押物进行选择： （2）抵押物的估价 抵押物估价是对抵押物将来处分时的市场价格的估算。包括对有价证券的估价、对不动产的估价以及对机器设备的估价等。 3.确

26、定抵押率 抵押率是指抵押贷款本息之和与抵押物价值的比例。确定抵押率应考虑的因素： 贷款风险；借款人信誉；抵押物的品种；贷款期限。 4.抵押物的产权设定与登记 所谓产权设定是指银行要证实并取得处分抵押物以作清偿债务的权利。产权设定过程就是借款人要将财产契约交指定机构登记过户，明确银行作为产权所有者和保险受益人。,第三节 几种贷款业务的要点,5.抵押物的占管、处分 （1）抵押物的占管。包括占有和保管两层意思。 占管方式有两种：一是抵押人占管；二是抵押权人占管。 按照担保法的规定，在抵押贷款中，抵押物由抵押人占管；在质押贷款中，质押物由抵押权人占管。 （2）抵押物的处分。 处分抵押物应具备的条件：

27、A：抵押合同期满，借款人不能履约还款； B：抵押期间借款宣告解散或破产； C：个体工商户作为抵押人在抵押期间死亡、失踪，且其继承人或受遗赠人不能偿还其债务。 处分抵押物的方式： A：拍卖； B：转让； C：兑现。,第三节 几种贷款业务的要点,三、票据贴现 （一）票据贴现的概念和特点 票据贴现是一种以票据所有权的有偿转让为前提的约期性资金融通。 从持票人的角度来讲，贴现是以手持未到期的票据向银行贴付利息取得现款的经济行为。 票据在贴现之前体现为票据付款人对票据持有人的一种债权债务关系，票据贴现之后体现为票据付款人对银行的一种债权债务关系。因此，票据贴现不仅仅是一种票据的买卖行为，实质上还是一种债

28、权债务关系的转移，通过贴现，银行间接地把款项贷给了票据的付款人，因而，票据贴现是一种特殊形式的贷款。,第三节 几种贷款业务的要点,与其他贷款方式相比，票据贴现具有以下特点： 1. 以持票人（收款人）作为贷款直接对象； 2. 以票据承兑人（第一还款人）的信誉作为还款保证； 3.以票据的剩余期限为贷款期限； 4.实行预收利息的方法，利率较低。,第三节 几种贷款业务的要点,（二）票据贴现的操作要点 1.票据贴现的审批 持票人向银行申请贴现应提交贴现申请和贴现票据。 银行收到贴现申请后，应对如下内容进行审查： （1）票据的票式和要件是否合法； （2）票据的付款人和承兑人的资信状况； （3）票据期限的长

29、短； （4）贴现的额度。 2.票据贴现的期限和额度 票据贴现的期限一般控制在6个月之内，最长不超过9个月。 票据贴现的额度，即实付贴现金额。其计算公式为： 实付贴现额=票据面额-贴现利息 贴现利息=票据面额贴现期限（天数） 月贴现率/30,第三节 几种贷款业务的要点,3.票据贴现到期的处理 票据贴现到期前，付款人应事先将票款备足并缴存其开户银行，票据到期时，开户银行根据贴现银行寄来的票据，将票款从付款人账户划转到贴现银行账户。 如果票据到期，付款人不足支付票款，可按以下情况处理： （1）以银行承兑汇票贴现的，承兑银行除凭票付款外，应对承兑申请人执行扣款。对于尚未扣回的承兑金额，视同逾期贷款，按

30、统一利率计息并实行加息； （2）以商业承兑汇票贴现的，付款人的开户行应将会汇票退还贴现银行，同时，对付款人比照签发空头支票的处罚规定处以罚款。贴现银行收到退还的汇票后，应着手追索票款，从贴现申请人账户上扣收贴现票款，同时，将汇票退还贴现申请人。对未扣回部分，银行应收取贷款利息并处以罚款。汇票退回后，由收付款双方自行解决纠纷。,第三节 几种贷款业务的要点,四、消费贷款 （一）消费贷款的概念与种类 消费贷款是指银行以消费者个人为对象，以个人消费为用途而发放的贷款。 按贷款的偿还方式来划分，消费贷款一般可分为以下三类： 1.分期偿还贷款。这种贷款是指以分期偿还本金和利息为特征的贷款。贷款的主要用途是

