《布吉城市更新规划》PPT课件

1、中间成果汇报,深圳市布吉街道城市更新规划研究 URBAN RENEWAL PLANNING OF BUJI DISTRICT, SHENZHEN,项目背景,1,城市更新概念,城市更新:是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。引自百度概念,1858年8月，在荷兰召开的第一次城市更新研讨会上，对城市更新作了有关的说明：生活在城市中的人，对于自己所居住的建筑物、周围的环境或出行、购物、娱乐及其他生活活动有各种不同的期望和不满；对于自己所居住的房屋的修理改造，对于街道、公园、绿地和不良住宅区等环境的改善有要求及早施行，以形成舒适的生活环境和美丽的市容抱有很大的希望。

2、包括所有这些内容的城市建设活动都是城市更新。,重建或再开发（redevelopment），重建或再开发，是将城市土地上的建筑予以拆除，并对土地进行与城市发展相适应的新的合理使用。重建是一种最为完全的更新方式，但这种方式在城市空间环境和景观方面、在社会结构和社会环境的变动方面均可能产生有利和不利的影响。同时在投资方面也更具有风险，因此只有在确定没有可行的其他方式时才可以采用。 整治（rehabilitation），整建，是对建筑物的全部或一部分予以改造或更新设施，使其能够继续使用。整建的方式比重建需要的时间短，也可以减轻安置居民的压力，投入的资金也较少，这种方式使用于需要更新但仍可恢复并无需重建

3、的地区或建筑物，整建的目的不只限于防止其继续衰败，更是为了进而改善地区的生活环境。 维护（conservation），保留维护，是对仍适合于继续使用的建筑，通过修缮活动，使其继续保持或改善现有的使用状况。,城市更新三种方式,更旧布新,城市更新的三种组织模式,政府主导型城市更新更新经济成本大于更新经济收益 业主主导型城市更新更新经济成本基本等于更新经济收益 市场主导型城市更新更新经济成本小于更新经济收益,三种模式之间可相互转换,城市更新目标,城市更新应以解决城市问题，实现城市定位为导向目标性导向,城市更新应以保证可实施性为导向实施性导向,工作重点二：围绕问题和目标，确定城市更新策略,工作重点三：

4、与现行城市规划体系的全面衔接,工作重点四：建立保障更新计划实施的政策制度,工作重点一：认识城市发展的问题与目标,项目背景,1,项目背景,1,规划研究背景,相关政策支持 市场动力强劲 政府引导缺失,城市更新“自下而上”立项方式,开发商更乐意选择拆迁成本低，回报率高的地区，而那些建筑密集、拆迁量大、更新改造成本高的地块则少人问津，但这些地区往往是从城市整体发展和公共利益的角度更迫切需要进行城市更新的地区。,城市更新“自上而下”控制引导,缺乏政府统筹的城市更新，不仅可能浪费大量的时间和成本，还可能给那些更新时机不成熟地区的未来改造带来新的不利因素，公共利益和城市整体发展目标因此可能遭到损害。,什么时

5、候更新,如何更新,在哪里更新,制定城市更新总体规划,？,相关规划研究依据,综合性规划,专项规划,法定图则,相关政策文件,龙岗区贯彻落实珠江三角洲地区改革发展规划纲要与深圳市综合配套改革总体方案实施方案（2009） 深圳市城市总体规划（20072020） 中部物流组团分区规划（2005-2020） 龙岗空间战略发展规划（编制中） 深圳市城市更新总体规划（编制中）,深圳市工业布局研究与规划 深圳市商业网点布局规划（2006-2010） 深圳市城中村（旧村）改造总体规划（2005-2010） 龙岗区整体城市设计（2008） 龙岗区干道路网规划 布吉街道综合交通改善方案（2006） 布吉交通改善详细计

6、划(2010) 特区外各组团道路交通详细规划布吉核心城区（编制中）,布吉中心地区法定图则（图则编号：LG10104/01，编制时间2001年8月）已批图则 罗岗地区法定图则（图则编号：No.LG101-06/01，编制时间2008年1月19日）已批图则 水径地区法定图则(08-09年计划图则) 布吉老街地区法定图则（图则编号：LG101-07，编制时间2001年8月）在编图则 三联地区法定图则（图则编号：LG101-01，编制时间2007年1月）在编图则 石芽岭地区法定图则（图则编号：LG10103，编制时间2007年1月）在编图则 南岭地区法定图则（图则编号：LG10105，编制时间2008

