房地产基金文档

1、.泰山之石：开发外国房地产投资信托的经验与启示http:/www.land163com第一个房地产投资融资网络2006-12-29 113369010:00摘要：房地产投资信托在扩大居民投资渠道、激活房地产市场、培育和完善资本证券市场、促进社会发展等方面具有重要作用。房地产投资信托的健康发展涉及其发行、蒋孝章交易、投资的房地产的运营和管理等多个方面，要根据海外房地产投资信托的成功经验，在完善法制、参与机构投资者、培养自己不断创新的专业队伍等方面，开创中国房地产投资信托的新局面。房地产商品作为消费品和资本可以产生相当大的现金收益的这一特性使房地产成为社会资金投入的重要领域。但是房地产价值昂贵，房

2、地产投资所需资金数量巨大，房地产运营及相关事业专业性强，要求投资者具有相当的专业性和经验，通常成为中小投资者难以克服的障碍。在解决这种矛盾的过程中，市场经济国家正在通过更加成熟的证券市场逐步发展和完善合理可行的房地产投资方式房地产投资信托(REIT，Real Estate Investment Trusts)。房地产投资信托是通过制定信托投资计划，信托公司和投资者(委托人)签订信托投资合同，通过信托收益证书或股票发行等方式汇出投资者的资金，用于房地产投资或房地产抵押贷款投资，委托或聘用专业团体及专业人员进行经营管理的一种资金信托投资方式。随着中国城市的发展，房地产市场需要大量资金支持。如此过分

3、依赖商业银行系统的房地产融资方式，引起了政府和社会各界的关注，加强房地产贷款的趋势。国民经济的支柱产业和具有广泛社会影响的房地产业由于缺乏财政支持，将渡边杏带来巨大的起伏。因此，金融行业和房地产行业需要共同探索扩大房地产金融广度的渠道。毫无疑问，在这种背景下，通过选择和发展房地产投资信托来满足这种要求。笔者综合了国外房地产投资信托的发展经验，给我们带来了有益的启示。一、国外房地产投资信托发展的起源和发展据调查，投资信托制度于1822年在荷兰被用于为煤炭、铁、纤维和其他产业开发提供资金来筹集社会资金。美国最典型发展的房地产投资信托。自1883年美国创立波士顿个人财产信托以来，1920年美国投资事

4、业取得了划时代的发展，原因是战后美国富人拥有的过剩资金巨大。1929年纽约股市崩溃后，美国SEC开始规范投资公司。美国为了确保投资者权益，制定了1933年证券交易法、1934年证券交易法、1935年公益事业控股公司法、1939年信托合同法、1940年以后投资公司法及投资顾问法，成为未来投资公司经营业务管理规则的基本框架。根据美国1940年投资公司法第4条的规定，投资公司包括宗派证券公司、单位信托公司、管理公司其中，经理公司经营着三种投资公司类型中最常见的。梅塞德斯商业信托是当前REITs的前身，为了规避原本以规避信托公司形式禁止以州法律上投资为目的持有房地产的规定，后来发展成回避公司所得税的房

5、地产投资组织，美国最高法院认为商业信托与公司类似，因此与联邦团体征税，其发展停滞了一段时间。但是随着投资信托法的健全和经济发展形势的好转，美国投资信托的发展越来越大。1960年艾森豪威尔总统任期的最后几个月，具有一定条件的房地产投资信托签订了内国岁人法的856.859万亿法律，免除所得税和资本得税。这是第一部房地产投资信托法。美国为了提供房地产市场所需的资金，以及为大多数中小投资者提供理想投资渠道的双重目的，于20世纪60年代初推出了第一个蒋孝章交易的房地产投资信托。房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts，REITs)是一种信托基金制度，它以发行收益证书

6、的方式筹集特定多数投资者的资金，在专门投资机构投资经营，并按比例将投资综合收益分配给投资者。本质上，REITs是通过投资组合投资和专家理财实现大众投资，满足中小投资者将大规模投资转变为小额投资的要求，在一定条件下免除企业所得税的信托投资基金。与此同时，类似的REITs是一种证券化产业投资基金，它通过现有房地产的获取和运营获取收益，提高房地产资产的流动性和实现能力。美国房地产投资信托的发展过程经历了20世纪60年代初期的崛起和60年代后期的一度繁荣，70年代的沉重打击和著名，80年代恢复的逐步发展，90年代中后期到21世纪后的迅速发展。截至2003年末，美国房地产投资信托股票的总市值达2242亿