31、用于购买耐用消费品，如住房、汽车等。贷款额度一般较小，贷款本息一般按月偿还，以所购商品作为贷款的抵押。 2.一次性偿还贷款。就是要求借款人在贷款到期时一次性还清贷款本息的消费贷款。,第三节 几种贷款业务的要点,3.信用卡贷款。信用卡是由发卡银行签发的用以证明持卡人信誉良好并持以在特定场所进行消费或提现的信用凭证，具有转账结算、存款和取款、汇兑以及消费信贷等功能。 付款 送单 送发票 付款 取得商品 购货、签发票,发卡银行,商店,客户,第三节 几种贷款业务的要点,（二）消费贷款的操作要点 1.贷款的申请。提交借款申请书。 2.信用分析和贷前调查。 3.贷款的审批与发放。 贷款审批的方法有两种：

32、一是经验判断法，即根据对借款人的信用分析和贷前调查，通过信贷人员的主观判断，来决定贷与不贷、贷多贷少。 二是信用分析方法，这种方法先是由银行建立信用分析模型，然后通过这一模型对借款进行等级评分。具体说来，就是借款人的某些特征确定相应的分值，然后将借款人的特征输入模型，得出该借款人的等级分，再将借款人的等级分与银行事先规定的“可接受贷款分值”与“拒绝贷款分值”进行比较，作出贷与不贷的决策。 4.贷后检查与贷款回收。,第三节 几种贷款业务的要点,（三）住房按揭贷款 这种贷款是由楼宇的购买者在支付一定的购房款（通常占总购房款的3040%）后，不足部分向银行申请贷款，以向卖房者付清全部房款。这种贷款通

33、常需要以楼花或现房作抵押，还需要开发商提供担保或承诺在购房者不能还清贷款时由开发商进行回购，向银行购回房屋的抵押权。 按揭贷款的一般程序是： 1.银行与开发商签订协议。 2.购房者与开发商签订住房买卖合同。 3.购房者提出借款申请。 4.开发商签字担保。 5.银行审批。 6.公证和登记。按揭贷款协议公证；抵押物进行抵押登记。 7.购买保险和缴付银行贷款手续费。 8.贷款的发放与收回。,第四节 贷款信用风险管理,一、信用分析 信用分析是对借款人的道德品格、资本实力、还款能力、担保以及环境条件等进行系统分析，以确定是否给予贷款以及相应的贷款条件。 信用分析集中的五个方面，即所谓的“5C”：品格（c

34、haracter）、能力（capacity）、资本（capital）、担保（collateral）以及环境（condition）。 有些商业银行江西永分析的内容归纳为“5w”因素：即借款人（who）、借款用途（why）、还款期限（when）、担保物（what）以及如何还款（how）。 还有些商业银行将讲这些因素归纳为“5p”因素：即个人因素（personal）、目的因素（purpose）、偿还因素（payment）、保障因素（protection）和前景因素（perspective）。,第四节 贷款信用风险管理,（一）借款人的品格 借款人的品格是指借款人不仅要有偿还借款的意愿，还要具备承担各种

35、义务的责任感。它包括借款人的背景、年龄、经验，借款人有无不良行为纪录，借款人的阵容及协调合作情况，借款人的性格、作风、现代经营管理观念以及上下属的关系等。 借款人的品格无法计量，只能根据过去的“纪录”和积累的经验进行一系列的调查进行评估，也可通过专门的征信机构了解借款人的信用状况。,第四节 贷款信用风险管理,（二）借款人的能力 借款人的能力是指借款人运用借入的资金获取利润并偿还借款的能力。这一能力的大小取决于借款人的生产经营能力和管理水平。因此，对借款人能力的分析、评估应从如下方面考察： 1.借款人的生产成本、产品质量、销售收入以及生产竞争力。这方面的能力可通过一些经济技术指标来反映：资本比率