7、年2月）在编图则 上李朗地区法定图则（图则编号：LG10307，编制时间2008年6月）在编图则,相关政策文件 区政府提供近期重大设施实施计划,项目背景,1,任何层面的城市更新规划都必须解决在哪里改、如何改、什么时间改等若干主要问题，但各层面更新规划的工作深度和工作内容侧重点有所不同，同时更层面之间应有相互的指导和依据。本次城市更新规划内容应全面与现有法定规划衔接（主要是法定图则），以保障对城市更新的法定性、系统性指导,深圳市城市更新专项规划（20112015）正在编制中（2010年5月）,更新规划的相互衔接,宏观层面更新规划,中观层面更新规划,微观层面更新规划,各层面城市更新规划的相互关系：

8、,布吉城市更新总体规划研究（本次规划）本次规划研究,法定图则中城市更新内容编制指引（试行）正在试行中（2009年6月） 城市更新专项规划策略研究我院已经中标（2010年6月）,项目背景,1,深圳市城市更新专项规划（20112015）的主要内容,如何改？,在那里改？,什么时间改？,重点更新地区的确定,改造策略分区,更新规模调控,全市更新总量为252.4平方公里,改造强度指引,配套设施指引,城市设计指引,更新地区的总量确定,基准容积率确定、容积率修正、特别规定在全市密度分区的基础上，依据法定图则编制容积率确定技术指引,三点要求更新增加设施应符合法定规划要求，独立占地设施应符合法定规划要求、设施需求

9、应与人口规模变化保持一致,五点要求与上位规划相关要求衔接，重点考虑城市地标节点、城市开场空间、城市建筑景观特质、历史文化保护等方面与城市更新规划要求之间的衔接,五年内城市更新的年均规模：5.8% 五年内全市更新总规模：30% 五年内的全市城市更新总规模：252.430%=76平方公里 五年内市场需求城市更新提供的总用地量：23平方公里 市场供需比：1.2：1 五年内全市全面改造的总规模：23/1.2=27.6平方公里,确定重点更新地区划定原则（五大原则） 功能强化类（布吉片区）、产业发展类、交通引导类（三大类） 重点更新片区划定（21个片区),依据适用政策、改造方式、更新模式的不同，将全市更新

10、地区分为三大策略区域更新改造地区、生态恢复地区、历史保护地区,与法定图则层面缺乏在城市更新控制管理方面的中观衔接 对中观层面的城市更新规模应进一步落实 对城市近期更新规模应进一步落实到中观规划层面,项目背景,1,法定图则中城市更新内容编制指引（试行）的主要内容,如何改？,在那里改？,什么时间改？,城市更新单元的划定,地块划定及功能规定,更新规模调控,在法定图则图则中划定的以拆除重建为主的相对成片的区域（其中拆除重建类城市更新用地面积不宜低于更新单元范围总面积的70%）,容积率及总量控制规定,配套设施指引,城市更新单元概念,在技术文件中确定城市更新单元内各地块容积率； 在法定文件中确定城市更新单

11、元内居住建筑总量、公共设施总量,城市更新单元内独立占地的城市公共设施按深标低限，优先安置，并具体规定其用地规模、位置、范围和配套要求 鼓励不独立占地的设施应详细列明规划要求,更新单元内涉及已列入年度改造项目的，在备注内增加项目名称及计划年度等方面的表述,确定更新单元的原则（五大原则） 原则上更新单元范围总面积不宜小于3公顷,城市更新单元内各地块的主导功能,对城市更新单元范围内的开发强度、居住总量缺少中观层面的控制指引 对城市更新单元范围外的更新对象缺少必要的控制和引导（包括主导功能、开发强度等） 已批法定图则内的城市更新缺少必要的更新指引 对城市近期更新项目控制上缺少中观层面的指引,项目背景,

