高端别墅销售策划报告书

1、观澜湖圣安德鲁斯别墅营销策划报告书、骏豪集团发展部、前言、我们的发展方向、依靠世界第一的大会，设立专门的房地产公司制造居家概念、以观澜湖为国际化人文社区设立骏豪房地产集团布兰德设立专门的房地产精英阶层营销学工作团队、 我们的问题、我们的战略、项目工程区的概况城市扩张的黄金带产业经济集中带体育结账台产业带、二、别墅市场概况、深圳别墅主要可分为几个：自住型别墅，主要分布在银湖、水龙头、海外华人城的假期型别墅，主要分布在盐田、展望湖商务型别墅，各地区代表麒麟山庄，以下是各区域别墅的记述：深圳别墅主要分布在展望、银湖、水龙头、海外华人城等区域。 银湖区、银湖区是深圳别墅房地产比较集中的地区，从9.0年

2、代的齐明别墅、金碧苑到现在出售的银谷别墅。 深圳著名的富裕地区。 但是，由于地区不动产良莠杂陈，地区治安比较差。 目前上市：以银谷别墅、海外华人城区、世界之窗旅游资源和优美的区域环境、新兴别墅富裕区、波托菲诺为代表。 这座地辖区别墅与高层等建筑形式共存的地辖区很多，容积率高，给人的尊敬和隐私权带来了很大的折扣。 客户多选择第一住所，无法与展望高尔夫别墅相比。 南山水龙头区，主要招商房地产鲸山别墅和半山海景别墅，以大南山景和海景为主要卖点。 单纯的别墅社区，容积率低，素质高。 盐田区域，近年来盐田作为海滨休假型区域在深圳东部安静地兴起。 受地理位置、交通、地域定位等的影响，度假村别墅是盐田房地产

3、发展的主要形式。 区域别墅缺乏海景以外可依赖的资源，整体发展水平低，与其他区域别墅有一定距离。 三、观澜湖早期销售分析、观澜湖房地产项目工程销售具有以下特点：产品主要出口，以香港、福摩萨客户为主的房地产销售依赖于董事会，半数以上客户为会员购买的客户成分主要是深圳，东莞附近有公司的成功者，客户出身分析、客户身份分析、客户年龄客户成分分析，四，项目SWOT分析，优势，a .资源土地资源，超私人领域，最大别墅占地面积三亩球会资源，安家是世界第一球会景观资源，山体、湖、绿地，360度无限高尔夫景观b .产品住宅类的不常见恢复弘手绘建筑界豪宅尺度新艺术领域的细节描写首次住宅的立面图独特， c .布兰德展

4、望湖世界第一球会布兰德骏豪集团资源布兰德使用创新的室内设计，d .文化健康结账台的高尔夫文化特有的高尚社交文化，e .安全的中南海退伍军人保护着4.0公里范围内最先进的智能保安系统高尔夫球场的自然屏障，处于劣势，a .社区内缺乏国际学校、一流超市等生活配套设施b .交通远离城区街道，公共交通系统不发达，给居住带来一定的麻烦。c .形象观澜湖房地产形象没有确立，人的流变性大，行业声誉不高，d .没有形成专业的操作专业房地产操作模式，球会运营模式扎根于房地产营销学，机会，中国经济迅速发展的珠三角，港台人对观澜湖停止别墅用地审查球与土地相互促进，共同发展。 威胁、别墅产品的掌门人定位是对珠三角豪宅市

5、场的一大挑战，市场需求有限性别庄的开发紧凑，五、项目工程定位、考虑因素：最大化表现项目的优势符合项目开发的连续性与球的整体形象一致；有利于实现最快时间的最大化。房地产定位，中国最好的别墅，营销对象客户的定位，三角客家高尔夫边缘，工作边缘，地缘，高尔夫边缘客户，分布在五洲四海，香港，深圳，珠三角，东南亚，关注内地等有关高尔夫的比赛和所有信息看有关高尔夫的杂志等，从球会的角度做评估房地产的价值，主要球类活动很方便公司位于深圳、东莞、珠三角等地，注重社区的社会功能，注重社区环境，注重整顿区域内合作，注重社区组成部分的高尚，注重业内信息与活动，地缘关交易商，深圳、东莞、 从重视房地产质量、生活便利性、

6、房地产发展前景的当地主流媒体中提取信息，为香港等等长球分布在比较近的交易商的运营商购买运营商。 六、营销策略、a .加强总体构想1、与会员、业主的关系，在一盏茶挖掘这部分客户潜力。 2、加强展望湖总体发展和别墅销售信息对外宣传，达到展望湖房地产发展的布兰德效果。 3、看到澜湖房地产发展布兰德效应的传播，对新客户的开发进行点对点直销。 由此，内外合作，达成最终的销售目标和布兰德的确立。b .总体策略1、点对点直接营销系统建立营销对象点数据库服务扩展部针对数据库中营销对象点的不同特性安排营销对象销售策略。 对销售进行分阶段划分，2、体验式营销学模式通过举办各种公关活动，使营销对象客户群感受到展望湖