36、、流动比率、设备利用率、折旧率、净值收益率、毛利和净利、销售收入增长率等。 2.经营者的经验和能力，特别是主要决策者的决策能力、组织能力、用人能力、协调能力和创新能力。,第四节 贷款信用风险管理,（三）借款人的资本 借款人的资本反映了借款人的财力和风险承受能力，也反映了企业经营者的经营成就。 （四）借款人的担保 包括借款人自己提供的担保品和第三者提供的担保品的变现性、价格稳定性以及保证人的经济实力和信用状况。 （五）借款人经营环境条件 包括借款人自身经营状况和外部环境。 自身经营状况包括经营范围、经营方向、销售方式、原材料供应渠道、竞争能力、对市场的应变能力、生产受季节性影响的程度、企业的生产

37、设备、生产能力、生产规模、技术水平、人员素质、经济效益和发展前景等。 外部环境是指借款人所在地区的经济发展状况。,第四节 贷款信用风险管理,二、信用分析技术 （一）财务报表分析 财务报表分析主要是对资产负债表、损益表和财务状况变动表进行分析。 资产负债表是反映企业财务状况的综合性报表，损益表示范营企业在一定时期内的业务经营的成本、费用以及盈亏情况的报表，财务状况变动表反映的则是企业在一定时期内资产、负债、资本等的变动情况。 从反映企业还款能力和贷款风险的角度来看，财务报表分析的重点是：,第四节 贷款信用风险管理,1.资产项目。包括流动资产、固定资产和无形资产三大类。 （1）应收账款。这是企业偿

38、还短期债务的主要资金来源，其流动性仅次于现金的资产。 对应收账款分析的重点是： A：应收账款的分布；B：应收账款的账龄；C：应收账款的抵押情况。 （2）存货。这是指企业购入的原材料以及在产品、半成品和产成品，它们是企业流动资产的重要组成部分，也是企业偿债的主要物质基础。 对存货的分析重点是： A：存货的规模是否合理；B：存货保留时间的长短；C：存货的流动性状况；D：存货有无陈旧变质风险；E：存货是否投保。,第四节 贷款信用风险管理,（3）固定资产。固定资产可用于最后的债务清偿。 对固定资产分析的重点是： A：固定资产是否提足了折旧；B：固定资产是否全额投保；C：固定资产的变现能力。 （4）投资

39、。这是指企业购买有价证券进行的短期金融资产投资。投资即可给企业带来投资收益，也可变现收回现金。 对投资进行分析的重点是： 企业所持有价证券的合法性、流动性和盈利性，以及有价证券的期限、数额、结构是否合理；同时还要了解有价证券发行人的信用状况。,第四节 贷款信用风险管理,2.负债及资本项目 本项目分析的目的是了解企业的资金来源构成，借以判断企业的自身实力和银行贷款风险。 （1）负债。包括短期负债和长期负债。 短期负债主要包括应付帐款、应付票据、应缴税金和短期借款等。 对短期负债分析的重点是： A：短期负债的数额有无漏记；B：短期负债有无过期。 长期负债主要包括长期借款和中长期债券。 对长期负债分

40、析的重点是： 长期负债的到期日和企业偿还长期负债的安排，借以评价企业的偿债能力。,第四节 贷款信用风险管理,（2）资本。资本多少反映了企业财力的雄厚，也反映了企业承受风险能力的大小。 对资本分析的重点是： A：资本有无虚假成份；B：资本结构；C：企业是否按规定补充资本。 3.损益表项目的分析 分析的重点是： A：了解销售收入、销售成本、各项费用的真实性；B：采用纵向和横向比较的方法，将损益表中的各项指标与上年度、同行业、同等条件的其他企业进行比较。 4.财务状况变动表分析 对财务状况变动表的分析有助于了解企业在一定时期内营运资产的变动和企业的流动性。,第四节 贷款信用风险管理,（二）财务比率分