12、1,本次城市更新 的主要内容,深圳市城市更新专项规划（20112015）主要内容,法定图则中城市更新内容编制指引主要内容,对城市更新单元范围内的开发强度、居住总量缺少中观层面的控制指引 对城市更新单元范围外的更新对象缺少必要的控制和引导（包括主导功能、开发强度等） 对城市近期更新项目控制上缺少中观层面的指引 已批法定图则内的城市更新缺少必要的更新指引,与法定图则层面缺乏在城市更新控制管理方面的中观衔接 对中观层面的城市更新规模应进一步落实 对城市近期更新规模应进一步落实到中观规划层面,1、布吉街道更新用地对象的总体识别 2、对布吉街道更新用地的主导功能进行控制指引 3、对布吉街道更新用地新增开

13、发容量进行控制指引 4、对布吉街道更新用地新增居住总量进行控制指引 5、以更新的三种方式对布吉街道更新用地进行分类控制指引 6、以更新迫切程度的不同对布吉街道更新用地进行分重点控制指引 7、布吉街道近期城市更新规划整体指引,项目背景,1,一. 布吉城市更新的方向,二. 布吉城市更新的方法,一. 布吉城市更新的方向,更新对象认知 更新目标梳理 更新方向选择,朝哪个方向改？,现状调研主要内容,本次调研主要对象是布吉街道范围内26个社区，调研内容（以金排社区工作站为例）：,1.请简单介绍一下辖区的基本情况： 辖区面积：0.71平方公里。 人口规模：总人口35145人（常住10%,暂住90%）。其中：

14、就业人口28500人（就业方向：当地就业约18%，罗湖方向约57%，宝安方向约20%，龙岗新城方向约5%）。 用地结构：封闭式花园小区+自然村（风尾新村、长排村）+居民宅基地+少量旧工业区+少量附设式商业配套设施。 2.请描述一下现状存在的主要问题和提出建议： 1. 配套设施缺乏：现有幼儿园两个（信义、理想家园内），现有小学两个（信义、金稻田小学（准备拆迁，在南方电建意向改造地块内）；东方盛世、凤尾新村、长排村，金洲花园内均无幼儿园 2.道路交通堵塞：对外交通非常不便，法定图则中两条道路难以实施，其中条穿越山体而且高差很大，另一条两地块退线间距预留不足，涉及拆迁。 3.辖区特殊问题：耕作口3栋

15、7层建筑因手续问题处于停工状态，影响城市景观。 4.站长建议：能否增加区内自然村的幼儿园等基本配套。 3.辖区内是否有改造意向的地块？ 1、耕作口处佳翰公司用地（经营药材）由于报批功能（居住）与法定图则性质（停车场、交通设施）不一致，现状停工状态； 2. 红岭集团用地、南方电建用地均在旧改单元内，具体详见图纸。,更新对象认知,2,现状调研情况总结,一、现状概况： 布吉街道范围内用地30.54平方公里，共分为26个社区。总人口约925019人（其中户籍人口11万人：流动人口81万人），根据抽样工作站估算：就业人口约占总人口80%，主要就业方向比例为：当地就业约20%，罗湖方向约55%，宝安方向约

16、20%，龙岗新城方向约5%。主要用地功能结构：居住用地+少量低产能工业+少量商业及配套设施。 二、主要问题： 1.配套设施不足： 区内部份地区人口密度过大，配套设施难以满足需要，设施水平普遍低下。其中：教育设施、 医疗设施、文体活动场所以及肉菜综合市场等商业设施缺乏比较严重。 2. 交通堵塞严重： 主要原因： 1.区内对外干道、主干道、支路密度都不足影响交通循环。 2.跨区就业人口约80%，上下班高峰期公交车与私家车出入量非常大，区内配套设施（比如医院） 缺乏也间接加大人口出入的流动量，导致对外交通压力加大。 3.区内停车场严重不足，路边停车情况严重，影响道路通行速度。 4.部分市政路被小区围