7、美元。40多年来，美国房地产投资信托大有规模。在亚洲，REITs首次出现在日本。日本的REIT开发自1984年首次土地信托开始以来，事业规模逐年增加。截至1988年，与REIT相关的事件已超过900起。现在日本是亚洲REITs最发达的地区。日本REITs的回报率在3%-5%左右，而该国长期国债收益率在1.5%左右的2%左右，足以吸引对低风险追求的投资。在日本市场，22项REITs(市值达209亿美元)在5年内增长了1倍。可以说，日本此次房地产价格大幅上涨，是因为REITs的激活。但是日本相当多的REITs仍然以办公楼和公寓资产为主，与美国REITs的多元化相比存在一些差异。新加坡继日本之后，修

8、改了相关法律，允许其他国家的REITs在新加坡挂招牌。新加坡是仅次于日本的亚洲第二大房地产信托基金(REITs)市场，新加坡交易所上市5家REITs，总市值约95亿韩元。新加坡政府有关部门已经确定了新加坡成为金融枢纽的发展方向。在REITs市场开发过程中，对规则和税务处理进行了调整。例如，REITs的征税透明度制度规定在REITs级别不征税，即在将股息分配给BElT炸弹所有者时不征收所得税等。中国香港第一家房地产投资信托基金(REITs)汇款基金(0823HK)于2006年6月25日上市，目前备受关注。据整体统计，目前有200只REITs在纽约交易所、美国交易所或纳斯达克上市，市值超过2000

9、亿美元。约50只REITs以超过300亿美元的市值在澳大利亚上市。7家REITs在新加坡交易所上市，市值超过100亿美元。二、开发外国房地产投资信托的主要经验美国房地产投资信托经过几次波折，走上了健康发展的轨道，这是多种因素综合作用的结果。在许多决定因素中，关键因素主要有三个：(a)必要的法律环境赵寅成1960年美国税法修正案在给房地产投资信托公司税收优惠的同时，还明确规定了股东构成、分配比例、收入来源、资产构成、经营方式等。例如，股东超过100人，前5大股东权益不能超过50%，总受赠者中房地产直接发生的收入必须低于75%，每年应纳税收入的90%以上分配给股东，资产总额的75%必须是房地产资产

10、、现金、国债等。这些限制是房地产投资信托运营的规范，得益于未来40多年房地产投资信托的发展，尤其是受到沉重打击的恢复和20世纪90年代中后期的飞跃发展，以及相关法规持续改革的大力支持。(b)房地产投资信托改革房地产投资信托本身的不断改革和创新也促进了房地产投资信托的发展。主要内容包括：(1)所有权形式的改革。从当初唯一的股权投资信托到抵押投资信托和混合投资信托，参与型抵押房地产投资信托、特别贷款、联合财产投资等多种形式都符合市场的不同要求。(2)结构形式的创新。及时引入了期限内房地产投资信托(preit)，以有效应对房地产有限合伙(RELP)和业主有限合伙(MLPs)之间的竞争。为了打开民间房

11、地产投资证券化的道路，创立了与房地产经营伙伴合作的雨伞房地产投资信托结构。(3)提高专业化水平。专门从事住宅、办公室及产业财产、商业中心等特定类型房地产投资的房地产投资信托数量增加，管理效率和盈利性提高。(4)管理结构改革。随着相关法规的调整，大部分房地产投资信托企业从此前必须采取的外部管理转变为内部管理，避免外部经营的各种利益冲突，有效提高经营业绩。在这种变化过程中，熟悉房地产本身的特点和公开市场运营程序和方法的专业化高管团队起到了积极的作用。(5)提高规模经营意识。许多REITs认识到了规模管理的好处，并在20世纪90年代中期继续扩大REITs规模扩展案例。扩大规模的好处在于提高经营效率和