41、析 财务比率分析是最企业财务状况的进一步量化分析。通过财务比率分析，可以了解企业的经营状况、债务负担、盈利能力，从而据此评判企业的偿债能力。 财务比率分析通常有以下四类：流动性比率、盈利能力比率、结构性比率和经营能力比率。,第四节 贷款信用风险管理,1.流动性比率 （1）流动比率。这是衡量企业偿债能力的最常用的指标。其计算公式为： 流动比率=流动资产/流动负债 其中： 流动资产包括现金、有价证券、应收账款和存货等。 流动负债包括应付帐款、应付票据、短期借款、应缴税金和应计费用等。 该指标反映能够在短期内变现的流动资产偿还债务的能力。 流动比率一般在1.5到2.5之间比较合适。 该指标的缺陷是流

42、动资产中的存货的变现能力较弱。,第四节 贷款信用风险管理,（2）速动比率。该指标是企业速动资产与流动负债的比率，也成为酸性试验比率，是考察企业资产迅速变现的能力的指标。 速动资产=流动资产-存货 通常这一指标应保持在1以上。 （3）现金比率。这一指标是评价企业即期偿债能力的指标。其计算公式为： 现金比率=（现金+等值现金）/流动资产 其中： 现金包括库存现金和银行存款，等值现金是指企业所持有的高流动性的有价证券。 通常，这一指标应保持在5%以上。,第四节 贷款信用风险管理,2.盈利能力比率 （1）销售利润率。这一指标反映了企业单位销售额可带来的利润数。其计算公式为： 销售利润率=（销售额-税款

43、-销售成本）/销售总额 （2）资产收益率。这是反映企业每一单位资产盈利能力的指标。其计算公式为： 资产收益率=纯收益/资产总额 （3）普通股收益率。这是反映普通股股东获利程度的指标。其计算公式为： 普通股收益率=（扣除税款和利息后的纯收益-优先股股息）/普通股权益额 （4）股票市盈率。这是普通股市价与股票每股收益的比率，这一指标反映了投资者对权益股票的偏好和对权益前景的信心。其计算公式为： 市盈率=每股市价/每股收益,第四节 贷款信用风险管理,3.结构性比率 （1）负债比率。这一指标是企业负债总额与资产总额的比率。它反映了企业的负债程度。其计算公式为： 负债率=负债总额/资产总额 （2）负债净

44、值比率。这一指标是指企业负债总额与企业资本净值总额的比率，它反映了企业资本承担债务的能力。其计算公式为： 负债净值比率=负债总额/资本净值 （3）流动负债率。这一指标是流动负债与全部负债的比率。其计算公式为： 流动负债率=流动负债/全部负债 这一指标反映了企业短期负债在全部负债中的比重，即负债结构。,第四节 贷款信用风险管理,（4）流动资产率。这一指标反映流动资产与总资产或总负债的比率。其计算公式为： 流动资产率=流动资产/总资产 流动资产率=流动资产/总负债 这两个指标都是用来反映企业以流动资产偿还债务能力的指标。 （5）股东权益比率。这一比率反映股东对资产的占有率。其计算公式为： 股东权益

45、比率=股东权益/总资产 这一比率的倒数就是财务杠杆倍数，其计算公式为： 财务杠杆倍数=总资产/股东权益 这一比率反映一定量资本能带动的资产数。 （6）偿还能力比率。这一指标是指企业在扣除利息和税收之前的利润与借款利息之比，用来反映企业支付贷款利息的能力。其计算公式为： 偿还能力比率=为扣除利息和税金前的利润/借款利息费用 这一比率也称为利息保障倍数。,第四节 贷款信用风险管理,4.经营能力比率 （1）资产周转率。企业销售净额与固定资产净值之比。其计算公式为： 资产周转率=销售净额/资产总额 其中，销售净额是指销售收入减去销售退回和折扣的余额。 这一指标反映企业销售能力和全部资产的周转速度。 （2）固定资产周转率。这是销售净额与固定资产净值之比。其计算公式为： 固定资产周转率=销售净额/固定资产净值 这一指标是衡量固定资产利用效率的财务指标。,第四节 贷款信用风险管理,（3）存货周转率。这是企业销售成本与平均存货余额的比率。其计算公式为： 存货周转率