17、合成小区内部路，无法起到疏导交通功能，影响交通循环。 5.区内地形高差大，道路难以打通。 3. 城市景观与人居安全： 1. 区内有多处荒废旧厂房、烂尾楼，影响城市景观。 2.由于局部地方商业配套设施的不足，造成乱摆卖情况严重，影响环境卫生。 3.部分旧村建筑密集，间距极小，造成极大的消防、治安等安全隐患。 4.区内部分社区建设年代较早，建筑质量较差，市政设施落后、河流污染严重。,更新对象认知,2,更新对象认知,2,根据高峰时段调查，大布吉片区有9个主要交通拥堵点，这些点的拥堵通常会恶化成线与面上的拥堵。 高峰时段车辆拥堵排队长度普遍在500米至1000米，特殊情况下部分处可达3000米。 1、

18、深惠公路荣超花园处 2、深惠公路龙珠花园处 3、吉华路布吉街穿孔桥 4、吉华路-中兴路口 5、吉华路-西环路口 6、清平高速西环路口 7、布沙路大芬立交 8、环城北路-冲之大道路口 9、吉华路-坂雪岗大道路口,道路交通现状,更新对象认知,2,布吉近期重点建设项目,更新对象认知,2,布吉城市更新改造意向,法定图则确定更新单元面积共110.08公顷。总计270.8公顷,社区调研+法定图则划定草案+区政府提供,更新对象认知,2,布吉城市更新改造意向,社区调研+法定图则划定草案+区政府提供,用地资源方面,布吉发展问题对城市更新的要求,道路交通方面,公共配套方面,布吉城市发展面临的主要问题,对布吉城市更

19、新的要求,合理识别总体更新对象,更新对象认知,2,环境特色方面,用地少、存量小、权属复杂、更新面广,密度低、需求大、质量差、系统不完善,人口多、设施缺、质量差、投入少,密度高、建设新、标准低、特色不突出,优先改善道路交通状况,适度缓解现状人口压力,增加公共空间资源供给,运用城市更新的契机,合理选择城市更新模式,分期分类选择更新目标,布吉街道更新用地对象的总体识别,上位规划,现状踏勘,社区意愿,法定图则（2007-2020）,土地利用性质变更范围,深圳市城中村（旧村）改造总体规划纲要,城中村（旧村）范围,深圳市工业布局规划与研究,旧工业区范围,对现状进行客观评价后确定的城市更新对象范围,通过与社

20、区座谈，民意测量确定的城市更新对象范围,叠加要素,2,更新对象认知,布吉过去区位优势先期快速发展（南岭村为代表） 布吉现在用地局限丧失若干战略机遇（与龙华、横岗、龙岗中心城、宝安比较） 布吉未来区位优势+用地优势（通过城市更新）寻求新的战略机遇,未来布吉如何寻求新的战略机遇？ 城市更新如何辅助布吉实现新的战略目标？,总结：,3,布吉发展目标的梳理,法定图则对布吉各片区的定位：,布吉中心地区布吉镇最重要部分和核心区，是布吉镇行政办公、金融商业及文化娱乐中心。 罗岗地区作为深圳市中心组团罗湖片区的重要功能拓展区，解决特区内部分城市功能外延拓展空间需求。 水径地区法定图则(08-09年计划图则) 布

21、吉老街地区深圳市重要的客运交通枢纽，集商贸、娱乐、办公、居住于一体的功能相对完善的城市地区，依托现状基础设施以及轨道交通站点的建设，强化商贸服务功能，建设成与罗湖商贸中心、龙城商贸中心、龙华商贸中心相等级的区域性中心商贸区。 三联地区以生活居住、配套设施为主，部分二类工业用地和仓储用地相结合的综合性片区，与布吉中心区共同承担起中部物流组团及特区内城市空间外拓的生活服务功能。 石芽岭地区以生活居住、配套设施为主，部分二类工业相结合的综合性片区，与布吉中心区共同承担起中部物流组团及特区内城市空间外拓的生活服务功能。 南岭地区以生活居住、配套设施为主，部分二类工业用地和仓储用地相结合的综合性片区，与