7、高尔夫别墅提倡的生活模式，并采取购买行动。 3、重点市场流通系统建立了珠江德尔塔地辖区流通系统港台地辖区流通系统北京牌地辖区的流通系统长江三角洲地区的流通系统4、展望湖文化系统基于市场定位群的特征和心理需要， 结合公司的发展计划确立总体文化战略“国际高尔夫生活社会圈”的相应理论依据根据项目工程进入市场的时间带，根据实际需要，利用建设事件的多方面炒作，使“国际高尔夫生活社区”文化尽快成为有影响力、可持续、成熟的系统。 5、产品上市战略为了解决推进成本，V4、V5区以圣安德鲁为展望湖高尔夫别墅第一期命名的销售管理首次推进V5，推进V4的销售。 6、优惠政策出台奖励顾客计划，为反复购买不动产的业主、

8、长期消费的会员提供优惠政策。 c、销售阶段的划分和效果预测、项目工程的推进分为四个阶段，采用各阶段的销售形式、根据阶段目标的不同而不同的销售策略、广告的媒体安排和内容、推进策略的合理安排等。 第一阶段是认识市场阶段(2003.11-2003.12 )，阶段的目的是促进引起营销对象顾客群的注意和兴趣的销售者和管理者熟知的促进定向采购师的购买其他渠道的单方面采购师的购买。 销售策略宣传展望湖高尔夫国际人文社区、高尚人士居住区域，产品信息传递业务拓展部点对点介绍，推进战略全面提升了全面建设展望湖别墅的势头“世界第一大、中国最高别墅”， 产品信息在市场上的普及引起了目标客户的高度关注，预测提高展望湖“

9、居豪”的认知度的第二阶段是建设市场的阶段(2003.12-2004.2 )，阶段的目的是了解营销对象客户的状况、调整方案，促进一些有购买意向的客户的扎根，促进潜在客户的继续明确推进展望湖高尔夫国际社区宣传的主打产品形象销售策略点对点销售，开展营销对象点客户个性化销售服务提高宣传力度，内部根据注册程度调整管理价格，打造香港、北京牌、 在上海扩大开展宣传推广战略的氛围，继续宣传，预测社区宣传效果，客户进行内部预约，全市引人注目的展望湖房地产形象大大提高了行业声誉，产品特点扩大，在第三阶段的强销售阶段(2004.3-2004.6 )， 阶段目标综合应用各种推进手段，全面出击，将诚意登记客户的采购合同

10、与V5销售进度相配合，积极配合差异化产品V4 v5的工程进度，全面限制，销售策略将会员客户的作用发挥到一盏茶，加大点对点的推动力。 通过实际销售工作，定期指导市场反馈种子文件的信息实施营销学方案。 对于已购买的客户和上期累计客户的跟踪服务，提高V4销售的成功率。 推进战略扩大在菲尼克斯电视的广播，在全国增长势头采用在香港地区的公关活动形式。 通过前两阶段的宣传，建构了展望湖高尔夫别墅“国际高尔夫生活圈”的文化体系，利用灵活的谈判技术促进成交，效果预测V5别墅的签约率为80%，在1.2定径套程度。 V4别墅有诚意地预约了60%，大约是1.8定径套。 将展望湖确立为掌门人水平的房地产开发引导人。

11、阶段目标这个阶段以销售现在的房间为主，广告采用证言性的广告，实现许多承诺，完成最后的销售。销售策略这一阶段的工作要把重点放在对已购买客户的服务上，如看银团贷款手续的处理、住宅客户的跟踪、催款通知、入团通知、工作失误的纠正等，完善服务和配套设施。 进入展望湖高尔夫别墅的下一个销售阶段。 推进战略确立了骏豪房地产集团的专业形象地位，用强公关活动形式的效果预测了展望湖高尔夫国际人文社区的正式形成，推进后期房地产开发和展望湖家庭概念，e价格战略，一，基准价格体系，一， 价格原则分析中国经济整体趋势评价别墅市场趋势同期市场布兰德评价的历史价格，通常有三种评价方法： a、市场比较法b、成本法c、收益还原法

12、考虑展望湖别墅的特性，采用市场产品价格法。 2、价格调整原则a、景观b、方向c、追加权益d、花园面积f、户型面积3、面值制定考虑：会籍、赠送会籍、折扣2、阶段性价格战略、价格提案到底很高。 三、支付方式一、普通支付方式一次支付建筑物分期还款二、普通支付方式预付费十%一个月后支付10%购销合同签署二十%购销合同后半个月内支付最后一笔款或办理银团贷款手续七、企业上市战略、 a投靠时间展望湖高尔夫别墅的正式投靠销售可分为三个步骤：一. 2003年1.1月下旬展望湖利用高尔夫超级星登月的食人魔变焦期从2003年1.1月2.8日开始正式接受内部预约登记，别墅的销售资料和销售现场全面完成。 2.2004年

