2011年房地产前期策划(专业公司专题培训)

1、1、房地产前期策划专题研修，2011.1，2，从，片式计程仪，产品规划体系的定位，1，2，产品规划基础资料，3，产品规划体系的内容，4，种子文件反馈和修改，3，产品规划体系的定位，4，边缘，由经纪公司负责建筑规划设计院的一些功能，提高提案的操作性和实施性。 4、经纪公司、开发公司、建筑计划院、房地产项目工程前期顾问阶段、种子文件背后修改、种子文件背后修改、得出结论、得出结论、5、吉利、后端营销学推进、房地产项目工程前期报告、中端产品规划、经纪公司负责建筑计划设计院的一些功能，增加提案的操作性和可行性、结论、种子文件回归修正、结论、种子文件回归修正、种子文件回归修正、6、定位、氟里昂市场定位、中

2、心产品规划、后端营销学推进、房地产项目工程前期报告、房地产项目工程前期规划过程中，星空卫视后的模块。 经纪公司之间的竞争越来越激烈，产品策划从自由的动作转变为规定的动作，广度和深度也逐渐加大。7、思源2010年北京牌地辖区某项目前期投标报告、8、易居2009年上海地辖区某项目前期定位报告、9、世邦魏理仕2009年青岛地辖区前期报告、1.0、产品规划基础资料、1.1、2、当地政策规范、4 .市场调查、1 .区划资料、3 .开发者诉求、基础资料、5 .项目定位客观主观判断、1.2、2 .当地政策规范、4 .市场调查、1 .区划资料、3 .开发者诉求、基础资料、5 .项目工程定位、1.3、区划资料、

3、区划资料主要是：规划意见书和相关政府文件、区划CAD图、区划内外状况、现有规划方案、1.4、区划资料| 计划意见书和相关政府文件计划意见书和相关政府文件：区划的真正的官方权威信息，1.5，区划资料|计划意见书和相关政府文件，计划意见书，1.6，区划资料|计划意见书和相关政府文件，计划意见书，区划用地性质，面积指标，容积率，限度高度，建筑密度，1.7，区划资料|计划计划意见书包括代征/代建的道路用地和绿化用地指标？价格限制室/廉租房/搬迁/取材业务、1.8、区划资料|计划意见书和相关政府文件、计划意见书、建筑红外线退避距离和道路红外线退避距离、社区出入口方位设定要求和车位配合要求、1.9、区划资

4、料|。 规划意见书、地块图：直观理解、2.0、地块资料|规划意见书和相关政府文件：其他正式文件作为补充，追求市政管道状况、供暖方式、2.1、地块资料|地块CAD图、地块CAD图：产品设计的原稿、正确度。 开发者用直接提供CAD图纸的打桩点坐标文件生成的JPG图像大致描绘生成。CAD格式文件、打桩点文件、2.2、地块资料|地块内部和周边状况、地块内部和周边状况：现状和未来的计划，尽量以现实的摄影图片进行展示。 内部：有没有地势阶梯差、原生植被、水系、温泉、工业遗留等污染后需要更换的土壤？ 外部：有利因素：景观资源，如河流湖、风景线、城市南非兰特标志等社会资源，如重点中小学、大型医院、市政公园、竞

5、技场馆等地下铁/轻轨/BRT网站等交通网站。 不利因素：噪音和粉尘污染，如市政干线公路、铁元素道、工厂、专业市场、电厂高压线走廊、火葬场、墓地、老化大楼等，心理上的负面影响。2.3、区划资料|区划内部和周边状况、案例、西、中、南、北、东、2.4、区划资料|现有的规划方案、有的项目工程概念总规则案、开发者已有规划方案，经纪公司需要提供提案和意见的统一公寓项目工程，要求对标准层进行分割，开发者对标准层的、某城市综合体项目工程公寓一些标准层设计图、2.5、2 .当地政策规范、4 .市场调查、1 .地块资料、3 .开发者顾客投诉、基础资料、5 .项目工程定位、2.6、当地政策规范、项目工程所在省、市的

6、最新政策规范要求。、建筑物的间隔因子、日照计测量标准、建筑物的纵横比、建筑物的配置规范、2.7、当地政策规范、日照和间隔因子的设计依据：沈阳市居住建筑的间隔和住宅日照管理规定(沈阳市人民政府令2006第6.4号)、“第九条”:住宅建筑的高度在40米以上，表面宽度为60米第1.4条:高层建筑遮蔽相邻住宅，建筑高度与建筑面宽度之比大于1.2时，在遮蔽建筑面宽度决定建筑间隔因子的三个环路以内的地区，建筑高度在4.0米以上时，建筑物的间隔因子必须在1.4以下， 建筑间距不得小于4.0米十七条:沿城市主要道路并排布置的高层住宅之间的建筑间距，除符合本规定的建筑间距要求外，不得小于3.0米。 第2.3条:

