万科集团2013年年报解读

1、万科2013年年报解读,2014年5月8日,每天读40万字，读一年才能把所有上市公司的年报读完, 2 ,基本情况, 3 ,季报,配股说明书,年报,临时报告,中报,股份变动公告,信息披露, 4 ,上市公司信息披露体系,5,第一季度季度报告的披露时间不得早于上一年度年度报告的披露时间,上市公司信息披露体系,6,信息查询途径： 上交所： 深交所： 巨潮咨询网：,上市公司信息披露体系,7,上市公司年报披露：有如美女的“比基尼”,披露的都是最美的， 没有披露的都是最神秘的！,基本情况, 8 ,9,一、三季报： 如果上市公司预测全年累计净利润可能为亏损，或者与上一年同比会发生大幅度变动，应当在其第三季度报

2、告中，予以披露并说明原因； 中小板上市公司必须在每年第三季度报告中，对全年业绩作出预测 二、业绩预告： 上市公司若符合下列两项条件之一，必须对全年业绩进行预告（每年11月1日来年1月31日之间） 预计全年业绩将出现亏损、实现扭亏为盈或者与上年相比业绩出现大幅变动（上升或下降50%以上） 在会计年度结束后1个月内，经上市公司财务核算或初步审计确认，公司全年经营业绩将出现亏损、实现扭亏为盈、与上年同期相比业绩出现大幅变动（上升或下降50%以上）,如果1月31日之前还没有公布业绩预告，那么该公司的全年业绩很可能同比增幅不会超过50%,春江水暖鸭先知三季报，业绩预告，业绩快报,基本情况, 10 ,11

3、,1.主要财务数据及指标（重点）,非经常性损益：指公司发生的与生产经营无直接关系,以及虽与生产经营相关,但由于其性质、金额或发生频率,影响了真实、公允地评价公司当期经营成果和获利能力的各项收入和支出。一般指源自于处置长期股权投资、固定资产、在建工程、无形资产、其他长期资产产生的损益等中国证监会认定的符合定义规定的其他非经常性损益项目。,12,非经常损益给上市公司卸妆 近几年,一些经营业绩已出现大幅下滑的上市公司,由于非经常性损益的存在,暂时掩盖了业绩下滑的事实,但与此同时它也给相当一批上市公司带来了沉重的包袱,隐含着相当大的不确定性和风险性,公司存在的问题迟早会暴露出来。 非经常损益操纵利润的

4、法宝，例如： 货款失而复得 财政补贴 变卖土地，固定资产等家当 排除非经常性损益后更有利于分析公司运行状况的持续性分析，作为化妆品粉饰业绩，我们要洗尽铅华，看到本来面目。,1.主要财务数据及指标（重点）,13,1.主要财务数据及指标（重点）,毛利率企业核心竞争力的体现 毛利率=（营业收入-营业支出）营业收入 毛利率分析注意事项： 要与同行做比较 要看分产品明细表 销售费用、管理费用、财务费用是否异常,净资产收益率ROE ROE=净利润净资产=销售利润率资产周转率权益乘数（财务杠杆） 销售利润率=利润总额/销售收入 （盈利能力） 资产周转率=销售收入/总资产 （营运能力） 权益乘数=总资产/净资

5、产 （偿债能力）, 14 ,1.主要财务数据及指标（重点）,净资产收益率，衡量上市公司盈利能力的重要指标。该指标越高，说明投资带来的收益越高；净资产收益率越低，说明企业所有者权益的获利能力越弱。该指标体现了自有资本获得净收益的能力。,净资产收益率,盈利能力,15,2.董事、监事和高级管理人员,董事、监事和高级管理人员介绍,16,3.公司治理结构,1.天灾人祸，如果对于上市公司而言，人祸就是公司的治理结构，包括财务制度等一系列制度，同时还有各职能部门权利的互相制约和监督，如果董事长与总经理单挑，那么就存在“自由自在”的运作风险，因此，除了公司产品，业绩，市场，行业的分析外，公司治理结构的忧虑也是

6、企业发展的保障； 2.治理优秀的上市公司长期投资回报丰厚，远高于市场平均水平。投资者应选择优秀治理公司进行长期投资，充分分享中国经济和资本市场发展成果。,17,了解公司的进一步发展方向和最新动态，董事会报告是投资者较可能获取的信息，有必要进行详细阅读,4.董事会报告（重点）,18,吃人口软，拿人手短，没有什么过多的参考价值,5.监事会报告,19,6.重要事项,重要事项一般包括： 重大诉讼、仲裁事项，重大收购及出售资产事项，重大关联交易事项，重大合同及履行事项，投资者互动； 聘任、解聘会计师事务所情况； 报告期内，公司及公司董事、监事、高级管理人员是否受监管部门处罚等情况 。,20,审计报告：