13、1月2.0，v5-D户型模特部门正式开放。 3 .领到预售许可证后，通过媒体正式宣布开盘，与预订登记客正式签订房地产合同。 b、现场包装、会所大堂房产模型展示展望湖高尔夫别墅主题画面展望湖高尔夫大会上通告展示(重要比赛)展望湖高尔夫别墅卖点展示展望湖高尔夫国际生活社区宣传、销售挂号处中心全新形象、精致豪华挂号处中心、买家规范形象重视接待中心的功能特点，中心功能分为挂号处区、展示区、洽谈区三个主要功能区。展区主要集中在会所到销售挂号处中心的沿路，利用现有球类运动会的历史展示，加强别墅卖点和展望湖高尔夫球国际生活社区的宣传。 游行示威针织面料的真实景色游行示威针织面料，把高尔夫球场的真实景色和别墅

14、合为一体，感染采购师，刺激采购师购买欲望。 大厦路由销售挂号处中心山景阁示范部门的工地围墙、c、销售工具的准备、大厦户型宣传册电视广告单体模型电话挂号处注册费的核算表和购买住宅相关费用银团贷款通知方式物业管理资料预约合同深圳市商品房买卖合同、d、捐赠和预约方式； 开盘和预约方式按企业上市时间段划分，采用不同阶段的不同方式： 1、1.1月1.5日(礼拜六)以新闻发布会形式，通过新闻发布会向行业知情人员报告展望湖房地产项目工程展望湖高尔夫别墅状况。 主要招待媒体的对象为深港两地的主流报纸、财经类杂志、富类杂志、经济类报纸、房地产专业网络媒体类房地产专业记者。 预约形式：主要访问前期积累的客户，诚意

15、接受预约登记。 向有强烈购买图示仪观察学习登记意向的客户要求一定的诚意金(正式购买时可以退还写在房间里的货款)，签订预约合同。 2、2004年1月中旬下旬，v5-D户型模型部门正式开放。 再次邀请房地产记者到现场观看摄影图片。 新年休假的时候，可以免费在观光湖度假，体验观光湖高尔夫生活的社团活动。 预约方式还是进行内部预约登记。 3、拿到预售许可证后，在北京牌人民大会堂召开新闻发布会，通过媒体正式公开。 缔结正式的销售合同。 在北京牌人民大会堂举行了新闻发布会形式的开盘仪式。 八、广告推广战略、a .广告的核心宣传主题是建设高尔夫国际化人文社区中国深圳展望湖建设中国最高别墅中国深圳展望湖，1

16、.确立展望湖别墅的五大优势(展望湖别墅确立豪宅的新指标、布兰德、环境、生活方式、文化、投资价值)。 2、展望湖别墅设计“精”点(满足欧洲古典建筑精华、建筑环境融合共生、成功者生活商务社交需求)。 3 .居住在球场中央的国际高尚生活模式和高尔夫生活文化的品味4 .展望湖别墅的价值：经济、社会、生活、文化的价值5 .展望湖国际高尚社会圈的规划(构建中国的比华利)6.从富人的居住理想来看澜湖别墅的市场需求，b媒体的组合特征和组合原则第一期软宣传增加，硬营销学广告以减少密度的方法控制特罗尔广告投入量，弥补广告诉求不足。 低成本运营的直接营销数据库的建构和新媒体的宣传合作，以各自组合运用为重点，优化整体

17、宣传活动的效果。 在网际网络的宣传运用中，利用国内著名网站的宣传，达到了最大范围的宣传推进。 点对点的直销推进。c、媒体选择(DM )、1、报纸类南方都市报(全省版)深圳特区报经济观察报纸证券时报、2、杂志类福布斯/时尚富/银联白金/新富/南风窗/哈佛商务周刊/汽车指南/金融联/金葵花(招商银行vip顾客刊物) 中国高尔夫伊斯特3、网际网络深圳家(中国房地产专业网络权威网站之一，深圳国土信息中心运营)深圳搜索房网深圳信息网，4、电视广告菲尼克斯电视5、户外标识牌，d，阶段战略，第一阶段识别市场阶段(2003.11-2003.12 ) 新闻消息的气势运动和展示场的自信心战利用1.1月1.5日的“展望湖超级星访问月”新闻消息的无线热点进行连续的新闻消息势头，迅速地成为市场的核心话题。在此基础上，积极推进展望湖高尔夫别墅，进行新闻消息、广告推广。 第二阶段建设市场(2003.12-2004.2 )是第一阶段强力推进展望湖土地，迅速占领市场宣传主导地位。 这个阶段正值元旦、春节佳期，图示仪也将正式开放，主要通过公关活动和电视广告，利用体验式营销学手段，加强