7、住宅日照是指住宅主采光面居室的满窗日照时数。 日照基准日为大寒日，有效日照时间段为上午8点到下午4点。 “第二十五条”:新建高层住宅、高层住宅和多层住宅组合的，新建住宅的日照不得少于大寒天气的一小时。建筑屏幕纵横比、建筑间隔、日照计测量标准、2.8、当地政策规范、项目工程所在省、市的最新政策规范要求。 (1)、(2)、(3)、(4)、(5)、(6)、(7)、(8)、(9)、(10 )、(11 )、(11 )、(12 )、(13 )、(14 )、(15 )、(16 )、(17 )、(17 )、(18 )、(19 )、(19 )、(19 )、(19 )、(18 )、(19 )、(19 )、(19

8、)、(19 )、(19 )、(18 )、(19 )、(19 )、(19 )、(19 )、(19 )、(19 )、(1 跃层式住宅起居室(大厅)、低层住宅起居室(大厅)楼高除了户内通高和住宅坡屋顶部分。 六、各套房阳台(包括各种形式的阳台、入户花园、摊位等非公共活动空间)的水平投影面积低于该套房建筑面积的20%的商业、办公、酒店建筑物每阳台的水平投影面积低于该建筑物面积的15%。 另外，阳台的进深不能超过1.8米。 低层住宅、办公桌掌门人阳台撤退等特殊要求的除外。 七、窗边与室内大厦地板的高低差不得小于0.45米，突出外壁的宽度不得大于0.6米。 八、除建筑入口雨篷外，建筑附属部件(空调板、花池

9、、结构板等)深度不得超过0.6米，连续长度不得超过1.8米。 在住宅建筑中，不能设置主要构件以外的附属部件。 九、除避开城市公共地下空间对接外，建筑物的地下室、半地下室的顶面不应比室外地坪高1.0米的建筑物的地下室、半地下室的顶面比室外地坪高1.0米以上时，按照该层的水平投影面积计算容积率。 地下室、半地下室的天花板高于室外地坪的部分，按地面建筑的规定进行距离管理。 1.1，本说明自2010年2月2.5日起施行，有效期为2年。 其他类型：基于住宅小区的3.2容积率和沈阳市日照和建筑间距要求，如楼房的高度控制、土地使用年限(沈阳)、外立面要求(银川)等，平均层数根据3.03.5层估计满足相关指标

10、的抗震设计要求和各种结构形式的限重要求， 根据本案住宅部分控制高度在120-130米以下的高规格要求，100米以上的住宅必须设置避难楼层，根据避难楼层的设置会导致高层住宅的成本和摊铺面积增加的构造计算要求，建筑体越高，负荷要求越高，铁元素筋的使用量增加， 由于混凝土的标签条变高、构件的截面尺寸变大，导致建设成本增加，导致云同步、实际使用空间减少，住房率进一步降低，因此，建议将本项目工程的住宅高度在100米以内进行混凝土特罗尔，包括当地政策规范、3.1、2 .当地政策规范、4 .市场调查、 1 .地块资料、3 .开发者的诉求、基础资料、5 .项目工程的定位、3.2、开发者的诉求、开发者的诉求：项

11、目目标、项目工程的发展方向、期望平均价格、动工顺序、可突破的规划条件等通过项目工程征集投标文件或与开发者进行通信理解。最重要的是追求高利润和偿还速度吗？ 这个项目工程的目标是什么？ 迅速回收资金，使利益最大化，重要的是上司的想法，3.3，开发者的诉求，开发者对于开工顺序一直有自各儿的想法。 初步方案：开工顺序由南到北，最终方案：开工顺序由北到南，由南到北，由北到南，由3.4、开发者提出申诉，开发者要慎重考虑其实施可能性，突破“90/70”的限制，加大容积率，提高建筑限制，提高楼层，提供周边学校的入学资格等、3.5、2 .当地政策规范、4 .市场调查、1 .区划资料、3 .开发者诉求、基础资料、

12、5 .项目工程定位、3.6、市场调查|宏命令市场、宏命令市场是城市级信息，如GDP、房地产年度/季度/月成交价、37、市场调查|中间市场， 中间市场是地区和大板块水平的信息，如地区的位置、成熟度、居民评价、地区的位置：主要是与市中心/商务部/商务部/政务部的联系性、距离和所需时间、3.8、市场调查|中地辖区市场、中地辖区市场是地区和大板块水平的信息，如地区的位置、成熟度、居民评价、 地区成熟度：城市中心黄金地区/CBD/新兴居住区/未来规划利润地区/旅游度假区、3.9市场调查|中间市场、中间市场涉及地区和大板块水平信息，地区位置、成熟度、居民评价、居民评价：地区公民对某地区项目工程的看法，如成