22、布吉中心区共同承担起中部物流组团及特区内城市空间外拓的生活服务功能。 上李朗地区以建设家电产业集聚基地为契机，整合提升现有工业区，大力发展新型产业，建成土地使用集约高效、生活配套完善、生态环境良好的现代化产业园区。,更新目标梳理,特征三布吉是深圳重要的交通枢纽地区,3,布吉城市战略目标认识,更新目标梳理,转变一从门户地区到枢纽地区的转变,未来布吉地区可能汇集7条以上 的轨道线路，56个轨道枢纽站或一般站点，是深圳市轨道站点最密集的地区之一。,将会深刻地影响布吉地区的城市功能配置和空间资源的利用方式，它带来的不仅是经济区位、效率和城市品质的变化，也带来空间资源整合和城市更新的核心机会。,布吉城市

23、定位,服务于中部物流组团（平湖、横岗）的综合服务节点 一体化战略的优先发展区域，服务于特区（主要是罗湖）的生活服务节点 东部发展轴的重要交通枢纽节点,3,更新目标梳理,布吉城市更新方向选择的思路,两条平行逻辑主线间的平衡,以城市自生长思维为核心的逻辑主线 （从下而上）,以城市规划思维为核心的逻辑主线（从上而下）,更新方向选择,4,更新方向选择,4,布吉城市规划的引导趋势,趋势：鼓励工业集中布局、向高端转型，加大居住空间的供给规模、适度控制人口增长，鼓励商业空间进一步增长，希望保持原有城市活力地区，希望强化城市特色区域的形成，鼓励局部特色产业进一步发展。有效提供公共配套资源,以城市自生长思维为核

24、心的逻辑主线 （从下而上）,以城市规划思维为核心的逻辑主线（从上而下）,更新方向选择,4,方向一: 把握更新目标，引导功能结构优化 方向二：突出工作重点，优先落实道路交通 方向三：适度疏导人口，缓解公共配套压力 方向四：保障人居安全，有效提升城市品质,四大更新方向,更新方向选择,4,布吉各片区城市更新方向,木棉湾、布吉枢纽站周边地区的发展特征旧村多、用地比例大、建设强度高、环境品质差、门户区位特征明显、轨道交通覆盖率大、便于高强度开发。功能混合度中,功能定位中度混合的大型中心商贸区 功能意向大型商贸综合体（mall)、标志性建筑、两层步道系统、高端公寓、中端住宅、广场、大型社会停车场、 服务对

25、象为中部组团尤其是中部物流组团及自身地区服务 城市意向万象城、海岸城 更新建议鼓励结合轨道建设推进旧村更新、支持高强度开发，进一步完善支路网建设、结合轨道交通鼓励建设低碳交通出行模式，减少汽车生产量，建议部分用地战略预留。,更新方向：,布吉街道的整体功能结构建构,整体更新指引,4,一核六区放射状城市整体空间结构,一核：零售商业中心（布吉墟、南三） 大型商贸中心（南门墩、木棉湾） 物流服务中心 行政文化中心（中心区） 文化产业中心（大芬） 六区：罗岗片区、（中高端居住片区） 德兴片区、（一般居住片区） 水径片区、（混合居住片区） 三联片区、（特色居住片区） 东方半岛片区、（中高端居住片区） 上李

26、朗片区（现代工业集聚区）,过去，布吉是深圳改革发展的排头兵 现在，布吉是深圳面临问题的先显地 未来，布吉是深圳城市更新的试验区,二. 布吉城市更新的方法,整体更新指引 分区更新指引 近期更新指引,朝既定方向怎么改？,方向一: 把握更新目标，引导功能结构优化 方向二：突出工作重点，优先落实道路交通 方向三：适度疏导人口，缓解公共配套压力 方向四：保障人居安全，有效提升城市品质,整体更新指引 分区更新指引 近期更新指引,四大更新方向,三层更新体系,更新方向一:把握更新目标、引导功能结构优化,引导城市功能转变的更新策略,整体更新指引,5,结构化策略 差异化策略 弹性化策略,用地更新功能的整体指引,用

27、地更新方式的选择布局,目标,策略行动,控制指引,结合整体城区的功能结构，依托轨道站点布局，优先选择城市核心地区的城市更新，强化功能结构核心的形成,整体更新指引,5,结构化策略,依据结构对各片区的功能定位，特色化指导更新地区的功能转变，,整体更新指引,5,差异化策略,进一步促进原有传统工业的产业更新，促进工业区的集聚发展 旧村更新功能转变指引,整体更新指引,5,差异化策略,依据未来城市需求，合理预留部分城市更新的战略空间储备，为未来城市发展提供条件,整体更新指引,5,弹性化策略,整体更新指引,5,用地更新功能的整体指引,与法定图则比较，主要的调整用地包括：,整体更新指引,5,以城市更新的三种方式