7、是会计师事务所对报告真实性的陈述，会计报表是年报重中之重，所有财务数据和说明都在于此，会计报表附注是针对四张财务报表的明细，延伸、解释以及重要会计政策、会计估价的说明，在四张表的问题，基本可以在附注找到答案。,7.财务报告（重点）, 21 ,7.财务报告（重点）,7.会计报表,上市公司的全景照片 主要告诉我们上市公司的钱从哪里来，都用到什么地方去了,上市公司过去一年活动的“短片” 显示上市公司过去一年都干了些什么，干的怎么样,对上市公司的“终极考验” 以认钱不认人的高度客观性展示过去一年之中，上市公司现金的各种变化,上市公司向股东上交的一份“简明成果报告”，告诉我们，股东投资在上市公司的钱是否

8、增值，怎样增值以及增值了多少, 22 ,23,7.会计报表,资产负债表,利润表,现金流量表,权益变动表,24,现金流量表终极考验，只认钱不认人,7.会计报表之现金流量表,现金流量表经营活动产生的现金流量净额是重中之重，起最大的作用是预警。 利空提示：经营活动产生的现金流量净额 净利润 可能原因： 预收账款大幅增加，上市公司今后的净利润会大幅提高 应付账款大幅增加，导致前者增长 故意压低净利润，导致前者超过净利润,7.会计报表之现金流量表,财务报告是一种真实的谎言，这种谎言与生俱来，是财务的原罪。因为所有的财务报告都是建立在一系列假设和估计基础上的。没有这些假设的前提，财务报告就无法存在。 有人

9、说，这世界上的谎言分为三类：第一类是一般的谎言；第二类是专业的谎言；第三类是统计后的数据。财务报告提供的就是些统计后的数据。这些数据不是现实的，而是像哲学家所说的洞中的影子，它们最多只是对现实的反映。 这种反映现实的准确程度取决于数据背后的假设以及数据制造者的人为判断。 财务报表是个真实的谎言钟文庆,基本情况, 27 ,1984年成立，30年历史 中国最早上市交易的公司之一（代码000002） 中国房地产界第一个由国家认定的“中国驰名商标” “最佳公司治理奖”英国IR杂志 “中国最具价值上市公司” CCTV “最具发展潜力上市公司”中国证券报 “中国最受尊敬企业”经济观察报 “中国最佳企业公民

10、 ”21世纪经济报道,公司简介万科品牌,董事会主席 王石：“生命在高处” 1951年1月23日生，籍贯安徽，出生于广西； 1968年参军，1973年转业。转业后就职于郑州铁路。 1978年毕业于兰州铁道学院给排水专业。毕业后，先后供职于广州铁路局、广东省外经贸委、深圳市特区发展公司。 1984年组建万科前身深圳现代科教仪器展销中心，任总经理。 1988年起任股份化改组之万科董事长兼总经理。 1999年起不再兼任公司总经理。 2011年春节前夕，王石宣布赴美国哈佛大学游学。 现任万科董事会主席。,创始人：王石,公司简介万科人物,集团总裁郁亮：“王石交班是对我一贯耐心的补偿 ”,江苏苏州人 198

11、8年毕业于北京大学国际经济学系，供职于深圳外贸集团 1997年获北京大学经济学硕士学位 1990年加入万科，进入万科源自一份连锁商业的建议书 1993年任万科财务顾问有限公司总经理 1994年起任万科董事 1996年任集团副总经理 1999年集团常务副总经理兼财务负责人 2001年起任集团总经理，第三任总裁,中国第一代董秘 中国地产第一职业经理人,公司简介万科人物,31,万科年报目录,目录： 共11部分,2013年年报致股东 会计数据和财务指标 2013年管理回顾及2014年发展展望 人力资源 内部控制,建议关注的事项,理解新的规则 寻找新的伙伴 运用新的工具 将原有的业务做得更好,不变,企业

12、存在的理由：是能为社会创造价值。这包括，更好地满足客户需求，为股东创造回报，为员工提供职业发展的平台；也包括，爱护自然和环境，保护利益相关方的权益。,性价比：在任何时候都是竞争力的核心。,专业化：是万科成立以来一直追求的方向。,变化,互联网时代 互联网将改变这个世界，而不能适应变化的组织将被淘汰 互联网提供更高效的工具：更深入地理解客户需求的细节，更迅速地跟随客户需求的变化,中国的城市化、现代化,2013年年报致股东变与不变,2013年年报致股东 会计数据和财务指标 2013年管理回顾及2014年发展展望 人力资源 内部控制,建议关注的事项,会计数据和财务指标,会计数据和财务指标,2013年年

13、报致股东 会计数据和财务指标 2013年管理回顾及2014年发展展望 人力资源 内部控制,建议关注的事项,2013年管理回顾,产品 基本实现全装修，2013年，公司装修房交付比例约九成。,技术 2013年公司新开工的主流产品中，预制混凝土外墙、装配式内墙、内外墙免抹灰三项工业化应用的比例分别达到8.3%、38.8%和29.1%。,节能型住宅 公司绿色三星住宅规模继续位居全国首位，全年新增16个绿色三星项目，共计172.7万平方米，其中住宅面积141.4万平方米，占全国新增绿色三星住宅面积的34%。,万科物业 启动“幸福社区计划”： “万科韵达全国邮包合作”、“万科天猫自提服务合作”等； 以成为