13、都西贵南富、北京牌东富西贵、 是传统豪宅区(北京牌朝阳公园、沈阳棋盘山、苏州金鸡湖)，还是项目工程融入这个地区，或者跳出这个地区，4.0、市场调查|微观市场、微观市场直接关系到竞争产品。 例如竞争产品类型、建筑/庭园风格、精装报价和标准、单盘年度/季度/月度消化量、现在库存、销售/销售不佳产品的房间类型、面积区间、单价、总价格区间等。4.1、市场调查|微观市场、微观市场与直接竞争产品有关。 如竞争产品类型、建筑/园林风格、精装报价和标准、单盘年度/季度/月度消化量、现在库存、畅销/畅销产品房型、面积区间、单价、总价格区间、客群等。4.2、2、当地政策规范、4、市场调查、1、地块资料、3、开发者

14、控诉、基础资料、5、项目工程定位、4.3、项目工程定位|项目工程的等级和住宅用途、项目工程的等级和住宅用途：指导户型和大厦的标准水平的设计。高端、中级、掌门人水平、第一居所、第二居所、商务公寓、投资型、假期养护、项目工程水平、居住用途、4.4、客群定位：目标客群家庭收入、成员数量、住宅型需求、可承受单价和总价格等。项目工程定位|客群定位、4.5、客群定位：鲜明的地域特性需求。 例如，成都、重庆对客户方向的敏感度相对较低的沈阳客户，想在二楼设置别墅主寝的沈阳客户，喜欢地中海式的建筑风格，项目工程定位|客群定位，4.6，产品类型和户型配比：最有指导意义，最重要的是注意：建筑面积/实现面积？ 定径套

15、比/建筑比？ 项目定位|产品类型和户型配比，项目等级住宅用途客群定位产品类型户型配比，宏命令市场的市场微观市场，总结、产品规划基础资料，规划意见书和有关政府文件区划CAD区划内外情况有规划方案， 与大楼布局相关的其他项目工程目标项目工程的发展方向有平均价格的开工顺序、2、当地政策规范、3、开发者诉求、4、市场调查、5、项目工程定位、1、区划资料、4.8、产品规划体系内容、开发者判断：具有成熟的产品体系， 对于非现场快速复制的大型开发者(万科、龙湖、星河湾等)和对自各儿产品有自信心的中小开发者(润丰等)，只有中介公司才能提供当地市场信息、项目工程定位和策划方案。对产品企划的要求，多仅限于开发者现

16、有方案的局部修改。 例如，某户型室内版结构的调整、销售线路的再配置等。 如果是过于全面深入的产品企划，往往工作多，会产生负面影响。 因此，各分公司需要正确判断开发者的实际需求。 注意：产品企划体系、5.0、综述、产品企划体系分为6个内容。区划价值分析、规划设计原则、总体计划提案、户型设计提案、建筑和园林风格提案、高附加值提高提案、5.1、产品企划体系、区划价值分析、规划设计原则、总体计划提案、户型设计提案、建筑和园林风格提案、高附加值提高提案、区划价值分析、区划价值分析、区划价值分析：判断各地的街区、同一区划的各方面的居住价值和商业价值、区划属性和内外情况，分别是：广水路路1.5号地、5.3、

17、区划价值分析、区划价值分析：各地的布摇滾乐间、同一区划各方面间的居住价值和商业价值。居住价值：东区分区东部东区分区西部商业价值：中间规划路两侧，影响因素：京九铁元素道建材城京开高速城中村改善因素：东侧绿地、西侧绿化隔离带、东侧绿化隔离带、东侧居住区分区、西侧居住区分区、n、分区内外状况、案例：黄土冈项目、5.4、分区价值分析、分区价值分析：集体住宅类项目案例：苏州某高级公寓项目工程根据园区内外部情况，确定5.5、产品规划体系、园区价值分析、规划设计原则、总体规划提案、户型设计提案、建筑与庭园风格提案、高附加值提升提案、规划设计原则、5.6、规划设计原则、规划设计原则：规划方向，如容积率分割，

18、提高西区分区容积率的指标，适度划分满足各地布摇滾乐的容积率和建筑类型、户型分配等总体建筑面积、实现总体2.5容积率的总体容积率，形成一盏茶高度，降低东区划分容积率，西区划分为2个，西侧配置政策室，尽量减少占地面积， 其馀部分商品房的所有商品住房都是南北通透的大板块式建筑，舒适性高，案例：黄土冈项目工程，基于区划价值分析、规划指标、项目工程定位等，提出了5.7、产品规划体系、区划价值分析、规划设计原则、总体规划建议、户型设计建议， 建筑与庭园风格提案、高附加值提升提案、总体计划提案、5.8、总体计划提案、概念图总体计划图大厦俯视图日照计测图交通组织结构图消防通道图单元入口图地下车库图、户型配合表总限制指标表、交通组织、户型配合、总限制布局、59、总限制布局、概念图大厦俯视图日照计测图、 交通组织结构图消防通道图针织面料入口图地下停车库图，户型配比表总量控制指标表，交通组织，户型配比，总量控制版结构，6.0，概念规划图：对区划进行初步划分，确定各类型产品的大致版结构，并按不同颜色的布摇滾乐进行划分。 案例：黄土岗项目工程根据地块价值分析、规划指标、项目工程定位等化学基，包括中高端商品住房区、中端商品住房区、公共房屋租