28、对布吉街道更新用地进行分类控制指引,综合整治类城市更新 功能改变类城市更新 拆除重建类城市更新,以法定图则的街坊划分及规划道路为分区划定的依据，便于与法定图则的相关要求统一,用地更新方式的选择布局,推进道路交通改善的更新策略,整体更新指引,5,一体化策略 分期化策略 优先化策略,布吉整体道路交通优化指引,目标,策略行动,控制指引,更新方向二：突出工作重点，优先落实道路交通,整体更新指引,5,增加支路建设，提高整体道路支路网密度。,主次干道由政府主导建设 旧村密集地区由政府主导建设支路、解决消防通道问题。,整体更新指引,5,政府主导建设,加大政府投资，通过政府主导型城市更新项目，分期分重点改善道

29、路交通状况。,分期化策略,整体更新指引,5,现状,近期,由现状2010年到2015年，规划干道以上道路密度由2.13Km/Km2提升至3.75Km/Km2； 建设主干道10条，计23.24Km； 建设次干道6条，计8.58Km。,分期化策略,建立道路更新年度实施计划,整体更新指引,5,远期,近期,由2015年到2020年，规划干道以上道路密度由3.75Km/Km2提升至5.38Km/Km2； 建设次干道36.58Km。,分期化策略,建立道路更新年度实施计划,金稻田片区旧改项目,三联片区旧改项目,近期建设规划,优先选择有利于道路改善的城市更新项目纳入近期更新计划,整体更新指引,5,优先化策略,建

30、议性支路,已批近期更新项目中，鼓励进一步增加城市支路,整体更新指引,5,优先化策略,整体更新指引,5,布吉整体道路交通优化指引,缓解公共配套压力的更新策略,整体更新指引,5,整体指导策略 分区控制策略 鼓励引导策略,布吉居住总量的分级控制,目标,策略行动,控制指引,更新方向三：适度疏导人口，缓解公共配套压力,整体更新指引,5,整体人口指导策略,龙岗区人口规划研究规划对各个街道分配和下达了人口调控指标 ，对布吉下达的调控任务为2015年调控为43.67万人。布吉现状人口为98.36万人，如达到43.67万人，则需年均减少约11万人，人口疏散压力过大，根据布吉街道法定图则所确定的基础设施（学校、医

31、院），能承载的人口总量约为60万人。 因此，规划总人口在2020年控制在60万人内，年均减少4.5万人。,布吉人口的总体控制,整体更新指引,5,分区人口控制 布吉街道计划调控人口为60万人。 根据人口调控指标计算公式，可分别计算布吉街道各区人口规模指标。 分区人口预测表,此计算方法考虑更新后布吉整体功能结构的变化，根据功能布局进行人口规模调整。,整体人口指导策略,整体更新指引,5,根据调控后的各区人口总量，规划按照住房面积的“小康”标准人均30/人推算各区二类居住建筑总量。各区居住总量如下表所示。 分区居住总量控制表,分区居住总量控制策略,整体更新指引,5,按各街坊新增居住用地占区新增居住用地

32、比例分摊居住建筑总量至各街坊，并根据现状已建居住建筑总量、街坊节点重要性作调控。,分街坊居住总量控制策略,整体更新指引,5,以罗岗片区为例，罗岗片区人口为15万人，居住用地建筑总量为450万平方米，其中现状保留居住建筑总量为280万平方米，可更新居住建筑总量为170万。 将170万更新总量按照需更新居住用地比例进行街坊分摊。,分街坊居住总量控制策略,有效提升城市品质的更新策略,整体更新指引,5,容量控制策略 重点选择策略,布吉开发容量的分级控制,目标,策略行动,控制指引,更新方向四：保障人居安全，有效提升城市品质,布吉城市更新重点地区选择,整体更新指引,5,以交通承载力类比增量潜力 1.分别计算八个分区轨道交