12、确保经营者资金流动性。实现规模经济，降低资本成本。随着金融分析家的关注度的提高，对资本的吸引力越来越大。提高股票流动性，吸引机构投资者的注意；帮助REITs获得更大的市场份额。(6)经营战略的变化。据调查，主要是积极调整持有的资产结构，重视资产的流动性。积极调整负债结构，使用低财务杠杆。避免风险，实施安全的投资战略。(c)机构投资者的广泛参与最初设立的目的之一是使小投资者容易投资房地产。1981年，美国机构投资者持有的REIT股票的交易量约占总交易量的10%。截至1999年，该比例提高到39%，表明机构投资者越来越关注REIT股票。许多实证分析表明，随着机构投资者在REIT股票市场的参与程度增

13、加，REIT的经营业绩不断提高，REIT股票市场的表现也越来越好。具体成果包括：促进REIT股价的形成。提高REIT公司管理决策的质量。提高REIT的社会意识和认识水平。提高REIT股票的绩效，减少异常价格波动。提高市场透明度和效率。三、中国REITs发展的可行环境及其发展意义(a)可行的环境房地产业的融资要求是REITs发展的基础产业，房地产业在中国随着国民经济的发展和人民生活的改善，逐渐成为经济发展的主导产业之一。与此同时，近年来，房地产贷款在金融机构及新资产中所占比重呈上升趋势，中国房地产业是与银行业高度依赖的行业，约70%的房地产开发商资金将从银行贷款中得到支持，这给银行带来了巨大压力

14、。中国人民银行2003年宣布了新的房地产信贷政策(银发2003121)，在房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等7个方面提高了信用门槛。众多房地产开发商对银行严格的住房贷款政策的恐惧进一步凸显了中国房地产金融渠道极单一的现状。有利于渠道多样化、效率、风险分散的房地产金融已成为中国房地产开发的紧迫问题。目前房地产行业迫切需要银行外的融资渠道来解决开发和运营资金问题。在资金供给方面，改革开放为中国积累了巨大的社会财富，社会财富继续积累的过程中伴随着民间资本的力量日益壮大。截至2005年底，中国城镇和农村居民储蓄存款已突破14万亿韩元，需要相当于141050亿990

15、0万韩元，人均储蓄超过1万韩元的庞大“民间资金”的释放途径。另外，随着中国保险市场的发展和中国老龄安全制度的改革，中国的机构投资者也形成了。目前股市行情还不稳定，银行利率太低，民间个人资本和机构投资者的投资渠道很窄，民间资本资源没有得到有效利用。目前中国证券市场的产品结构有两大缺陷。一是风险结构不合理，风险结构反转，高风险产品占优势，目前中国证券市场的可交易品种是风险高约80%的股票型产品。二是低风险商品的单一品种，不仅市场规模小，而且品种单调，流动性小的国债及小企业负债、金融负债、可转换债券等，无法满足投资者的投资理财需求。因此重点开发低风险市场产品使中国证券市场的产品结构合理是证券市场发展

16、的重点之一(b)发展的意义1.引入房地产投资信托基金有助于改善中国房地产金融结构。作为具有金融机构特性的房地产信托投资基金，发挥市场信用的作用，完善银行信用。房地产信托投资基金在海外同时参与房地产一级市场金融活动和二级市场活动是房地产金融发展的重要标志和促进房地产金融二级市场的重要手段这是对房地产信托投资基金直接将市场资金融进房地产行业作为银行手段使用的间接金融的补充。因此，可以推出房地产投资信托基金，提高房地产金融的完成度，是房地产金融走向成熟的必然选择。2.引入房地产投资信托基金有助于分散和降低系统风险，提高金融安全。银行和市场分享风险的方式不同。银行按时间分担风险比较有效，更容易在未来和现在之间合理分配风险。市场空间间风险孔刘能力强，徐璐可以在不同主体间分配。随着时间的推移，风险分配主要是银行承担的风险，其资产交易性下降，同期的调整难度高，暂时解决不了风险积累问题，意味着一段时间的风险超过警戒线，危机就会爆发。市场对风险的交叉空间分散意味着徐璐通过不同主体之间的风险分配有效地解决本期的风险累积。因此从房地产金融的角度引入具有市场信用特性的房地产信托基金将在一定程度上提高房地产金融当前系统风险的解决能力3.引入房地产投资信托基金有助于降低房地产资金循环的帷幕。房地产的固有特性决定了具有对冲和增值的能力，减少了很多非系