14、“物业管理标准的制定者、资产保值增值的捍卫者、社区和谐环境的营造者、信息技术应用的领先者”作为愿景； 统一了股权架构； 调整服务费价格； 万科物业稳步推进衍生服务（房屋中介、家居家装代购）。,海外市场 公司首次进军海外市场，通过和当地知名开发商合作的方式，先后进入香港、美国、新加坡市场。,商业 围绕区域中心型购物中心、社区集中商业和社区商业街三条产品线； 2013年底，北京金隅万科广场、深圳万科广场、苏州万科美好广场等开业后获得较好反响。,人才 2013年，公司成立了管理学院； 将员工健康作为评估管理成效的一个重要指标。,香港上市方案 2013年第一次临时股东大会通过了将公司境内上市外资股转换

15、上市地以介绍方式在香港联交所上市及挂牌交易的方案。,质量 质量是万科的底线。 实测实量 交付评估 客户验房指引 “千亿计划” 对供应商的产品检测制度,库存 坚持现金为王的策略。 全周期的动态资源管理 积极销售策略 推动库存去化 合理的库存结构,产品 坚持主流定位，为普通人盖好房子，盖有人用的房子。 不断优化产品性价比，提升市场竞争力。,新项目拓展 坚持审慎的策略，“不拿地王”，择机获取可满足未来持续经营需要的土地资源。 “小股操盘”,融资 拓展融资渠道，关注金融创新，加强海内外基金合作，降低资金成本。 住宅开发基金 人民币跨境贷款,现金分红 稳步提升派发现金红利占合并报表净利润的比例,其他 国

16、际化是万科需要考虑的长期发展方向之一 工业化三年目标 绿色战略 新业务（养老、产业园等业务）,人才 继续加强人力资源系统建设，完善人才梯队，提高组织效能。 通过优秀企业间的学习交流，激发企业创造力，打造适应于快速变化时代下的领导力。,2014年发展展望,2013年年报致股东 会计数据和财务指标 2013年管理回顾及2014年发展展望 人力资源 内部控制,建议关注的事项,人员状况,薪酬构成,固定薪酬,销售奖,年度利润奖,经济利润奖金,=,+,+,+,季度奖,）,月度奖,（+,2013年，基于鼓励真实价值创造的导向，公司又对销售奖、年度利润奖和经济利润奖金的计提口径和发放方式等细节进行了一些调整，

17、并在原有销售奖的基础上引入月度奖金，进一步完善薪酬结构体系。,薪酬构成,固定薪酬,销售奖,年度利润奖,经济利润奖金,=,+,+,+,薪酬体系,经济利润奖金,薪酬体系：经济利润奖金,薪酬体系：用于发放的奖金,2013年年报致股东 会计数据和财务指标 2013年管理回顾及2014年发展展望 人力资源 内部控制,建议关注的事项,内部控制,内部控制,内部控制,内部控制,内部控制,内部控制,内部控制,内部控制,2013年年报的第十部分“内部控制情况”、第三条“内部控制具体评价结果”、第C款“控制活动”中关于“本公司的主要控制措施”的阐述中未体现此前一直包含的“运营分析控制”，而2012年年报（P53-P

18、54）原文描述如下：,年报中未体现的上述内容，万科将其系统的归纳为“1363管控体系”。 2013年12月号的哈佛商业评论（中文版）中刊登的一篇题为郁亮：万科兵法的文章中详细阐述了“万科原创的1363管控体系”：用变化消灭计划，用沟通消灭数据，用默契消灭冲突。,内部控制,HBR中文版：放弃科学管理工具后，你用什么管控运营呢？ 郁亮：我们原创了动态的“1363管控体系”。 “1”，是指每月一次的月度例会，这是总部与区域、一线公司负责人都要参加的联席会议，大家汇总市场情况，总结上月各公司的业务质量，寻找问题，总结一些教训，表现好的介绍经验，提一些要求，做一些修正； “3”，指月度例会还要解决未来3个月的经营安排问题，根据上月发生的市场变化，对未来3个月的经营安排工作进行调整。有了月度工作例会滚动实施的这个“1”和“3”，公司运营基本上就不会出现大错了，因为这种机制可以覆盖同期的变化，让我们可以发现问题并实施应对； “6”，指6个季度的滚动经营计划，作为季度工作会议中的例行安排，意味着每季都要修订一次跨度达6个季度的滚动经营计划，这样一来，就保证了每个季度都不会落空，都处于可控状态； 最后一个“3”，是未来3年的事业计划书，这个每年要检讨一次。现在是9月份，我们正在检讨未来3年的事业计划书，它是现在和未来的连接点，要覆盖未来。 总体来说，“